长坡薄雪 | 金地幸存者游戏

观点网

2023-02-27 20:08

  • 彼时的矛点,成为了此时越冬的盾牌。在地产寒潮中,金地成为房地产企业中为数不多的幸存者。

    编者按:每个时代,每个行业,都会有一条正确的坡道。

    2022年,中国经济三驾马车都面临着前所未有的挑战,出口、消费、房地产在时局变化中不断调整,寻找重启与复苏的道路。

    为了检视过去及展望未来,观点新媒体策划和推出最新一期年度报道——“长坡薄雪”,全面深度报道房地产及关联产业链的标杆企业,他们的正确坡道和厚雪、湿雪会在哪里?

    与此同时,我们继续对话具有全球视野和丰富经验的经济学家,从他们的角度,解读中国经济与各行各业的未来机会。

    观点网 2022年,宏观经济面临下行压力,中长期住房需求动能释放减弱及多地疫情反复的大背景下,房企发展又面临流动性紧张、销售模式困难、停工风险等问题。

    困局中,众房企仍在寻找穿越周期的砝码。

    金地集团作为目前房地产严冬下少数的“幸存者”之一,以往采用低权益比例以做大销售规模的策略,在逆境中降低了投资扩张的资金压力,使其能够继续保持投资能力,为未来盈利保留了增长的空间。

    聚焦在销售端上,沉默数年后,曾经“招保万金”中的金地集团重回行业前十。

    观点指数发布的2022年度房地产企业销售表现显示,2022年,金地集团权益销售1458.8亿元,排名第7;全口径销售金额2218亿元,排名第8。

    与此同时,金地也较大幅度削减了土地投资额度。截至2022年9月底,仅新增土地储备171万平方米,总投资额220亿元,同比分别下降88.54%、80.62%;权益投资额约89亿元。

    小年与挑战

    2022行业小年大背景下,销售规模的下滑已不是新鲜事,但就金地而言,恐怕未来还将面临不小的利润压力。

    穆迪曾在2022年5月预测,金地集团的年内合同销售额约2450亿元人民币,因为在未来6-12个月,中国房地产市场的运营状况仍将充满挑战。

    实际上,全行业销售下滑程度比穆迪预测空间还要大。

    2022年全年,金地集团累计实现签约金额2218.1亿元,同比下降22.64%;累计实现签约面积1019.8万平方米,同比下降25.94%。而在2021年,金地销售业绩曾录得同比增长18%。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    具体从各月情况看,2022年上半年,金地每月销售均较同期有所回落,累计录得1006亿元的销售,较上年同期下探38.21%;下半年修复明显,其中8、9、10、11月较同期销售录得增长,最高增速为10月的22.88%,下半年累计销售仅较上年同期回落2.17%。

    但从行业整体看,2022年实现销售过千亿的房企里,同比增速均有较大程度的下调,而金地其间就又颇显亮色。

    2022年,房企在政策调控常态化、多地疫情反复、叠加行业流动性危机中“夹缝求存”,项目建设、交付结转均受到不小冲击下,行业盈利状况进一步恶化,房企整体表现为营收与利润规模双双呈现负增长。

    从金地披露的财报看,毛利率表现分别录得一季度19.72%、半年报21.98%、三季报20.44%,三项数据里中报数据较2021末21.18%有所回升。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    净利率方面,金地同样2022年第三季度为10.07%,较年中下滑,但好于年初水平,比2021年下降0.6个百分点。

    作为房地产市场一直以来的“理科生”代表,金地一直将ROE看成最重要的管理指标。董事长凌克曾对外表示:“好公司的标准,应该是高ROE的公司,并且是没有采用过多财务手段的高ROE。”

    2022年房企普遍面临着利润率指标下滑、拿地成本提高、周转效率降低的问题,金地也迎来ROE回调的挑战。

    观点指数数据显示,近三年金地ROE分别为20.00%、18.60%、15.69%。2022年,据观点指数测算,该项指标将回调至12.97%,为近7年低位。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    资产周转率方面,金地在2016年之前浮动较大,最高至0.38次每年,最低至0.25次每年;2017年后,该项数据趋于稳定,基本保持在总资产周转率0.21至0.23次每年的水平。

    由于2022年市场继续下行探底,根据金地三季度数据,资产周转效率较上年同期下探8.80%,预计2022年该项数据将回归至0.22次每年的状态。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    至于ROE影响因素最后一环,权益乘数的表现,2022年前三季度,金地该项数据录得4.03倍。

