陈驰：住房租赁市场——后地产时代最强音
陈驰（魔方生活服务集团副总裁、地产开发事业部总经理）：我给大家介绍一下我自己，我是陈驰，不是小猪的陈驰。
我们的题目是叫做住房租赁市场后地产时代的最强音，实际上在讲之前，我感谢一下观点，以及我们今天上午到魔方考察的各位地产行业的专家，我想今天可能是一个交流的过程，今天上午有一些地方没有完全交流到位，这边刚好有一个补充，之后如果还需要沟通，我们可以在台下进行沟通。
我们魔方做这个市场，首先是看这个市场的份额多大，我们是拿的杨院长的数据，从2016年我国的流动人口将近3亿，租房市场一万亿以上，2025年将近3万亿的市场，从这样的一个数字来看，我们认为住房租赁市场的潜力比较大，对比美国来讲，美国的品牌公寓在这个行业里面，租房的市场里面，他可以占到30%，但是国内只有5%，或者更低的比例。我们认为未来的潜力是很大的。
第一，我们对这个市场的判断，主动租赁的时代会到来，我们从09年开始做到现在，这么多年的积累下来，我们会发现，未来越来越多的人群，他是主动的，希望能够有更好的体验价值，去选择品牌公寓的居住。因为现在房价居高不下，所以有人是主动放弃了买房，转为租房，这个主动租赁的时代已经到来。
第二个，需求是向核心区域，向城市和地段集中的。从这个图上可以看到，整个中国流动人口分布图，这是从国家卫计委拿到的图，从北上广深这三个三角带，以及内陆的四川重庆区域来看，人口吸附能力是很高的，在这种核心地段的购房压力是比较大的，从购买角度转为了租赁。
简单说一下，在15年的时候，国家国务院办公厅发布了85号文，认可了生活性服务行业的地位，认可了这样一个定义。在16年的6月份，39号文出来以后，办公厅开始推这个行业的发展，从16年年底，到今年上半年有大量的政策是通过国家税务总局以及住建部，还有国家土地资源局出台一些细节，在中国的政策是非常支持我们这个行业发展的。
第三个，要做这个生意，我们也看了一下这个生意的现状，实际这里面有很多的痛点，这里就不详细说了。应该说上面这些问题，我们在年轻的时候都遇到过，我03年到上海的时候，那时候租房子，这些问题都遇到，我们是深感有这样的痛点。所以说，针对我们前面的市场政策以及需求，最终我们这个行业就应运而生了。在座很多公寓品牌的代表，我觉得现在租房的年轻人应该是感谢我们这个行业的从业者，可以给他们带来更好的租住体验。
我们从魔方的角度，把这个行业的业态分为三种，除了比较常见的，集中式的，类似于魔方或者今天到场的优家这样的品牌以外。
还有是分布式的，分布式比较多的是像优客这样类型的，我们还看到有一块是在场所有地产商的机会，是集中分布式的，这个集中分布式是怎么定义呢？
我是从12年开始做这个公寓事情的，那个时候我们除了拿存量房，也做增量市场，增量市场更多是和开发商合作，和开发商合作的时候，由于他要做销售，他要散卖，所以我们和开发商合作完了以后，是要从小业主手中收房的，有一些是分散的，我们把这个在一个楼里面相对集中的项目，我们称之为集中分布式。这种产品，他是由于小业主买完房子以后有迫切的需要人打理的需求而产生的。
一开始我们和开发商合作的时候，一线城市的房价和租金是完全倒挂的，我们合作的时候是很难给到一个理想的回报率，这时候开发商就自己卖了，但是真正让小业主买完房子以后，他会感受到，其实还是需要租赁的，这时候我们认为，这个行业的新的领域就出现了，这是魔方现在正在探索的一个新的领域。
至于这五类的运营商，确实最近比较火的是开发商集中进入这个行业，我认为，类似于当年酒店行业的发展一样的，以前我们的开发商是找酒店公司合作的时候，更多的是跟他的品牌引进，进行一个管理。但是到后期，他可能也会自己自建酒店管理集团，做他的酒店管理。所以我认为，公寓也会面临这样的行业发展的机会。
接下来介绍一下魔方在这样一个大的环境下，我们是怎么操作的。首先就是我们把自己定义为连锁公寓，是集中式的，是面向人群比较广泛的，后来我们可以讲一下是什么人群的定义。第二，我们投资背景，在开发商面前，我们说资金这个事情，也有点谈不上多大，只是说，由于魔方走的比较早一些，所以有这样一些微弱的优势。我们现在有三轮的融资进来。
实际上简单看一下，一个是09年我们在南京起步，刚才也有记者在采访的时候问到，我们对这个存量房的市场怎么看，我们用我们的行动作出了解释，从09年开始就非常看好存量房市场，我们提前做了布局。
