主题讨论会：融投管退范式 | 观点资本圆桌

主持嘉宾：

大成律师事务所合伙人 刘唯翔

讨论嘉宾：

复星商业流通产业发展集团总裁助理、星唯基金总经理 吴丹

朗诗青杉资本常务副总经理 方旭东

上海建工基金首席投资官 汪海平

深创投不动产基金投资部执行董事 江南

高和资本投资管理部执行董事 张尉

刘唯翔：谢谢主持人，今天因为前面拖堂的比较长，大家已经坐了一个下午了，我们尽量把这个气氛搞的活跃一点，把这个主题讲的生动一点。也蛮高兴的，看到这场圆桌找的五位嘉宾都是管理人。

这个类别比较鲜明，管理人我一直觉得是房地产行业当中最活跃的一个群体，实际上承担的责任是比较多的一个群体。

既要面对投资人，也要面对项目端，要做好项目，管好投资人，也要做出投资回报，反正方方面面的事情最后就是归结到管理人这么一个角色上，所以我有信心今天把这个圆桌的讨论搞的比较生动一点，因为大家不缺实操的经验。

第一轮我们还是想让大家介绍一下自己的机构，但是我提一个要求，因为发现五家虽然都是管理人的身份，但是背景是不太一样的，最好在介绍当中着重讲清楚我们这个管理机构和其他管理机构的优势相比在哪里，怎么样做到比别人更赚钱一点，这个大家可以讲一下。

尤其是我比较感兴趣的是跟自己的集团一个互动的管理，或者说我也很欣喜的看到这次有两家不动产基金管理人，第一批有6家，我们这里就有2家，你们要讲讲这方面的一个想法。

吴丹：谢谢主持人，我就讲一点其他的内容，前面你讲到我们这个商业流通集团和复星集团之间关系的问题，这块也涉及到说的直白一点产业的问题，我们的核心就是自己差异化的竞争就是在行业内。

我前面介绍到，我们主要是做GSP物流标准的物流园去的，在复星内部我们自己非常多的产业的赋能和一些融通，包括自己的复星医药、国药控股，还投入了几家物流类的企业，像百思物流，类似于还有韵达，这类都是复兴有投入过的生态企业。

这块来讲，其实在自己内部的产业融通方面还是起到了非常多的作用，包括我们去跟政府交流，还有在逐步引见和招商这块，都是有比较多的一些赋能的一些作用在里面。

刘唯翔：我追问一个问题，就是背靠复星，包括您刚刚也提了国药或者是医药行业。您觉得这个资源是在您面对政府拿地，还是说面对投资人，获取投资人的投资当中更起作用，哪个更占优？

吴丹：这个没有比较，都很重要，包括我去政府这边他们也会非常希望我们能够把医药物流这个概念的产业引进到园区里面来，这个我们也一直持续的。

去年整个行业拿了几块地大家都很清楚，但是我们这个行业目前来讲拿的都是一手地，位置、价格都还是不错的，所以这块来讲都是起到了非常多的作用。

另外你说面对投资人这块，我们只要把自己核心的优势和能力、竞争力还有护城河向投资人解释清楚，他们自然而然就会对我们感兴趣了。

另外一块就是起作用的就是在住户这块，在园区里面给国药做一些定制，在杭州直接给国药定制，有一些项目就是国家引进一部分，或者是租用一部分面积的需求，还包括我们的复星商社这块都有，这块也是产品线。

刘唯翔：租户来了就不太容易走，这个最好了。

吴丹：医药物流客户来不容易进来，同时也不容易走，进来了以后就很难走，甚至不断的有扩户的需求，所以租户进来了以后对承租的能力也是比较强的。

医药的利润还是比较好的，再一个空间不需要太大，面积比较小，是体量小价值又比较高的产品，附加到里面来。我们除了GSP还有冷链的物流，冷库也帮他们做一些定制。

刘唯翔：挺好，第二位也是请出刚刚主题分享过的朗诗青杉资本方总。您这边主要是做公寓的，也可以讲讲跟其他之间的相互沟通。

方旭东：谢谢主持人，我再补充一个我们跟集团之间一些互动，以及兄弟公司的合作。

我们和集团之间其实有一个合作是资金方面的，几年前基本上自有资金投入量相对高一些。比如说能达到20、30，甚至能达到50。最近可能就比较小了，可能就是10、5，大概是这样一个比例，剩下的资金都是我们自己去找的LP。

