朱中一：今年房地产市场会好于去年 三四线去库存有希望

朱中一：房地产界的各位同仁，新闻界的各位朋友，大家上午好！很高兴应邀前来参加2016观点年度论坛，根据主办方的要求，我就今年房地产市场走势谈几点看法。

我觉得本次论坛选择的时间点很好，就是在两会以后，而这次两会有两个显著的特点，一个特点是政务公开，包括有关的部长在部长通告上面都回答了问题，住建部的部长，以及发改委、财政部的领导还专门搞了一个新闻发布会，所以观点非常透明。另一个特点就是讨论了“十三五”规划。“十三五”规划内容非常全面，就我们关心的问题，你们只要仔细看，里面都可以找到答案，所以我想这是咱们这次开会的时间点比较好的原因。

我想结合自己的学习体会，就当前的房地产市场谈几点看法，补充谈一点认识，因为我刚才讲了，一些核心的观点，领导们都讲得非常透了，关键是究竟具体怎么看，我想从三个方面来谈。

第一，今年的房地产市场就全国来说总体上会好于去年。就当前的房地产市场，住建部的陈部长在3月5号和3月15号讲了当前市场的三个特点，一个是销售企稳回升，第二是分化严重，第三是库存严重，这三个观点我是完全赞同的。就数据来讲，国家统计局发布了1—2月份全国商品房的销售面积、销售额，同比增长分别是28.2%和43.6%。在销售额的带动下，全国的房屋新开工面积、竣工面积也改变了去年全年分别同比下降14%、6.9%的情况，分别同比增长了13.7%和28.9%。房地产企业土地购置面积同比下降幅度也在收窄，土地的成交价格也由去年的同比下降23.9%转为了同比增长0.9%。房地产开发投资的增幅也改变了两年持续下降的局面，由去年全年的同比增长1%回升到了3%。从这些数据可以看到，市场已经开始复苏了，或者说复苏的时间点比我们的预想要早。但是同时我也在想，这个复苏的劲头是不是市场就进入拐点了，或者说咱们的投资就开始增长了？我觉得还需要观察一段时间。因为三四线城市的去库存压力仍然很大，一二线城市，包括发展比较快的一线和部分二线城市，现在政策上可能在有所调整，尤其是房价上涨以后，政策上有所调整。所以这两个还是在变动的过程当中。

但是就全国来说，三四线城市尽管去库存有点难度，特别是人口净流出的城市，你要它的销售量回升更难。但是总的来说，三四线城市在强大的去库存的动力下，市场总体会好。其它的城市，一线特别热的城市或二线特别热的城市，它可能要降温，但是这个降温主要是价格上降温，我觉得销售的量可能也不一定能降，其它的二线城市，我觉得它的销售量是会上来的，所以总体判断市场会好一些。

至于投资，我刚才讲到了，尽管1—2月份有一点上升，但是可能它还会有小幅的波动时期，但总的来说它会逐步的趋稳。当然这个趋稳也不会回到像以往那样的两位数增长的情况，它可能是一位数的增长，但是个别城市有两位数的增长也是没问题的。所以我是这样总体判断今年的市场总体好于去年。

第二，在分类指导、因地施策的调控思想的指导下，今年的市场是能够平稳运行的。2014年以来，市场的地区性差异越来越明显，尤其是到了今年的1、2月份，一线城市和部分二线城市在销售量上升的同时，价格也在上升，三四线城市和部分的二线城市销售不畅，库存增加、房价下降。这毫无疑问给调控带来了困难。因此，分类指导，因城施策，强化地方政府的主体责任，自然而然成了今年调控的主基调。针对深圳、上海、北京等一线城市和部分二线城市房价快速上涨的情况，住建部部长在3月5号和3月15号的会上都提出了进一步加强调控的五项措施，这里就包括了要严格限购政策和税收金融政策，增加土地供应，增加中小套型商品房和保障房的供应，打击各种违法违规行为，政府要主动引导舆论等5项措施，其他的有关部门领导也都发出了同样的声音。地方政府，特别是像深圳、上海、北京的领导，在会上也都发出了声音，要进一步采取稳定房价的措施。所以我觉得在中央政府、地方政府的共同努力下，稳定房价总是能够取得一定的成绩。

房地产的高库存确实是当前影响经济社会发展的一个重要问题，今年2月末，全国待售商品房的面积由去年的7.18亿平方米，上升到7.39亿平方米，比去年年底又增加了2077万平方米比去年同期增加了15.7%，所以必须要采取所谓。

咱们的高库存是前些年一些地方不良开发的结果，是一些地方对土地财政和房地产过度依赖的结果，还有一些地方将城镇化变成了造城运动，还有一些城市经济转型发展滞后，内生动力不足，人居环境配套不足，人口的聚集能力不足和居民的致富能力不足密切相关。解决这些问题确实难度很大，它是一个系统工程，但是我觉得必须要先易后难、统筹谋划、稳步解决。住建部从去年就提出来了，有些容易解决的问题，比如说已经批出去的土地还没有开发的，可以转型用于旅游地产、养老地产和新兴产业的用地，在棚户区改造当中逐步提高货币化的安置比例，另外调整保障房的实现方式，推进公租房的货币化、公租房的还原，以盘活存量为主，这些各地正在做，这是相对好办的问题。我觉得比较难的问题，同时也是消化存量房最大的潜力，就是怎么样激发农业转移人口在城里头的购房和租房，我认为这个问题最难。坦率来说，两年以前，我在给全国人大财经委的副主任汇报的时候，我也谈了一个观点，就是要促进房地产和城镇化的协调发展问题，我说实际要解决的问题就是怎么样解决好两亿农业转移人口在住房上的两个老鼠洞问题。所谓两个老鼠洞，就是那2亿转移人口在农村有房，但是他可能自己没有住，可能老鼠进进出出，但是他在城市里头，他也买不起房，租不起房，他住在地下室，住在工棚，也是老鼠跑来跑去。这个问题当然是个系统工程，现在人口的流向和城镇化的方针问题，但是还涉及到土地制度的改革等等一系列的问题。所以我觉得核心一条就是这个问题。现在在“十三五”规划里头讲了很多的措施，包括财政的支持政策、土地的挂钩政策、宅基地的改造政策等等，我想随着这些政策的逐步落地，解决这些地方的库存还是有希望的。所以我说多数的三四线城市库存消化还是有希望的。当然，人口净流出的城市可能难度大一点。

第三，建议将推进供给侧改革理念认真地指导政府和企业的工作。推进供给侧改革确实是一个很好的题目，在房地产行业我是特别主张推进供给侧改革。房地产就供给侧改革来说，一个很大的主导部分是政府，房地产开发的规模，开发的数量，它的源头是土地供应的总量，土地的区位、土地的价格，这个是政府在主导的。另外，我们要开发多少，当然它是有市场因素，但是政府如果规划好了，可能就减少盲目性，为什么三四线城市的库存量那么大？就是因为我们过度地依赖了土地财政，过度地依赖了房地产。所以我觉得在消化存量上，以后怎么样促进房地产行业的健康发展，就是我们以后要进一步的研究供给侧改革。作为企业来说，怎么样通过供给侧的改革更加理性地分析市场，怎么样通过供给侧的改革来提高我们供给产品的质量和效益，当然里面还有一个业态问题，包括养老地产、旅游地产，这都是政府提倡的，我们在这方面去钻研钻研。当然我们还可以通过开发来扩大对外市场等等，我认为把这些问题解决了，我们的市场就能健康发展了。