    得益于金地积极还债,主动降低自身财务杠杆。截至2022年9月30日,金地债务总额较2021年末减少23亿元,资产负债率降低0.89%。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    综合来看,金地2022年整体毛利率已经触底,已售未结转的低毛利项目持续在消化,盈利表现未来将迎来反弹。

    防卫的策略

    2022年8月的金地中期业绩会,凌克指出对2022年房地产市场审慎的判断,根据市场形势变化,按量入为出的原则,对投资预算进行了压缩,下半年会根据项目收益、项目现金流情况,寻找优质投资机会,合理确定合作项目比例。

    三季度数据显示,金地2022年投资强度上远不及前几年。

    截至2022年9月末,该公司共新增土地储备171万平米,其中权益储备约62万平米;总投资额220亿元,权益投资额约89亿元,新增土储权益占比为40.1%,全口径拿地销售比为13.4%,整体拿地强度较弱,但在北京、上海、深圳、成都等核心一二线城市新增投资额占比超过80%。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    近几年,金地大多通过合作方式进行市场扩展,新增土储权益占比在40%-50%左右,低于房企均值。

    2022年三季度财报显示,该司在土储权益比继续呈现下行趋势。不过低权益比虽然是企业防卫性经营策略,但未来或也将收窄公司盈利空间。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    2022年三季报显示,金地新增土储权益由2021年末39.61%调整至36.26%;权益投资金额较上年末增长0.5个百分点,至40.45%。

    观点指数汇总数据显示,前三季度金地实现竣工面积732万平米,新开工面积418万平方米,前者同比减少52.28%,后者减少77.32%。

    不过,金地2022年前三季度竣工提速带动的交付量增加,使得其在该季度营收同比增速回升,单季度实现249.6亿元,同比增长27.3%。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    观点新媒体了解到,2022前三季度,金地完成全年竣工计划的48%,预计四季度竣工交付仍将加速。新开工面积及竣工面积为近年低位,其中竣工面积首次超过新开工面积。

    但即便行业毛利率持续下跌,金地只要对外扩张、销售、交付规模还在,公司在盈利面依旧能够持续跑通。

    2022年金地调整了投资策略,收缩了投资强度,对外扩张收缩,也意味着未来整体营收规模缩减,也会进一步下调公司利润预期。

    随着产业升级,地产行业粗放型时代已过去,更加重视高技术行业和研发行业。金地在此背景中,重点发展产业赛道及代建赛道。

    主要负责商业地产的金地商置,近年来表现日渐突出。

    整体来看,2022年,金地商置累计实现合约销售总额约617.73亿元,销售总面积约296.72万平方米。在2022年中期,得益于个别有较高毛利的物业销售项目在本期集中确认收入,且占整体收入比例较高,毛利率录得51%,盈利得到修复。

    截至2022年12月末,金地商置合约销售总额占金地全年总销售额的27.85%,对业绩增长已有支撑作用,且近几年销售增速普遍高于金地集团。

    不过,尽管金地商置定位是以写字楼、公寓等商业地产为主,但从实际经营结构来看,大部分业务仍聚焦在住宅开发。

    2022年中报显示,金地商置在物业发展、物业投资及管理、小额贷款三项业务营收占总收入比例分别为71%、25%及3%,较上年同期的88%、9%、4%有所提升,但期内销售物业交付面积减少。

    “商置”之外,金地也提前嗅到了“代建”赛道的机遇,为后续持续提升集团利润空间带来期待。

    当下,代建行业凭借高收益率、低风险、低杠杆以及抗周期能力强等优势,成为行业关注的焦点。

    早在十几年前,金地就进入了代建领域。截至目前,金地旗下金地管理作为代建行业的领军企业之一,成为了代建行业的老玩家,但也面临着与“代建行业的老将新兵”同台竞争。

    近几年,金地管理涉足多类型项目代建,不仅有传统住宅、商办管理、产业园的管理,甚至养老、教育、医疗方面都积累了比较多的能力。

    截至2022年6月底,金地集团代建业务已布局全国超40座城市,管理服务项目超90个,累计签约面积超1600万平方米,其中住宅项目累计货值超过1000亿元,商办项目投资规模超过420亿元,累计政府公建面积超过360万平方米。

