合富辉煌：广州428新规则拍地分析点评
广州拍地方式改变，最新四宗居住用地均附带“竞自持+摇号”条件。4月28日，白云区鱼苗场地块（AB2510019）及黄埔长岭居地块（YH-A4-3）两宗土地将先行出让。
合富研究院：
广州首试“竞自持+摇号”拍地，新规则有助平缓“面粉价”对“面包价”的影响。
四宗土地均属“靓地”，结合最高限制地价与周边房价看，进入“竞自持”环节在所难免。
拍地方式改变并不意味房企“拿地成本”降低，对房企资本实力、运营水平均提出更高要求。
【发展趋势】
“新常态”下政府调控逐步深化，未来房地产的发展模式势必会从相对简单的快周转模式，向注重持有资产价值经营的资产运营模式转型，客观上会导致投资资本周转效率的下降。
优秀企业通过构建良性的经营循环，使运营/经营能力与细分市场需求匹配，从而在新的市场发展趋势当中实现企业自身良性、健康的发展。
一、四宗待出让宅地均属“靓地”
即将出让的四宗土地分别位于白云区、黄埔区，增城区荔城和增城区新塘区。该四宗土地可以归为三类：
①景观生态资源丰富的外围低密度宅地
黄埔长岭居地块（YH-A4-3）【4月28日出让】
位于广州市置业热点区长岭居
容积率低（1-1.5）、有山景资源，和坡地优势
区域配套规划前景可期。有名校修仕倍励、大型商业规划，亦可依靠周边逐步成熟的养老设施和万科山景城社区商业。
②核心区域的稀缺宅地
白云区鱼苗场地块（AB2510019）【4月28日出让】
位处白云新城以西1.5公里，邻近主干道黄石路，距离（直线距离）在建地铁8号延长线小坪站800米
地块南边为白云区城市重点改造区域“棠涌片区”
周边现状以建材市场、旧民居为主
周边区域市场一手住宅供应缺货多年
增城荔城庆丰村地块（A16159）【5月4日出让】
周边居住氛围成熟，品牌楼盘云集
教育配套成熟。600米以内有增城实验小学和荔城三中
周边区域市场供应缺货逐年缩减
③规划潜力巨大的外围宅地
增城新塘塘美村地块（A17033）【5月22日出让】
未来交通规划及配套前景可期，地块距离地铁13号线（预计今年年底通车）官湖站直线距离900米左右；地块周边1公里内有增城新塘中心医院和康威广场等医疗商业配套
地块现时周边面貌一般，主要为厂房和村落
——总体而言，综合地块所在地段价值、拥有资源和交通便捷程度等条件看，后续待出让的4宗宅地均属“靓地”。
新规则下 ，“面粉”对“面包”的促进作用将放缓
1、政府坚决抑制“高地价”，防止“面粉贵过面包”
据4月13日广州国规委的政策解释，本次土地出让条件变更，主要是防止出现“面粉贵过面包”的现象。
广州土地市场“僧多粥少”，实际成交楼面地价往往拍出“面粉≈面包”价格，包括最近一次广州329土拍亦是如此。新规则下，由于“竞自持”成本更与房企自身能力相关。不同房企在物业运营、业务链延伸、管理成本、资金运作等各方面的能力不尽相同，房企拿地成本难于通过“划一方式”计算。 “面粉价格”的透明程度明显下降，“面粉价”对“面包价”的促进作用亦将有所降低。
拍地方式改变并不一定导致企业拿地成本降低
广州是全国第四个实施“竞自持”出让土地的城市。从北京、天津、杭州已出让 “竞自持”土地的成交结果看，拿地房企“代价不低”。
回归到房地产价值本身，我们认为：1）土地要素的价值主要取决于城市/区域价值、产业发展水平、市场供求等“硬因素”；2）“竞自持”并不是以牺牲“土地价值”为代价，竞得企业“拿地代价”不会显著降低，只是“成本”核算的方式有所改变。
房企参与土地竞拍将越来越成为一门“技术活”
