长坡薄雪 | 越秀地产越过边界

观点网

2023-02-20 17:08

  • 2022年,越秀地产跨越边界的愿望更加强烈。

    编者按:每个时代,每个行业,都会有一条正确的坡道。

    2022年,中国经济三驾马车都面临着前所未有的挑战,出口、消费、房地产在时局变化中不断调整,寻找重启与复苏的道路。

    为了检视过去及展望未来,观点新媒体策划和推出最新一期年度报道——“长坡薄雪”,全面深度报道房地产及关联产业链的标杆企业,他们的正确坡道和厚雪、湿雪会在哪里?

    与此同时,我们继续对话具有全球视野和丰富经验的经济学家,从他们的角度,解读中国经济与各行各业的未来机会。

    观点网 2021年刚迈过千亿门槛的越秀地产,在“群雄竞起”的局面下并不特别引人注目。

    根据观点指数《2021年度房地产企业销售表现》,当年全口径销售额超千亿房企共有44家,权益销售超千亿房企26家,越秀地产分别位列35、24。

    对于这家坐拥双国企背景的大湾区知名房企,这一成绩稳健。遥想当年,旭辉、新城等与越秀地产处在同一起跑线。

    数据显示,2014年,新城、旭辉、越秀销售额分别为245亿、212亿、220亿。而后,新城与旭辉在2019年、2020年先后大踏步迈进两千亿大门。

    越秀则保持着平稳的速度前行,一如外界对这家老牌国企的印象。

    但当2022年行业迎来深度调整,活水枯竭,整个房地产行业宛如陷入一场漫长冬夜,无论身处何位,都无法避过寒风凛冽。

    一年过去,各家房企纷纷公布成绩单时,毫无意外一片惨淡。而这之中,越秀地产却成为一个“特例”。

    据观点指数统计,2022年前20房企中权益销售金额同比正增长的仅有滨江和越秀两家,其中越秀增长率又远高于滨江。

    观点指数发布的《2022年度房地产企业销售表现》显示,1-12月前20房企实现权益销售金额30095亿元,同比下降30.7%。其中,前三的房企碧桂园、保利发展和万科同比分别下降37.7%、15.6%和33.1%。

    2022年全年,越秀地产累计合同销售金额约为1250.3亿元,同比上升约8.6%,完成年度合同销售目标1235亿元,完成率达101.2%。

    疾风知劲草,岁寒见后凋。房地产行业野蛮生长已是过去式,增速放缓、利润下降也成为共识,薄雪长坡中,越秀的“雪球”如何继续向前?

    业绩边界

    即使越秀地产在行业调整中表现出韧性,但随着整个外部环境遇冷,也不可避免地面对行业整体盈利质量回落的挑战。

    从2022年中报来看,上半年,越秀地产实现营收313.15亿元,同比增长29.13%,归母净利润17.1亿元。

    据了解,自2015年后,越秀地产归母净利润保持较高增速,从2015年的10亿元增至2020年的42亿元,年复合增速高达33.2%;核心净利润从2015年的12.4亿元增至2020年的40.2亿元,年复合增速为26.5%。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    2021年,越秀地产营收实现24%的增长,归母净利润受行业调整影响有所回落。年报显示,越秀地产当期归母净利润为35.89亿元。

    值得注意的是,越秀地产的销售成本亦有所扩大。数据显示,2022年上半年,越秀地产销售成本为246.47亿元,同比上涨38.86%。因此,毛利空间受到一定挤压,越秀地产毛利率在2022年上半年为21.2%。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    不过,在行业毛利率普遍回调的情况下,越秀地产毛利率仍然维持在中上水平。受益于区域布局、TOD项目、多元拿地方式等优势,整体盈利能力有充足支撑。

    背靠广州国资委及广州地铁集团,让越秀地产能以更低的成本在资本市场获得支持。

    2022年上半年,越秀地产融资成本进一步降至4.11%。即使与同具国企背景的建发国际相比,越秀地产整体融资成本也要更低。

    越秀地产董事长兼执行董事林昭远在2022年中期业绩会上曾指出,越秀地产一直坚持稳中求进的发展理念,在财务稳健的大前提下推进投资铺排。

    从三道红线指标看,越秀地产属于目前为数不多的绿档房企,2022上半年剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.4%、59.7%和1.45倍。

    有息负债规模方面,截止到2021年末,越秀地产有息负债规模为755.3亿元,其中短债比较前一年增加15%至39%。截至2022年中期,有息负债规模增至845.7亿元,短债比则降至32%。

    据此计算,截至2022年6月末,越秀地产一年内到期的短债约为271亿元;同期账户现金及现金等价物为260.7亿元,基本覆盖短债。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    经营性现金流方面,2018年102.3亿元,2019年则降为63.7亿元,到2020年又增至159.56亿元,随后便持续净流出。2021年,越秀地产经营性现金流净流出46.76亿元,到2022年上半年,再度净流出16.19亿元。

    中银证券指出,由于2021年越秀地产拿地较为积极,支付土地款及拍地保证金从2020年的180亿元大幅增至445亿元,使得当年经营性现金流净额转负。此外,银行借贷款同比大幅增长76%至285亿元,越秀地产2021年筹资性现金流净额158亿元。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    越过边界

    越秀地产历史悠久,自1983年成立,早在1992便于香港联交所上市,是全国第一批成立的综合性房地产开发企业之一。

    截至2021年末,越秀地产实控人为广州市国资委,第一大股东越秀集团通过旗下全资子公司间接持有39.8%股份,第二大股东为2019年引入的广州地铁集团有限公司,持股比例为19.9%。

