图文直播：2015观点商业年会（一）

来源: [观点网] 时间: 2015-12-07 23:18

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我们有理由相信，商业寒冬，需要远见。因为远见，商业才有美好的未来！

12月7-9日，依托于观点网、博鳌房地产论坛、观点年度论坛、城市观点论坛等强势平台，观点新媒体将在前两届成功举办的观点商业年会基础上，继续在广州举办2015观点商业年会。

围绕论坛主题“商业过冬远见与未来”，观点新媒体从商业发展商、品牌商、零售商、互联网电商、投资金融机构等多轨道发力，遍邀行业专家学者及企业高层，齐聚开时代风气之先的商业精英力量。

2015观点商业年会，将从广度与深度纵论转型经济与企业发展策略，寻找2015年中国商业标杆，挖掘成功的商业发展模式，协助出席论坛的各企业、项目，各自寻找到自己的合作伙伴，达成交流与合作。

我们有理由相信，商业寒冬，需要远见。因为远见，商业才有美好的未来！

观点网作为论坛官方网站，将对论坛进行全程图文直播。

专题：2015观点商业年会

图文直播：2015观点商业年会（二）

主持人：尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们，各位媒体界的朋友们：

大家早上好！欢迎来到2015观点商业年会现场！我是今天的主持人，我来自广东电台，非常高兴能在这里跟各位共同聆听行业大咖的意见。

去年的这个时候，我们济济一堂，相聚于此处，用众人的智慧成就了这个行业内权威的交流与对话平台。

2015年，我们度过了被称为“寒冬”的一年，商业领域发生了一系列让人记忆犹新的变化。

这里面，有经济转型调整的时代大背景原因，也有商业自身调整的行业变革原因，有一些我们曾经熟知的名字，以一种黯然的方式淡出了我们的视线；也有一些人，仍然在寒冬中继续寻找着新的机会。

时代在变，商业的发展也在变。虽然“寒冬论”会让人觉得不安，但是总有一种力量能够改变和回应。

时间会让看不见的东西被看见，我们迈过了互联网的羁绊，跨过了市场的严寒，如今再次来到这里，在商业寒冬笼罩之下贡献彼此的力量。

我们都知道，每一步前行都需要付出最大的努力，甚至是代价，而我们正是在这样的过程中不断进步、不断成长。我们也一直坚信，商业寒冬，需要远见。因为远见，商业才有美好的未来！

今天，我们第三次相聚在“观点商业年会”，为企业的美好未来而来，也为行业的更好未来而共同努力。在这短暂而又紧凑的时间里，一起用远见为中国商业描绘一幅未来的图景。

此外，观点商业年会现场还将举行盛大的“2015年度商业最佳表现奖”颁奖典礼。从运营商、商业项目、零售商和品牌商四个方面，寻找最具代表性和指标意义的商业项目、企业、品牌和团队，与会的嘉宾与主流媒体将共同分享这份荣耀。

最后，请允许我代表主办方观点新媒体、联合主办方每日经济新闻、搜狐焦点，合作伙伴5100西藏冰川矿泉水以及博研教育，欢迎各位的到来，谢谢大家！

下面我将向大家介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：

中国房地产业协会会长、原建设部副部长、党组副书记刘志峰先生

中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士

广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生

广州商业总会会长荀振英先生

五洲国际控股有限公司副董事长、总裁舒策丸先生

宝龙地产控股有限公司总裁许华芳先生

中国金茂控股集团有限公司副总裁、商业事业部总经理任艳华女士

印力集团董事长CEO兼创始人之一丁力业先生

飞凡副总裁董小玲女士

世联行首席技术官黎振伟先生

大地影院集团总经理于欣女士

五矿建设有限公司副总经理杨律先生

新城控股集团副总裁欧阳捷先生

广州市广百股份有限公司副总经理严盛华先生

奥园集团商业管理有限公司总经理雷易群先生

阿里巴巴城市生活事业部副总裁、喵街智能商业副总裁苗峰先生

万达电影院线股份有限公司副总裁曾光先生

中国购物中心委员会专家委员、广东省流通业商会副会长杨军艇先生

好租CEO 曲先洋先生

金茂总经理助理及广州公司总经理魏浙先生

天津希乐城企业管理有限公司副总裁谢军先生

莱蒙国际集团有限公司副总裁丁荣先生

UP.1成长湾儿童独立世界创始人/CEO 郑展先生

安徽商之都股份有限公司副总经理陶先斌先生

广州万科商业管理有限公司总经理杨卫东先生

铂涛集团希岸中国创新开发部总裁、华南大区市场开发部总裁战明娟女士

碧桂园集团商业副总经理张岩先生

合纵文化集团投资中心发展总经理孔汉敏先生

广州凯德广场·云尚总经理刘嘉先生

上影股份上海联和电影院线总经理助理刘军先生

合富房地产经济研究院院长龙斌先生

台湾追风企业管理有限公司副总经理杨乃耀先生

印力集团首席财务官兼商业管理公司总经理李楚华先生

王品集团大陆事业群总管理处总经理赵广丰先生

五矿建设有限公司商业副总经理申智灵先生

正大集团卜蜂莲花超市事业发展部南区总经理陈斌先生

福晟集团董事副总裁何建华先生

长沙新瀚城品牌管理有限公司总经理王海伦先生

永正资本总裁王威先生

永和食品华南副总经理方定国先生

博研文化联合创始人徐晓良先生

寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同先生

西藏冰川矿泉水有限公司副总经理佟利先生

广州华誉景观董事总经理张明燕女士

观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

本次论坛获得众多全国暨华南实力房地产企业、商业及零售品牌企业等参与，我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾，以及参与、支持2015观点商业年会的朋友们，大会因你们而更加精彩。

