主题讨论会：REITs浪潮 | 观点资本圆桌

主持嘉宾：

戴德梁行高级董事、华东区估价及顾问服务部主管 顾悦如

讨论嘉宾：

美国富尚资产集团董事长 陈晓欧 

信保基金上海公司负责人 周婧 

申万宏源证券固定收益融资总部公募REITs业务董事 孙林 

海富通基金reits业务部基金经理 刘欣 

顾悦如：谢谢主办方，我们这场圆桌的主题是REITs的浪潮。自从2月份中国基金业协会发布的不动产私募基金的备案办法以及3月24号发改委的236号文件出台以后，应该说我们关注中国房地产市场，尤其是关注中国商业房地产市场我们的同行、同业，包括今天来的各位嘉宾，应该感受到商业资产的春风或者是浪潮扑面而来。

所以今天我们也借这个机会就关于公募REITs，包括商业资产REITs，包括资产的扩募展开一个讨论。

我是顾悦如，来自戴德梁行，公募REITs一共27个，我们戴德梁行也参与了13个项目。所以我们这场的嘉宾都有公募基金的，有私募基金的，都是最著名的机构，包括我们有运营方和券商，先请各位嘉宾先简单的做个自我介绍。

陈晓欧：我是美国富尚资产董事长，我们是做两项主营业务，一个是做不动产的投融资，我们在国内也有私募股权基金牌照，目前私募股权基金主要集中在Pre-REITs的赛道上。

另外一个是做服务，目前是做长租公寓还有产业园区，另外我也是香港上市越秀REITs的独立董事，也希望中国的C-REITs能够继续发展下去。

周婧：大家好，我是最早一批成立的专注于不动产投资的私募管理基金公司，我们两大发起股东也是国内不动产和金融领域的两大头部央企保利发展等，截至目前我们累计的管理规模是接近1200亿人民币。

今天我们这场圆桌主题是关于REITs和Pre-REITs的，实际上信保是在3年前就在探索REITs相关的业务，现在也在聚焦Pre-REITs前端的投资业务，在这个过程中我们也希望把我们过去十年间在传统住宅开发业务领域沉淀的资源和能力优势，能够转换到REITs的大赛道，也希望有机会可以和在场的同行朋友们多交流学习。

孙林：我是来自申万宏源证券，是中投公司旗下，也在REITs做长期的探索和布局，一方面在上市和发行方面现在有多支公募REITs处于一个发行和申报的阶段。

另一方面我们在公募REITs的投资方面也做了很多的探索，包括现在已经对全部27只上市的公募REITs开展了业务，同时也参与了多个公募REITs的战略投资，也希望今后能够和各位一起共同建设中国的公募REITs市场。谢谢！

刘欣：我是来自海富通基金的基金经理刘欣，我们是海通证券的控股子公司，是属于全牌照的公募基金公司，我们所在的这个部门就是专注于做公募REITs的业务的。

海富通基金成立这个公募REITs，在首批中间就有待发行项目，以后也会有诸多的项目推向市场，希望以后可以跟各位的同行和业内专家多多交流，共同做大做强我们的公募REITs市场。谢谢大家！

顾悦如：谢谢四位大咖的介绍。今天我们这个论坛是围绕着Pre-REITs包括商业资产公募REITs的启动，以及相关的扩募以及带来的影响，对未来市场繁荣的这么一个状况的展望。

我打破下顺序，结合台上几位嘉宾他们各自的工作背景，业务重点尽量是希望能够让这几位大咖把他们的一些或者是干货，或者是经验，或者是接下来对我们去筹划REITs，去投资REITs也好，是有帮助的这些点，希望能够更多的来做深入的交流。

我想第一个问题是想请申万宏源的孙总来讨论一下，因为孙总第一是券商，也是做公募REITs发行，同时孙总也是做固定收益投资的，所以我想请孙总聊聊关于新加坡市场关于公募REITs扩募是什么样的机制，因为中国也做了扩募方面的指引，在接下来这么一个指引的解读，同时也请孙总简单的介绍一下关于已经上市的公募REITs二级市场的价格是怎么看，怎么做投资。谢谢！

