演讲 | 陈宏飞：资本如何与地产结合？

陈宏飞（光大安石首席投资官）：感谢博鳌给我们这么一个机会跟大家分享一下，题目是资本与地产的结合，我其实很关注改变，借着题目讲一下光大安石的发展过程，其实就是一个不停的改变，不停的适应中国房地产不同发展阶段而做的每一步改变。

先简单介绍一下光大安石，最开始我们是一家美元的基金公司，前身是雷曼兄弟的全球房地产基金，在中国的投资部。后来因为从雷曼兄弟的角度，要想在中国做更好的投资或者更安全的投资收回，希望能有一个中国的金融机构一起合资，这时候就由光大控股来投资了这个平台，成为了控股股东，其实我们这个公司是有一点特别的，看上去是一个央企的金融控股的帽子，但是其实我们最原始团队的基因是外企基因。

光大安石首席投资官 陈宏飞

在光大的控股的他的体制里面，实际上是你每一个部门，你要用你自己的能力，我给你品牌，给你资源，你用你的能力存活，活得了就继续，活不了就淘汰，所以我们在运营中，并不像一个国企或者央企，其实是一种比较草根的运营状态，这样也就造成了我们其实一直是在市场上来谋求生存，来谋求改变。

在最开始美元基金的阶段，要说改变，那时候是非常有意思的，我原来也在美国做地产，到中国来，拿着美元基金来投资的时候，第一个问题就是，要过的一关是要不要投住宅，现在都说转型，是从住宅转到商业，或者从住宅转到office，在当时03、04年，对于他们来说，投不投住宅是要跨越的东西。

因为他们认为，住宅是一个不可持续的，不能形成现金流的，这个东西跟金融的关系不大。第二，如果一个住宅，那么多住宅散售了，将来的管理能不能维持，是前景比较悲观的投资。其实作为美元基金那时候看中国第一关，就是要不要投住宅，好在我们到了中国以后，我们发现，那个时候你要想去持有一个office，或者是持有一个购物中心，基本的成本或者说金融体系完全不支持，所以我们也把主要的重点转向了住宅的投资，那个时候我还记得，如果你投office，你也是要一层一层一栋一栋的卖掉，对外海外的投资人来说，这个事就更可怕了，住宅卖掉还能自己做邻居生活，如果一个写字楼或者商业中心散售的话，他们是更不能接受的，所以这是第一步。

我们原来拿着三四千万美元可以做大事的时候，现在已经做不了什么事了，其实在2011年就开始投中国本地的市场，我们成立资产公司是2013年，但是真正发生是2010年的投资，就是一个商业中心的投资，当时是一个烂尾楼，我们占49%的股权，是传统的美元基金的方式，我们占49%的股权，和另外一个开发商去经营一个购物中心，但是当那个购物中心改造开业以后，我们发现作为经营这一点，我们的合作伙伴团队可能还不如我们自己。

我们其实做基金来说，追求的不是最高的回报率，而是基础的回报率和安全稳定的收益，这个时候，我们其实就发现了，在中国，资产管理和经营的能力已经是一个短板，这时候我们就从资本开始向地产的经营这个方向转变，这个时候是我自己去了这家购物中心，去做总经理，然后调整它的团队，调整它的经营模式和业态，后面就建设我们自己的资产管理公司和团队，这是在商业上。

同时在这个阶段，我们也发现有的时候，我们是借钱，或者是和开发商合作，但是过程中监管的人员，除了财务之外，我们监管销售工程人员能力和水平，有可能给这个公司进行实质的价值贡献，慢慢的也有一些机会找到我们，由你来控股开发，所以在这个阶段，我们建设了自己的运营团队，招商团队，资产管理，开发团队包括物业公司，这是从资本转到地产的这么一个阶段，到这个时候，我们发现，可能我们自己的瓶颈又回到了钱上面，我们也在开发主动管理能力上，团队建设起来，逐渐打破瓶颈，其中有一个地方，后面这三步，是我们希望拓展和资产通道的步骤。

