解局 | 黑石之后 资管巨头博枫续演违约风波

观点网 当雪山下一场暴雪，即使雪停了，仍是存在雪崩的风险。

美国硅谷银行危机暂时解除了，但高通胀下叠加持续的加息，使得金融行业继续承压，已然有惊弓之鸟的感觉。

据4月19日消息，全球另类资产管理公司博枫（Brookfield）的基金拖欠十二栋办公大楼的合计1.614亿美元抵押贷款，这些贷款转给了负责处理违约的特殊服务商，该服务商正在同“借贷方执行谈判前协议，并确定未来的道路”。

面临着高空置率、CMBS拖欠率上升和信心不足等多重压力的美欧商业地产市场似是被架在火上，这则消息无疑再添一把火。

据了解，此次违约涉及的是位于美国首都华盛顿的办公楼。媒体消息指出，1.614亿美元债务涉及的十二栋办公楼，去年平均入住率只有52%，远低于2018年这批债务承销时的79%。

关于博枫的债务违约原因，有分析指出，宏观经济疲软的背景下，科技行业被迫收缩并大规模裁员，需求增长力的租户减少使用办公空间，引发租金水平和进驻率的下跌；与此同时，疫情爆发之后，混合办公模式也加剧减少租户对办公楼需求。因而，办公楼需求减少下，租金收入持续减少，债务违约并不是那么意外。

世邦魏理仕研究分析称，随着员工远程办公导致企业对办公楼的需求下降，叠加企业出于担心经济衰退风险而缩减开支，缩小办公空间，直到2024年，办公楼的空置率预计都将继续上升。

商业地产曾经被视作安全资产，特别是位于热点城市黄金地段项目以及科创公司的大量租用，使之能实现稳健的回报。但商业地产现今已不是那么“安全”，租金收入并不是那么可观，风险亦渐渐增大。

有分析师认为，伴随着疫情前发放的抵押贷款到期，空置的办公楼业主可能难以偿还债务，出现更多违约情况。

美国按揭抵押贷款银行家协会数据显示，写字楼业主今年面临近920亿美元债务到期，另有580亿美元债务将于2024年到期。债务压力可谓是十分沉重。

在今年2月，美国太平洋投资管理公司（PIMCO）旗下的哥伦比亚不动产信托公司违约，贷款抵押物为位于纽约、旧金山和波士顿等城市的7项不动产资产，涉及金额高达17.2亿美元。

同月，博枫的洛杉矶两处不动产浮动利率贷款违约，涉及金额超过7.5亿美元。

彼时，博枫发言人表示，虽然疫情对美国部分地区的传统办公室构成了挑战，但这只占其投资组合的很小一部分。

作为全球规模最大的另类资产管理公司之一，博枫专注于房地产、基础设施、可再生能源以及私募股权领域；近年来还进入长租公寓领域及增加物流板块的投资。截至2022年，博枫全球资产规模超过7500亿美元，其中130亿美元在中国。

回看投资史，博枫1996年收购了一批商业地产，1500万平方英尺的资产包中有世界金融中心、自由广场一号以及林荫大道25号。后来，投资50亿美元的曼哈顿西城壹号声名远扬。

宏观经济下行背景下，导致企业高盈利和高收入下了一个台阶，而博枫还是避免不了在下台阶时“摔了一跤”，而“摔跤”的还有黑石。

3月2日，黑石旗下一笔5.62亿美元的商业地产CMBS正式违约，这是以2018年收购的芬兰企业SpondaOy拥有的一系列写字楼和商店为担保的。

此前，黑石BREIT（房地产信托基金）已连续数月遭顶格赎回，3月份收到了45亿美元的赎回请求，较2月增加了15%，仅获批6.66亿美元，这是连续第五个月限制赎回。

黑石与博枫模式并不一样。前者是一种更具投资属性的模式，后者是一种更具地产属性的模式。具体而言，黑石的核心属性是金融投资，博枫则是基金管理人和资产运营商。

为了度过危机，黑石通过出售资产补充流动性，而博枫会是出售资产或高息借钱，还是采用其他方式回笼资金呢？

巨头们的爆雷或将损害业已下跌的商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）。

数据公司TreppInc的数据显示，大约2.6万亿美元的商业抵押贷款将于2023年-2027年间到期，其中，80%的贷款来自小银行，规模高达2.3万亿美元。

值得注意的是，CMBS违约或将进一步损害美国小银行的利益。

与此同时，近期储户为“躲避”风险，把存款转移到货币基金，加剧了小银行存款流失情况。

而银行在面对企业流动性收紧时再贷款意愿的削弱，也使得商业地产新一轮再质押筹资难上加难，进而或导致无法兑付CMBS本息。

当地时间4月15日，美国财政部长耶伦在接受采访时表示，可能会在未来进一步收紧放贷标准。这将导致经济信贷受到限制，从而可能会取代美联储或会进行的进一步加息。

在传统银行的流动性、久期和信用风险备受挑战下，全球金融风险笼罩着氤氲，未来金融条件或更加紧缩，资管巨头的违约风波会传递到谁手中呢？

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