李战洪：新鸥鹏从教育家到教育+

（2016博鳌特刊·特别报道）“今年新鸥鹏有几件大事，其一是上市，其二是全球布局。”新鸥鹏首席战略执行官李战洪如是对观点新媒体表示。

如今，新鸥鹏教育城已经在欧洲、北美洲陆续有项目落地，且后续也将在澳洲布局。据李战洪透露，洛杉矶市中心的教育城项目已经拿到了土地，规划设计也都完成，项目已经正式启动。

李战洪特别强调，新鸥鹏教育城落子洛杉矶，是“331战略”的具体实施，打造中国教育新繁荣，这是企业的使命。

新鸥鹏“331”战略中重点突出的部分，就是把“新鸥鹏教育城”推向全球，在海外形成以北美、欧洲、澳洲为主的布局，国内则是重点发展北京、上海、重庆等主要城市。

据观点新媒体了解，新鸥鹏在国内外已经有8个教育城落地，其中重庆“新鸥鹏教育城”是发展最早最成熟的。按李战洪的介绍，重庆8个新鸥鹏教育城将快速有质量的发展。

同时，新鸥鹏在山东也有几个项目，都已经开盘且销量可观。

在李战洪看来，新鸥鹏这么多年一直坚持做教育，早已形成自己的优势，比如在“K12+”方面就是国内做得最大的。

K是基教，K12是学历教育，即6年小学+3年初中+3年高中，K12+就是+大学教育，+教育综合体，+教育产业园，+培训教育，+国际教育。

一方水土一方文化，这样的教育优势落地到海外教育城则要遵循“适应性原则”因地制宜，例如美国K12+就是小学初中8年+高中4年。

面对持续的海外投资热潮，李战洪指出，投资美元和美元资产本身就是一种平衡风险的行为，只是在这个过程中，企业要选对国家、城市、项目以及物业类型，才能在这一波投资潮中抓住机会。

就像美国过去三年里最受欢迎的物业类型，排在第一的是住宅类，写字楼排在第二，酒店排在第五。

李战洪承认房地产在国家经济中的支柱性作用，而且在国家大力提倡“双创”的情况下，对人力、资金、知识的要求都比较高，房地产算是发展比较成熟且有实力的行业。

只是由于税费、地价和建安、财务、人力成本升高，导致房地产行业的盈利能力在减弱，所以有很多房企高举“去地产化”的旗帜。但李战洪却认为，“退出”是地产企业无能的托词，或者说这是大开发商吓退小开发商的策略。

“因为有些开发商一直在喊去地产化，但也不断在拿地而且越做越大。”李战洪如是表示。

以下为观点新媒体对新鸥鹏首席战略执行官李战洪先生的采访实录：

观点新媒体：供给侧改革思路下，房地产的结构性矛盾成为制约行业发展的最大问题之一，您认为中国房地产行业的结构性矛盾表现在哪些方面？能够通过什么途径解决？

李战洪：过去的十多年里，基本上都是以周期性改革为主，但是现在面临的是结构性改革和趋势性改革，而结构性矛盾主要出现在房地产商业模式的设计和选择。转型就是为企业未来发展“开模具”，在这个过程中大家都会思考“房地产+”，加什么？

最关键的究竟什么是房地产+？比如说万科以前是以住宅为主，现在要+商业；万达以前是以重资产持有大型商业物业为主，现在提出要+轻资产，也提出要由线下变成线上；新鸥鹏则一直是+教育。

每个房地产企业的+法不一样，而且这不是简单的+，一定要通过现有优势和拥有的资源来+，只要解决了这个，其他都不是太大的问题。

观点新媒体：中国经济增速回落至7%以下，下行压力很大，房地产再一次成为了支撑经济增长的重要力量，您怎么看待这个现象？

李战洪：房地产行业的支柱性是不容置疑的，在国家“双创”起步阶段，对人力、资金、知识的要求都比较高，此时快速有效、相对匹配的只有房地产行业。

其次，中国经济在下行的时候，房地产的作用就越明显，反而经济增速在7%、8%以上的时候，房地产可以淡化，还有一个就是房地产受到国家政策影响很大。

相比于经济下降的影响，城市化率进程与房地产行业的关联更大，一般来说城市化率到75%的时候，房地产才会缓慢发展；目前是55%的城市化率，按照过去十年里1.5个点的增长，房地产的支柱作用至少还有十年。

观点新媒体：房地产行业整体盈利能力在减弱，您认为原因有哪些？企业可以通过哪些调整来提升盈利能力，“去地产化”是否一个选项？

李战洪：盈利能力减弱关键的一点是中央政府、地方政府以及银行、金融机构对利润的要求比较高，税费、地价和财务、建安、人力成本升高导致了利润大幅下降。

去地产是一个伪命题，现在民营企业能参与而且做得比较好的行业只有房地产。去地产化表面上是在转型，但实际上是表现不好的企业无能的退出，看那些大开发商一直在喊去地产化，但还不是不断地拿地，而且越做越大。

观点新媒体：重庆新鸥鹏教育城的销售情况如何？

李战洪：上半年的任务已经按质按量完成，下半年将有第二期的供货，企业在快速正常的发展。

观点新媒体：新鸥鹏教育城已落地海外，但并未见具体的规划披露，现在进展情况如何？

李战洪：新鸥鹏在海内外已经有8个教育城，包括洛杉矶市中心的“新鸥鹏教育城”，土地已经拿到、规划设计都完成了，项目在开始有效启动中。

新鸥鹏建教育城目的不是销售，而是打造世界教育新繁荣，这是企业的使命。

我们是按照“331”的战略发展，第一个“3”是指以北京、上海、重庆为主的重点城市；另外一个“3”是指北美、澳洲、欧洲；“1”就是“新鸥鹏教育城”，目前重点是布局国外。

现在已经进入了欧洲和美国，后面还有项目在发展，有些项目已经差不多了。另外，山东也有几个项目在做，已经开盘了，卖得还不错。

观点新媒体：新鸥鹏教育城的优势在哪里？海外教育城面向的人群是哪些？

李战洪：教育是刚需性需求，而且新鸥鹏在教育上有优势，比如在K12+方面是国内做得最大也是唯一的。K是基教，K12是学历教育，即6年小学+3年初中+3年高中，K12+是+大学教育，+教育综合体，+教育产业园，+培训教育，+国际教育，这是我们最大的优势。海外教育城面向的是当地学生以及国际生，国际生主要对象还是中国；美国K12+就是小学初中8年+高中4年+培训教育。

观点新媒体：海外投资热潮持续，国内资本接连在海外收购项目，在人民币汇率调整及经济转型的背景下，房企海外投资如何抓住机会和规避风险？您如何理解海外投资和移民潮之间的关联？

李战洪：谈不上风险，未来的时间里，最大程度持有美元和美元资产是一个趋势，很多企业在海外发展形成自己的资产结构、投资结构。投资美元资产是首选，因为考虑到汇率的关系，风险反而是最低的。

这个过程中，房企海外投资要选对区域，首先投资的肯定是北美、欧洲、澳洲等发达国家；其次是选对城市；第三是选对项目；最后是选对物业类型。

根据美国过去三年里最受欢迎的物业类型来看，住宅类排在第一，写字楼排在第二，酒店排在第五名。投资和移民潮都是投资的属性，不同的是一个身份改变了，一个身份没改变。