第二个就是兄弟公司，刚才我讲的第二个案例，无锡的那个案例，就是我们四个兄弟公司一起合作的，投融资项目的获取是青杉资本完成的，地产公司帮我们做项目的操盘和代建。

养老公司常青藤帮我们做养老的服务，里面的供需和配套，他们要提供足够的服务，否则的话不可能卖到这个价格。

第四块是科技公司，他们除了把这个楼建造成养老化的公寓以外，还把我们能够放进去的绿健产品也加进去，所以这些项目是我们四个兄弟公司一起合作的一个结果。

刘唯翔：我又要追问一个问题，我们一般说兄弟公司合作，感觉上是一个很美好的事情，但是实际上也不好谈，这个过程当中你们从兄弟公司拿到的价格？

方旭东：我听懂主持人的意思，这个核心一个道理在于蛋糕够不够大，如果蛋糕足够大，这些都不是问题。刚才我给大家汇报，我们的收购成本+改造成本加一起就是1万出头，现在销售是2万2到2万3，所以这个价值空间足够按市场价取费，如果算不过账、甚至亏损就麻烦了。

刘唯翔：明白，跟着大哥一起吃肉喝汤。接下来就是我们有请第三位是上海建工基金的首席投资官汪总。这是本地的大国企，如雷贯耳的名字。

汪海平：谢谢主持人，上海建工是国企，大家可能走在马路上，走在黄浦江上这些桥、路很多都是我们建的，包括上海最高的地标建筑都是我们建的。

我们在大概五六年前成立了投资板块，成立的初衷是因为可能我们在原来上海建工一直做的是上海的施工业务，然后再往外也开始竞争了，进入外地竞争可能标准包括获取业务的竞争力就没有外地的施工单位那么强，就把这个业务发展思路从纯施工方转成了做个投资板块，我去项目上投一点，带动施工业务，这是当时设备的初衷是这样的，后来成立了投资板块，投资板块下面又成立了基金公司。

我们做基金也做了三年多了，目前管理300多亿的管理规模，其中200亿是当年设立初衷是做基础设施建设，在各个地方，100亿是做城市更新的这样一个规模。

对集团来说投资公司成立了，基金公司也做了三年多了，扶上马了，也要送一程，所以现在也在开市场化。以前都没有在论坛活动，市场上没听到过建工的声音，因为以前不需要市场化，业务集团给的足够，资金也够了，根本就不需要市场化，所以从来不需要在外面通过活动宣传自己，比较低调。

现在一个是市场环境的变化，第二是我们自身发展到了第二阶段，既然作为基金管理人，也需要去外面找业务，不能全部依靠自己。

所以刚才一开始主持人讲了说，在座的都是管理人，其实我们有一点小惭愧，以前我们做LRP为主，做管理做的比较少。现在我们这个团队，从配置来说也好，还是说从业务方向上来好，都是主动开始做管理了。

当然我们自己还会出一点资，但是可能至少一大半从外面找合作，或者找一些LRP来合作，因为我们有这样的积淀，也有这样的能力，还包括比较有优势的身份。

刘唯翔：好的，第四位是深创投江总，来自南方的朋友。

江南：谢谢主持人，谢谢观点组织这个活动，我们深创投在上海宣传的并不多。深创投集团是一个专门做股权投资的投资机构，本身我们大概的每年基本上在排名都是前三名，大概现在管理规模有4000多亿，其中集团自有资金大概有500多亿，创投这块做的比较大的，我们在17年的时候成立了不动产板块。

深创投不动产基金就是集团的不动产板块，成立之后主要做两块业务，一块是物业投资，本身有一个全资的公募基金，所以我们之前专门给公募基金申请了一个基金子公司的牌照从事相关的REITs的业务，包括首批的盐田港REITs，还有首批的保租房的业务，我们都能够跟行业里面顶尖的机构，跟REITs方面合作。

