主题讨论会：存量市场硝烟 行业风向房企转型的突围战
主持人：首先请主持嘉宾上台就坐，有请：东方证券房地产行业首席分析师竺劲先生
接下来有请讨论嘉宾上台，他们是：
野村综合研究所日本总部咨询事业本部上席顾问兼全球事业企画室担当部长田崎嘉邦先生
正荣地产控股股份有限公司副总裁肖春和先生
景瑞控股执行董事、优鉞资本总裁杨铁军先生
复地资本总经理徐雷先生
上海五牛股权投资基金管理有限公司副总裁全宇先生
中恒星光金融控股董事总经理韩毓祥先生
合富辉煌（中国）上海公司总经理岳震寰先生
谢谢各位参与讨论的嘉宾，下面请竺劲先生开始主持今天这场主题讨论会，本场讨论时间是40分钟。
竺劲：今天很荣幸邀请我来做主持嘉宾，我是东方证券的房地产行业的首席分析师，其实我今天还是做一个抛砖引玉的基本功能。
因为我看在台上坐的都是业内的大咖，其实我们这边可以简单的分一下，其实是两个组，一组是搞研究和搞服务金融为主的，还有一组，像肖总、杨总，主要是搞地产实业的。
这样一个强大的阵容，实际上是可以看出来，现在大家无论是开发商还是金融企业、服务企业，都介入了存量地产的大浪潮。
因为这个台上的大咖比较多，所以我想，我先会问几个问题，各位大咖在讲之前，自己做一下简单的介绍。
在讲这个存量地产之前，还是先由国际友人，野村的田崎嘉邦先生发言。
从他的角度，能不能给我们讲讲，现在如果把中国放到日本的这个维度当中去看，可能现在是不是真的进入了一个下半场，的确是存量市场和大资管的天下，您从您的角度来看是什么样的阶段，日本过去的一些变化，对中国有没有一些启示。有请田崎嘉邦先生。
田崎嘉邦：大家好，我是田崎嘉邦。日本80年代，日本对美国的出口太多，1985年日本和美国，日元和美元的汇率改变，之后日本的泡沫经济出现。
其实泡沫经济消失之前，日本的开发商都是买土地、开发，做房子，卖掉，就这样子的一个循环而已。
其实泡沫经济结束是1991年，当时他们逃的时间是2000年左右的时候，不是马上的。因为泡沫经济结束以后，慢慢的金融状况是变不好了，金融跟这个开发商有很明显的关系，为什么2000年，很多银行跑的时候，是97年，那时候很多日本人认为大银行不会的，但是那时候几个大银行跑了，银行跑了以后，他们没办法继续运营事业，就倒了。
我觉得，有两个问题，一个问题，他们的模式之前是买土地，买土地的时候，他们一定会借钱，从银行借钱，所以很多公司是用借钱的方法运营他们的事业。
可是这样子的话一定没办法一直成长。刚才说的三井的事业也是有这个样子。现在我自己觉得，现在中国的金融关系不是那么不好，而且这个时间是一定会处理的，日本91年到98年一直没有办法处理，中国还是有五六年的时间，所以我觉得中国还OK，中国有很严重的问题发生的概率比较低。
这是一个问题，另外一个问题，他们的销售的部分，他们一定开发然后卖掉，或者说证券化，比如刚刚说的REITs，也是一种卖掉的方法，卖掉的那个市场，有变动的话，就马上没办法卖了，市场如果不好了一定会有问题发生。所以以后很多日本公司改变了方法，他们开始运营，轻资产运营这样的方法是一个稳定的方法。
可是这样子的话一定没办法一直成长。刚才说的三井的事业也是有这个样子。现在我自己觉得，现在中国的金融关系不是那么不好，而且这个时间是一定会处理的，日本91年到98年一直没有办法处理，中国还是有五六年的时间，所以我觉得中国还OK，中国有很严重的问题发生的概率比较低。
竺劲：田崎嘉邦先生给我们提出了两个点，一个是中国的房地产金融还处于比较健康的状态，第二个，如果一旦出现了一些风险的话，实际上处理起来还需要比较长的时间。
