白英华：日本房地产企业的多元发展带来的启示
白英华（野村综研(上海)咨询有限公司产业咨询事业部总监）：大家好，我是野村综研的白英华，我今天会就房地产房地产企业的多元化发展这个主题给国内的企业带来什么样的启示，以这个为核心内容进行讲演。
首先在进入演讲之前，我首先简单介绍一下我们公司，很多同行会问我们野村综研是什么样的公司，可能是个日资背景的公司，是做什么的。
野村证券是日本最大的证券公司，2008年他收购了雷曼兄弟的投行板块，我们公司是从野村证券的研究部门分离出来，65年的时候，慢慢发展壮大，最后在日本上市，可以说是日本目前规模最大的一家智库机构。
本身我们的板块有一个智库咨询板块和系统集成IT板块，我们是集智库咨询、IT、金融资产为一体的亚洲最大规模的咨询公司，目前有一万人的规模。
今天我的主题是讲日本，不是因为我们公司是一个日资背景的公司所以讲日本。其实看这个图，刚刚前面的嘉宾也讲过REITs的问题，如果看全球的地产行业，首先是看美国，美国很多是从REITs起步的，亚洲我们看这里排名，前二十名有11家公司是在美国的公司，其他是亚洲，香港、新加坡、日本为主的。
在这里，不同于欧美的公司，亚洲的这些地产公司主要是以地产开发慢慢成长壮大的。日本的房地产市场相对来说成熟度比较高，尤其是经历过地产泡沫的过程，破裂以后，他的成长经历和成熟化过程，对中国企业会有很大的参考价值和借鉴作用，我们今天主要围绕日本企业的发展和历程进行一个分享。
谈到日本，这个行业会说到泡沫，中国的市场不断的在研究日本的泡沫会不会到中国来，等等各个层面都有研究。
我们今天不讲泡沫，是讲这个日本的泡沫发生以后，日本到现在为止，整个市场是受到严重的打击和冲击。
可以看出，在2005年前后，日本是出现了一些恢复，地价是有一些增长的趋势，但是08年又迎来了金融危机，他是在非常不好的大环境下来生存的。在这当中，日本企业是如何生存的他有什么好的可取之处，可以供我们借鉴。
从日本这个图来看，这是很有意思的图，我们稍微梳理一下，日本的整个地产公司的历史，我上面写的比较严格的用词是“存活”，日本有很多类的开发企业，在建筑和地产行业。
比如纯粹的地产开发商，类似我们的万科，包括一些地产的销售、中介的公司，或者是做一些资产管理，包括运营的公司，他的细分化非常发达，还包括一些建筑公司，做一些工程的公司。
从我们日本的历史来看，就以这些单一的，较为单一的业务为主体的公司，从泡沫以后的几十年来看，都是面临很巨大的挑战，可以说生存的压力非常大。
我们看这个粉色的生存率，可以说是非常艰难的。企业的生存无非是两步，第一是能不能在这个环境变化下存活下来，第二步就是在这个存活当中，我无论是在夹缝中生存，还是在什么样的环境下生存，能不能让自己有一个非常好的健康成长，一个比较高的成长，这是我们能做一个成功企业的比较重要的考量。
从日本整个的历程来看，首先是能否存活，地产行业有基础施工，还有纯开发商，纯住宅的开发商，还有一些资产公司，单一的公司存活率是比较低的，有很多公司的确是消失了。
有很多公司在日本已经不存在了。这些公司以外能够存活下来的，我们观察下来，他一定是有一个很持有的安定的优质事业，可以给他带来一定的安定的收益。
在这个存活下来的企业当中，成长停滞或者不断成长，这是一个比较大的分水岭，我们的结论是在日本看来，综合开发商，不是以单一业务作为成长的根基的企业，他是可以获得较为成功的成长。
其实综合开发商的成长的因素我们梳理一下，一个是投资风险的大和小，包括投资回报的大和小。他们是如何交叉，如何进行一个平衡和组合的，这是非常重要的。
这里我们主要抓了三个。首先最左边的这个，是一个投资回报型，这个简单说就是我们的住宅销售，当然以前都是住宅卖掉，现在我们做一些项目也是，我要把它快点回款，这是一个销售项目，无论是写字楼还是商业、住宅等等，这个前期投资是需要比较大的，而且回报也是非常快的。