这样每个领域里面都有REITs退出的平台，有前端私募基金退出的这么一个平台，包括比如像盐田港，我们在发了盐田港之后立刻就成立了Pre-REITs的基金，包括像产业园也跟产业园里面的Pre-REITs成立了合资平台。

更重要的一块我们是在做私募基金的投资业务，包括像物流仓储我们今年是在六期的基金，像产业园区我们现在已经拿了四块地，可能马上还要拿一块地，像保租房的领域我们也在很快会落地一些上海的保租房的项目。

因为我们保租房的基金平台去年刚刚搭建起来，其实目前的投资的方向都瞄准了已有的公募REITs退出平台。希望能够打造一个交通投资到退出的比较完整的产业链条，能够给投资人创造一个比较好的投资回报。

刚才像刘律师也提到了不动产基金资产，之前大家做私募基金也好，不动产的持有性物业基金包括在不动产设置，外部银行的担保还是跟传统的股权基金还是有比较大的差异。

随着不动产基金出来之后，其实过往的很多为了规避差异的产品结构，本来我们可能是要用很复杂的结构绕开一些，或者说来实现一些不动产基金特有的诉求，通过比较简化的结构能够完成物业投资，我们其实也会用好这个工具来作为我们的后续的物业投资的一个主要的工具。

刘唯翔：明白，江总已经把后面的话题提上来讲了。第五位是高和资本投资管理部执行董事。

张尉：我们是纯市场化的机构，09年就开始做商业部动产投资了。主要三块业务，第一块就是刚刚说到的商业地产的重资产的并购、投资；第二块就是资产证券化，其实我们尝试的比较早，像在中国的第一单CMBS等等都是我们主要发行和推动的。第三个板块就是我们还有一个地产科技金融，这是比较特殊的，是一个PE的股权投资，所以做一些类似于VC创新类的投资。

所以跟之前的一些机构可能还有一些差别，只是说一个沉浸的时间比较久，第二做的规模也不大，大概现在才500多亿的规模。

所以我们还是想再努力，按照市场的节奏，能够快速的把我们的不动产基金发展去开。

刘唯翔：我要追问一下，你们也拿了不动产基金管理人的牌照，也讲讲你们的初心吧。

张尉：我觉得这个大家都可以申请，都是可以共同去做这个行业。就像刚刚说的，希望大家共同来支撑，共同来一块把这个行业做的更繁荣一些。

所以我理解下来，就是从我们公司本身的初心，我们觉得在商业不动产领域的投资，一个是做一个可持续性发展的投资。

第二个是响应了国家的号召，比如说做长租公寓，前面提到商业、包括社区商业等等类型物业的投资持有，再加上公募REITs的发行，以及未来公募REITs的扩募的等一个长久持续性的发展。

我觉得这个是大家应该是非常有兴趣的，而且这个也是我们所有基金里面是个商业闭环的一个操作。所以我相信这个虽然是第一批试点，但是在未来第二批、第三批真正放开以后，应该是说这个市场会越做越大。

刘唯翔：明白，这个不动产基金管理还是工具，还是要回归到项目本质。第一就这么告一段落了，最近我们发现现在飞机票、酒店价格都飞速的上涨，很多地方甚至翻了个倍，这个我们说明疫情是彻底过去了，所有的出行应该都是恢复到2019年的状态了，这是一个非常好的消息，当然回过来网上的段子说，再也没有借口说业绩不够理想了。

那么今年从刚刚讲的不动产，坦率说从我个人从业的角度来说，如果不动产基金管理人的这些法规，能够落到实处的话，实际上有点甚至颠覆了2007年我们国家出的172号文关于外商投资房地产。我们现在看到很及时性的制度，是有点突破了。

如果我们现行的基金制度都能够落地的话，实际上是突破了，包括公募的REITs又已经拓展到了商业，所以这个商业到底是菜市场还是商场，但是我觉得好像市场上的期望是商场未来就是办公，我相信在座一定有从业人员一定在游说我们各级政府。

所以大家都很积极的状态应该是确定的，在这个环境下面大家看看我们管理人各自都有一些什么样的可以拿出来分享的不同的点。我们还是先请吴总。

吴丹：我在做物流的时候还做住宅和商业，当然不是在复星。您刚才提到的题目是说，三年疫情这块对我们是否有冲击？这块我觉得我们几乎不太受什么影响，我们已经进入运营的投产这部分项目来说，都是比较稳定，当然租约也比较长，至少都是两三年以上，甚至都是十年租约，不受影响。