孙林：我先回答主持人的第一个问题，就是关于中国公募REITs扩募的市场情况。

今天各位嘉宾都注意到一个新闻，今天有四只公募REITs在上交所同时发布的公告，是召开基金份额人大会，主要议题就是对扩募相关的议题进行一个表决。

应该说中国的公募REITs机制从去年的5月份开始监管部门形成有关文件，一直到9月份各家对扩募资产进行申报，到后面的反馈，到3月底进行一个材料的封卷，一直到现在经历了一年多时间，扩募REITs即将开花结果，我们对此也是充满期待。

应该说在成熟的市场，像刚才主持人提到的新加坡市场，甚至包括美国的市场也好，扩募其实是这个市场一个主流。

在这里我可以给大家分享几组数据，像在美国市场，2012年到2021年这十年间公募REITs其实IPO的项目也就是有70多个，但是扩募是实现了有1300多次，募集的金额IPO是236亿美元，但是扩募募集的金额是360亿，平均每年量是300亿到500亿之间，是目前中国公募REITs基金值的2倍以上。

在新加坡市场，最近5年它的扩募金额也是超过了160亿美元，像我们耳熟能详的腾飞，在上市20年，从6亿增长到了118亿，这20倍的增长也主要是来自于扩募形成的。

在我看来，REITs的扩募是可以从三个维度进行一个理解的。一个是资产，一个是资金，还有一个是市场。资产的扩募刚才各位嘉宾也都分享了，包括从原来的8家内资产，一直到236号提到的消费类的基础设施等等。

应该说消费类基础设施的这类资产加入也预示着中国的公募REITs真正实现了一个国际化，因为我们看到这个国际成熟的市场，不管是美国也好，新加坡也好，香港地区也好，它的商业、办公等等这类的REITs反而是资产的主流。

像在美国市场，总市值是接近2万亿美元的市场，零售类的物业就是消费类基础设施占比达到了15%，还没有纳入到资产类别的办公、酒店这些资产加起来也接近5%的份额；香港市场整个差不多2000多亿的总市值，商业零售接近50%的市场规模。

我想对于公募REITs来说，资产持有人应该去关注大陆基础设施范围资产的培育，也要培养自己的资产管理能力。

第二项就是关于资金的扩募，我们看到整个中国REITs市场是从0到有，总共27只，在一级市场募集的规模是908亿，这些投资人也是以机构投资人为主，目前主要的投资人包括保险、券商等等，未来也会有包括即将开始的公募REITs深港通的试点，包括社保基金、养老金都会纳入到整个市场。

第三个就是市场的扩募，看到整个扩募之外交易所也在进行日常建设和探索，包括我们现在也都在做的Pre-REITs基金等等，同时现在交易所也在推进类似于私募REITs等等一些新品种的探索，后面有兴趣的嘉宾我们也可以进行更深入的一个讨论。

总体来说扩募是对投资人、发起人，包括像我们服务机构也都带来更广阔的机遇。前段时间也是原证监会的肖钢主席进行交流，他也认为整个扩募是行业里程碑的事件。

关于第二个问题就是刚才主持人提到的关于C-REITs市场的投资，刚刚国泰君安的赵总也对C-REITs市场的投资逻辑和估值逻辑进行了一个非常深入的分享。

在这里我就可能先简单提一下，关于一级市场和二级市场投资人的情况。我们看到一级市场的投资人之外，可能就是三类资金是比较重要的，一类是保险资金，目前来看保险资金认购的比例是超过50%，我们看REITs想成功发行，保险资金是一个所谓的压舱石角色。

第二类就是券商，其实券商像刚才我提到的，我们通过未上市的REITs做事，包括自有资金的投资，同时也对REITs进行一个市值的管理。对于发行人来说也是非常重要的合作伙伴。

第三类就是专业的投资人，随着中国REITs市场的开拓，很多专业REITs的投资人都对REITs市场进行了长期的产业性投资。

这是从一级市场情况来看，其实在二级市场，现在虽然说去年可能整个市场的表现还是不错，但是从今年开年开始，整个的市场也出现了一定程度的一个轻微下跌。我们看到，几乎所有的板块，除了产业园是略有增长之外，其他像物流板块差不多5%以上的跌幅。

