对话 | 主题论坛之二：资本看地产 消费金融热与海外投资潮

主持嘉宾：

中国工商银行投资银行部研究中心房地产行业首席分析师、高级经济师柳阳先生

戴德梁行大中华区海外投资部主管、亚太区董事总经理范桂娟女士

讨论嘉宾：

光大安石首席投资官陈宏飞先生

信泰资本创始合伙人、总裁蓬钢先生

民生易贷CEO陶静远先生

盛世神州基金首席执行官李万明先生

三六五金服总经理 李晓羽先生

鼎信长城基金创始合伙人、执行总裁王健飞先生

柳阳：咱们这个板块下午可能偏重于资本和房地产市场方面，刚才各位嘉宾和开发商还有消费金融，各位老总都提到了各个方面，不像我专门做研究的，我说的更理论化一些，当下正好也有很多问题要跟各位请教，课题是给了三个，消费看法、海外金融和投资，这个大家都有所涉及。

范桂娟：盛世神州的李总，您觉得中国往外投资的优势在哪儿？劣势在哪儿？

李万明：我们公司2010年成立的时候主要投房地产，2013年开始才投美国的房地产，应该说中国有很多的资本，安全性是很大的考虑，很多老板有这个想法，认为美元总是更安全，所以往外走。根据经验，我们有两点教训。第一，作为国内很熟悉开发过程或者收购过程的人，到国外去可能还是要谨慎一点。

所以我们选择的方式，即使我们在当地也有分公司，也有很多人，但是我们每次投资都会选择当地的合作伙伴，他占的分量可能不是很大，但是它不会犯一些错误，尤其是政府手续上的。

第二个教训，我们也把握住了这一点，我们可以利用当地的合作伙伴长期积累的信誉可以放大杠杆，我们有的时候是收购贷款，有的是开发过程中、建设过程中的贷款，资金成本都非常低，只有3%点多，期限也较长，占的比例也比较高，这都是我们认为有优势的。我主张的是，去一个新的地方，还是不要自己交学费，要看到有一些企业，有大型企业，包括江西老家的中型房企，在那边自己买一片大地去开发，碰到了很多困难，教训是可以吸取的。

如果合适的话我先挑起前面的话题，三个议题，海外是一个，但是我们更多的是投地产基金，我记得20几年前，我在万通工作的时候，跟美国铁狮门基金探讨北京万通的项目进行合作，熟悉了解了他们的方式，他们的模式就是开发商投的钱很少，80%多的钱都是靠投资商投，开发商和投资商分享。

盛世神州基金在09年发起成立，就是要把中国的房地产尽快的加入金融的元素，使得开发商别那么累。当然它也承担一定的责任，它可以利用投资商去做大它的规模，赚取更多的管理费，但是分享的收益就不是全部的，可能就是给投资商有点打工的性质。

我们做了这么多年，也往这个方向努力了，在中国特色下，起初是跟开发商合作，未来我认为还是离不开房地产基金，或者说金融投资这个领域的人，使得房地产开发走得更好，比如说我们特别重视的并购基金，房地产并购基金可以把很多中小企业，陷入困境的中小企业给盘活，同时还可以获得较多的投资收益，作为我们基金和参与并购方，获得的收益可能不一定很高，但是我们有开发商在基础收益的保证，也就是安全性比较好。我们认为在这种转型过程中，未来还能够更好的发挥房地产基金的作用，使得大中型开发商都能跟我们形成长期合作。抛砖，希望大家能够引玉。

范桂娟：谢谢您把话题引到金融地产，关于金融地产，国内项目的利润空间越来越窄，金融方面的资本操作变得非常重要，这方面我想民生易贷陶总是很有发言权的。

陶静远：民生易贷是民生电商旗下的互联网投资平台，主要是对企业作为融资服务和对个人做投融资，我们做的是P2B和P2P的业务。主持人讲到目前的环境之下，金融工具的创新也日新月异，整个房地产市场的融资渠道是非常丰富的，不光是传统的渠道，包括银行贷款增幅，各种都可以ABS，只要你有现金流的东西都可以ABS，所以对房地产融资渠道也丰富了，所以房企目前我看每家都有自己的金融公司，也有很多做互联网金融平台的。