反倒是今年年初也去各个区域里面去看了一下，我感觉不少的区位尤其是一些供应链稍微过大一点的区位，租金水平出现不同程度百分之二三十的下降，这块对于估值来讲影响还是比较大。

现在慢慢走出疫情了，相信这个行情应该是会恢复到2019年左右，确实疫情期间应该是一个低谷。

刘唯翔：那物流这个圈今年您觉得应该多去拿一些地做开发项目，还是说在整理收购一些投资人进来做资产管理，就这个比如说收购一些资产包，这个方向应该哪个更占优一点，或者就从复星的角度。

吴丹：我觉得是一城一策，北上广深毫不犹豫肯定拿，尤其是一手的项目都是非常值得拿的。有些城市可能在近两年左右还是比较好的区位，但是现在可能供应量过大，所以这个东西来讲真的确实是一城一策，要很详细的做分析，没办法一言蔽之。

还有讲收购外围资产的时候，我们目前今年星唯基金也在做这方面的业务，一边收资产，一边自己去拿一手地同时都在操作，只要有机会我们都是要去做的这些。

刘唯翔：明白，看来您对物流还是很看好的，我们国家发展的阶段还是比较初期和中期，还有很大的提升空间，可以这么理解吧。

吴丹：对的，它是缓慢的，疫情期间可能下去一点点，但是现在还是增长上来了，呈螺旋式的状态。

刘唯翔：物流虽然不太起眼，但是应该是各类商业资产当中专业化程度比较高的资产类别，是一个非常好的资产配置的压舱石和稳定器，可以这么去理解。

接下来还是方总，公寓的赛道是应该今年最热的赛道，实际上虽然消费类基础设施出来了，但是我觉得公募REITs比较热门的还是公寓。

公寓实际上比之前的物流或者园区来讲覆盖面可选择面会更多，这个你们看看，或者说你们也不局限在公寓，你们觉得现在今年的投资机会哪里？

方旭东：就我们青杉资本涉足的这几个赛道而言，第一个纯办公的赛道是受疫情影响比较大，基本上反弹也是微乎其微的，或者几乎不太明显，这个赛道我们可能今年不会太关注重资产这块。

第二块就是住宅开发这块，这块去年受疫情影响，特别是像武汉、重庆甚至杭州都受影响，今年放开以后，有反弹，看到复苏，但其实也谈不上反弹，看到了复苏，这块以后的投资我们顺势而为，但是它的利润率确实低，达不到我们投资人的要求。

第三块就是所谓的长租公寓，长租公寓受疫情影响有，但不是特别大，我们的项目长租公寓在疫情期间租金降了一点点，但是租金率还可以，疫情之后反弹比较明显。但是也不是我们今年主要投资的赛道。

这个赛道还可以留给险资，留给外资，留给他们去搏杀。原因也是一条，就是给不了我们满意的回报。比如他们最终的出路，如果是REITs，或者是被险资收购的话，根据它的租金，因为租金是有天花板的。

第四个其实我们也叫公寓，但是不是长租公寓，它其实是一个散售的逻辑，去年我在分享的时候也是在着重强调，我们已经把逻辑从整卖整卖调整到整买散卖的逻辑上。

从底层资产不管是公寓、住宅还是商铺，甚至有一些街区的也可以做，但是前提是散卖，为什么可以达到我们投资回报，是因为它不是按照租金去算账，不用考虑其他的，他在存量的资产里面有这样的投资机会，而且我们也做成了这样的几个项目，所以今年乃至明年这样的项目会继续是我们独立去发觉的赛道。

刘唯翔：这个点抓的真不错。接下来我们看看汪总，今年你们的投资方向？

汪海平：经过这几年国企也不容易，包括去年我们建方舱，其实国企承担了非常多的资金在里面，所以为什么我们会有一个转型，其实也跟这个大环境有关系，刚才方总讲的几点我都挺赞同的。