我们分析为什么？去年表现非常好，但今年有一定的回调，也是目前来看在二级市场进行投资的投资人还是有限的。

比如说可能之前有些理财资金，银行理财是短期性的理财资金就投了REITs，但是因为这个产品到期，或者像去年出现了REITs潮，短期的资金从REITs市场离场了。

很多REITs市场需要长期性的投资者进入，希望社保基金、养老基金能够助力二级市场的发展。

顾悦如：谢谢精彩分享。刚才孙总的这些对我们今后做筹划也好，做发行也好，做投资也好都会有帮助，谢谢！

接下来第二个问题是想谈一下关于Pre-REITs，实际上这段时间大家更多关心236号文，实际上是在2月20号的时候中国证监会跟中国基金业协会已经先发了一个通知，关于中国不动产私募股权基金的备案的指引，以前就有私募股权相关的一些规则，这次又专门发了这么一个指导性的文件。

从我的角度来讲，看到里面有第一页可以用杠杆，第二包括股权跟负债，也就是说今后是可以包括还可以随时的扩募，所以因为今天正好也是信保基金的周婧总，她也是中国最早的社保基金，管理过不动产的股权投资项目，其中管理基金的数量也是非常大的，接近100亿。

所以我们今天请周总来介绍一下第一Pre-REITs接下来有在这么大的背景下有哪些机遇？第二，Pre-REITs这么一个业务的核心、难点，尽量的分享干货。

周婧：首先回答主持人第一个问题，就是现在REITs浪潮给Pre-REITs带来机遇，可以从两个方向去看这个问题。

第一，从行业规模来讲，因为我们大家都认为国内的公募REITs具备数万亿级别规模潜力的大市场，但是已经上市的REITs规模还不超过一千亿，所以这里面还有非常大的发展空间。

随着REITs的专项立法，包括扩募机制的运行成熟，还有接下来商业部动产领域的REITs鼓励政策的出台，我们对于国内的REITs逐渐走向标准化、常态化的发展前景是抱有积极乐观的态度和信心的。

这个包括我们私募基金在内的投资机构来说，也是由此往前延伸看到了一级市场Pre-REITs的投资机会，这个是行业大的背景给我们Pre-REITs带来的发展机遇。

第二，从市场参与者的角度，其实Pre-REITs也是给市场参与者可以达到一个各方共赢的机会，首先对于原始权益人来说，是权益性的融资工具，并不是负债，在前期孵化过程当中有Pre-REITs基金的前期参与，包括专业基金管理人的基金介入，按照满足公募REITs项目的标准去协助原始权益人，去提升资产的运作效率，包括规范运营的合规性等等，在某种程度上也帮助权益人扩大投资规模，提高投资效益，也打通一二级市场的关系，也提高将来可能公募REITs上市成功的概率。

第三，对于Pre-REITs基金的投资人来说的话，相比以往的大宗交易市场，因为公募REITs推出释放了一定的流动性，所以资产可能在二级市场就得到了可以获得更好估值的可能。当然这方面可能顾总是专家了，我们也看到资产在二级市场上市的资本化率和大宗交易之间还是有价差之间的，这个也是我们Pre-REITs前期投资退出之后能够获得合理利润回报的前提，这是从Pre-REITs基金投资人的角度。

从政策制定的角度者来说的话，最近看到监管层也在不断的反复强调，特别重视REITs项目的前期培育工作，认为这是提升REITs资产质量的基础和前提。

其实这个讲的就是我们Pre-REITs的业务范围，包括前面刚刚顾总提到的2月份发布的不动产私募基金的备案指引，这个也给了我们一个非常好的指引方向的作用。

所以我认为从市场的角度，这都是一个可以达到各方共赢的机会。也是因为有这样REITs的浪潮，大家有共同的意愿参与到Pre-REITs的过程当中。

刚刚顾总第二个问题是Pre-REITs实操中的难点，这方面我们的经验并不一定足够充分和全面，这也是我们在一些实际业务的推进过程中可能在实操中会遇到的一些难点。主要还是在资产的筛选，资金的匹配，包括退出环节的设计这三个方面。

