年度演讲 | 朱中一：万亿时代如何把企业做強做大

朱中一（中国房地产业协会原副会长）：各位下午好！很高兴应邀前来参加2017观点年度论坛。

我到深圳的次数比较多，前几年对深圳关心的是两件事情，一件是城市改造和城市更新，因为前几年深圳在酝酿成立城市更新协会，当时筹备组的人希望我担任一个职务，我说我不便于担任，但是我很关心这件事情。

第二件事情就是这两年因为深圳的房价上涨过快，怎么样使房地产市场健康。三年以前我通过新华社给上面也有过一个建议，我在博鳌房地产论坛上也谈过一个观点。因为那时候全国在讲京津冀协调发展，我就提出深圳老是供不应求，惠州的商品房库存量那么大，而且那时候房价环比下跌，东莞也要产业升级，能不能实现深圳、惠州、东莞的三市联动和协调发展的问题。这些问题都牵扯到一个比较大的问题，所以这两个问题是我一直比较关心的。

上午我们看了华润的城中村改造项目，我觉得确实这个项目搞得很好，说明深圳城市更新改造潜力很大。

这次会议，主办方要我讲一下房地产的一些情况，我也考虑了一下，因为我现在是一个自由人士了，协会的领导职务已经辞掉了，所以致辞不合适，主旨演讲也不合适，我就结合大会的主题来讲一下怎么样把房地产企业做强做大的问题。

对于房地产企业的做强做大，我觉得先要分析做强做大的有利条件，有以下几点：

第一，城镇化还在快速推进当中。2015年末，我们国家常住人口的城镇化率是56.1%，户籍人口的城市化率是39.9%，说明我们国家城镇化的路还很长，我认为这是一个最基本的因素。再加上二胎政策的放宽，以及养老服务业、旅游文化等消费升级的需要，房地产包括住宅、老年住区等新业态的发展空间还是很大的。

第二，我们国家经过一二十年房地产的快速发展，有一大批骨干企业已经得到了锤炼，他们有很丰富的经验。去年商品房销售额过百亿的131家、过千亿的12家、过3000亿的3家。今年肯定有更多的企业在销售额上一个台阶，我觉得这也是一个重要的基础性条件。

有一个问题跟房地产关联度非常大，自从中央城市工作会议以后就提出发展装配式建筑问题，去年9月份国务院办公厅印发了《关于大力发展装配式建筑的意见》，今年2月又印发了《关于促进建筑业持续发展的意见》，在这些意见里头明确地提出，未来几年装配式建筑与新建建筑的比例要达到30%的目标，要求长三角、珠三角、京津冀三大城市群和人口300万以上的其它重点城市要重点推进，而这些区域都是我们的骨干企业着力发展的地方。

这些企业下一步怎么发展，其中有一个重要的问题，就是装配式建筑是要重点发展的。

《关于促进建筑业持续发展的意见》里就建筑业怎么深化改革还专门提到，民间投资的房屋工程当中探索由建设单位自主决定发包方式；另外也讲到，装配式建筑原则上应采用工程总承包的模式，这就涉及到建设和承发包性质的调整，这是一个很重大的改革。

现在北京已经明确提出，政府新立的保障性住房项目，政府新投资的建设项目，以及北京的存留区和通州地区5万平方米以下的商品房开发项目，其它地区10万平方米以下的商品房项目，全部要采用装配式建筑。

这就牵扯到建设单位的问题，牵扯到总承包单位的问题。这个问题对我们要做强做大的企业而言，面临的是机遇也是挑战。希望大家认真考虑这个问题，能够抓住这个机遇的企业有一个比较大的发展，如果你这个问题迟缓了，可能就有点难了，我认为这是我们最好的有利条件。

怎么样把我们的企业做强做大？我认为要把企业做强做大，首先就要研究开发消费者需求的、市场适销对路的、质量好的，而且能够做好运营和服务的产品，尽量减少和严防出现新的库存。

如今的行业平均净利润已经降到10%以下，如果项目有10%的房子销不出去、租不出去，就意味着这已经消耗了整个项目的利润，甚至危及到公司的资金层面，如果你的产品销售得好，回笼资金自然很快，发展壮大也很快。

所以，企业要做好产品，如果企业有核心技术和自主知识产生的，本人建议要尽快申报知识产权，让这个知识产权转化为企业的竞争优势，我觉得这一点很重要，这是第一点。

第二，一定要提高企业的治理能力和管理能力，努力建设好一支专业化队伍，在企业的组织结构上要区分决策层和管理层的职责。股份制企业要保持董事长自身对企业的股权控制能力，我认为这一点，我们一些骨干企业是有教训的。

鉴于房地产的产业链长，一些骨干企业又点多面广，从减少工作环节，提高工作效率出发，在产业链的合作商，建议推行横向集成、合作共赢的模式。比如说我们协会有一个产业的采购平台，我们的大企业也有采购平台。

我最近在上海参加一个会议，万科、朗诗发起成立了房地产产业链绿色联盟，甚至对钢材、水泥、铝合金、木材、室内装修人造板等，都跟供应商签了协议书，保证这些产品从源头上就是好的，这样就减少了采购环节，降低了采购成本，确保了工程质量，我认为这也是必须要考虑的。

公司的内部结构上面，我觉得要推行扁平式管理，而且这种管理人员将来要由更多的职业经理人来担当。另外，要充分发挥这些管理人员的积极性，像万科、碧桂园实施了合伙人制度。

我对碧桂园的合伙人制度也是很欣赏的，他们是从拿地开始地区公司的骨干、项目公司的骨干就作为投资人。过去项目经理只是打工的，现在可以作为一个股东，从拿地开始就是同舟共济的，有利益共享、有风险共担的一个有机体。碧桂园这几年发展得快，当然还有其他因素，但是这一点是重要因素。

另外，目前地价不断攀升、大企业不断扩展的情况下，中等企业怎么办？我认为必须要考虑这个问题。做强做大并不只是大企业的事情，中等企业怎么办？

我前不久到扬州去过一次，扬州有三家本地知名企业，而且有各自的特色产品，三家的市场占有率占到当地一半左右。为了应对高地价和国内一些知名企业的竞争，他们在几个项目当中采取了合作拿地，合作开发的模式，信誉非常好，我觉得这些也可以借鉴。

还有小企业方面，确实面临着下一步生存的问题，但是小企业可能要顺应这么一种形势：如果你有地，就主动地合作开发，甚至你原来是董事长的，现在作为一个股东就行。我认为这样就避免防止被兼并的痛苦，大家都可以考虑。

第三，要把企业做强做大，既要有创新的观念，充分利用互联网、大数据，把我们的产品开发好。同时又要把握好企业的发展节奏，平衡好发展速度、质量和负债的关系。

第四，企业要做强做大，在目前的情况下，不管是企业的领导人还是骨干队伍，都要不断地储备人才。这一点我跟碧桂园座谈的时候，他们也觉得这是他们的重要经验。企业的领导人、企业的骨干不断地学习、不断地创新，再加上实干，我们的企业一定能够做强做大。