我们今年的主动策略最重要的投资方向就是保租房，就是长租公寓，可能在这个赛道上我们特别是在上海这个城市，优势更加明显。

方总讲的散售型公寓对我们来说是一个非常赚钱很好的业务模式，我们国资如果主动来操盘的话可能决策上不太方便，所以一般不碰，如果有好机会让我们参与一下也是可以的。

保租房是这样的，上个月我们在嘉定拿了一块，亲自组了开发团队和运营团队，亲自操刀了，这是我们投的第三个。

前年在宝山跟一个国企投了一家，去年在漕河泾做了城市更新的长租公寓，前两个都是合资为主。嘉定这个是我们亲自操刀的，所以今年我们会在上海的一些区域，一些行政区会拿一些REITs地块，我们现在的投资方向就是以终为始，就是能REITs的。

保租房领域就是一个方向，刚刚进行的地块，但是它的特点就是长的开发周期，加上培育期一般在5年以上，像嘉定这个融入了国有机构跟我们一起投，现在银行贷款也是非常有优势的。

第二个就是可以改造的存量物业，改造类对于我们来说，可能不是走完全市场化的，是找一些受限资产约定的价格优势，或者是有很多合作的项目，甚至是以前的兄弟单位承建的，这种资产我们找到合适的机会，合适的价格拿进来，改造成长租公寓，这个也是可以培育成一个资产。

第三类可能我们会收一些价格比较合适的，比较有成熟的长租公寓，直接拿来就有现金流了，这样我可以马上发一个REITs的产品，放一年多就可以发了，当我有REITs的平台以后，改造类的过两年就可以扩募进去，再到开发类的再过五年扩募就可以到开发类的，所以我有一个循环的节奏在这里做一个安排。

还有一类资产可能也是相关的，包括我们自己集团兄弟单位手里有一块原来做工厂工业的，但是闲置不用的，也不知道干什么，正好听说我们能做保租房做的不错，能不能我们做一个方案，跟政府申请去把它转成住宅地块，政府也是蛮支持的，因为如果缺指标的话，这样的话，我的国企身份+开发运营的能力和贷款的优势，算上去这个项目就很有优势，而且是帮助业主盘活它整个资产。

产业园这块我们是在这几年一直通过直投的方式，投了不少，包括虹口的产业园，还有徐汇都投了，最近在浦东在研发制造为主的产业园区，所以这块也是我们的重点方向，包括未来也会逐渐随着自己能力壮大，我们也会去有可能也会引入运营放自己下场操刀，也有这种可能性。所以在这两块我们可能会进一步的做深，做的更长远一些。

刘唯翔：我追问一个问题，我反复的获取一个信息，就是因为建工是上海本地的国企，所以有一些事情责任和机遇就并重了。但是又回到您前面说的建工未来还是想走市场化的路线，跟投资人，我相信很多人也会有这样一个问题，国企怎么跟市场化的投资人去合作，这里面有没有一些障碍，或者说一些不那么方便的地方？

汪海平：我觉得我们现在国企下设的一个基金管理公司还是比较少的，市场化体现在两个方面，因为基金一手是资产，一手是资金，资产选择长租公寓赛道，本质上就是市场化主动研判选择的结果。

第二个，上海国企发现很少像我们主动积极的，重点在这方面布局的国企不太多的。

所以包括市场化的收并购也好，还是跟各个区申请一些地块也好，包括嘉定项目里面也面临了很多同行的竞争去拿下这个项目，这是一个资产端的情况。

资金端现在除了自有资金很小以外，其他的都是市场化资金，包括长租公寓领域大家耳熟能详比较大的金主爸爸的名字，我们都在密切的谈合作，所以未来在这方面做的比较活跃，等有成绩出来以后再跟大家汇报。

刘唯翔：接下来还是江南江总，在刚刚的内容里面把方向都讲了，包括能发REITs的赛道是你们关注的赛道，现在你要讲的更深入一点，怎么样有没有再更优先，更侧重，为什么？

江南：其实这几年的疫情，我们之前投的很多项目整体上感觉还是挺深的，一个是从整个疫情对大家的出行、消费、投资、制造各方面还是有影响的。

但是随着疫情的结束，包括今天大家看到了一季度的经济数据，疫情的恢复是一个分不同行业缓慢恢复的过程，我们也是一直在关注国外是怎么恢复的，我们国家现在到了哪个阶段，这里面本身分成高频的交易和低频的交易，也有很多低频的交易。