    从中国第一代商品房“江南新村”到“二沙岛别墅区”,越秀地产在广州打造了一个个知名项目。2008年432米高的广州国际金融中心封顶,成为当时世界十大超高层建筑之一。

    另一方面,越秀地产也在推进全国化布局,2009年首进江门,标志着全国扩张的开启。2012年,新进海口、苏州、昆山、青岛,销售规模首次突破百亿。2021年销售规模1152亿元,首次迈入千亿阵营,布局城市数量提升至29个。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    尽管较早开启了全国化布局,但大湾区尤其是大本营广州,一直是越秀地产销售贡献的主要来源。2012年、2013年大湾区销售金额占全公司销售额的比重高达91.6%和80.5%。2014年开始降至70%以下,近几年来占比稳定在55-70%的水平。

    2022年上半年,越秀地产于大湾区总计实现合同销售金额约317.5亿元,占全公司合同销售额的64.9%。其中,在广州实现合同销售金额294.3亿元,同比上升10.4%,约占上半年合同销售额的60%。

    中报显示,越秀地产全口径销售金额和权益销售金额均排名广州市场第一名。

    从土地储备情况来看,截至2022年6月30日,越秀地产在全国战略布局30个城市,总土地储备约为2860万平方米,其中大湾区土地储备占总土地储备约52.9%。

    在“1+4”全国化布局战略下,除了大湾区以外,越秀地产也在继续拓展华东地区、华中地区、北方地区和西南地区,截至2022年中期,上述地区土储占比分别为14.5%、19%、9.4%、4.2%。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    无论是销售情况还是土地储备端,越秀地产呈现出明显的“高集中”态势。

    深耕大湾区以及专注一二线城市的布局,使得越秀地产在2015年-2018年间销售金额实现加速增长。从2015年开始,受益于大湾区的发展,销售均价从10938元/平方米增长至2021年的27570元/平方米。

    从单城深耕看,越秀地产最近两年单城市销售额保持在40亿元以上,其中广州、杭州为百亿量级城市。2021年,越秀地产在售城市20个,平均单城市产能57.6亿元,其中广州、杭州、武汉、苏州、深圳、佛山、长沙七大城市销售额合计占比近九成,深耕度相当高。

    与规模相当的建发国际和华发股份相比,2021年平均单城市产能均为31亿元左右,其中建发国际在售城市41个,华发股份在售城市39个。

    走出广州

    2022年,越秀地产跨越边界的愿望更加强烈。

    在2022年3月的业绩发布会上,越秀地产管理层曾表示:“接下来将不再局限广州,而是以大湾区作为优势,进一步发展华东区域。其中,TOD作为一个关键领域进行关注,特别是希望能够走出广州。”

    话音刚落,上半年越秀地产就通过产交所摘牌的方式获得杭州勾庄TOD项目,增加TOD土地储备约37万平方米。该项目为越秀地产同杭州地铁的首个项目,也是走出广州和大湾区的首个TOD项目。

    借助本土优势和国企背景,越秀地产的拿地模式为涵盖TOD、城市更新、城市运营、国企合作、收并购、产业勾地和公开市场竞拍的“6+1”增储模式。2022年上半年,在新增土储中,通过TOD、国企合作和产业勾地等增储的占比达55%。

    以轨道交通发展延伸出来的TOD开发模式是当下地产商寻求转型发展的蓝海,拥有市场与资金优势的越秀地产在2017年便将TOD模式列入特色化增储平台。

    2018年,越秀地产联手广州地铁战略布局,打造广州首个社区型TOD住宅项目——星图TOD。2019年,越秀地产引入广州地铁成为战略股东,合力开拓“轨交+物业”发展模式,从泛TOD项目的开发,到深耕车辆段上盖项目的开发。

    截至2022年6月底,越秀地产共拥有8个TOD项目,合计贡献了359万平方米土地储备,约占总土地储备12.6%。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    经过几年布局,越秀地产的TOD项目业绩开始加速释放。

    2020年,TOD项目实现合同销售金额170亿元,同比上升236.6%;2021年微增上5.1%至178.7亿元;至2022年上半年,广州TOD项目共实现合同销售约120.7亿元,同比上升58.8%,约占销售总额的24.7%。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    TOD项目贡献了可观销售成绩同时,地货比和毛利率情况也远超传统模式。

    根据中银证券计算,越秀地产TOD模式项目地货比在20%~59%、毛利率在22%~65%的范围,平均地货比在40%,预期税前毛利率均值在40%以上,高于整体毛利率水平。

    值得注意的是,鉴于TOD项目较长的开发周期和较大的资金需求等特性,越秀地产的TOD模式价值增长还需努力。另一方面,对于具有“吞金兽”与“重资产”属性的TOD项目,如果土地本身聚集效应带来的溢价不能覆盖成本,收益性将会有所削弱。

    此外,越秀地产的跨越不止体现在TOD项目上,在行业整体投资动能明显收缩的背景下,越秀地产活跃于各大土拍市场,2021年在18个城市共新增37幅土地,新增投资总建筑面积达918万平方米。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    观点指数发布的“2022年1-11月房地产企业新增土地储备报告”显示,越秀地产2022年以来新增全口径土地储备达427.66亿元,位列行业第七;新增货值达1103.4亿元,位居第六。

    长坡薄雪 | 在冬天,如何找到湿雪和一条很长的坡道?

    撰文:管丽    

    审校:徐耀辉



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