陈淮：去库存其实是一种供求关系失衡的正常表现

陈淮（著名经济学家、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任）：大家早上好！我首先声明一下，我不欢迎报道，也希望大家不要在微信圈上传视频和照片，那会害死人的。

昨天晚上有一个对话，对话的主题是“房地产业市场化30年”，但是很不幸，主持人开场就问，2016年形势怎么看？完全把我们主题的“市场化”这个话题给放在一边了。

言犹未尽，今天我就先用几句话简单说一下市场化这个话题，谈谈什么叫房地产业的市场化，或者说市场化是什么意思？大家别以为价格的自由涨落就是市场化，也别以为多发展民营企业就是市场经济。

著名经济学家、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任 陈淮

市场经济有这么几个特点，第一，否定一切社会身份的差别，不论你是美女还是丑女，不论你是黑人还是白人，男人还是女人，农村户口还是城市户口，你爸爸是副部级还是老农民，成交与否只取决于一个没有任何质的差别，只有量的差别，用货币单位表达的价格来决定。卖给谁、不卖给谁，只取决于价格，买谁的，不买谁的，可以用唯一的量化标准，每一块钱都没有质的差别，只有量的区别，这个就叫市场经济。

这不是我发明的，马克思在《资本论》第一卷明确地说，价值规律是市场经济的第一块基石，价值规律的第一条就是等价交换，只要人群有身份的差别，就无法实现等价。市场经济的第一条，我们还远远没有实现，有些是不得已而为之，比如限购。有些东西背后还隐含着很多东西，比如说开发商都知道，有些地你是不能碰的，还需要我们砥砺前行去破除。

第二，市场经济是要赚钱的，不像有些媒体说的，以为房价贵就是因为开发商多挣了钱，开发商流着道德的血液，房价就能降下来。不是的，因为有了开发商的参与，因为有了分工，使消费者得到了比他自给自足的生产更大的剩余，这才叫市场经济。

简单地说，人们在这个世界上的分工有两种，一种是通过减少其他一部分人的福利来增加自己的福利，另一种是靠增加别人的福利，来满足自己逐利的愿望，比如说市场经济下的企业家。

市场经济下的企业家道德，就在于他们的参与使消费者得到了更大的福利，这才叫市场经济。当社会认同这个价值标准的时候，我们才叫走到了市场化阶段。但是我们现在所面对的问题，比如说政府从房地产地价中获取的好处、税收中获得的好处，并不是一种社会分工下使效率提高、成本降低，而使消费者获取更多的福利剩余，因此我们在这个问题上的市场化也还有很远的距离。

第三，市场化要打破垄断，当需求碰到唯一的供给者时候，消费者是没有选择的，当供给碰到强制性需求的时候，供给者也是没有选择的。

我们看到在市场经济下，房地产业的出口已经达到相当程度的市场化了，但是它的入口并非如此。我们说的经济学的三大基本要素，第一个是劳动力，第二个是土地，第三个是资本，实际上我们这些要素的市场化还远远没有迈出实质性的步伐，政府还是唯一垄断的土地供给者，我们的财务成本，利率、融资还是控制在政府的手里头的，间接融资依然是房地产融资主要依赖的途径。

我们今天上午论坛所说的地产与金融，很多企业家和金融学家也喜欢这样说，房价涨是因为货币发得太多了，货币发得太多，老百姓为什么不抢购？为什么我们刚刚发布的上个月的CPI环比数据才1.8%？货币发多了，一定会发生首先是恶性通货膨胀，而我们目前面对的实际上是通货紧缩趋势。

如果说有什么市场化和金融的话，首先是要将间接融资转变为直接融资，以及真正通过市场博弈的方式形成货币价格，才是金融和房地产业有效结合的方式。

这是我想说的什么叫市场化。昨天的房地产市场化30年对话主题，主持人问了三个问题：第一个问题是中央的去库存你怎么看？第二个问题是为什么那么多豪宅没人管？第三个问题是这么多年的市场调控你怎么看？他问的全不是市场化，都是政府介入的特征。

去库存化有这么几个特点，很多人认为是政府想方设法动员老百姓买房子，把房子卖掉就叫去库存化，直观的意义上这样的。但是去库存从深层次上其实是一种供求关系失衡的正常表现，房地产业供大于求和供不应求的反复交替，本来就是这个领域中常态的现象。

刚才我在来会场的时候，碰到一个郑州的开发商，他说今年郑州的房价涨得很多，我说你的郑东新区积20年厚积薄发，到今天上涨了。其实浦东开发也经历了十余年卖不出去，供大于求、鬼城、库存的过程，一个新城区的培育是经常需要一个周期的。房地产供大于求、供不应求的反复交替，并不等于说今年的去库存化不是一个重要的任务，我认为去库存化要和以下的几个方面相结合。

第一，和城市结构的调整相结合。我们在过去十余年的调控中，特别是上届政府的十年调控中，主要着力点在抑制房价。其实房价的异动，主要是沿海大城市和超大城市。

为什么这些城市的房价会出现异动呢？因为人口过度向少数特大、超大城市集聚和集中，也就是说我们没有能够实现大中小城市的协调发展，人口均衡地向不同规模的城市分布而导致的。

