对话 | 博鳌夜话地产三十年 市场化的“昨天、今天、明天”
主持嘉宾：
中房集团理事长、汇力投资基金管理有限公司董事长 孟晓苏
著名经济学家 向松祚
对话嘉宾：
著名经济学家、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任 陈淮
交通银行首席经济学家 连平
麦格理集团首席中国经济学家 胡伟俊
中原地产中国大陆区主席 黎明楷
旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席 林中
朗诗集团董事长、朗诗绿色地产有限公司董事局主席 田明
保利地产集团副总兼东南区域董事长 余英
印力集团董事长兼首席执行官 丁力业
孟晓苏：今天这个环节叫博鳌观点夜话，我们是严格按照会议要求来做的，让我跟向松祚主持，本来我想学学陈启宗，说一句“现在由向松祚主持”就完了，但是向松祚给我说不要这样，我们还是要遥相呼应。
我们按照会议要求来主持，因为题目很多，我们必须得在领导画的圈里跳，今天我看到会的都是听领导话的，不听领导话的都没来。
这次要求我们谈的是“改变的力量 中国房地产市场化30年”，我一读这题我觉得奇怪，怎么才30年？中国房地产从最早的一批房地产开发企业出现到现在已经有35年了。但是领导说是30年，肯定不会错，我想想也是对的，市场化30年，这个市场化可以从1987年11月份深圳第一块土地拍卖开始算，那时候田明还在政府工作。
从1990年上海出台第一个房改方案，1991年开始又有24个城市被批准了房改方案，当然真正启动房改的还是1998年的国务院文件，全面启动了住房制度改革，中国房地产市场化从开始走到现在，进入了市场化大潮，整整30年的时间。
会议主办方还让我们谈2016年发生的一次史无前例的改变，大家想想什么事情是今年史无前例的呢？先把这个题目出给大家，这就是回顾过去，同时谈谈现在，还要展望未来，我们谈的就是过去、现在和未来，正好和赵本山的那个小品《昨天、今天、明天》差不多。
题目很宽泛，我就先解解题，今天坐在台上的有来自政府研究机构的经济学家，有来自银行和投行的经济学家，也有来自开发企业一线的房地产专业人士。我看我们这么宽的题目，我们就在这个题目里展开讲，下面请向松祚来主持。
向松祚：我认为要谈昨天、今天、明天，不管是30年还是35年，最有资格的就是孟总了，所以既然让我问问题，我这个人比较直率，很尖锐，我就想今天在座的每位嘉宾大家评价一下，中国房地产市场发展的30年，在你们看来最大的成功在哪里？或者最大的败笔在哪里？
毫无疑问今天中国房地产是中国的一个支柱产业，没有人否认，而且现在全世界来看，全世界最漂亮的房子、最漂亮的酒店、最漂亮的社区差不多都在中国，这是咱们巨大的成就。
但是我们同时也看到大家有很多的担忧，比如说中国的房地产到底有没有泡沫，中国的房地产是不是绑架了中国的经济？这些都是非常尖锐的问题，这个题目虽然很多，但是我觉得我们可以聚焦一点，就是我们这30年，最大的成功在哪里，或者有没有败笔，或者有败笔的话，败在哪里？面向未来这些问题怎么解决？孟总既然把主持的权力暂时交给我了，我第一个问题就想请你谈一谈，总共60分钟，我希望每个人第一轮谈2分钟，孟总你先谈，你是最有资格的，你是不是中国第一家房地产公司的老板？
孟晓苏：我要谈我先从历史谈起，评价问题有很多的专家来谈。
第一家房地产公司严格来说是在北京诞生的。中国的房地产业是从1980年4月2号邓小平关于住房问题的一次谈话作用起源，接着在1980年的年底就出现了第一批房地产公司，当时叫做北京市住房开发公司，接着又在1981年年初成立了北京城建开发和中国住房开发总公司。那时候的作用就是从原来的自建、联建改成了统建，叫做综合开发、配套建设，这个时候才出现了大批的住宅小区。
那个时候建的房子，说是商品化的，其实都是卖给单位了，1992年我到中房的时候，那时候还基本上都是卖给单位，人家来找我买房子，我就问老总经理，我说他要找我买房子，我要问他什么？那个老总告诉我，你问他，你有指标吗？我就问，你有指标吗？他说有指标，我说有多少指标？他说有400万，我说我给你200万，这都是老总教我的，砍一刀，那时候房子都是这样卖的，那时候我们翠微路的房子卖2600块钱一平米。