首先在资产的筛选方面，其实我们认为优质资产的本质应该是它经营的效率和资产的盈利能力，但是当我们按照满足公募REITs的标准区筛选前端Pre-REITs投资标的时候，不可避免的所有会影响资产上市和资产估值的因素都会影响我们的投资决策和判断，这里面可能就难免会有一些技术问题，也会需要我们去处理。

举个简单的例子，前面赵总在主题演讲的时候也分享到，我们其实看到很多在一级市场上，我们认为经营比较优质的资产，可能由于剩余产权年限的原因，因为我们现在估值多采用收益法现金流贴现去估值的话，有可能在公募REITs上市的时候，就达不到公募REITs上市的风险，所以这个就影响我们在Pre-REITs对这个项目本身标的资产投资的判断。

又比如说我们看到有一些像产业园这样的项目，因为一些历史的原因，可能政府对于它的项目公司的股权转让会有一些限制的因素，作为我们私募基金在前期投资的时候，并没有十足的把握，将来政府能够允许他去做股权转让，能够出具类似支持性的文件，这些也会影响我们的资金投资判断。

第二个就是Pre-REITs的孵化还是需要一定的建设周期和培育周期，这个过程可能需要3到5年的时间，包括再加上权益投资的属性的话，其实Pre-REITs项目是比较适合长线的，股权属性的资金来投资的。

刚刚孙总也分享到了，我们也看到其实国内现在参与Pre-REITs项目的资金相对来说资金类型还是比较单一的，可能以保险资金为主，其他的大多的资金机构，虽然也表达了对这个领域的关注和兴趣，但是可能由于自身风险控制的要求，在投资的期限，包括投资的属性上并不一定能够完全匹配Pre-REITs项目的要求，针对这个问题我认为一方面可能我们需要不断的加强投资人的教育，回归股权投资，回归价值投资，我们看到监管也在鼓励一些尝鲜资金，包括国有资本的一些资金能够更多的参与到Pre-REITs这样领域的投资，能够扩充这个资金类别。

另一方面我认为参考国外的一些成熟经验来讲，国内很快的也会形成针对不同资产在培育不同的阶段也会有不一样的Pre-REITs积极的产品，去对应不一样投资人的期限和收益，包括风险的偏好。这个是在匹配资金来源这方面。

第三个可能会在实操上遇到的一个难题就是在退出环节的设计上，因为在现有的政策和监管的框架内的话，我们私募基金投资Pre-REITs到公募REITs退出的之间，可能还会一些在技术层面上如何衔接的问题，因为公募REITs对于原始权益人扩募资产的准备，包括回收资金的再投向是有要求的，和我们私募基金的投资期限和属性会有一些天然的冲突，所以我们也需要提前做好技术上的过渡安排，可能在Pre-REITs的初始阶段就要做好类似交易机构的设计，无论是技术上，还是监管层面上的难题，随着我们公募REITs走向常态化的发行，随着我们Pre-REITs实操经验越来越多的话，我相信这些问题也会在发展中得到动态的调整和修整。谢谢！

顾悦如：我觉得这个信息量也和大，包括接下来资金的来源，包括境外资金的参与可能性都涉及到，所以感谢！

接下来这个问题是想请海富通基金的刘欣总，就是海富通管理的也有400亿，刚才跟刘总交流的时候以前也是凯德的高管，我想结合您这么一个海富通的背景，尤其是我们国家的公募REITs是一个公募基金+ABS的结构，我是想接下来中国在公募REITs一大片美好前景的时候我们有什么布局？