比如说我们租一个不动产，本身企业做这个决定真正去租，其实是有一个比较长的过程，所以其实我们感觉现在其实是跟很多行业来说本身是一个不管是从最近也好，还是估值也好，正是一个相对而言比较低的时候。

随着经济恢复不同的滞后性，三季度、四季度，可能在疫情结束之后，还没有一飞冲天的行业，慢慢就要恢复到疫情之前的状态了。

具体到不同的行业，我们整体上大的逻辑还是很看好，大的是两个逻辑，一个是很看好中国长期的经济增长，第二个其实是在整个的降息周期里面，各个行业的资本化率都是下降的。

我们看到不同的行业，比如说物流仓储，我们更看重的是医药仓储，绝大部分更关注的还是对应的整个电商零售额的恢复，因为电商零售额直接决定了物流仓储的需求。

包括我们看到保租房，保租房针对的是一个城市的人口的是不是流入，任何城市去年人口都出现了下降，我们今年看一季度已经明显的开始回升了。

但是一季度不是这些城市人口增长的主要的季度，主要是二季度和三季度，我们具体是在这样个经济复苏的周期里面，我们更多的是看到不同的行业，不同的区域，它的供求关系的影响。

刘唯翔：那你觉得到底哪个赛道今年恢复的最快。

江南：现在恢复最快的就是吃饭，我们看到消费的数据，但实际上在中国GDP的增长里面，主要是看哪个板块。我们看到的一个是电商的零售额基本上是一直在增，一直在以每年超过1.5%到2%的占比在增长。

另外一块可能是高端制造业，我看李强总理第一次调研就是高端制造业，就是对应了高端制造业，对应了产业园相关的需求，这个其实也会有很大的增长的空间。

刘唯翔：好的，我们再请张总，高和之前也是很活跃的。

张尉：现在也很活跃。

刘唯翔：以前一直活跃在各个城市更新，虽然各个赛道都有涉猎，北京、上海，地域上也没有什么限制。

张尉：主要是一线，最近二线稍微扩一点，南京、杭州、成都、重庆，总共八个城市，总的来说疫情对我们影响还是挺大的，因为之前重仓都是在办公商场，我们做了很多项目。

疫情三年租金的影响，出租率的影响，包括我们还要给一些补贴给到租户，从这里面我们战略调整角度来说还是蛮大的战略调整。

原来都是在商业地产里面有布局、办公、商场和产业园，现在我们从原来的所谓的增值性基金去转向防御性投资基金，可能更偏重于现金流的稳定性。

因为在现在这个阶段，现在这个阶段经济的增长和爬坡是缓慢的，是逐步逐步的，不是迅速的发展。

我举个最简单的例子就是写字楼的出租率，现在上海的出租率包括租金大家都能看到，包括供应量，巨大的供应量在那儿。所以这样的话，其实对现金流的影响是很大的，我们就更不要说发Pre-REITs和公募REITs，根本就没有办法。

所以疫情这三年我们转成现金流稳定的物业投资，包括比如说长租公寓，刚刚海平总讲到保障性租房，还有一大类是社区商业。

我觉得上海的老百姓更清楚，咱们去年这个时候很困难，但是社区商业能熬过来，能够通过保供，通过餐饮外卖，通过这些来维持租户或者是本地居民的消费，所以它的稳定性是足够，但是你说砸2000万的装修进去不见得租金会增长。

第三类就是产业园，其实也是因为疫情整个的影响催生了生物医药整体的爆发的需求，包括现在高科技产业这一类的产业园需求量也是很大的，所以这块我们的投资也是布局在这一块，这是第三类。

第四类就是在城市更新，城市更新这个面很大，我把它拆细了说，就是在不良资产的更新，因为现在所有人都在说资产的出轻，因为经过疫情的影响，很多不管是开发商还是中小型的业主也好，不能说持有不了，可能发生一些流动性的危机，在这块我们帮他做一些城市更新，帮助他做一些项目上的一个美其名曰的发展。