向松祚：现在那里应该有10万了吧？
孟晓苏：应该是8万左右吧。
向松祚：不止，我估计有10万。
孟晓苏：我搞房地产的资格还不是很老的，我们的老前辈肖总是我们公司的第一任董事长，也是房地产协会的第一任会长，那是真正的房地产之父。
我是第三任董事长，在我们第二任董事长当时当副董事长的还有一位叫王岐山，他也算是中国房地产业的创始人之一。我就先讲讲历史，那时候是发展正常的，没有泡沫的，但是那时候最大的问题是市场化不够。后面的事情陈淮会比我讲得更精彩。
向松祚：下面请我的大师兄陈淮谈一谈，你对这30年怎么评价？你觉得这30年到底怎么样？
陈淮：先得说谁不愿意房地产市场化，有没有人反对？很多声音说毛主席那个时候房子不要钱多好，现在搞了掏空爹娘的钱，老百姓当房奴，市场化是一个极大的罪恶。福利分房不要钱，真有那么多资源当然好。
实际上，你和房子的距离，比你从银行贷款买房子的距离，在福利分房的情况下，前者更远得多。我到90年代初期的时候是中国人民大学破格提拔的副教授，要分一套六七十平米的三居室，必须是夫妇两个双教授，48岁可以开始排队，我估计退休之前是排不上了。
我们走过了这么一条市场化的路，第一，极大地改变了原有体制下的道路，我们在改革过程中，资源要素的市场化运行要求我们对人的生活必需品，从旧体制下解脱出来，原来的房叫福利分房，现在市场化并行，我们叫保障。
保障和福利的区别在于，福利不一定是生活必需品，它是普惠制的，是人都有，保障指的是自己没有能力获取足够的生活资源的时候，由社会和政府给你提供相应的救助。它有这样的区别，并不等于说我们这个社会就抛弃了低端群体。这是一个，极大地使我们的社会从旧体制下解脱出来。
第二，它极大地推动了中国的城市化。我们想不想让中国成为一流的经济体？光奥运拿金牌，和老百姓过好日子，中间还是隔着好几道距离，但是多盖房子和老百姓过好日子是直接相关的。
第三，它彻底地改变了人人都是无产阶级这样一个社会基础。无产阶级很好，我们孟总就是无产阶级革命家，但是我们现在要的是让越来越多的老百姓有产，这件事是我们社会稳定，经济繁荣，实现三步走目标，更多的人民群众分享发展得好处最关键的一步，不是简单的涨工资、增加收入就能实现的，核心问题是让大多数人成为有产的中产阶级。
第四，我们极大地促进了资源充分优化配置。我当政研中心主任的时候，给国务院主要领导提交的，而且国务院领导非常感兴趣，批给建设部一个报告，说既然房地产这么赚钱，为什么不由政府办，而是由这些民营企业家挣钱办？而且是全国办一个大开发企业给盖房子挣钱，这样多好。
这些人不知道，正是千千万万的房地产企业在市场中的搏杀，实际上并不仅仅是造就了老板挣钱，它是把中国的土地、钢筋、水泥、各种购买能力、消费供给的诸多资源，在优化的配置着，极大地推动了我们资源的充分优化配置，提高了效率。
我们可以这样说，把30年的时间，30年所花费的资金，30年的建设力量都交给政府，绝盖不出刚才孟总说的世界一流的这么多的酒店、住宅、公用设施，都交给中房，绝盖不出来，我想这应该是没有什么争议的一个道理。
最后一点，我们这个市场化还极大地推动了产业结构的调整和要素的流动，福利分房下，不仅仅是土地资源的要素流动，而且人的流动也是极大地被束缚住的。一直到90年代中后期的时候，我在国务院发展研究中心工作，都改革开放20年了，你要调走，要把房子交回来，因为这个原因，就不离开了。
这样很多人就没办法发展，岗位和人才之间就没办法优化选择，市场化摆脱了这种生活必需品对人的后顾之忧的束缚。
市场化迄今的成绩非常大，刚才向教授问有什么不足，第一个不足就是我们在市场化的过程中，去福利化的过程中，最开始的时候市场化强、保障化弱，后来不断加强，这个过程中有一个不平衡。第二，我们在和城镇化结合的时候，大中小城市发展严重失衡，导致了我们一直到2016年还在说分化，三四线城市去库存去不掉，一线城市又非常火爆。