第二也是作为公募REITs的基金经理也好，或者您作为商业资产的高管也好，从筹划商业资产公募REITs这个角度站在我们发行方跟投资方这个角度您觉得有哪些经验分享。

刘欣：海富通基金是海通证券的控股子公司，海富通大家可能在二级市场听到不多，但是在一级市场做的是非常庞大的，尤其是在各个企业的社保、年金，几乎整个中国有社保和年金的企业80%都是放在我们海富通基金做基金管理的，所以整体规模已经突破了4000亿，属于在资金上面比较雄厚的公募基金企业，同时也是拥有全牌照的一个公募基金。

我们海富通基金其实也蛮早布局了公募REITs的业务，整体而言，其实可能我们在已发行的27只里面，稍微有点遗憾，我们当时有一只已经在国家发改委答辩了，但是天时地利人和，总有一点点欠缺，我们这一只至今还挂在国家发改委。

后续陆陆续续也向国家发改委报了若干各个领域的，有能源领域的，特许经营权领域的，还有新能源领域的，各个领域都报了，目前也在发改委这边进行答辩和后补材料的过程中。

结合顾总提到的，其实从3月24号发改委和证监会又共同联合发了一个236号文，这个再次点燃了公募REITs市场。因为新增加了可以发行的科目，叫消费基础设施，当时很多人听了就问我什么叫消费基础设施，我说又要感谢发改委。

确实是很多人都不理解，消费基础设施是什么？就是我们刚刚很多专家同行提到的，就是商业基础设施，又不仅仅是商业基础设施，是商业基础设施里的一小部分。

我们可以从发改委的文件中看到标准定义，叫做百货中心、购物商场、农贸市场等城乡商业网点项目，和保障基本民生的社区商业。

从这个定义就看到了，不保证民生的办公就被剔除在外了，现在酒店我们也是在探讨，已经在跟包括发改委，包括中资，包括一些律所都在探讨，酒店到底在不在？目前酒店不在优先支持这个行业里面。

所以REITs我们从大的环境下来看，从发行人的角度来看，这其实还是一个蛮好的产品，因为其实商业基础设施REITs本身重点讨论的就是一个商业资产，就是零售、购物中心的商业资产。这个资产不管是原始权益人就是发行人，以及我们作为基金管理人来看的话，都还蛮喜欢这类资产的。

原因很简单，因为这类资产比我们之前做的基础设施资产合规性要高很多，因为本身商业资产在社会上已经被众多投资人培育过、教育过，甚至流通过，所以在投资合规性上来说是非常的容易和简单的。

并且大家对商业基础设施REITs进行一个公开市场的上市，其实是一个资产的IPO，拥有这个资产的原始权益对它的上市抗性也不强，不像我们看到的高速公路铁路，本身就涉及到国计民生，上市抗性就蛮强的。

所以本身的资产发行不存在太大困难，我们就简单的给各位潜在的发行人讲讲，到底实操上哪里存在困难。

最大的困难就是资产的可转让性，这个不是应该在基础设施，纯粹的基础设施，产业园、特许经营权，高速公路它的上面有更多的可转让性限制，并没有。我们之前看过了蛮多商业的项目，居然发现的都筛选掉了，因为我们很多商业资产做前端融资，在REITs没有来的时候，就做过ABS等各种各样类金融产品，已经把资产抵押掉了。

通常没有到期前，我们的REITs是不能做什么的，如果想做什么就必须要获得前端投资人的同意，而往往这个是一个挺大的难点。

还有就是银行贷款，银行贷款还算是我们目前沟通下来最高沟通的环节，第二个就是刚才也听到了，商业地产不纯粹是商业地产，是消费基础设施资产。所以把我们的办公和酒店从这个里面划走了，划走的情况是导致我们产证可能没划走。

所以有很多是购物中心连着办公、酒店的物业，产证不做分割，又不具备可转让性。所以很多时候没有想过，我们的商业基础设施，会倒在可转让性这块。

还有就是社区商业，社区商业是所有持有人最想放到公开市场上回收资金的一个资产了，但实际上社区商业目前看下来也存在个很重要的难点，就是募集资金的回收使用用途。

我们再次看到监管对回收资金的强硬态度，是非常严格的，我们之前认为是股权融资，确实是回收资金按理说不应该像债券一样的专股专用，但是监管是希望做大我们的公募市场，并且做大整个基础设施市场，所以在社区商业公募资金这块又碰雷了，因为这个社区商业是当年跟住宅一起拿的，那么下面就是房开企业，而我们在234号文里面有一条非常明确的，严禁向商业住宅输送融资。