所以从我们目前开发商也好，或者整个房地产市场也好，也是适合做一些未雨绸缪的工作，更早的来开展一些转型，房地产企业的转型，或者存量资产的运营也好。
其实我们这两年也看到了大量的企业都是房地产，以万科为代表的，包括碧桂园，都做一些存量的运营，包括万科进入了物流、滑雪场、教育等等，碧桂园下面的教育平台会在美国上市。
可以看到开发商已经取得了部分的成就，今天我们很荣幸邀请到正荣的肖总，正荣是大家比较熟悉的，是闽商中的一面旗帜，他们去年的销售额已经在500亿以上了，多元化的发展是有一些新的进展，包括存量运营，我们正荣在商业地产的运营方面，尤其是像偏亲子类的物业是有经验的，下面有请肖总谈一谈我们正荣这样的中型规模的房地产开发商，对于房地产企业转型和存量资产运营的看法和心得，有请。
肖春和：在我说我们公司和我的看法之前，我对我们国际友人田崎嘉邦先生的观点，我自己有认可的地方，也有一些自己独到的观点。我觉得中国的地产行业和日本的行业其实有一个政治体系的不同，金融体系的不同，城市化进程的不同，还有中国和日本对家的渴望的程度不同。应该从多个维度来分析不同的国家的房地产市场。这是我的一个个人观点。
至于目前，刚才我听了一个报告，是白女士讲到日本泡沫之后的三井地产的状态，他有一个像中国绝大部分开发商做的事情，就是拿地、建设、出售，这个是我们目前大部分开发商做的事情。
其实还有两块，另外一块是关于持有型的，持有型的变成了可以长期持有，靠租金的稳定收入，第三个类型是改善之后再持有，或者暂时搁置。我们中国目前的开发商，在梯队上主流的开发商已经在往这个方向引领了。
至于今天的主题，主要是讲存量这块，我想前面的第一个演讲嘉宾已经提到，特别是在北上深这些城市，一二线的主流城市，关于存量市场的交易已经远远大于了增量市场的交易，只要是主流开发商，都已经意识到这一块。
我们正荣这样的企业已经在开始转型，除了刚才提到的拿地、建设、销售，我们还会做一些轻资产的，比如说自己的物管公司，从服务的板块，来为地产未来做一些辅助。另外，从金融端、资本端，我们也会做一些合作，跟金融界的单位合作，对地产这块有相互作用的企业进行联合开发。
至于在存量地产这块的开发，在主流企业已经意识到这块的重要性和必要性，我们这块的交易额，应该说是从去年下半年以来，我们在这一块的工作应该说进入的比较深。
但是因为存量市场的交易，其实有一些风险，涉及到一些二手房的交易，还有一些原来的开发企业里面，或者是由于资金链的原因，或者是由于其他的法律关系上的原因，搁置的一些物业，进行处置和交易的时候，涉及的风险是比较大的，我们企业在法律、投资领域，在财税领域，在市场领域，都组成了相应的专业团队，对这块的工作取得不少物业的同时，应该说也在逐步完成中。跟有一些公司对比，我们还是走在他们的后面的。
竺劲：谢谢肖总，您讲的比较笼统一些，主要把正荣的转型情况和对存量市场的看法讲的比较多一些，但是有些细节，包括我们在西安的那个比较好的项目，可能您也没有特别多的讲，一会儿有时间我们可以再做一些沟通。在开发商当中，像我们景瑞来说，目前存量市场的挑战和机遇是什么。
杨铁军：景瑞是上海本土房地产企业，过去一直做住宅开发，主要区域是以上海为核心的长三角，最近这一两年，我们确实在做比较多的转型探索，现在也在陆续的落地，我们现在比较明确的方向是做房地产市场的资产管理，我们的逻辑是通过精细化的模式做住宅开发和城市更新的业务。今天的主题是存量，我想就谈一谈我们对存量的看法。
