观点指数 | 武汉上半年TOP10:万科独破百亿 供需失衡的楼市地市

观点指数 2017年上半年，供需不平衡的武汉市场热度依然。

据武汉房地产市场信息网数据统计显示，2017年1-6月，武汉新建住宅成交约9.93万套，成交面积约995万平方米。

比起2016年下半年，9.93万套的成交量减少了28.66%，同比降幅更是达到35.35%。

单从数据的对比来看，今年上半年武汉楼市整体成交量确实在下滑，但若从项目开盘情况来看，其实不然。

2016年开始，供应不足就一直是武汉市场的普遍现象，尤其去年一年大量去化后，武汉楼市库存更是大幅减少。

加上政策调控以及限价等原因，开发商推货意愿不强，以致上半年出现了不少的“日光盘”。

对比各大房企上半年的销售额可发现，货源充足又积极推新的万科、保利明显拉开了与其他房企之间的距离。

在需求旺盛的武汉市场，手上货量及土地储备多少几乎直接决定了各个房企的市场占有率。

房企必争之地 万科独破百亿

楼市成交量屡屡名列全国销售榜前茅的武汉，早已成为众多房企的“兵家必争之地”，随着项目的加码，近几年越来越多外来房企出现在武汉成交前十的排行中。

2017年上半年，在前十的榜单中，外来房企占了七个席位，分别是万科、保利、金地、恒大、绿地、碧桂园、万达、保利置业。

第一名依然属于万科，半年销售额108亿：2015年万科是武汉首个销售过百亿的房企，2016年首次实现150亿销售，今年，万科则在半年内突破了百亿。

观点指数获悉，今年万科将有万科主场、翡翠云台、金域时代、金域国际、金域学府、马池路项目、二七滨江项目等楼盘入市，上半年万科亦一直在积极补货，仅万科汉口传奇悦庭、万科翡翠云台两个项目便获得了超过30亿的销售额。

除了住宅业务，万科也逐渐在武汉落地了商业购物中心、商业办公、万科社区营地甚至家装等多元化业务。

保利一直是万科在排行榜上的有力竞争者，此次以95亿成绩紧随万科位居第二，而保利采取的也是多项目齐发的策略，保利香颂、保利清能西海岸、保利上城、保利新武昌等多个销售超15亿的项目均是其上半年业绩的有力支撑。

排名三四的金地及恒大两者销售额仅相差2.4亿，但与前两名的差距较大，各为59.7亿、57.3亿。碧桂园则是近一年才开始频繁出现在排行榜中，凭借34.2亿排名第七。

值得一提的是，由于集团层面的人事及架构调整，碧桂园武汉区域也在上半年迎来新的开始。

据悉，碧桂园对区域公司架构重新做了切割调整，新成立一个鄂北区域，加上原有的在武汉武汉区域公司、湖北区域公司，目前共有三个独立运营且分工明确的区域公司。

与此同时，碧桂园去年7月28日以“2万+”的价格，刷新武汉全市单价纪录拿下的汉阳滨江项目，也在3月份奠基，5月份正式公布案名“晴川府”，并计划于下半年入市。

算上该汉阳滨江项目，今年下半年碧桂园在武汉共有4个项目陆续入市。目前也正在与武汉政府探讨特色小镇落地的相关事宜，计划布局更多的业务及产品线。

绿地也是榜单中的常客，得益于上半年推货积极，万达、保利置业也成功占据了一席之位。

榜单上排名第五及第十的福星惠誉和武汉地产，依然坚守在前十的两家武汉本土企业，上半年分别获得了49.4亿、20.1亿的销售额。

越来越多的房企进驻之后，武汉已经成为全国性品牌房企竞争的一个缩影，而在需求旺盛的武汉市场，手上货量及土地储备多少也几乎直接决定了各个房企的市场占有率。

楼市供应不足 土地成交新高

自去年初住宅每月连续高位成交后，“供应不足”便成为武汉楼市关键词，至今这种供需不平衡的状况都没有得到明显的改善。

数据显示，上半年武汉新建住宅成交约9.93万套，同比去年上半年，降幅为35.35%，成交面积约995万平方米。

或许很多城市上半年成交下滑很大部分的原因来自于调控，但在武汉市场，供应不足却是主因。

观点指数获悉，2016年全年武汉新建住宅成交达到28.8万套，至去年底库存已降至6个月以下，今年2-6月，武汉楼市库存由734万平方米减少到了243万平方米，消化周期更是减少到2个月。

与此同时，受政府限价规定的影响，多数开发商拿预售证开盘的意愿不强，甚至出现捂盘惜售的现象，进一步加剧供需不平衡的问题，造成近两月项目开盘推货数量逐渐增加后，“日光盘”频现。

最具代表性的是，6月最后一周，武汉共有14个项目开盘加推共计6809套房源，其中13个项目推出的房源5900套房源即在当天全部售出，最终14个项目去化6491套。

对此，湖北中原首席分析师杨丽宇表示，下半年多家开发商均有加大推货量的计划，不少新项目会入市，届时供应量不足的问题或可得到一定的缓解。

与楼市情况相似的是，在全国范围内，尤其一二线热点城市，土地市场的供应也一直供不应求，而武汉土地市场每次“开闸”，也几乎全部“日光”，引来众多房企抢夺。

据统计，2017年上半年，包含招标地块在内，武汉共计出让了63宗地块，成交总金额达730亿元，成交土地面积约5715亩。

虽然地块数量比去年同期的79宗有所减少，成交的土地面积和金额却均在增加，尤其730亿的土地金仅次于北京排在全国第二位，比去年上半年的292.56亿也翻了一倍以上。

杨丽宇分析指出，由于武汉市场土地资源越来越稀缺，“物以稀为贵”，拥有土地的房企抛售意愿越来越弱，通过收购来扩张的难度也在增大，能收购的也往往是比较“难啃”的商住土地，所以今年上半年，开发商反而更愿意回到公开市场，参与竞拍抢夺心仪的土地。

回顾上半年，中信泰富、远洋、复地、电建、中海、金科、越秀等均在武汉土地市场有所获。

其中，最受关注的莫过于远洋150亿拿下归元寺文化片区两宗总建筑面积187.97万平方米的地块。这也意味着，在与中建博弈两年之后，远洋终于获得归元寺片区的开发权，确定其作为片区运营商的身份。

除此之外，两年未在武汉土地公开市场出现的复地也砸下重金，130.1亿元加码汉正街东片两宗商住地，成为片区内的最大地主。