所以这一条就基本上毙掉了这种公司，如果想避开这条，首先资产必须要重租，但是房开公司的资产重组土增税是很大的一块，所以在这样的情况下，我们会发现消费型的基础设施在可转让性上有限制。

这些其实都是可以操作的，技术上可以解决的一些问题，比我们之前接触到的很多在投资合规性上就已经被否决的一些项目要好很多很多，所以将来我们的公募市场，会因为消费基础设施的融入做的更大，也许我们明年可以真的像发改委所说的，将会实现36只甚至45只上市。

第二个问题就是投资人怎么看，我接触的投资人肯定没有孙总接触的多，我毕竟是一个基金经理，更多看的是基金的运营和管理，投资人只接触过一些。

他们对消费性的基础设施是非常看好的，这个相对于前面已经发行的产业园，高速公路、光伏、污水处理这些，因为定价机制是非常简单和明了的，就是一眼望20年的机制，但我们商业是未来充满危险可能的，它的收益是未来在你好就非常非常好。

但当然我们要反过来说，受到疫情三年的影响，大家都看到了，收益掉的很惨，这个在发行端的时候要解释过往三年为什么会有逐年下跌的现金流收益。

但是从投资人的角度来看，现在是一个资产的价值洼地，疫情三年将它的资产价值已经被打到了谷底，这是很好的投资。随着未来中国的发展，商业地产业有很好的收益，从投资人的角度来看，他们是非常期待消费型基础设施的，当然希望未来等一等，可以看看它的倍数是多少。谢谢顾总！

顾悦如：谢谢谢谢！坐在我旁边的是美国富尚资产的陈晓欧，最后也是两个问题。

陈董事长也是越秀REITs的独立董事，第一作为我们深度参与越秀这么一个成功的REITs的高管，越秀REITs一路走来有哪些对我们今天在座的各位来宾有什么启示？第二是结合刚刚其他嘉宾谈到的关于Pre-REITs，关于扩募，越秀又有哪些经验可以分享？

陈晓欧：谢谢，其实在越秀之前就接触了很长时间的REITs，因为我们富尚资产是两位合伙人，还有一个90年代在美国做了很多年的REITs。

不管是新加坡市场、日本市场、美国市场，就拿中国目前状态来看，现在整个发行REITs才2年的时间，资产规模也是700亿左右。如果宏观来看，我认为REITs会变成两个大的产业链，第一个产业链就是金融产业链，从金融角度看，它会形成一个独立的生态环境。

刚才诸位提到的就是从Pre-REITs开始到REITs到扩募，不断的进行投入产出，不断进行并购、重组，有进有出的一个金融市场。从整个状态来看，Pre-REITs甚至可以延展到REITs不允许的开发领域。

这个是中国过去二三十年最兴盛的领域，Pre-REITs本身就可以接触到从0开始的项目，逐渐过渡到一些刚才我们有嘉宾提到更高级别的Pre-REITs，可能是做债务项目的收购，所以在IPO之前就形成了小的生态圈，IPO之后也实现了时间更长的生态圈。

刚才我们说的扩募只是运营中的环节，只不过我们中国REITs市场刚刚起步，所以拼命的谈扩募，扩募之后还应该有进有出，再进行收纳等等。本身这就是无限延展的平台性的功能，所以我认为这个生态圈一旦形成以后，很有可能未来会取代掉现在国内主流的所谓房地产开发的功能。

因为这个不管是从政策角度看，已经在走向另外一个方向。REITs市场是属于新型的，所以这个生态权属我认为最重要的，对于中国疫情之后，我们进入到一个新的中国发展的时期来看，我认为金融市场这个生态圈，不管对于中国整个国民经济来讲，对于房地产来讲，对于政府来讲都是至关重要的金融生态圈。所以我认为这是第一个对于中国产业链的启示。