互联网金融平台有一些优势，也有一些担忧的地方，所以跟我们合作的互联网金融平台，现在有三家目前是合作的，都是发挥自己的优势。第一个是做消费金融，其实消费金融整个地产行业有着天然的优势，你做互联网消费金融不外乎两点，一个是入口，一个是风控能力。

最大的消费是买房的消费，而且买房之后还有后续的一系列的流量入口，一个是通过场地和住房的形式把人聚起来，一个是通过线上的工具把流量给聚起来，有了流量的入口就有了金融的入口，消费金融的入口就有了。

在这些买了房的人，或者租了房的业主上，他们就有买房和租房的门槛，还有就是按揭了，给了之后，第一道风控，解决以后，对大数据的消费金融的模型和风控手段在一起合作下去，这样我们的合作进展非常快，所以我们和房地产企业消费金融的整个业务的开展是很顺利的。在这一块也插入广告，我们合作的产品也非常丰富，只要对企业有资金需求比较旺盛的，可以错峰平滑的产品服务，就是在短期最大产品的时候，我们给企业的服务，有一个提供给住房客户的民生易房，还有提前帮助企业按揭过桥的产品，都是可以服务，包括现在推的也是现在想做的，就是给企业业主的小额信贷的服务也是有，对企业自身的融资，都是有服务的。

范桂娟：只要有现金流的都可以证券化，这句话就是告诉我们进入不同的理念时代了。

陶静远：我跟朋友聊天的时候，我问他们做什么，他们说就是做证券化，就是ABS，刚刚做完一单，可能是昨天有个专家讲到的MCBS，也是他们一起参与做的，还是很不错的产品。

范桂娟：下面我想问的是蓬钢总，您是第一代很优秀的投行家，带着国外的私募基金投中国，做得非常成功。现在又是第一代带着中国资本去国外投得很成功，您都是先锋，能分享一下过渡和体会吗？

蓬钢：过奖了，海外成不成功还在试验当中，还没有结果。2000年国外资本来中国，确实是很成功，也是运气好，正好赶上中国的地产黄金十年，地产是一个流动性不是很高的类别，所以主要看大势。现在中国大型房地产开发商在全世界都是最大规模的，除了印度有一家以外，剩下都是中国的。美国一个住宅建造商一年的销售量在120亿美元左右，中国过去2000年这十年造就的市场机会，也很难在全球复制，所以当时很多外资看到了机会，在中国有了很好的收益。

我们认为中国经济的体量和对海外资产的需求，也是一个全球性的机会，这是五十年来难遇的机遇，这不是短期内能够出现又很快消失的时间，所以这是中国几十年改革开放，经济发展所造就的必然的趋势，所以这一块今后会成为一个产业，从事这个产业的人也会越来越多，这里面需要很多的经验和知识，还有技巧，所以还是有很多可做，中国未来在海外资产，一定是现在的成百上千倍，所以希望能够在这一块有一个比较早的动作，希望在这个领域有一定的发展。

柳阳：我感觉我们作为一个大行来说，可能偏重于风险一些，另外一头就是你的具体管理能力，这个可能是非常重要的，这几年的话，这方面我们也做了很多努力，谈一谈关于地产和金融结合期间，金融这方面的特点。

王健飞：今天很荣幸坐在这里和大家分享敢想和体会，拿到今天会议议程安排的时候，第一眼觉得比较惊讶，我跟李万明经常见，蓬钢总也经常听到，没有一个会场坐过，话题也非常有意思，海外资本、消费信贷，后来仔细考虑了一下，也是结合大佬们的分享，可能有几个关键词，因为核心的还是今天的大会的主题，叫改变的力量，第一个词还是看市场，市场环境是不断变化的，核心我们要做的是尊重这个市场，现在的市场是一个泡沫充斥的市场，是谁都无法避免的东西。在这个时代里，我们的核心要做的还是尊重市场规律。