第三，博鳌房地产论坛说了16年，年年说有泡沫，房地产很危险，其实这其中7到8成的因素是我们的社会从政府官员到专家，到开发商，到老百姓，特别是诸多的媒体，谁都没经历过老百姓有产这个社会，对有产这个过程中的负债、风险、资源配置，以及资产的开发，大家都是小学生，所以总怕自己掉到坑里。
年年说有泡沫，我们的产业发展得越来越壮大，建设能力越来越提高，老百姓的住房改善越来越好，我想这也是一个客观事实。
市场化最大的不足是，土地和资金这两个要素至今还远远没市场化。房子的出口端市场化了，房子最重要的依赖的两个要素还远没市场化，利率还控制在政府手里，政府对市场有所干预是不可避免的，但是把土地和资金这两个要素把在政府手里，比如说政府是土地唯一垄断的供应者，我们谈不到什么市场化。所以坦率说，30年了，我们这个房地产业是单腿蹦。
向松祚：我觉得陈淮教授已经讲得很全了，好的也讲了，不足的也讲得很清楚了，等一会儿我还有问题接着问。我们还有一位经济学者连教授，我想请您先等一下，我想先请企业家谈一谈30年的感受，我还是希望大家聚焦到，除了我们讲的市场化取得了巨大的成就，到底我们今天面对的问题和挑战有没有？如果有的话在哪里？
丁力业：30年对我来说挺长的，所以我就讲自己的感想。1989年毕业以后去深圳，当时就开始做房地产。在2003年的时候，在深圳做房地产，我们有一个感觉，在宝安拿了一个地，政府说楼面地价700块钱，基准地价680，我们七算八算，也只能卖3500，把成本除掉，觉得房地产的风险好像很大。
但是现在在深圳所有的还坚持做房地产的朋友，一个项目基本上就有1000个亿，所以我觉得这几年可能是变化太快。也是因为在2003年之前，觉得房地产在深圳不太好做了，所以我们开始做商业地产。
做了十几年商业地产，只建不卖，现在又觉得商业地产不太好做了，所以这二三十年对我来说好像命都太苦，都是不好做的事情，但是我做了十几年的地产，特别是这十几年的商业地产，我觉得现在还是比较好过的时期，只要是专心的去做，将来的前途是比较好的。
向松祚：我正好有一个问题，我看到很多讨论说去库存，这个问题我希望等会儿各位都回答一下，我觉得很困惑，其实我听到很多房地产的企业家的说法，我听到陈启宗先生有一个说法，他说根本没有什么去库存的问题。
中央明确提出三去一降一补，我想这个决策是非常英明的，然后有一个说法说三四线城市去库存的压力非常大，二线城市比较大，一线城市基本没有库存压力，特大城市根本就没有去库存的事，这是一个说法。第二个说法，中国商业地产的去库存的压力要远远超过住宅地产，丁总你怎么看？这个说法对吗？
丁力业：我觉得商业地产的库存大主要是一个大概念，现在统计数据说有1.17亿平方米或者1.5亿平方米的库存，这个统计数据是包括了很多方面的，比方说办公室、商业街铺、百货公司、集市。
归纳到有规模的购物中心，这个转化率从目前的水平来看不会到20%，这个转化率的水平是很低的，国外的商业地产100万平米，可能里面有六七十万平方米是购物中心，在中国并不是。
所以从这个角度来说，购物中心去库存的压力并不大，我想陈启宗先生说的可能是这个方面，购物中心没有太大的库存。
但是从我们在全国30多个购物中心来看，目前压力最大的还是在三四线城市。
向松祚：顺便我就请保利的余董事长聊一聊，我特别想了解这个问题，为什么中央提出去库存？好像企业家都觉得不是个事，中央这么重要的文件提出要去库存，这是什么意思？
余英：库存是在三四线城市，有些房子盖了卖不出去，有些地已经交了土地款，还没盖房子。当年响应政府号召，要搞城镇化，很多开发商觉得一线城市的土地太贵了，就转向三四线，花几个亿就拿了很大的一块地，这个库存确实存在，而且量很大，因为现在有很多人想把这些地卖给我们。
一线城市和强二线城市的市中心基本上不存在库存，今天福州拍了一块46000每平米的地，也是在市中心的，市中心断供已经有半年了，没房子卖，但是在福州周边的县城还是有一些库存，尤其是人的活动半径比较小，远一点地方就没有人买了。
回应刚才这个题目，我觉得中国房地产市场化30年，最大的成就就是因为政府的能力只能修修路、修修桥，盖一些大公建，真正改变城市面貌的就是开发商。