存量市场，我自己觉得，从不同的维度来看，应该说未来都是非常有机会的市场。
我们借鉴国际经验，比如说欧美这样的非常成熟的市场，城市化进程已经提前几十年完成了，但是大家可以看，在美国，房地产还是一个三大主要产业之一。
另外一个，从过去三十年，我们观察过，房地产REITs的收益率远远大过标普的收益率，从这个角度来看，说明房地产即使是在城市化进程完成以后，存量的地产业务应该说，或者说城市更新的业务还是非常大的市场，是万亿级的市场，而且收益也是非常可观的。
我们也观察过，在经济周期当中，比如金融危机的过程中，其实一些核心城市的核心物业，你如果持有运营的话，他的抗风险能力是非常强的。而且，在后期恢复的过程当中，他也是恢复比较快的，是收益率和抗风险都不错的大类资产。
从这个意义来讲，我们借鉴国际经验有这样的启发。从中国来看，我觉得我们开发商的朋友应该有很多的体会，纯粹拿地开发的业务是越来越难做了，一个是地难拿，拿到了也不知道是对还是错，很纠结很痛苦，我在公司一直管投资，每次出去拍买就很纠结，又想拿又不想拿，因为有很多地，你说实话，你把那么多的大佬干掉，不知道是聪明还是傻，确实是有这样的感觉，比较纠结。
纯粹的原来传统的拿地开发的模式，一个是挑战越来越大，另外风险也越来越大。现在还面临着一些政策上的限制。
从另外一个角度来讲，其实北京、上海，包括中国深圳这样的城市，发展到一定程度以后，其实存量时代悄悄的来了，我们大部分的开发商也看到了这一点。
我们也做过一些粗略的统计，在中国主流的一线城市，需要做更新的物业，各种物业类型包括起来也是多少亿平米了，这个简单算下来就是多少万亿的规模，这里面有大量的事情可以做。
一方面，原来的硬件随着时间的推移，他可能硬件落后了，还有一些在软件上要提升的。还有随着城市功能的变化，有一些功能需要再配置和再提升。在这个里面，也有很多这样的机会。
做这些事情的时候，说实话，我自己觉得，开发商比一般的基金是有优势的。我们看到比较多的，原来以外资为代表的一些基金，在中国核心城市做的这些核心资产，其实他是以交易获利的，主要是通过交易来获利，通过波段，但是实际上作为开发商可以做很多增值的动作，这里面现在市场上这样的案例非常多，开发商有很多技术和专业的背景，也有对市场的比较深刻的把握。当然，他还是需要补一些短板，在运营上需要补一些短板，这个通过资源的整合和机制的建立，应该说是比较好的可以快速形成能力的。
从这个角度来讲，存量房市场，作为开发商，无论是从内在的需求，还是从整个城市演变，城市化进程往下推进的过程的来讲，也是非常值得尝试和做的事情。
而且市场的容量非常大，开发商做这个事情，我刚才说了，除了有专业上的优势，还有平台的优势。
说实话，我们开发商拿一块地，现在在一二线城市拿地，按照国家的政策，上海这样的城市，你资金要自有，还不能融资，这个钱可能就是十亿都拿不到东西了，二三十亿起都是小项目了。
你想想这个自有资金，如果用基金来运作，这个杠杆要撬多大，这个里面再把一些原来的合作伙伴加进来，通过优先级配一些东西，这样整个规模会做的非常大。而且现在从政策来讲，还是非常鼓励做这块的。
从资金上，你做并购是没有限制的，第二，如果我们的存量资产包达到一定的程度，有一些我们可以做既售业务，也可以有一部分会沉淀下来，形成稳定的现金流，这是一个非常好的资产证券化的基础资产，可以通过境外的REITs，前段时间我和交易所的一些官员交流的时候，他们说他们现在房地产业务就这一块是不限制的，而且是鼓励的，就是有相对比较稳定的现金流的资产证券化，这块业务是大力支持的。所以我觉得多个方面来讲，资本市场，房地产市场，开发商自身内在和外在的需求，我觉得存量市场都是一个非常值得尝试的业务。