就是帮你过渡的阶段，你没有钱来做投资，我们帮你来做，这样的话阶段性的，应该说是在经济恢复期的过程中，我们做一些战略上的调整。

所以这样的话刚好也借着不动产基金这个牌照审批的东风，我们能做一些之前可能做不了的知情，或者说之前基协对于我们要求更严格的要求做不了，又要备案，又要推动股占比的问题等等。

所以这块我觉得在未来得一两年甚至三年之内，这块会有一些大的发展，包括Pre-REITs，刚才圆桌讨论到，就是可能没有达到这个标准，你说派息率能做到4.3的水平，还有发行成本，你要维持物业的长期发展和长期的经营，所以真正扣下来影响他的业务到4.8到5，你说放在现在一线城市的商业地产这个是很少很少凤毛麟角，但是怎么做？我们做的空间又少，怎么做就需要大家共同来努力的，共同来商议的。

刘唯翔：明白，那我们也聊的挺多了。最后我觉得从房地产的角度，从投资人的角度，最重要最重要的就是退出。虽然我们这个论坛不是REITs的论坛，但是我觉得公募的REITs一定是房地产从业人员绕不开的一个点吧，我还是把它看成是一个比较终极退出的渠道，虽然刚刚有嘉宾说它不是光退出，它是一个退出和再进入的平台。

我们始终觉得有了这么一个平台之后，以后的退出的渠道跟之前是有一个天差地别的差别的。重要性就不讨论了，最后我想每个嘉宾就谈谈对于现在，因为大家的赛道也不一样，大家各自的机构属性也不太一样，所以我相信对于REITs的看法是不一样的，大家还是各自谈谈对于REITs的一个，觉得他什么地方好，什么地方不好，就不太满足自己的期望的，大家可以吐槽一下。

吴丹：好的，第三个题目是退出通道，我想我们自己在募集资金也好，还有投资人在讲解路演的时候是提最多的，这个公募REITs是其中之一，包括现在你说一些非常好的城市，它的市场价值如果是说市场化的退出通道的时候，它的价值说不定还会比公募REITs还要高。

刘唯翔：您的这个赛道是特别的，一般物流不太舍得去公募REITs的，因为私募比较值钱。

吴丹：所以公募REITs是我们退出通道之一，今年可能更多的是怎么零买零卖，就是做一个分拆的出售，这也是一个利益的最大化，有可能买进的资产包整体估值会往上走走，分拆来把每个价值充分放大的，这是一个退出的方式。

另外一个就是市场化的退出，这也比较多，我觉得像今年以来我们手上也都看了不少。所以这块总体来讲还是整个行情都还是挺好的。

公募REITs刚才你讲到也确实是我们的终极目标，在我们自己的融资，还有退出，就投融管退就是N多的稳定基金最终是REITs。前几年包括我们自己团队去新加坡的REITs市场，还有咱们国家发改委的一个公募REITs的市场，我们都有做过试点的，由于一些种种的原因，未来我们团队还是会坚持作为一个终极目标的。

方旭东：其实退出一直是很大的痛点，REITs的落地增加了一个选择性，但是可能还不解渴，对于整个这么大的一个多产市场来说，能够通过REITs退，能够退的还比较满意的，其实我觉得比较少。

刘唯翔：还不够市场化。

方旭东：就包括已经发行的，我也不觉得他们退的很满意。所以我可能不一定适合说，但我也是这么想的，我们这些商业的不动产它的所有的痛点归结为一点，就是土地成本太高了。未来所有的退出渠道的艰难，其实追根溯源就是这条。如果这条解决不了，中国经济的增长又到了一个平台期，就造成它未来得退出注定是艰难的。

刘唯翔：同意，非常同意，但是至少是不是以后公募REITs不应该一刀切，把上市的回报要求定成是一个比例，是不是不同的资产应该至少要开放不同的退出比例，才有可能局部的解决像方总您刚刚的顾虑。