除了那些公建以外，真正大的建筑就是写字楼、五星级酒店、小区、高尔夫、别墅等等，这都是开发商在做，大家彻底改变了中国的城市面貌。
另外一个，房子商品化以后，就像高考一样，让农村的孩子和城里的孩子站在一个起跑线上，只要你有钱就可以买，不需要票。现在房子也不是买不到，很多地方有房子卖，这是房地产市场化的成就。
如果说到不足的话，我们说中国的房地产做出了最漂亮的园林，最美的造型，但是破坏大自然也是最厉害的，全世界多少山都被我们挖来了，我们到处用豪华装修，把别人农村的树砍过来种大树，我觉得这个对自然的破坏是非常不好的，作为开发商我也自己检讨，我们应该注重环保。
另外一点，如果还有一个失败的，以前我们叫做房地产，但是现在我们只能自称为房产公司，我们没有一级土地整理的能力，也没有这个权力，如果还把一级土地整理像10年前那样交给开发商，或者部分交给开发商，我相信我们今天很多人谈的房价问题能解决一半。
我们年轻人到农村弄一块宅基地去盖房子，盖一套房子也就20来万，那个地也没多少钱，你们都实现了别墅梦，但是你要买我的别墅，没有300万你买不着，因为地贵。
向松祚：余总讲的这一点我很有感慨，你讲的这个是弊端之一，刚才陈淮大师兄没有提到。刚才我们颁发的那个十大豪宅奖，我对市场化有一个疑惑，有一次我到南京参加一个会议，然后带我们参观一个高档的住宅，这个高楼的公寓600平米一套，我就在想，中国这么一个国家，资源非常紧缺，为什么我们要发展超过400平米、500平米，甚至上千平米的别墅？为什么国家没有这个政策来管理这个事情？我到日本去过几次，日本基本上没什么大房子，为什么中国在这方面没有限制，这是不是一个市场化的问题？当然这是一个题外话，我想请林总谈一谈，你可以先谈一下市场化30年。
林中：我觉得国家不要干涉产品定位，产品的事情交给市场，市场有需求，他就会盖这个，市场没需求，他就不会盖。
回过头来说，豪宅是属于金字塔顶端的少部分人的需求。我们有豪宅，也有中高档的产品，不同的产品它的理念是不一样的，我们做的豪宅有四五百平米的，中间有很多的空间，但是在刚需方面，在90平米做小四房，80平米做小三房，因为房价贵了，你要总价控制，一定要把面积做小。
我认为中国在这个方面，我们不应该干涉开发商盖房子，这个市场一定有人需求200平米的，未来我们还会大量开发20平米、30平米的一房、一房半，因为地价太贵了，你买不起，你只能把他买得起的总价降低，这就是我们要发展的面积，我认为中国的市场化在这一块做得比较好。
早几年经常有人讲，说富豪榜上怎么都是房地产商？我说那只能证明两个事，第一，房地产行业是对民营企业开放的，我说中国有很多银行，什么时候变成了私有的，两桶油变成了民营的，房地产就在富豪榜上排不上号了，所以说明房地产行业是很开放的。
我是1990年大学毕业就进入房地产，那时候没有民营房地产企业，全是国有的企业。1993年我们搞房地产的时候，那时候也没有民营房地产企业，那时候的房地产企业是有名额制的。
向松祚：万达不是1989年成立的吗？
林中：那时候也是区属的集体企业。
孟晓苏：没错，万达是地方国有企业，后来改制变成了股份制企业。
林中：1993年我们搞房地产的时候也不是民营企业，因为那时候市里给了指标，组织部、统战部、宣传部、委办局各有一家房地产企业、外贸企业的名额。
1996年才可以注册民营企业，所以我们1996年就改制了，把那个挂靠的帽子摘了，如果当时不摘，现在就摘不掉了。
所以你看这个行业，现在的变化非常大，中国这30年的房地产市场化发生了翻天覆地的变化。1983年的时候，我父母都是教师，我们家里才分到了第一套房，三居室，还没卫生间，也没煤气，那时候觉得那个房子已经很好了。
从1998年以后，中国房地产市场的发展是非常迅速的，所以中国现在的产品在过去这二三十年内更新换代是很快的，所以我们最近在看蛮多买房的人是改善的，因为10年前买的房子和现在相比已经相差很多。
