王威：大宗物业并购和变现路径解析

王威（永正资本总裁）：非常高兴有这个机会和大家交流，感谢观点网的邀请。

大背景刚才下午的嘉宾说了不少，并购已经是一个行业的趋势，现在并购是越来越频繁，而且特别最近，北京和上海这两个地方的调控政策，对于这种商办类物业的严格调控，已经不能小只能自持，这样就意味着退出就只能整卖，这个对核心城市来说，我相信广州深圳等等很多核心城市都会遇到这样的问题，这意味着政策层面已经把散售的路堵死了，以后只能通过并购和资产证券化解决。

我们看不同的物业类型会有不同的难度，在土地、在建工程、新开业和成熟物业来说，土地阶段是最容易的，是一张白纸，对买家而言是比较容易谈的，因为可以按照自己的图纸来设计。

成熟物业，相对容易，对已经开业的项目，已经城市的项目，不管是写字楼还是商场，都相对容易，因为已经风险比较低。新开业次之，还有一点风险，因为是否可以运营好，有一定的不确定性，最难的是在建工程，因为已经不是一张白纸，已经被原建设方施工，可能不符合收购方的要求。同时里面还没有开业，所以未来的市场风险也很大，所以在建工程是难度最大的类型。

我们可以按照不同的类型来看，难度也有差异，这个和生意本身直接相关，什么生意可以做，什么并购就容易，什么生意难做，并购就难。

最简单的是住宅，最容易做，并购难度也最小，因为大家对住宅类型项目的价格价值的判断，相对来说很容易达成一致，本身的过程也比较简单，最难的是购物中心，因为买卖双方对购物中心的价值判断很难达成一致，租金多少钱，有重大的不同的判断。什么是最难，最难的就是在建工程的购物中心，这就是最难的，难上加难。

对于做大宗物业的并购来讲，这个就是一种行业里面皇冠上的明珠，这种交易历史上非常少，包括最近几年也很少，我06年开始做商业地产的并购，在这个商业地产的并购，我和我团队是做的时间最长的，包括我自己本人负责成交的项目超过20个，我们成交的案例是最多，投的钱也是最多的，我们当年就做了很多这样的。

现在我们自己做成了一个，上海的朋友可能比较熟悉，这是绿地跟复星合作的一个购物中心，在建工程，这是最难的交易，原来的绿地，也是找了很多人帮他们，因为背后的基金不得不退出都没有成功，他们是我们的咨询客户，我们跟他很熟悉，我们就帮他运作了，我们也足足用了一年零七个月的时间才做起来，难度非常之大。

尽管我们在这个行业里面有非常完善的资源，这个行业里面最早的主要做商业地产的公司，朋友，都跟我特别熟悉，但是即使如此，我们依然做了一年半的时间。

难度最大的在什么地方，就是在于我刚才说的，对未来三年五年的价值判断，买卖双方是有重大差异。所以说，我们在中间做了很重要的工作就是通过我们的专业，我们是买方出身，这两年在做这个中间业务，通过我们的专业能力，使双方能够对价值判断达成一致，甚至双方的投资模型都是我们提供的，包括租金、图纸，都是我在看。这个过程我们用了一年半的时间才做成，很难。到目前为止，就是我们四年来唯一成交的项目。

我也给开发商提醒一下，如果你们有购物中心这样的地，最好在建之前卖，要不然就自己拿着，能够开出来，这样比较简单，中间最痛苦，非常痛苦。

这个相对简单一些，苏州的IFC，如果你们在这个市场里面，肯定知道这个项目，这个在市场上漂了两年多，是美国凯雷的，16年我们接手以后，我们用了三个月时间，迅速地成交，原因是我们的专业和资源能够有说服力和影响力，不是简单的信息和邮件。

因为我们本身在做这个事情之前，我本人做了十几年时间，而且我离开之前是首席投资官，现在这个市场当中的买家基本都是我们熟悉的朋友，而且关键是他们的成绩，我的成绩跟他们是一样，他们在各领域当老板也好，合伙人也好，我离开之前也是，我们的级别跟他们一样，我们的话语权和专业能力是有影响力的，这是很重要的关键点，也不仅仅是一个信息，不仅仅是认识谁，认识谁关键是你的话，你的判断力，有没有对买卖双方有足够的影响力，我们之所以迅速成交是因为我们专业的判断得到买卖双方的认可。这是很重要的，因为我们以前就是买家，我们做的交易最多，我们不是一个纯中介出身，我们自己当年就是最大的买家。

这个案例是二线城市的写字楼，不容易做，在二线城市做交易难，一线城市的成熟写字楼交易相对比较活跃。可能很多朋友不知道我们永正资本，了解我的人可能知道多一点，特别是商业地产领域。

我们其实12年开始做这个行业，出来创业，之前我们是在保德信，还有更早的时候是在凯德商用，专门做商用地产，我们是最早做REITs的，06年就做了REITs，在新加坡，本人是第一批成员，我们做并购的时候，凯德商用一直是这个行业里面最大的买家，做的并购是最多的，投资量最大，数量也最多，我比较幸运最早加入，所以我们的经验，也是最丰富的之一，到今天为止，我们投资接近500亿。

我们看过的项目1200多个，有29个项目成功并购，这里面有24个是我作为买方直接买的，我们的经验在于我们是一个链条非常全的，我们买过土地，买过在建工程，买过已经完工但没有开业的项目，我们的钱也很多，自有资金、上市公司、REITs资金，我们还得益于凯德的平台我还在三线城市做过。这是我们在这个领域里面积累的专业度和经验，以及背后相对应的资源，以及我们原来华润、凯德和保德信公司在人才方面的效应。这是我们的优势。

而并购本身，是非常复杂的，时间很长，影响因素很多，也很敏感，所以，对我们买方来说，很少出来做这样的生意，我们也不是只做这个生意，因为时间关系，我就只跟大家交流这一块。

我们今天只跟大家交流投行业务。这个过程，做大宗交易很难，一年也没有多少宗的成交，跟土地市场差很远，交易频度差很远，做大宗交易中，任何一个小的细节就会影响交易的成功，可能因为一句话说不好就会影响交易的达成。这是很敏感的过程，这里面最难的是持有性地产，这个不讲了。

未来我们最大的难题，是怎么变现的问题，怎么资本化的问题，我们通过REITs，通过资产证券化，资产证券化还是以债的形式为主，还有一个形式是并购，我们的业务，我们希望跟在座各位的合作，我们的定位是把大宗物业变现，这种变现包括了并购，包括了资产证券化，也包括REITs，这都是我们的强项，也是我们未来认为行业的趋势之一，谢谢大家。