今天的去库存化中，我们注意到的分化问题本质上仍然是这样一个二三线、中小城市、小城镇发展严重不足导致的。如果我们简单地加大沿海超大城市的供给，在去库存化中消除这种分化，我们差不多在向全社会发出一个政府在号召人们更多地向特大、超大城市涌入的信号。

2002年受领导委派，我曾经考察过巴黎的基础设施，包括停车场，当地的市政部门就给我们介绍说，我们曾经也努力用过建停车场的办法来消除停车难，后来发现每多建一个停车场，就会引来3辆半车，反而变得更加拥堵。

我们一个城市有100户家庭要买房，结果只有10套房，10户家庭买到房子了，政府说这个价格太高了，我们要把价格降一些，让7成人都买得起，假如说把房价降下来了，这个城市有100户想改善，只有10户买到了，现在有多少人想改善而没改善，人们以为是90户，如果你把价格降到7成人都买得起的程度，你会发现想改善而没有改善的群体有140户，因为价格降低了，会有更多的群体要搬到这个城市住。

我们一定要把去库存，着眼于中长期的大中小城市的协调发展放在眼里，作为去库存化的政策组成部分。

第二，去库存一定要和发展租赁市场密切结合。不是简单地把政府手里的地去库存到开发商那里，开发商手里的在建工程去库存到一些用户持有的而不去住的房子。我们把它卖掉了，没有人住，它仍然是库存，仍然是资源的浪费和闲置。发展租赁市场是去库存必不可少的一个最重要的环节，这一点从去年末的政策体系中已经明确地提出来了，但是可惜的是在2016年，我们没有看到很多在发展租赁市场上的发展。

像去年末中央经济工作会议中明确提到要采取更多的明显举措，但并没有做到，比如说鼓励个人和自然人多购房、持有住房，作为租赁的业主这样的政策，以及在相应的税负体系上也没有明确的指向。以至于我们的媒体到今天还在三天两头热炒房地产税，提到你赶快把房子抛掉吧，政府马上要对第二套、第三套房收重税了，其实这都是误解，都是政府需要明确站出来加以解释的地方。

房地产税的功能很多，首先是把间接税转变为直接税为主的税负体系，和调房价没有关系；其次就是动员闲置资源，提高资源的利用效率，这绝不是简单地说惩罚富人。如果没有人买第二套房，租赁市场怎么发展？租赁市场既是去库存化的重要途径，又是合理配置住房资源、提高资源利用效率，满足中低端群体住房需求必不可少的组成部分。去库存化和大力发展租赁市场密切结合。

第三，去库存化要和鼓励中低收入群体、中低端群体合理改善住房需求密切结合。从十二五起，我们重视住房保障体系，重视建保障房，在十三五开局的时候，我们又提出这个保障房建设要和棚户区改造更密切地结合起来，但是无论是十二五期间的3600万套保障房，还是十三五期间的棚户区改造，都是低端群体的保障含义。

作为市场化的去库存，又不是简单的鼓励那些富有的人群或者充裕的货币作为投资需求，来占有这些资源，一定要努力地使它们尽可能多地和普通人民群众的住房条件改善密切结合。比如说以一换一，从较小的住房换到较大的住房，从满足基本需求型功能的住房换到具有舒适性、改善性功能的住房，从一个远离工作地的住房换到离自己更近的交通条件下的住房，以及其它的一些改善性需求。

改善性需求我没时间跟大家说更多，但是我们简单地说，不是简单地把这些房子卖掉就可以了，而是把这些房子卖掉的同时，使更多的人民群众分享房地产业和市场化、城市化发展带来的好处，享受居住条件改善这样的一个收益。

第四，去库存化要和风险的合理配置密切结合。不是让一些国企把房子买下来持有就叫去库存化了，房子还是闲着的。实际上房地产业的风险转嫁到国企，或者国企的债权人头上，这并没有实现我们所说的风险合理配置。

实际上市场化本身的机制就具有风险自然的、均衡的配置的问题。我们目前的间接融资方式，实际上就是一个风险集中的方式，不能够把风险合理地配置在业主、开发商，以及市场的投资者头上，直接融资就是在开发商和业主与货币提供者之间。除了银行之外，增加另外一个承担风险的投资者群体，比如说发债券，比如说上市，当然房地产业更多的适合的是债权融资，而不是股权融资，因为房地产业自身并没有太多的固定资产，虽然买的地和房子在其它的步骤是整合资产，但是在开发商手里只是一种流动性资产。

风险配置是一个较大的话题，我们今天也没有太多的时间展开，但是我今天想说，在去年末的中央经济工作会议上特别强调今年去库存是一个重要的任务，我认为是正确的。但是我个人的看法是，我们去年末在提出去库存化、去杠杆化的时候，对去库存化的问题估计得过于严重了，对于分化的问题却估计得严重不足。现在看起来，在今天的博鳌房地产论坛上，对这个问题讨论的得还是不够多、不够深入，以上观点仅供大家参考，谢谢大家。