把历史拉长来看，如果用300年来看，从1998年以后的60年，这应该是中国房地产行业最好的60年，其实也完成了一次非常大的变化，就是中国人口的迁移，几百年来最大规模的人口迁移是在这个时候，通过房地产、通过人口流动来解决。所以中国的房地产取得了非常大的发展，在城市化建设的高速发展期，给很多企业带来了很多的机会。
同时，这个行业从2008年才成为支柱行业，无论是开发量还是交易的总金额，不管承不承认，房地产保持每年10亿平米的销售面积，8万亿的销售金额的时候，它对国民经济的影响非常大，所以无论是行政政策还是金融政策，对这个行业的影响都比较大。所以我一直认为，房地产的调控不应该全靠市场，全世界没有哪个国家只靠市场，一定是政策和市场一起结合。
目前来看，中国房地产也碰到了新问题，特别是最近这一两年来大家对未来的不确定性，以及对不稳定性有蛮多的想法，比如说未来国家继续实行改革开放和市场经济，在土地市场上有很大的改变空间。
就像今天很多专家提出来的，中国面临着全国供需结构的不均衡，其实在一线和热点的二线城市已经没有库存了，他们的库存都在三四个月，已经不够卖了，而不是有库存的问题。但是在中国很多的三四线城市，特别是中西部地区，西北、东北的三四线城市，库存非常可怕，可能5年都卖不完。
我们认为要调整一些土地的政策，对有强烈需求的地方要供地，对那些三四线城市，我有时候跟政府交流，我说你们为什么还要卖地，你们都没多少需求。他说没卖地就没收入，那可不可以给他们地票，把指标让给一二线城市，因为你这边卖了之后房子也卖不出去，一二线城市又没有房子卖。
在市场发展以后，人口自由移动，我们还要看这些城市的人口总量会发展成什么样，我们不能有一个行政命令说人口就要控制在多少，我们的很多城市规划是滞后于现状的，所以才会面临着路刚修好过一两年就堵了，水源又不够了，这是我们对人口在自由市场中的流动没有科学论证导致的，这一系列的问题如果能解决，我相信对中国未来30年房地产市场非常有信心。
向松祚：林总提到了这个话题非常好，过去30年中国房地产市场没有解决好，未来怎么解决好我也不知道，就像周其仁讲的，感觉一直在调控，但是一直没有调控到一个好的状态，未来怎么调控？
我想请连教授谈一谈，因为我知道连平教授对调控写过很多的文章，这个调控是怎么回事？房地产老在变，税收政策、金融政策、信贷政策，有没有办法在市场中找到一个长期、稳定的政策，其他的就交给市场来做，请连教授谈谈你的看法。
连平：这个问题我真是答不上来。刚才各位都提到，在几十年前房地产住宅资源极其的匮乏，到了今天到了什么状态，过去是如此的匮乏，上海人有一句话，宁要浦西一张床，不要浦东一间房。经过这么多年的发展，居然这个市场现在彻底改变了过去市场供需关系非常紧张，就是供给远远跟不上需求的状态，现在变成了总体来说，是供给大于需求，所以才有了所为的去库存。
如果说没有供给大于需求，肯定不需要去库存，但是现在已经很明确，我们又看到第二个跟市场发展有关的问题，就是整个市场目前出现了一个分化，刚才其实各位也都提到了，就是在一线城市和部分的二线城市，由于供求关系比较紧，该卖的地都卖得差不多了，但是在一线和部分的二线城市，确实城市的居住的环境和各方面条件有很大的改变。
比如说像长三角地区，常州、苏州、南京都是在上海一小时高铁范围内，确实也流失了，在过去不可想象的事情现在都很简单，比如说上海下班的时候会打个电话，我们就去坐高铁去苏州、昆山吃个晚饭，在一小时的范围内。过去像昆山、苏州，城市经济得到飞速发展，规模非常大，这是一个最大的县和一个最大的二级城市，甚至于比直辖市都要来得厉害，就是因为它跟上海靠得比较近。
现在这个圈子进一步向外扩展，扩展到南京和杭州，所以几年前在观察南京和杭州房价的时候，就感觉到跟上海落差太大了。现在在上海市中心稍微能看到一点点水的地方，一开盘就是十三四万，所以杭州南京肯定会涨。中国的财富集中我觉得趋势越来越明显，财富增长的同时，收入两极分化，部分人群财富越来越多，它的集中度越来越大。
向松祚：我看到一个说法，说中国房地产特大城市吸一线城市的血，一线城市吸二线城市的血，二线城市吸三四线城市的血，是不是这样？
