演讲 | 朱中一：中国房地产发展态势与企业面临的挑战

朱中一（住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长）：各位上午好！很高兴前来参加本次论坛，下面我就房地产的发展态势与企业面临的挑战，从三个方面来谈一下个人看法。

第一，从政策层面看房地产的发展态势。

今年以来中央政府坚持了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加大了分类调控的力度，地方政府建设了“因城因市施策”，房地产市场调控取得了初步的成效。

下半年按照中央提出的要加大对金融风险的管控和要稳定房地产市场，坚持政策连续性、稳定性，加快建立长效机制的要求，控房价、防风险的力度不会放松，房地产信贷的政策估计也会放缓，房价上涨较快的三四线城市有的也可能要出台一些限购、限贷等措施，再加上去年第三季度全国商品房的交易量处于高位，因此，下半年全国商品房的销售额、销售面积和房地产开发投资的增速将会下调，但全国全年的这些指标肯定还会超过2016年的最高水平。

今后，随着长效机制的建立和基础性制度的完善，现行的一些行政性的措施也会逐步地与长效机制衔接。届时，体现住房居住属性的住房制度、购租并举的住房体系，及与之配套的金融、财税、法制等制度将不断完善，房地产市场一定会朝着更加平稳健康发展。

第二，从供求关系看房地产的发展态势。

改革开放以来，特别是1998年进一步深化住房制度改革以来，我国的房地产业得到了快速发展，绝大多数的居民已基本解决了住房问题，今后我国房地产业的发展必将进入到增速下降、结构调整和品质提升的常态时期。

“十三五”时期，解决好城镇新居民的住房问题和改善原居民的住房条件，让更多的居民达到小康的住房水平，将是住房业改革与发展的主要任务。“十三五”期间尽管增速下降了，但由于城镇化还在持续推进的原因，所以房地产市场的总规模仍然是很大的。

1、城镇化持续推进是房地产业发展的最大空间。

2016年底我国常住人口的城镇化率为57.35%，户籍人口的城镇化率为41.2%，规划到2020年要分别达到60%和45%。至于要达到发达国家70%以上的水平，则需要更长的时间。

大量的农业转移人口的市民化，再加上二胎政策的放宽等多种原因，城镇新老居民对住房的需求量肯定是很大的。要实现房地产与新型城镇化的协调发展，城市人民政府应当编制住房发展规划，用于指导土地的供应。

人口净流入量大的城市要增加住宅用地和住房的有效供应，增加公共租赁房的供应。这方面北京、上海、深圳等城市最近都公布了十三五的住房发展规划，北京的规划中还专门提到了建一批共有产权房。坦诚地说，共有产权房是2009年左右，我当时带了一批记者到江苏淮安总结的，后来有些地方开始试行。

另外，像北京、广州、成都、武汉等城市，根据国家的要求，还出台了《加快发展租赁住房的意见》，相信在今后的若干年中，租赁市场会有比较大的发展。

在城镇化当中，我们要看到，长期以来小城镇的建设和发展一直是一个短板，2014年以后，党中央、国务院对推进新型城镇化，对重点发展小城镇和培育发展特色城镇做出了部署，2016年7月份以后，住建部、发改委开始启动了特色小镇的培育工作，目前来看地方政府和有关部门的积极性都特别高，我个人觉得有些需要加强引导，有些需要加强协调，这方面的问题，我在明天下午的会议上还会再谈一些看法。但是不管怎么样，我觉得这一块是房地产企业的新的发展舞台。

2、城市的更新改造、既有住区的更新改造及存量的住房资源盘活，也是一个潜在很大的市场。

“十三五”期间要基本完成城镇棚户区和城中村的改造任务，对城市基础设施的修补和生态的修复工作也正在积极地推进。2016年，按常住人口79298万和人均住房建筑面积36.6平方米来推算，我国城镇的存量住房已经达到了290亿平方米，如果到城镇化达到70%的时候，估算下来，存量的住房肯定会超过360亿平方米。

如果从现在起，每年按2%的面积进行更新、改造，或者是拆旧建新，每年需要更新改造的量也不少于7亿平方米，这也是一个很大的市场。

在城镇存量住房不断增加和城镇化进程放缓以后，城市由以往的新区开发为主转到改造、盘活存量和有效增加增量相结合，这是必然的趋势，二手房的交易占比会不断提高。

2016年，北京、上海、广州、深圳、南京、福州、宁波、苏州、石家庄等9个城市二手房的交易量已经超过了新房的交易量。今后随着住房租赁市场的发展和规范，租房的比例也会提高，开发企业、中介机构，甚至物业管理企业都可以找到配套服务和运营的商机。

3、新经济业态的发展和居民消费升级的需要，给房地产企业提供了新的空间。这里既包括顺应产城融合和新业态发展需要的产业园区地产、众创空间、物流中心，也包括顺应居民消费升级需要的旅游地产、养老地产、文化地产，以及商业欠发达地区的商业地产等。

这方面的投资根据这几年的估算，一般占房地产总投资的35%左右。从供需关系来看，房地产起码在未来10年仍然有较大的发展空间，现在的关键是如何通过供给侧的改革和转型发展，使供给适应需求，这是政府和企业都要考虑的问题。

昨天我专门在会上说了一下，我对去地产化浪潮不是很赞成，从概念上来讲，什么叫地产化？什么叫做去地产化？为什么要去地产化和怎样去地产化？这些问题如果没有弄清楚，说现在是去地产化浪潮，我觉得还需要斟酌。尤其是媒体的同志，我不主张报这个题目。

第三，房地产面临的挑战。

我觉得主要是四个方面的挑战，一是金融系统对房地产信贷分类调控力度的加大，住房供应体系中租赁市场比例的提高，取得土地条件和成本的提高，这些给传统的房地产开发企业的卖地、贷款、开发、销售肯定带来了一些困难，所以房地产企业必然要考虑转型问题。

二是在市场分化、变化及因城施策的前提下，房地产企业如何应对不同区域、不同城市的差异和变化，来调整自己的战略和战术。

三是如何顺应绿色发展和提高建筑工业化、住宅产业化水平的要求，努力提高全装修房和装配式建筑的比例，这方面我觉得海南做得不错，从今年7月1号起，新建商品房都要全装修房，以确保项目的品质。

四是与上述三点密切相关的，就是企业如何应对优胜劣汰和行业集中度的提高。

面对上述挑战，我们所有的企业都面临着如何转型、如何优化结构、如何做好区域布局和选择业态等问题，企业要根据自己的情况做出安排，该做大的就做大，该做优的就做优。

但是不管怎么样，有一点需要提醒的是，企业一定要夯实自己发展的基础，处理好规模扩张、提高效益和防控风险的关系，兼顾好国家利益、企业利益和百姓利益，这样才能持续发展。谢谢大家。