目前我们的资产管理业务，主要是在北京上海为主的城市，当然可能包括我们已经进入的一些核心的一二线城市，我们做几类业务，一个是住宅的升级改造，这个大家都做的。第二个是写字楼，第三个是公寓，第四个是其他的各类资产，可以改造成前面说的这几类用途和功能的物业，我们都是在做一些积极的尝试。
目前我们在北京和上海陆续收了一些这方面的物业，其实从运营的效果来讲是不错的，不亚于住宅开发的收益。这块我觉得应该说还是非常有希望的，谢谢。
竺劲：谢谢杨总，杨总讲的比较细，我觉得杨总刚刚讲的这个内容里面，是和我们肖总有一些差异的，肖总更强调房地产开发商的后市场的后续运营，而我们杨总可能觉得，这个城市更新，以及一些旧楼的收购改造，配合上一些金融的手段，可能能够创造一个很好的存量业务，所以，两位大咖他们对整个存量市场，从开发商的角度，给了大家两个不同的视角，可能跟发展阶段以及每个开发商自己的能力有关，我觉得这两个方向都是很好的方向，未来的五到十年，应该说这个方向也会渐渐的成型，并且大放异彩。
下面我们有请复地资本的徐雷徐总给我们讲讲复地的探索，复地最早是开发商，后来因为资本市场的波折退市了，整个平台下有大量的基金化的操作，也是业内做的非常专业的平台，徐总是整个复地资本的负责人，我们有请徐总给我们讲讲复地过去发展的情况和对后续存量市场的机会的看法。
徐雷：谢谢主持人，刚才主持人说到复地相对来说比较复杂一点，我们去年下半年做了一个地产板块的整合，一重七轻。
大家看到的是复地集团，是我们重资产的平台，所有的投资都是由复地集团做的，包括全国20多个城市公司，另外还有七个轻资产的平台，主要是各种轻资产运营能力的培养和建设，包括商办物业的管理平台去年年底孵化了。
还有一个资本是专门做大健康的，是以健康养老和医疗为主的，也是和复地医药有一些协同。
还有策源是我们做一手房的，在市场上做得比较好，去年净利润达到6200万，在新三板上市了，我们还有高地物业，是地产板块旗下专门做物业管理的平台。
今天的主题是存量，我想大多数开发商这几年都挥金在存量，存量其实来源于两块，一个是内部的存量市场，无论你愿意还是不愿意，每个开发商后面都有很多存量。
跟传统开发商有一点点不同，因为我们是一个投资集团，从投资的思维和视角看待房地产，和一般的开发商朋友在拍地的过程中，大家遇到的很少，我们是一个利用一个产城融合的概念。
这几年我们用蜂巢城市的理念和政府谈，我们利用产能赋能，和政府谈土地，比如说我们在1月24号在武汉拿了一个项目，在汉正街的东片拿了一个地，这是我们蜂巢城市里面的一个板块。
我们的蜂巢城市有几个元素的，一个是金融蜂巢，第二个是健康蜂巢，健康蜂巢是以新建为主，落地一些与大健康相关的产业，还有文化，包括旅游和物贸。这两年拿的项目，和以后拿的项目，都是以蜂巢城市为主的项目，比如西安、重庆这些地方，我们自己所具备的这些资源进行赋能，然后拿一些土地。
当然，补充一下，从我复地资本的角度来讲，我们是做两块，一个是房地产金融，第二个是资产证券化，房地产金融，我们不是对内进行投资，而是我们去和金融机构合作，和其他的开发商合作，以股权或者是债权的形式，多种多样的合作。