但是，如果销售不好，比如住宅有库存的话，消化非常难的问题的话，一定会带来资金周转和回收的困难。
第二个，中间这个我们叫做持有租赁型，是我自己持有，我依靠租金来维持一定的平衡，包括我会有一些长期的稳定的收益，但是这个相对时间比较长。
最右边的是收取费用型，这个在国内是比较少一些的，但是有一些企业也包含这些，比如万科，他是有自己的物业管理，他目前也开始对外输出他的物业管理的业务。
但是，很多我们的开发商还是从销售变成慢慢持有，当然我是想说后面这一块，就是收费的这个部分，是不是能够扩大。这个地方是非常大，而且有长期稳定收益的，而且是轻资产的，是非常合适的事业板块。
下面我们以三井不动产的例子来进行一个说明，他是日本最大的不动产开发商，这边我们整理了他2015年的营业额的几个分类，他的销售的板块，持有的租赁板块，包括他的业务管理的收费板块，基本都是20%到30%，是比较均衡的，还有一些其他的业务板块。比如他的改造项目、酒店等等，这在其他的业务板块里面。
从这里面来看，还是有一些平衡的，比如他的租赁，一部分是商业，一部分是写字楼。他会做各种的平衡，因为很难说这个市场未来大的方向是什么样的，包括他的住宅销售，一些产品销售，也是面向个人和投资者的。
我们看到，其实他的主要开发领域已经从住宅、商业，包括写字楼，这个基础的地产行业慢慢拓展到其他的，比如物流板块，包括资产运营等等，他可以说是一个在日本很有代表性的，非常成功的一个多元化转型的公司，包括很多业务都是持续稳定的，而不是今天把住宅做大把商业缩小，都是经过了一定的平衡进行业务的取舍。
我们这里说个例子，是一个地产企业的业务板块，这是我们以前操作的某一个公司的项目，其实我们觉得一个较为成功的企业，从我们以前的一些业务经验来说根本还是从他的销售持有管理三个轴线来看，我们对他本身的业务板块进行评估，对他整个的资源情况、外部的发展环境等等，在衡量的基础上，对整个的板块进行一下预测。
后面的话，当然会对他未来理想化的，收益性比较好的，风险稍微小一点的，从他成长性的维度，从他承担的风险，包括投资的一些力度也好，等等的条件下进行设定，进行一个理想化的模块设计。
还有一个是地产的板块，很多企业，比如说刚刚今天讲的这个主题是存量，很多未必是地产企业，比如某某一个大的国有工业制造业企业，在上海的生意，有很多的土地，或者做部分的新转型，可能会做一些新的养老地产，或者新农业也好，新能源也好等等。
如何把他持有的土地，包括一些持有的写字楼进行一个更有效率的调整，这是他整个资产的运营，资产板块里面的取舍，包括有一部分自己要消化，把一部分用外面的力量，对外进行出租也好，如何进行二次开发，或者转让出售，包括他一些闲置的土地，如何进行更有效率的开发。
这个其实无非就是对整个的资产运营进行评估以后做一个资产投资的重组最佳方案。这里我们从公司整个的发展愿景也好，发展的战略也好，让他在市场瞄准什么样的定位，是做旅游地产的老大还是做一个住宅运营的老二等等。
我们会对他进行整个的平衡，做一个判断和取舍，对他做一个比较理想化的资产管理的重组方案的建议。
今天由于时间的关系，我可能讲的不是太透彻，各位的资料袋里面有我们公司的介绍，我们进入地产板块比较晚，我们和中国地方政府的合作非常多，做一些大的区域开发，包括里面的一些产业导入非常多。
目前这些年，国内也发现有很多的企业找到我们，也是考量一些整个资产和运营，包括一些更小的好的物业，如何参考日本的发展，包括商业和改造项目，包括一些住宅的改造等等，参考日本的模式。
我今天分享的内容很有限，其实我们公司承担的领域是非常广泛的，希望像我开始介绍的那样，我们可以用外部的资源为国内的企业，包括企业本身开发的项目，来做一些很好的服务，谢谢大家。