最近我不知道大家有没有关注有些城市拍地特别火，一个是郑州，一个是武汉，郑州有几块地，拍的时候也参与了，大家这么去拍地，主要还是资产太多了。我还看到了一个文章说中国企业疯狂的囤积现金，我觉得这不对，是花不出去，这也就说到了范总他们说的海外投资，这都是一脉相承的，因为国内的好资产太少了。我们也有海外投资的板块，我们在境外纽约也都有接触，实际上我们在看美国市场的时候，也是看东西走廊两个方面的业务。对我们来讲，不管是公寓还是写字楼都是在看，对于美国来讲，地产收益率并不很高，但是再加上汇率的考虑之后，就会比较客观，前一段也参加了一些会议，都有提到，如果汇率没有管制，可能会是7.5，我们现在也深有体会，钱出不去，海外投资的钱还在找路径，通过上海自贸区也好，各种的途径渠道也好，在找这些相关的路径，对这点体会是非常非常的明显，所以资产的价格一定是在特殊的背景下。

第二点就是我们产业和资本和金融的结合，像国内的地产股权投资上，我们共同做拍地的动作，一起做联合开发。在座的几位都围绕着房地产链条，在国外没有那么大的开发商，大家都是金融机构，大家一起投，都是为资本服务，其实这就是未来的趋势，就是金融资本结合，在结合中，就可以看到核心的关键在哪，除了改变之外，还要坚持不变的内容，不变的内容就是专业。今天上午论坛的时候，我不知道大家有没有听巴曙松教授讲，有的房地产商在做着做着，就去做金融了，他说十多年前的时候，工商企业也有这么一波，主业做不好就做金融多元化了。但是我注意到其实有两位，一个是旭辉的林总还有保利的余总，他们是很坚定的说，我们就做房地产开发，我们就把这个专业的事情做好，为什么？屁股决定脑袋，房地产这一块保利做得非常非常好。核心的还是要守住自己的准业，即使做多元化也是要守住专业，如果没有专业就是投机。观点论坛基本上可能两三年来一趟，但是从2010年开始到现在，还活着的地产基金也不多了，就是专业的能活下来的，就已经是很好了，只要能活下来的，都做得越来越大。我们到现在也已经有了三个多亿的投资规模，所以核心是三个词，贯穿大会的主题，一个是尊重市场，第二是产融结合，第三是守住自己的专业。

范桂娟：您把我们的精华总结得很正确，为什么把消费金融和海外放一块，什么是热，什么是热点，就放在这个论坛里讨论就是这个意思，回到这个话题，三六五金服的李总，在我们谈到的这几个热点，结合您三六五金服的模式讲一下，你们是如何切入这些热点的？

李晓羽：谢谢主持人，三六五金服没有做类似于海外投资这一块，所以我就不班门弄斧了，三六五金服的业态上有一部分是互联网金融，还有一部分是牌照公司，包括互联网信贷。三六五做房地产服务做了十多年，其他的我们也不太懂，所以做金融的话，就做产业链上的附加值。就刚才民生易贷的陶总说的，我多说两句我对这个行业的看法。