从退出的角度来讲，这里面我多讲两句，因为我们做资产证券化的地产板块是在2015年开始，目前我们正在做的两个资产证券化，一个是针对尾款的ABS，还有一个是把北京上海杭州四个物业打包做了一个CMBS，国内真正的REITs还没有，所有现在做的ABS、CMBS还是什么，都是融资的，所有的融资，主要做的是表外的融资，资产证券化是开发商的表外融资，像PPP的证券化，就是政府的表外融资的行为。
融资的目的，无非是两个，一个是降低资金成本，第二个，融资也是为了投资，你融资的时候，是非常考验投资能力的，你融资拿到钱是希望拿到更好的项目和资产，通过优质资产的不断迭代，通过利用资产负债表左边的融资，把资产负债表右边实力做强，把信用做得更好，从而形成一个良性的循环和互动。
存量这块我认为机会非常大，但是我相信各位都有这样的感觉，在存量市场大家都看到了机会，但是市场上除了你在自己的体系内要做一些腾挪和资本运作之外，你会发现，外部的市场机会并不是特别容易抓，很多的时候都是一个特殊的机会形式，他不会形成一个常态，而是一个机会型的投资，这块随着中国的房地产市场的发展，这块的机会是会越来越多，也希望跟在座各位嘉宾，以后多探讨，争取有更多的合作机会，谢谢。
竺劲：谢谢徐总。徐总主要是讲了我们复地在产城融合方面的一些优势，也提到说目前中国的房地产金融可能还处于一个机会型投资的阶段，下面，一个是上海五牛投资的副总裁全宇全总，还有中恒星光的创始人韩毓祥，两位简单的来聊一聊。
因为都搞金融的，他们都做股权投资和房地产金融，都做一点，我想可能和开发商的想法有一些差异，你们简单的描述一下，从你们的角度来看，可能存量市场的机会在哪里，你们要是投资一些存量的企业，或者说存量运营的企业，或者一些存量的物业，你们会投资什么方向？能不能给我们指点指点。下面先由全总讲讲。
全宇：谢谢主持人，我是五牛的全宇，我负责整个五牛的不动产业务板块，我们管理的资金规模280亿，不动产主要负责三个投资方向，一个是传统的债权业务，这个很多开发商跟我们有合作，股权，我们和铁狮门，我们去年有一个五年期的同股同权的产品，发行的非常好。并购的业务，就是存量资产这块，我们其实应该说，这是我们的一个常态的业务。
去年我们已经收购了一个20亿左右的资产包，就在小陆家嘴，有办公室有商业。
我们有自己的商办团队，我们收购的价格，到目前为止，我们收购了将近一年的时间，浮盈已经有25%了，我们进场以后，通过管理把租金至少提升了30%，这个应该也是说明我们自我主动管理能力的体现。
我们去年还收购了另外一个写字楼，在闵行那边，如果现在退出，投资回报在60%以上。我们每天都是在路演的路上，每一分钱就这么弄下来的，而且我们去年收购的写字楼，有一个十个亿的写字楼，基本完全是同股全权的，这个也反映了我们的投资人在逐步的成熟，而且也越来越认可存量资产的投资，这块的空间，绝对是巨大的。
近期我们4月份应该还会有一个大宗交易，会向市场宣布，大概20亿左右，我们很快要进入到一个快速的资金募集的阶段，以后会成为一个常态。
韩毓祥：刚才几位嘉宾的发言非常精采，大家可以意识到，存量地产的投资其实往往说的多，但是真的投资比例是不多的，全总的项目我们非常羡慕，但是总体而言，整体的存量市场是比较低的，从全国来看更低，问题在哪里？
从两个方面考虑，一个方面是存量资产的表现能力，很多资产的回报率非常低，可能只有4%，那你的资金成本是多少，很不幸，大部分的开发商资金成本都在六七八，差一点的十几，资金成本很贵。