第二，我们是在16年推了两个新的产品，除了传统的白领公寓，我们看好未来中高端市场的发展，推出了这个摩尔公寓，我们也发现了这样一些新的领域，比如企业公寓，给企业员工做的企业方面的公寓，比如像我们自己的九号楼，就类似于大学生宿舍，给蓝领工人有一个比较好的住宿环境。魔方现在有三万间的体量，现在规模是很小的，虽然我们在前期稍微领先了一些时间和量，但是后期我们也非常欢迎有更多的玩家进场，把这个市场做得更大，我们觉得还远远不够，只有市场更大，我们的魔方的优势才会更加体现。
我们也做了一些创新，首先说说我们产品的定位，我们一般选择的是在一二线的CBD以及大型的园区周边，他的要求有一个硬性条件，地铁是在一公里范围内，同时周边的配套比较丰富。
第二，对产品的要求是25到45平方米的面积，所以说，说到这个存量房，我们有很多物业是通过以前的经济型连锁酒店做的改造，我们也是承接了这样一些存量的资产。
第三，我们对白领公寓的定义是在3000到6000元的价格，第四，我们也配备了这样一些功能多样的公共客厅，以及酒店标准的安全系统。甚至于我们在某些店里面会根据实际的情况，给他做一些新的附加值。
除了产品以外，我们也对客群做了一个定位，经常有一些行业里面交流的时候说我们是怎样定位的，人员怎么定位的，我们认为定位不是那么单一，不仅仅是这些22到35岁之间的年轻人，我们也有一些白领和企业的外派人士也可以住我们的公寓。第三，有一些本地需求，因为魔方做了这么多年下来以后，我们积累了一些数据，从这个数据可以看到，还是有一些上海本土的用户，他居住在浦西，他工作在浦东，他为了节约时间，也会租这个房子，这是以前比较少见的，现在90后、95后出来以后，他们会有这样的一些举动。
我们把客户延伸出来的产品的品牌内涵提炼出来，我们的客户是独联派，既需要独立居住的空间体验，也需要一个多元化的社交平台，所以我们除了给租户有一个日常的标准的居住体验，我们日常也会给他们做一些活动，包括周末的一些拓展。我们自己提炼为喜欢孤独，也热衷狂欢，乐享独食，也爱约饭，不一定每天中午做饭，是周末的时候需要这样一个社交的平台。
包括所谓的各自入梦，一起造梦。我们对选址的要求，会有一个30分钟的生活圈，他的生活，他的工作以及他的娱乐，能够在30分钟之内顺利的到达，这是我们对选址的一个要求。另外，刚才介绍到我们对这个产品的一些细分，我们现在自己也做了中高端的精英公寓，叫做摩尔公寓，原来的公寓是魔方，对企业公寓，我们针对B端客户有九号楼公寓，这个只对于企业开放，也就是说是企业主的才会跟我们签定合同，这样是便于管理。
下面跟大家分享一些案例，这是比较中规中矩的白领公寓，这里特别讲一下我们对于产品的设计，可以看到上面的这个图里面，大家发现没有，我们是一个横切面过去的，中间这个中台，背后是厕所，前面是厨房，区别我们以前进入单间以后马上有厨房、厕所，里面是一个沙发再然后是床的概念，他以中间为核心，周边的动线是非常通达的，我们这个面积只有25平方米，所以在中间做了一个亮点，这个工作台远远超过25平方应有的尺度，他可以让人进去以后一眼发现亮点在什么地方，这是我们研究了客群，未来的客群，我们了解了海外的一些特点重新定义，很多时候这些空间的体验场景都是在吃饭的时候大家聊天，吃饭的时候大家做一些工作的事情，没有太多的时间再去看电视了。
所以我们这里弱化了客厅的概念。这是我们的中高端的产品，就是摩尔公寓，定义是中高端的企业高管，他的这个价格是8000到15000元，后期可能还会有更高价格的，大概有两万多。这个产品的风格，第一代的摩尔是这种海外的布鲁克林风格，特别适合老外。这个是9号楼，大家可以看到一种熟悉的概念，就是上下铺的，这个房间是六个床位的，也可以按照客户的需求，变成四个床位，也可以变成八个床位，但是整体来讲是一个集体住宿的感觉，我们也给租户准备了这样的公共空间，他们可以共享。
这几类产品推出以后，我们在2015年提出了公寓+的战略，很多的跨界完善我们公寓的生态圈，因为我们发现年轻人有更多的需求，比如说我们可能跟这些出行支付的餐厅娱乐，甚至这个交友网站进行合作，像我们在APP上的合作。这是我们和开发商合作的项目，这里面也有一些政府邀请我们做的项目，我们也做了公寓行业第一单的ABS，把未来三年的租金收益打包入池，资金额度三个亿左右，这是非常不错的收益。
以上是我的分享，如果还有不清楚的，可以加我的微信，我们下来再沟通，我相信通过公寓行业的从业者的努力，一定会让居住改变我们每个人的生活，感谢。