第一个就是入股的风控，这个是子公司，就是做资产证券化，中国的资产证券化它的载体要在做ABS载体牌照是在基金子公司这里，对于再下一步，我们也参股了一些上市公司，实际上这是为我们处于高风险或者说私募股权的资金做布局。在这个平台建设，一方面是募资，一方面是资产的管理能力，另一方面是平台的建设。

我举一个例子，在这个过程中有一个项目就成熟了，我们一开始是美元投资，投的第一轮买的烂尾楼，然后装修改造，这种钱投资回报率的要求，应该是在20%，现在可能是在15%左右，这是高风险的，因为你改得好不好，能不能开业是有极大不确定性的。

在开业之后，这时候增长率和风险就下来了，但是又没有稳定，不能够形成一个稳定的现金流，这时候如果持续下去的话，美元20%的投资是不能维持的，所以我们用了一个中国的私密信托的基金，我们发起一个私募股权基金，他的回报率预期是从20%降到了15%左右，这段时间是把一个开业的商场调租到稳定的时间，它的风险下降了，它的收益率也就下降到15%。

我们换了另一波投资人，最近我们把收益已经基本稳定，增长率从原来每年20-30%的增长，降到了每年10%左右的增长，这时候准备做资产证券化。在今年七八月份的时候完成了ABS的发行，因为我们的品牌和核心资产的优势，我们的A级发到了3.8%，欧阳先生说的，其实在这个过程中，我们原来预期发到5.5%的收益率就OK，但是一年之内，它的收益率一直在下降，最后到我们发行的时候降到3.8%。

我们在投资过程中用了三种不同的钱对应了三种不同的物业的状态，把这个故事分享给大家就是说，在一个地产基金的过程中，我们也是水加面最后和成面团的过程，所以资本和地产也是不可分割的。

因为一会儿蓬钢还要讲境外投资，我就不多讲了，但是我给大家分享一个心得，我们也投一些美国的项目，它有什么好处呢？当你去看美国的时候，它不是我们的主战场，但是给你提供一个特别好的机会，就是你能冷静下来，有时候你突然发现，纽约的东西为什么那么便宜？华盛顿的东西为什么那么便宜？中国是不是出什么问题了？这是顺势的比较。

还有就是，美国人那边习惯了市场起起落落了，你可能会冷静，我们是不是加息的周期，是不是箫条的周期，对做中国的决策有冷静作用，我觉得这个对我们来说，和布局投资美国一样是非常珍贵的，因为可能我们只有10%的放在国外，但是他可以让我们投这90%的时候保持一种冷静，是非常有意义的。

这个是我们这次做的资本证券化的结构，为了做这个资产证券化，我们需要刺激投资人，这也是我们跟上市公司合作的成果。风控持牌人是我们子公司，整个这个结果里面所有环节都是控制在自己内部，包括经营管理，商管，包括物管公司，持牌子公司都是在我们内部的，我们花了九年时间完成了这个生态圈。

简单介绍一下在我们和开发商合作的过程中，是一些中小型开发商，他们对人才的吸引能力可能还不如我们一个本来是要被动管理的基金公司，有的时候会有开发商主动的把开发管理权交给我们，或者说从一个控股股东的位置，推到一个LP的位置，这种情况下也是给了我们一些机会，我们也发展了自己的开发管理团队。

可能在区别上，我们还有一个心态，只要我开发这个东西，因为我的金融基础比较好，我是能持有多少，我尽可能持有多少，因为我们还是相信在核心的位置，随着利息的降低，资产的价值还会上升，只要我能拿得住尽量拿。一方面是能挣钱，另一方面，回到了最开始在美国的角度看中国，要不要把这么多东西散售的时候长期的担忧，因为长期散售的时候管理不能维持，所以能持有还是要坚定的持有。

我就跟大家分享这么多，谢谢。