这里面就有一个错配，以高的资金借款成本持有一个低的生息资产，这个会加重负担。怎么样调整？我们市场上有很多的资金成本很低，比如说活期存款，我们总体而言可以看到两个现象，一个，大型的开发商资金成本远远低于普通的资金，金融机构的资金成本也是低于开发商的，所以我们可以看到，在过去十年里面，已经有一些倾向，普通的房地产商基于各种原因会做一些投资物业，但是碰到两个问题，一个是经营能力有限，并不能使他的经营表现、租金回报得到快速的提升，这是一方面，成功的案例，说实话不多。
如果你盈利端的提升是有限，那不好意思，就必须考虑成本端，这种成本端，如果你的资金成本太高，就需要考虑做一个资产转移，把高成本的物业，对你来说就是一个负担，你需要把高成本的物业往低成本的资金端转移，只不过过去一段时间我们很少看到这个转移发生，因为资产价值在名义市场上的价值是提升的。
很多人持有物业觉得自己是赚钱的，事实上这样的一个状况，其实某种程度上，是带有一定的风险性，因为没有人知道这个风险什么时候来，我们可以看到这个趋势，如果持续下去，有一天风险一定会过来，那么怎么样化解这个风险，我刚才说了有一种方法，是做资产转移，你的成本太高了，你就要在未来的时间中考虑资产的安全程度。
第二个，我们刚才提到的REITs这样的产品，对于物业的风险的影响，我从05年就开始和人民银行和证监会讨论REITs在中国的试行，之后在香港出现了很多类似的产品，但是很遗憾，到目前为止，在中国真正的REITs，都没有出现。没有出现的原因很多，其中很重要的一个原因是资产价格倒挂，就是优质资产的回报低，劣质资产回报很高，但是你不敢要。
现在我们观察，可能破冰的时间越来越近了，我们也期待政策和法规有一天能够把这个事情推下去，因为今天的时间太短了，如果真的REITs推出，那么对公平也好，物业的价值提升也好，包括化解房地产风险，都是公平的。你在遥远的内蒙古的房子，在香港有一套房子，二十年以后，上海的房子是内蒙的房子的十倍，这个房子是单位分给你的，这个公平吗，不公平。
如果有REITs的房子，各个地方的人都可以分享优质房地产带来的收益，从某种角度上，也不光光是一个金融产品，可以达到一定程度上的公平的调节器。我先说这么多。
竺劲：谢谢韩总，韩总讲东西是比较有情怀的，我知道韩总是复旦毕业的，他给我们大家讲了，如果REITs可以推出的话，不单单对房地产本身行业的风险，对存量市场运营的持续性，甚至社会的公平公正的角度来看，可能都有一些机会。刚刚全总我感觉他的意思，应该是说，市场的机会还是以一二线的商办运营有前景的方向。
最后我们邀请一下我们合富辉煌上海分公司的岳震寰，给我们讲讲，从交易商的角度，大家知道合富辉煌最初是一个代理行，现在是慢慢的转型升级，成为一家类资产管理公司的形态，可能在包括共享办公、长租公寓方面有一些布局，下面我们有请岳震寰先生给我们讲讲，从交易商的角度如何在大的存量市场下面做服务做提升。
岳震寰：主持人，各位来宾好。
我记得很清楚，去年的5月11号，也是在这个会场，当时我们也是观点行上海站，当时我们讨论一个话题，是当时政策下房地产企业怎么活下去，当时是各地的限购政策，还没有像现在这么严格，当时我们就在讨论这个话题。
但实际上，这一年之后，我们现在是站在开发商的角度思考问题，这一年来，很多企业是如履薄冰，经历了市场的大开大合，大悲大喜，这一路都不容易，我们去年考虑这个房子卖给谁，因为有那么多的存量，今天我们这个话题是没有房子卖怎么办。