首先有一个子议题是关于地产和金融变革的问题，我认为地产商首先就在做改变，刚才新城控股的欧阳总也说，他们自己也在做金融服务，也成立了金融服务平台，包括绿地，包括也有很多的地产公司，都想获得牌照。房地产公司对金融的诉求是来自于自身的，融资渠道上市的和国企的企业比较丰富，但是谁都不会说自己的融资渠道多，都是会想获得更低廉的资金，开发商是有很多资产，要获得更多资产，就要去找便宜的金融，金融的牌照公司有这个优势。同时我们也看到，关于房地产的服务上，包括三六五，包括深圳的世联行，北京的搜房，他们做很久了，在开发商没有下决心的时候，他们做房地产服务领域的企业，已经在长期的用金融的手段服务于这个领域，所以说我觉得地产和金融应该是相互促进的，金融通过杠杆，通过资金效率等等，为房地产开发商提供的东西是非常多的，刚才第一轮说的是资本的成本问题，第二个是确实通过有效的金融手段，加速房地产去化效果。我们通过金服去接洽一些大型公司，我们可以去做升级，只要是资金足够便宜，在核心城市这一块，机会还是大的。

第二方面，现在开发商在转型的过程中，今天上午有很多大佬提到开发商转型做轻资产，做运营之类的，我倒是比较认可欧阳总说的话题，能力强的还是打重资产比较好，因为M2整体的规模越来越大，我们觉得拿到比较重的资产，其实成本是越来越低的。但是在核心的区域，这些比较重的资产，附加值会越来越高，如果在辅以比较好的运营能力，确实是能够长期目前的赚钱。

第三方面，结合现在大热的互联网金融，今天和我的同事，我们去年参加博鳌论坛的时候，参会的发言的互联网金融平台好像是十几家，去年互联网金融大火，到2016年的3月份开始，周行长提出降泡沫，去杠杆，压低成本，在房地产这个领域，互联网金融和房地产结合一定要合规，从三月份开始，很多的金融平台就不去做了。

刚才有个领导说得非常好，房地产和金融结合是长期存在的，他会通过其他方法流入这个模式，民间小贷，高利贷，只要长期的房价向好。你要说不问机构借钱，跟亲戚借钱也是合理的，只是把这些借钱合理化了而已。

我觉得在普惠金融和房地产消费领域，这一块的空间是长期存在，但是规范性是需要长期的梳理的，所以说，我们认为在消费金融领域，有可能会从监管的层面，从新房逐步过渡到存量房。另外就是我和好租的交流租房市场，三六五从2015年年底开始对这一块就非常关注，因为我们觉得区域市场房价过高，有很多的城市年轻的白领租赁需求就起来了，所以对长租的公寓标准化管理和普通消费人群在租金分期等等方面的诉求，我们也在做探索。以上是我的个人观点。

范桂娟：感谢，李总把互联网金融讲得特别透彻。现在中国人出去投资的时候，买完了之后资产管理怎么办？大部分人的管理是找合作伙伴解决，这个事您怎么看？

蓬钢：这个问题很好，从民间资本的角度，很多去海外投资，一开始最容易接触的就是买房子，这也是个人投资者规模最大的，也是最常见的投资方式，但是买了房以后，也发现在国外成本也是蛮高，要交税，物业管理费，出租起来，有很多的工作要做，自己要是不租，留着用，成本很高，每年的维护费用太多，所以买的时候，很兴奋，但是买完了以后是头疼。还有机构来讲，也是一样目前很多机构都意识到，在海外投资的紧迫性，所以压力很大，都马上要去海外投资。但是自己的体制，自己的团队，基础设施，都还没有完全跟上。更严重一点的，尤其是这些国有机构，对于在海外大规模投资，实际上有一个先天性不足，对于海外分支机构的管理，对他们在海外的投资规模的增长，有严重的束缚。我倒是认为，除了跟海外的这些合作方合作之外，自己还是要不断的增强在海外投资的能力，让自己的团队，自己的经验或者自己能够信得过的第三方机构，来帮助自己管理在海外的投资和资产。即使是跟海外的合作方合作，因为文化上的差异，还有它的出发点的不同，海外的合作方也是需要看着的，所以如果这些合作关系处理不当，也会造成中国的很多资金被海外的这些房地产从业商利用，我觉得总的来讲，国外法律相对完善，问题比国内少很多，但是依然是要有积极的管理。