观点指数周报：上海住宅量价齐升 顶豪半年成交上涨4.2倍

观点指数 处于波动上升阶段的上海楼市在6月末迎来量价齐升的局面，不过与“新政”之前相比，上海的住宅成交依然处于相对低位。

与成交端的上扬不同，商品住宅供应迎来了数据的下滑。网上房地产数据显示，6月20日至26日，上海商品住宅供应25.05万平方米，环比下滑17%。

当中公寓产品共有22万平方米获批，环比下跌23%，而别墅累计有3.05万平方米获批，环比增加82%。获批面积最多的项目为尚汇豪庭及碧桂园嘉誉苑，供应面积各为52866平方米及38495平方米。

尽管上海新房市场二季度纯商品住宅整体成交量较第一季度出现37.6%的跌幅，但二季度顶豪成交量较一季度不减反增，增幅达3.2%。

统计数据显示，截至6月21日，2016年新房市场中顶级豪宅（成交均价10万元/平方米以上）成交量为638套，与去年同期相比大幅上涨4.2倍，并且已超去年全年成交量，再创历史新高。

借着顶豪成交火爆的势头，上海不少潜在的顶豪项目也在酝酿入市前的热身。融创与申江集团合作的陆家嘴壹号院在6月23日启动了滨水生活体验区，阳光城酝酿一年多的滨江悦项目于24日正式对外发布。随着更多前地王项目的入市，上海高端市场将更显“拥挤”。

市场观察

网上房地产数据显示，6月20日-6月26日期间，上海商品住宅成交32.77万平方米，环比上扬21%，而则均价上扬1个百分点至36092元/平方米。

虽然上海商品住宅成交出现短周期的反弹，但与新政前相比，成交依然处于相对低位。截止26日，上海商品住宅6月的成交量为96.34万平米，预计整个6月去化较上两个月小幅上扬，但上扬幅度不大，基本在一成左右。

而步入6月末，开发商的推盘节奏也有所加快，包括碧桂园嘉誉、旭辉铂悦西郊、金地天地云墅、朗诗里程、金地自在城等7个项目入市。

商业地产

上海商业地产成交呈现量升价跌，6月20日-6月26日期间，商业地产共成交6.28万平方米，环比增长67%，而供应则环比下跌52%至4.68万平方米。均价同样下滑3个百分点至20478元/平方米。

成交最为火爆的项目为上海馨佳园和惠南颐景园，两个项目的各自成交了11273平方米和8854平方米。

供应方面，上海合计有钰丰商都、建发国际大厦、绿地中环广场、七宝万新国际中心、新影商务中心和嘉宝梦之缘景庭6个项目获批，供应总量为4.68万平方米，环比下跌52%。

办公市场方面呈现供求价三线齐升态势，成交量为19.23万平方米，环比上扬73%，均价上扬41个百分点至37552元/平方米，供应则只有6.36万平方米。

土地市场

供应：

6月21日和22日，上海国土局相继推出六宗地块。其中，21日推出的三宗地分别位于浦东和杨浦，土地总面积为121297平方米。

浦东新区康桥工业区东区D03-08地块将作为动迁安置房，总面积与出让面积达108495.9平方米，容积率为2.0。而杨浦区长海社区062-02地块（五角场街道316街坊）土地用途为商业用地、文体用地，土地总面积为3734平方米，出让面积为2903.7平方米，容积率为3.0。

另外，杨浦区平凉社区01C2-02地块（73街坊），东至江浦路,南至平盛苑住宅小区,西至怀德路,北至长阳路，土地用途为商办，土地总面积为9067.1平方米，出让面积7961.8平方米，容积率2.5。

而22日挂出的三宗地总起始价约25.44亿元，总土地面积79487.9平方米，挂牌时间均为6月22日至7月27日。

其中，位于杨浦区新江湾城N091101单元A4-01（B3）地块土地总面积57048.60平方米，出让面积39805.80平方米，容积率1.5，起始总价约20.9亿元；闵行区莘庄镇闵行新城MHPO-0201单元18A-01A-1B商业地块总面积15725.90平方米，出让面积15725.90平方米，容积率3.3，建筑密度不大于40%，起始总价约3.37亿元。

另一宗编号201605402的商业用地同样位于闵行区莘庄镇闵行新城MHC10204单元32A-01A地块，土地总面积6714.00平方米，出让面积6714.00平方米，容积率2.0，建筑密度不大于40%，起始总价约1.17亿元。

成交：

6月20日-6月26日，无土地成交。

政策与市

6月20日-6月26日，上海无宏观政策出台。

附：上海区域房地产项目一周销售数据(2016年6月20日-6月26日)

数据来源：网上房地产、观点指数