观点指数5月报 | 深圳TOP10：卓越万科鸿荣源稳守前三 均价八连跌
观点指数 进入5月份以来，深圳房地产成交量有所上升，但新房层面的批售仍维持低位，加上信贷层面的收紧，市场观望情绪持续加剧。
统计数据显示，5月份深圳全市新房住宅成交2313套，环比增加17.0%，创2017年以来新高水平；成交面积23.43万平方米，环比增加23.1%；成交均价则为5.45万元/平方米，环比跌幅0.2%，这也是连续第八个月下跌。
二手房方面，深圳单月共计成交7280套，环比增加15.54%，同样属于2017年以来较高水平。
从开发商的角度看，各家企业间的销售并未出现明显好转，卓越、万科、鸿荣源继续牢牢占据前三位置。同时TOP10销售榜单入围门槛仍维持在5亿元上下，显示开发商仍受到调控持续影响，未来推盘仍是一项严峻挑战。
卓越再发力夺榜首 前三销售稳定
4月份以来深圳房地产推售有所好转，包括鸿荣源、卓越、龙光等企业凭借项目推新突围而出。进入5月份，这批企业的销售表现同样较为稳定。
近期密集推售大平层公寓产品的卓越于5月份排名再上一位，成为单月销冠。其中，该公司旗下主力项目前海卓越时代广场在售写字楼部分，整体均价约7.2万元/平方米；卓越前海壹号项目则于4月底首次发布高区大平层公寓产品，预计均价则达11万元/平方米。
万科则于5月初推出“臻”系列豪宅瑧山道项目，均价近10万元/平方米，当月录得备案金额6.61亿元。加上此前在售的臻湾汇、深南道68号等项目，该公司单月销售额16.4亿元，排名上升一位至全市第二。
今年以来，包括深圳在内的一线城市一直是万科重要的业绩贡献区域。据万科董秘朱旭6月5日披露，公司5月份销售金额358.9亿元，其中北京、上海、深圳的贡献从15%提高至24%。
上个月的销冠鸿荣源则录得15.6亿元，排名跌至第三。项目方面，壹成中心以备案金额7.49亿元成为全市单盘销冠，壹方中心则以6.93亿元位居前四。除此以外，新推项目尚峻目前开盘不久，预计后期会逐渐形成销售贡献。
除了前三名，TOP10榜单企业中仅有龙光、华润置地销售金额超过10亿元。其中，龙光凭借玖云著、玖钻、玖龙玺三大商业项目的推售，销售额保持在13亿元以上；依靠豪宅项目华润深圳湾悦府集中备案成交，华润置地则处于第五名位置。
第六至十名开发商的在售项目均为1-2个，销售额均在8亿元以下。值得一提的是，中粮、招商两大央企地产公司于5月份进入TOP10榜单。其中，招商近期推出位于罗湖的招商中环项目，商业部分单月销售38套摘取全市商业成交季军，均价约6.3万元/平方米。
新房成交再反弹 均价八连跌
深圳新房成交量在2017年3月份跌至八年来最低水平后，开始迎来连续两个月的反弹。深圳规土委统计，5月份全市新房住宅成交2313套，环比增加17.0%，创下年内新高；成交面积23.43万平方米，环比增加23.1%。
按区域看，成交最多的地区集中在龙岗、宝安，套数占比近9成。其中龙岗单月共计成交1254套，环比增加29.3%；其次是宝安区797套，环比减少0.6%；第三是南山区176套，环比增加8.6%。除此以外，罗湖、福田、盐田分别成交56套、28套、2套。
而从成交均价看，5月份深圳新房住宅均价5.45万元/平方米，环比跌幅0.2%，这也是自去年“104新政”以来第八个月连续下跌。
具体而言，宝安区由于改善型物业成交增加，均价提高17.7%至5.45万元/平方米；龙岗区继续由刚需主导，均价提高4.3%至4.03万元/平方米。除此以外，罗湖、福田、南山三大关内区域均出现价格下跌现象。
新房住宅批售方面，5月深圳仅龙岗区东方盛世花园获得预售证，环比减少11个项目；获批预售637套，面积约6万平方米，环比减少约74%。此外，推售面积11.2万平方米，环比减少约45%。
深圳中原指，受目前新政规定，房企拿到预售证后需在15日内开盘，因此获批速度放慢将严重影响短期内市场供应水平，连带影响成交。
受一手房市场刺激，5月份深圳二手房备案成交同样有所增加。期内二手房成交总量7280套，环比增加3.7%；面积64.93万平方米，环比增加7.1%。
不过，据深圳中原统计，目前二手房市场也开始出现一定程度的观望，具体表现在业主放盘量环比减少7个百分点，反映出经理人和业主对后市的看涨情绪不断回落。
政策层面的持续调控是导致市场观望情绪加剧的主要原因之一。在限购限贷等措施逐渐归于平静后，5月份信贷层面的收紧成为调控主流。观点指数了解，目前深圳四大国有银行首套房贷利率上调至9.5折，部分银行甚至回复至基准利率，二套房则普遍调整至基准利率上浮10%。
另于5月上旬，深圳规土委发布公告，对商业、办公、研发用房提出提出细化管理要求，严控此类用房违规改建、改变使用功能，避免产生建筑结构和消防安全隐患，防止出现公共服务设施不配套、社会管理缺位、购房者权益受损等问题。
（来源：观点指数研究院）