惯常的测算思维是在“产销”效率指导下完成，新规则客观上要求企业必须进行“产销营”复合运营的竞拍测算。
【最高限制地价对比周边房价】：仍有空间，“竞自持”在所难免
本次出让四宗居住用地，“最高限制地价”相当于周边房价的50%-70%，进入“竞自持”环节或在所难免。
备注：
1）最高限制地价 = 总金额 ÷（总建面 - 配建）。【本次四宗土地配建面积均在1500㎡以下】
2）由于长岒居地块容积率仅为1-1.5，使用万科山景城叠墅产品价格作为周边房价参考
【最高限制地价对比周边租价】：现状收益率不高，有待“经营突破”
参照现状市场周边租赁价格，本次出让四宗居住用地“最高限制地价”相当于40年以上的租金收入水平。
以上尚未计算在地价基础上需要叠加的建安、配套、税费、人力、管理、招租等多项成本。如果竞得企业难以在经营能力上有所突破（使自持物业租值大幅突破周边市场），将面临长期资金回笼压力。
备注：长岒居地块周边住宅租赁市场尚未成熟，因而不作比较。
【后续土地】 “一地一策”下，后续土地或附带更严出让条件
供地规模：广州政府近期表示2017年广州全市计划供应5.8平方公里住宅用地，新增住宅建筑面积不少于1200万㎡。2017-2019年广州市合计供应15.52平方公里住宅用地。但考虑到历年广州实际供地情况，1200万㎡计划供应中有可能包含保障房宅地、拆迁安置房和村留用宅地。
供地政策：广州市已表示对后续供应的土地，会采取“一地一策”的拍卖方式，目前增加的“竞自持+摇号”出让方式并非最严，后续还储备了更严厉的土拍调控模式。
随着政府供地方式及供地规模的改变，房企需要综合衡量的因素更多：一方面，本次四宗待出让土地均属靓地；另一方面，政府表态后续仍有较多供应，然而供应格局及配套出让方式仍未清晰。不同房企面临不同选择，不排除本次四宗土地仍有可能面临激烈争抢，但需要提醒房企注意大比例自持对企业资本周转方式的影响。
【一道综合题】先考 资本实力 再考 运营与经营水平
当前各方面政策紧缩信号已经十分明显，四大一线城市政策调控力度“史无前例”，包括广州对二级市场“限售”以及要求一级市场“竞自持”。我们认为政策持续施压房地产的根本目的在于引导房地产适应“新常态”下的发展要求：
房地产独立于其他实体经济的高周转、高获利模式将被持续抑制。房地产的发展模式，势必会从相对简单的侧重产销的快周转模式，向注重持有资产价值经营的资产运营模式转型，客观上会导致投资资本周转效率的下降。
具体到本次土地出让而言，对于拿地房企无疑是“一道综合考验题”，在房地产项目的整个开发链条中，随着土地出让条件加严，房企在拿地前端面临的风险和考验亦明显增加：
进场条件：先考资本实力，资金来路及资金总量均需过关。
拿地代价：对房企的运营能力（中观层面：基于商业模式，业态构建，等）、项目经营水平（微观层面：基于项目操作、项目管理、目标市场寻找、合作关系构建，等）均是重大考验。
总结：随着“新常态”下政府调控方向渐加明确，以及城市土地供应方式逐渐转变，一二级市场同时施压之下房地产需求中投资、投机的比例压缩，房地产业将逐步由 “快轨”转向“慢轨”。居住需求当中的“购买、置换”和“租住需求”并举将使市场经营方式进一步丰富。广州首尝“竞自持”尽管对房企资金运作与经营能力均提出更高要求，但在往后的充分市场竞争当中，亦将使房地产企业经营步入一个新台阶，优秀企业通过构建良性的经营循环，使运营/经营能力与细分市场需求匹配，从而在更为健康的市场当中（指，居住需求成为最主要的购房需求）实现企业资产的良性、健康发展。