连平：我觉得这是城市发展的必然规律，谈不上吸血，因为他们在一起，说白了就是共荣共生。我觉得市场的分化和市场供求关系的彻底改变，其实都是市场化的非常典型的特征。比如说供求关系改变了，我们以前经常批评资本主义生产过剩的危机，资本主义两个特点，一个是私有制，第二个是市场经济，其实就是市场经济的一个具体表现，市场经济不断地发展，达到相当的水平之后，通常的情况下就是供大于求。
在今天市场到了两极分化的状态，监管怎么调控呢？我个人也没做过很好的研究，只是长期以来在对这个事进行琢磨。市场是没有错的，但是我们在管理上没有跟上，没有针对性，还有在这个过程当中有其它的许多非理性的，甚至是不合法的许多行为，这个市场最终就会走向畸形或者是扭曲。现在我们这个市场中间看到很多问题，比如刚才讲到的土地供应的问题，既然一线和个别的二线城市房价涨得如此厉害，为什么土地制度改革就推不上去呢？在这样的过程中既然有这样那样的问题，为什么我们的税收制度的改革在2012、2013年说得很多，结果2014年经济突然下行，马上就不谈了？
现在又是三年过去了，现在又把这个事提出来说，要推出房产税，房产的持有成本要提高，所以这不光是一个税收的问题，主要还是一个管理市场的问题。比如说德国、美国等好多国家在房地产管理方面还是管得不错的，其中很重要的就是税收方面发挥了重要的作用，使得房地产的需求总体上定位在一个自住性的需求，而不是把它作为一个投资，这样这个市场才能够比较平稳，不至于出现很大的问题，所以我觉得在未来土地制度需要改革，税收制度以及其它相关的制度都需要改革。
我觉得在中国的房地产市场上，有些事情其实是很好的事情，但就是做不了，比如说房子是按建筑面积来进行销售的，这个建筑面积跟它的实际面积之间怎么来算？谁来解释？标准是怎么样的？这里面的空间就比较大。但是在大多数的发达国家，基本上都是按照实际面积来计算，就是我住了多少面积，我就买多少面积。这里面就没有很多猫腻的东西，像这种事情挺好的，为什么中国绝大部分的省份全都是按照建筑面积来的，只有重庆是按套内面积来计算的。所以我觉得有很多方面的制度，确实是应该朝着集约化、精细化、更合理化的关联方向来加以推进。
向松祚：其实连教授有很多话题还没谈完，但是我看孟总已经在看表了，我们今天人均只有6分钟，下面还有三位老总还没谈，请三位老总说完。
田明：其实我觉得房地产只有15年，因为我下海做房地产只有15年，前面15年我没关注，听了一些故事，就跟看历史一样，我印象比较深的是后面这15年。
这15年里面，感觉房地产最大的成就是市场化，中国的房地产是国民经济的主要经济部门里面市场化程度最高的。
举个例子，中国有一个企业家组织叫阿拉善SEE，这里面参加企业家环保公益组织的成员，大部分来自房地产。我当时很奇怪，为什么全是房地产商？它的第一任会长是刘晓光，然后王石、冯仑、任志强等，全是房地产商，中间只有一个来自台湾的会长是非房地产商。
我当时觉得很奇怪，地产商为什么话语权那么强，为什么那么张扬？后来发现不是这么回事，而是因为中国的改革开放这么多年，各行各业里面，真正大的部门里面，房地产是市场化程度最高的，产生一批企业家也正常。
中国的房地产市场化实际上推动了中国改革开放的后半场，前半场是改革开放，然后就靠房地产，房地产让中国的城乡面貌发生了很大的变化，市场化功不可没。
如果说房地产这么多年最大的遗憾是什么，我觉得首先是地方政府对房地产高度依赖，现在中央政府对房地产也高度依赖，这种依赖症是最遗憾的地方，这种依赖正在让中国的社会经济发展背负着越来越大的风险。
我觉得现在我们像日本上世纪的80年代末期，日本在上世纪80年代末期，仅仅东京一个城市的房地产市值就超过了美国的全国，美国的人口是3亿，东京最多是3000万，美国当时的人均GDP比日本要高一倍，但是全日本的经济学家、分析师、地产商们，没有人认为日本的房地产的繁荣有任何问题，但是最后该有问题的时候还是有问题，日本的资产泡沫破灭，让日本的经济下滑了20年，到现在也没有翻身，它的汇率也受到影响。