方旭东：希望如此吧。

汪海平：REITs可能是我们重点的退出方向，但是REITs之后资金用途是要求你持续继续这个行业上去投资的，同一类型资产的，原始股东能拿回初始资金比较低的，对于这个产业持续发展还是很好的问题。但是对于一些财务投资人来说，找一个合适的机会，拿了一个好的资产培育好了，就想退休了。他就退不了，原始资金就拿不会去，所以这个就导致原始投的时候就会有顾虑，这是一个问题，要解决这个问题的话，那可能需要在市场运作的过程中寻找一个能让他们有一个阶段性解决退出的办法，这样才能把整个资金面打的更开。

刘唯翔：对，这个应该也是REITs发展的初级阶段领导想要保险，不要又变成去炒房的渠道，有这样的考虑。

江南：其实我们一直是把REITs作为我们的很重要的退出的渠道，因为REITs其实它作为退出渠道最核心的还是估值高，我们也对比过，就是香港的REITs、新加坡的REITs、美国的REITs，包括国内的大宗交易，其实国内大宗交易也受现在的美元价有影响，但是REITs现在整体上就在我们看到赛道里面，除了上海个别特别核心的位置，资本化率特别低。

绝大部分99%的REITs的估值还都是比大宗交易要高的，而且其实会有很大的差异，这里面其实就是说我们很重要的就是在REITs估值，而且我们觉得REITs估值还有进一步提升的空间，我们看到现在可能监管机构首发资本化率降到3.8，还有可能降息周期还有调整，二级市场还有变化，可能对应的资本化率只有3%出头，所以大宗交易的资本化率还要低很多的。

其实REITs在个人里面占比还很低，看到美国3亿人里面有8000万都投了REITs，如果在我们国家将来更多的个人包括社保基金、养老基金能投的话，REITs还要往下走，所以这些项目能不能通过REITs退出去，通过大宗交易退年化12%就可以，如果通过REITs退就一下子年化20%，其实律师的结算很重要。最大的门槛首先就是要合规，其次才能经营。

刘唯翔：谢谢江总提到了律师。最后张总。

张尉：非常同意，现在对于REITs的接受度或者说我们的客户是相对偏少，两个原因，一个原因是因为我们的池子不够大，因为我之前做过几单类REITs，我们现在这个储备的池子还不够大，所以导致我们客户的群体个人投资者更少，机构投资者相对还是有的，所以我非常赞同江南总的观点，客户群体是偏少，。

但是从另外一端来说，从长远来看REITs无论对机构也好，对整个的市场无论买卖双方也好，对持有人发行人都是一个很好的事情。不看别的就从美国的资本市场看，可以容纳大量的商业办公，商业地产，广泛的商业地产，可以容纳大量的估值进去，也可以让整个大规模的资金流动。

因为现在其实大家多在说，资金流动有些问题等等，我相信公募REITs会在这一块能够迅速拉动，无论是大型机构的资金也好，还是老百姓的资金，我觉得都能起到很大的帮助或者是作用吧。

当然吐槽，从不好的点，就从一些短期来看是一个不好的点就比如说刚刚提到税筹、土增，因为REITs发生真正意义上的股权交易的变更，包括涉及房地产开发也不能做发行，所以这些都是近期的一些点，没关系，对长远来说，对监管层面来说都是慢慢可以突破。就像现在试点一样，现在给你一批，未来在不久的将来，这些慢慢慢慢获得真正意义上的退出，才去交这个税。

所以从长远来看，REITs的发行和拉动以及未来扩募也好，或者是在扩大不同类型的物业再放到公募REITs也好，我相信会给整个市场带来一个新的获利。

刘唯翔：好的，说到这里我稍微感受一下。实际上公募REITs也不是一个简单的退出渠道，应该更多的是找道不同的钱的这么一个渠道，理论上公募REITs是触及到每个老百姓的，实际上是给老百姓优良投资产品的机会，它应该是广度最广的，量最大的群体，他们的钱是可以投到优质的至少是相对优质的商业资产当中去。

这个应该是至少可以改变我们国家现在资本也不那么多，投资品也不那么多的这么一个局面的很好渠道。好的，谢谢大家！

最后小结一下，我一直觉得房地产是一个很长期的事情，同时也是一个很辛苦的生意，没有表面这么光鲜，但既然是一个长期的生意，所以一定是有波峰波谷，希望2023年是房地产否极泰来的一年，大家一起努力。谢谢！