    作为一种输出房地产开发全流程解决方案的轻资产开发模式,金地提前布局代建,有望在“保交楼”背景下迅速扩容并收成,成为自身维系盈利天平的新砝码。

    后杠杆年代

    盈利空间收缩的情况下,金地集团仍维持着“再融资”动态平衡,没有呈现出如其他房企一般的债务违约。

    截至2022年第三季度,金地有息负债总额较中期降低102.6亿元至1190.6亿元,其中短债占比约33%,货币资金余额556.7亿元,现金短债比合理,三道红线指标维持绿档。

    三季度财报还指出,金地各项公开市场到期债务如期偿付,2022年内公开市场到期债务已偿清。

    据财报介绍,金地已连续多次按期足额完成境内外公开市场到期债券的兑付,其中包括兑付人民币公司债券本息83.39亿元、境外债券本息4.62亿美元、中期票据本息15.76亿元,该司年内已无需要偿付境内外公开市场到期公司债券及中期票据。

    再从债务结构看,截至2022年9月末,金地负债总额为3503亿元,其中流动负债合计2615亿元,占比74.65%。资产负债率较2021年末进一步降低0.96个百分点,至75.23%。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    其中短期借款、一年内到期的非流动负债、其他流动负债合计506.07亿元。如果算上329.4亿元应付票据及应付账款,则金地短期有息负债额达到835.47亿元,较2021年末906.71亿元下降明显。

    期内,金地货币资金556.7亿元,能够覆盖506.07亿元短期负债。得益于险资股东,金地在融资层面较其他房企还是具备一定优势。

    2021年,金地整体筹资性现金流入曾超707亿元,在清偿422.6亿债务及支付股利等资金后,全年筹资性现金流净额达到105.5亿元,由此带动公司全年现金及现金等价物净增加103.5亿元。

    2022年前三季度,金地筹资活动产生的现金流量上回落,分别录得-18.37亿、-52.76亿、-202.7亿,筹资活动现金流转负与偿还债务支付的现金增加有关。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    报告期内,金地筹资性现金流入363.6亿,较上年同期减少33.52%,但在偿还债务所支付的现金上增加了21.91%,较该财年上半年增加164.3亿元,至406.5亿元。

    由于2022年金地采取积极的清偿债务,该季度筹资性现金流净额同比减少-314.76%,为流出202.7亿,期末现金及现金等价物余额为556.4亿元,比2021年第三季度增加1.7%,较中期减少12.29%。

    据观点新媒体统计,2022年前三季度,超20家房企经营性现金流为正值,但若从增长角度来看,仅有8家房企实现了经营性现金流同比正增长,近六成房企经营性现金流负增长。

    营收不断摸高的金地也收获了自己连续三个财年(2019至2021年)的经营性现金流为正,截至2022年9月末,金地集团累计录得经营性现金流119.7亿元、投资性现金流负值减少,为流出7.52亿元,同比增长90.76%,比中期报告增长245.68%。

    不难看出,金地集团在积极地偿还债务,而且投资活动现金流负值减少。在量入为出、投资压缩的引导下,放缓了对联合营公司投资,该项数据的支付现金也对应减少。

    另外,筹资活动虽同比放缓,但在自身融资利率水平上保持优化。2022年三季报显示,金地融资成本已由2019年的4.99%降至2021年的4.56%,再降至2022年三季度的4.50%。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    报告期内,金地集团存货规模较高,达1922亿元,仍面临一定去化压力,在行业下行阶段部分项目将面对减值风险。

    整体上看,金地2022年ROE水平虽领先于同行,但在自身仍面临诸多挑战。

    融资成本虽然得到优化,但融资规模收缩。积极清偿债务后,在手现金在短债及日常营运资金面前,略显“囊中羞涩”。

    利润率磨底及净利率持续走低大背景下,金地ROE将面临持续压力;与此同时,投资策略的谨慎及收缩,导致扩张规模不敌同期水平,加上过往自身较低的投资权益,势必也将持续提升面对未来的盈利空间。

    后杠杆时代,金地在行业凛冬中收窄了投资强度,保持了较为通畅的融资及持续优化融资成本,使得该司成为房地产企业中为数不多的幸存者,彼时的矛点,成为了此时越冬的盾牌。

    长坡薄雪 | 在冬天,如何找到湿雪和一条很长的坡道?

    撰文:黄指南    

    审校:刘满桃



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    地产

    公司

    金地