我觉得这时候中国的地产行业、中国的经济学家、中国的学界，包括中国的政府应当警惕房地产的泡沫，地价涨这么快，房价涨这么快，地价比房价涨得更快，其它各行各业都投不了了，大部分地区房地产也投不了了，能投的只有少部分的地区，我们都在进行最后的狂欢，这个狂欢不知道还能持续多少年，但是我觉得它很快会破灭，我们要警惕这个风险。
向松祚：田总说得比较严重，他说是最后的狂欢。我给你一个角度，我前天才从日本进来，我有一个日本的朋友是在那边做房地产的，他开车带我去离东京一个小时车程的地方，那个地方的房子是有花园的，190平米，他们卖的价格是120万人民币，是价格最高时期的1/5。
田明：我也去过日本的很多地方，问他们买了房子怎么样，能升值吗？他们说每年要贬1%。
向松祚：下面一个问题是问黎明楷先生，这个市场化是不是最后的狂欢，还是比较美好的？
黎明楷：我是1989年进入房地产这个行业的，我当时对大陆的房地产还不是很了解，我是90年代才在大陆做，我做的是比较特别的，是在珠三角拿一些房产去香港卖，等于我是进口商，进了珠三角的房子，所以对其它方面的概念我一点都没有。可能大家觉得做开发很困难，我做的珠三角这些城市都是小城市，管得很松，当时主要是淡水、惠阳那边，还有就是东莞、中山，那些开工厂的随便就可以圈一块地，随便就可以盖房了，没有说一定要有什么资格才能盖的，当时盖了之后也是拿到香港去卖。
从当时的设计来讲，我觉得设计还是比较粗糙的，当时请一个设计师给他们设计好，他们看了之后觉得可以，就去找公司建了，所以当时的产品并不是很好。因为香港有钱的人当时也不会买这些房子，卖的对象是香港那些比较穷的人，很多都是住廉租屋的，卖的房子只要比他原来住的廉租屋好一点，他就觉得这个产品不错，这样就卖得出去。
这些年产品的升级换代是比较快的，从以前一些比较差的产品，到目前来讲，我们现在最好的产品都在中国，中国有很多好的产品，所以我说这几十年应该也是市场化的力量促进房地产业的发展，对居民的生活条件有很大的改善，如果没有这个市场化，没有大家努力去争夺客户，去研发新的产品，去改善你的质量，如果还是福利分房，我觉得现在大家还是住破房子，跟30年前好不到哪里去。所以我觉得房地产这些年对社会很大的一个贡献就是居住环境的改善，衣食住行，住是其中很重要的一块，这个住房的改善也是很大的贡献。
另外开个玩笑讲，我们的房地产业造就了大陆很多的富翁，不仅是做房地产开发的，做房地产开发当然很赚钱，其实持有房产的老百姓，他的财富也很多，现在我们看到很多中国人去全世界消费，他们的钱从哪里来呢？我觉得凭他本身的工资收入，是没有这么多人能花得起这么多的钱在国外消费，但是由于房地产资产的升值，突然很多人就富裕了。就像我们在上海分公司的几个司机，他们都很有钱，因为他有几套房，这些房子不是他买的，而是以前拆迁的时候换的，一个司机如果说要平他赚的工资，一个月才几千块钱，根本没有什么消费能力，但是他分了很多房，所以他现在的消费能力也很高，也可以出国旅游。所以我想财富的积累，通过房地产的资产升值，对于他们的财富有很大的增加。
当然现在也带来一个隐患，这个隐患就是有产阶级和无产阶级之间的财富悬殊越来越大，没有资产的现在只是干着急，看着房价一直涨，买不起。有资产的看着房价一直涨，很开心。未来如果贫富悬殊的差距越拉越远，不仅是泡沫破裂的问题，如果泡沫破裂了还好，又拉平均一点了，如果不破裂，永远有一批人比一些人富裕太多，未来整个社会的不和谐、矛盾会越来越大，这是我看整个社会的隐患，如果破裂了就好一点，可能大家心理还平衡一点。
向松祚：黎总又谈到市场化的另外一个问题，就是财产性收入占的比重越来越高，与此同时出现了贫富差距的问题，但是这个问题有多严重，也是有各种说法的。最后请胡总谈一谈。
胡伟俊：刚刚孟总说我们要聊一下昨天、今天和明天，刚刚很多大佬都聊了昨天和今天，我想更多讲讲明天，因为我的职业背景是从资本市场过来的，对资本市场来说，可能明天比昨天和今天更加重要。