这一年之差，这个是天与地的差别，冰与火的差别。我特别能够理解这位日本友人的观点，去年我们也在讨论存量时代要来了，我们只是讨论存量时代将要来临，大家都讨论末雨绸缪的未来，现在我们发现，存量是像一盆水当着面就给我们泼了过来。田崎嘉邦先生觉得我们国内的房地产市场比较健康，还没有马上进入存量时代的状况，但实际上，我们这个存量时代，更多的情况下是因为政策，因为各方面的制度造成的，提前向我们奔跑过来了。
说到底，几个大的政策方面的问题，比如说从限购开始，到限贷，到限证（限制发预售证），到限地（限制土地供应)，到现在发展成为土地供应设立了新的门槛，四限，再加上目前上海现在比较新的话题，禁商，禁止商业地产进入流通，进入三级市场流通。导致了现在很多开发企业没有事情可以做了，手里面的粮不足了，不管是土地资源不足还是资金不足，都产生了问题。
所以，我们说这个存量时代是人为地提前到来了，或者说我们主动的提前到来了。是这样的一个原因。这个原因有一个最大的风险，我举个例子，我撇开这个存量市场的说法，我们讲存量市场要分的，分住宅市场和商办市场，这两个目前的现状是完全不一样的。
我举个例子，特别是对一二线城市和三四线城市是完全不同的状况，就我们一二线城市来讲，我可以给大家说个数据，我们上海的住宅土地的供应，一季度比去年同期下降了30%，以我们上海最近的苏州为例，下降了40%，实际上我们现在的商品住宅，如果遇到资产荒的话，很多的原因是因为供应导致的。
在这样的前提下，迫使很多企业不得不考虑其他的方向，去提前感受资产荒，提前感受存量时代到来所要面对的一些问题。但这个其实是有风险的。因为资产价格是有涨有跌的，和股票有涨有跌是一个道理。
当我们资产价格将来下降的时候，我们这些持有者、经营者，他们所面临的这些风险，恐怕也是一个非常难以面对的现实问题。那么，从我们现在这个角度来讲，其实目前我们的存量时代，大家相当于是被赶到了一个胡同里面考虑这个问题。
从第二个方面来讲，我们现在考虑存量资产的经营也好，各方面也好，实际上我们会发现有一点，他和我们原来的土地一级市场，包括房地产二级市场有很多相似的地方，实际上他的准入门槛已经越来越高了，并不是所有的企业都可以简单的转型，或者说他可以轻而易举的腾挪到一个新的地方去，这个门槛已经越来越高。
而且我们资产价格也长期处在一个比较高位的运营，就像我们韩总说的，市场上资产并不缺，优质的资产很缺，垃圾资产包可以在机构手里面一年倒很多回，但是始终落不了地，这说明什么问题，对于很多企业来讲，你面对存量时代的地产经营，其实那也是一条不容易存活的道路。
所以说，在这方面，其实这个游戏，对于很多企业来讲，就像玩抢凳子的游戏一样，当音乐停止的时候，可能需要重新选择你的伙伴，跟你一起抢这个仅剩下的这几张椅子，这时候需要我们开发企业和金融机构、基金，需要像我们这样的服务企业，重新形成新的合作模式，才可能大家共同渡过这样一个新的局面。
作为合富辉煌，我们还是一个多元化的地产服务平台，只是在我们这个服务平台下，也顺应现在的市场需求，我们自己运营和服务业有我们的创寓，是作为一个公寓的服务平台，还有创设，作为商业办公的创业园区的项目在操作，我们面临的问题其实都是相同的，可能需要在未来的时间里面，大家重新一起来探讨，一起来分析，一起来面对将来所发生的困难。我就说这些。
竺劲：谢谢岳总，岳总讲的更开放一些，未来的存量市场运营依赖于开发商、金融机构，包括服务商，往里面怎么样增加内容，把这个运营做好，这是一个比较开放的观点。我们今天这个圆桌讨论就到这里结束了，感谢各位大咖和大家的分享，谢谢大家。