第二个启示我认为它会形成一个很长线的资产生态圈，本身这个资产管理的纵深度在中国来讲还是欠缺的，本身中国在资产管理这个领域来讲其实以前从最早的物业管理到开发管理，演变到现在加了商业管理，以及在香港的成功上市，以及香港公司本身也很成功在香港获取比较高的市盈率等等。这些市场我们认为他也是比较初级的状态，在未来我们认为REITs会催生另外一个生态圈，就是资产管理的生态圈，这个生态圈不仅仅会覆盖住原先以开发为主流导向的团队还有包括市场，也会延展到更纵深的资产管理的深度的要求。

比方说对一个资产连续性的管理，它从最早的开发到运营，到后面资产延续20年之后怎么办？我观察现在很多的Pre-REITs投资的项目，他们很少有提到资本型改造之初的概念，以后怎么办呢？有没有这种概念呢？你维护怎么办呢？从这个点可以看到它对于长线的资产生命周期的理解是比较浅的。

就像人的生命一样，资产本身是从出生到婴儿到幼儿到少年、成年、老年都会出现的。我们在欧美一些国家看到像帝国大厦这样一种老年型的楼宇，已经百年历史的楼宇照样可以在比较好维护的情况下得到曼哈顿比较高的租金，所以这个是对资产生命周期的考验。

另外我认为REITs市场本身它是一个单一功能REITs上市的一种初级的方式。但实际上不管境内外来讲大型的多功能的REITs也是大量存在的，越秀等等都是，他们覆盖了写字楼、商场、酒店、长租公寓甚至包括批发市场都有，这个未来在中国也会出现的。

如果消费类基础设施能够推出，但它是一个连带了一个办公楼产权的符合产权的物业，怎么退出呢？现在退出不了，明显的这是一个大的瑕疵，未来我认为多功能的资产市场也会出现，一旦出现以后，如何驾驭多功能的REITs，这就是一个比较大的挑战。

因为每一个REITs的专业度和它的资产管理的专业的要求是不一样的，他怎么在一个综合的情况下，多元化的情况下能够控制住资产的综合的表现。能够维护住整个资产的汇报，包括分红等等，这是比较大的题目，现在在中国目前没有人特别的去深度的理解或者去驾驭这样的一种比较高端的上市的资产运营。

在个情况下我认为会催生一个新的生态圈，其实对于房地产从业人员来讲，这就是一个大的契机，你能不能把自己塑造于一个资产+资本结合的规划，所以这样来看我认为整个从成熟的REITs市场反观中国的REITs市场，我认为中国目前的REITs市场，它本身第一存在现有的法律法规的待完善的状态，本身从2年时间从税收到法制主体，到整个处理在不断演进迭代的过程，也能够尽快的摔掉目前市场上的弊端，不仅仅是我们政府包括权威机构的一些审批，也包括我们已经在运营的实操的团队，包括市场的积极的反馈，我认为这个是正向健康的方式去催化这个市场的健康发展。

第二就是对于整个REITs市场来讲，我认为从市值来讲，它的市值我观察到像现在我们的产业园区的REITs，最高的市值增长已经达到了45%左右，物流类是30%几，有些REITs基本上都是在飞速发展，这样就造成了分红率已经跌到了4%以下，这样的一个成熟REITs市场来看，它有点像翘翘板，一旦你的市值过速的增长，会造成你分红率的下降，分红率下降会造成投资人的怯场，所以这样一个翘翘板的过程它也考验了我们未来对于REITs市值管理的技巧。

本身它就是一个综合性的，因为REITs投资人它需要的并不是你单纯的REITs是值得增长，不是一个股票，他还要求你分红的一个稳定性等等。所以这些东西都带来了REITs市场成熟发展以后到底大家应该怎么去让它健康着装的成长，这是一个比较大的题目。我简单的分享这些！

顾悦如：谢谢陈总，希望我们40分钟左右的时间能够给今天各位包括媒体记者各位来宾留下一个实操性的，有多维度的这么一个交流的知识的分享。因为我注意到前面已经超时了，所以这场就到此结束。谢谢四位嘉宾，谢谢！