我觉得中国房地产最有意思的一点，就是你很难单从房地产本身看房地产，我觉得中国房地产过去十几年这么成功，它是和很多因素配合在一块的，它最后达到了自然界里面最厉害的一点，就是三个字——正反馈，在股市里面最厉害的也是正反馈，我们看到中国十几年前出口起来了，大量的农民从农村到城市，他的收入上去了，收入上去之后，正好政府又垄断了土地，他可以通过土地拿到很多钱做投资，让中国的出口竞争力进一步上去，更多的农民进入城市，或者城市原来的居民他的生产力更高，这是一个正反馈，在过去这是非常成功的。
我平时和海外投资者打交道比较多，很多海外投资者觉得中国的房价是有泡沫的，我一直跟他们争论说，中国是没有泡沫的。不管是美国还是日本，在你们人生中，你们的收入可以比你们父母的收入翻倍就很不错了，而他们看到中国房地产价格十几年上涨那么多，要照他们国家的经历，不知道崩盘了多少次。但是在中国，我们看到中国的平均收入在过去15年已经上升了7倍，对于北上广深或者年轻人的收入可能上升得更多，所以我认为过去是一个比较辉煌的过去，但是我们看未来，我想有几个东西可以抛出来给大家思考一下。
过去十几年，中国的人均收入上升了六七倍，房价如果也是上升六七倍，或者更多一些的话，那是可以接受的，就像我们股市，你的股价上升很多，如果你的业绩能上来的话，那也是可以接受的。接下来会怎么样？我刚才说到了一个正反馈，有很强的一个出口的因素，但是现在我们知道，全球化的趋势在逆转，这个出口没有了，这个怎么来？
还有一点，刚刚向总也提到了调控，对房地产本身而言，房地产至少是四部分，土地、房屋、人口和资金，房屋是非常市场化的，但是土地、人口流动和资金都不是市场化的，包括中国的社保都是每个地方不一样的，这些条件的改变都会影响大家的看法，接下来这个游戏规则就会改变。
甚至另外一方面，我们知道过去十几年，很多人买房子，是因为大家没有什么投资的渠道，我相信接下来大家投资的渠道会越来越多，虽然过去一段时间内，中国资本管制有所加强，但是未来一段时间，我相信老百姓不管是往外投资，或者是国内，有更多的投资渠道，也许房地产投资的功能会慢慢降低。
我们知道中国未来有几个大的趋势，像刚刚消费升级、城市群的形成、服务业的上升等等，这些是几乎可以确定的，我们看所有的国家，它的收入上升之后，服务业的比重都是上升的，这些东西对房地产有什么影响？我觉得这些都是非常有意思的问题，值得我们去思考。
向松祚：我觉得几位谈了以后，综合起来，这30年好像听下来已经比较清楚了，下面把时间交给孟总来总结。
孟晓苏：我们一小时讲了30年，30年前是什么情况？从建国到30年前房地产市场化之前，当年的建设部有一个统计，由于城镇人口增加，但住房没有建设，多年欠账，造成了在30年前的时候人均住房面积从解放初期人均4.2平米下降到人均3.7平米，下降了0.5平米。包括前总理温家宝讲，自己当年5口人挤在9平米的房子里。
房地产市场化30年，这个产业改变了历史，造成了社会财富的充分涌流，人均居住面积和居住品质的迅速提高，又带动了相关产业的发展，推动了中国经济的持续发展，还改变了中国企业的产权结构，大量民营经济在这个行业施展作为，而且还改变了中国的社会结构，使过去城镇无产者变成了有房的有产者，这么多的变化都是市场化带来的，当然在市场化过程中，必要的政府调控是需要的，但是过度的市场调控就会成为阻碍市场发展的力量。
讲到当前的问题，更多的专家关注的就是土地制度改革、财税制度改革，这些阻碍着市场化进一步发展的问题，这也是中央政治局和最近中央文件明确提出来的，去库存、补短板，是要以有序推进进城人员市场化来作为主要抓手。
展望未来，目前我就想到了主办机构给我们出的题目，2016年发生了一件史无前例的事，是什么史无前例的事呢？就是从去年年底中央要启动以适应新市民需要为重点的新的住房制度改革，而且最近又推出了关于若干财税措施，解决脱离土地的农民进城市的财税政策，这个变化是巨大的。所以刚才我们讲到的土地制度、财税制度改革，需要适应这个发展的需要，一旦7亿农民大量的进入城市，他们所需要的这些住宅和基础设施建设将会持续拉动经济增长。我看我们对未来的房地产发展，至少是未来20年应当抱有正面的态度和具有一定的信心。
时间到了，我们的讨论就到这里，谢谢大家。