2015年是商业发展形势严峻、充满挑战的一年，站在这个时代转角，我们不能止步不前。

选择的道路该如何继续前行？我们可以参考与学习成功者的经验，也可以寻找和探索自己的道路。

商业寒冬无法避免的是宏观市场的态度，也许正是当前中国经济处于转型阶段这一事实，导致了商业的颓势与困境。在大环境不可逆转的情况下，我们将如何救赎？在时代变革的边缘，商业还可以如何发展？我们最终将面对不再复返的美好时光，还是会迎来潮水退去后更加有序的行业前景？我们带着这些问题，邀请到中国房地产业协会刘志峰会长为我们奉献主旨演讲暨开幕致辞，为我们逐一剖析宏观市场下的商业箴言，也为我们此次大会奠定基调，掌声有请刘志峰先生上台！

刘志峰：各位来宾、新老朋友，大家上午好！

很高兴参加2015观点商业年会，又到了岁尾年初，大家都在各自领域里面盘点总结，年会邀请了房地产开发企业和商业百货企业，以及投资商、零售商、品牌商、金融企业，分析形势、交流经验，探讨未来，寻找新的合作和发展机遇，我认为很有必要。首先我对本届观点商业年会为房地产企业提供交流机会表示衷心感谢。

下面我围绕年会的主题谈几点看法，供大家参考。

第一，要重视商业地产在消费领域所发挥的作用。当前扩大内需是拉动经济增长的主要力量，也是我国经济社会发展的坚实基础，以消费升级促进产业升级，既能丰富群众生活，又能推动产品质量提升。能不能拉动消费这架马车，关系到我国经济的可持续发展。而商业地产一头连着消费，一头连着地产，是稳定我国消费和房地产业的重要力量，也是老百姓衣食住行紧密的联合体，在这一点，相信在座的各位都有充分的认识。我认为这几年商业地产的地位、作用不容忽视，主要表现在下面三个方面：

一是拉动了投资增长。从2010年开始，商业地产迎来了最好的发展机会，2011年，商业地产营业用房和办公楼开发投资完成份额分别达到了5598亿元和1807亿元，分别增长了33.9%和31.2%。2011年，办公楼和商业用房销售额同比增长率分别达到了16.1%和23.7%。

去年起，商业地产投资虽然出现了下滑，但根据今年上半年的经济数据，在传统商业、网络经济两大消费业态支撑下，消费首次超过了投资，成为经济增长的第一拉动力。今年上半年，消费对经济增长的贡献率达到了60%，比去年同期提高了5.7个百分点，其中商业地产功不可没。

二是丰富了群众生活。商业地产经过了几年的创新发展，对老百姓提供了更大方便，一是百货商场、商业街、超市、家居建材市场为群众提供了综合消费的功能，二是电影城、娱乐城为群众提供了文化娱乐功能，三是大型餐饮、快餐小食为群众提供了饮食服务部门。四是健身中心、美容美体连锁店为群众提供了健身、休闲的场所。五是写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓等业态发展也得到了很快的发展，商业+消费+房地产的模式使我国商业地产内涵更丰富、服务更精细、空间更拓展。商业地产已经成为房地产领域支持虚拟经济、电子商务、绿色消费发展的重要力量之一。

三是促进了消费升级。互联网和信息、智能技术的兴起，让商业地产有了更多的新动力、新活力，如电商、O2O、体验消费、移动支付的出现，不断促进了消费升级，提供了新的商业业态，也改变了群众的消费观念，提升了广大居民的生活品质，尤其是互联网+商业地产的结合，让更多的交通、教育、旅游、智能停车和商业地产融合，加速渗透到传统的商业地产领域。新兴的商业地产引导消费朝着智能、绿色、健康、安全的方向转变。未来的商业地产的发展，前景还将较好地保持，预期也会越来越稳定。

第二，要正视商业地产发展所面临的问题。商业地产在快速发展中也暴露出一些问题。

首先，商业地产开发经营管理等方面还缺乏经验，衡量商业地产是否成功的重要标志是，是不是能够持续经营、提高效益和保证升值，但国内商业地产发展还缺乏这方面的经验。很多商业地产的开发和运营者有相当一部分是从住宅地产转过来的，专业化程度还不够高。

其次，城市发展缺少商业方面的设计、规划，造成商业地产区域和局部的过剩，商业地产开发企业也缺少对市场的判断，很难保证商业地产的总量平衡、结构合理，所以造成了一些城市在布局上失当，同时业态也比较单一，差异化发展还不够。

三是有些城市脱离实际消费水平，盲目并大量地开发大型购物中心和综合体，而这些商业物业与当地的消费水平不相适应，造成了资源浪费，也使开发企业资金占压，带来了难以持续发展的问题。

四是大量商业地产开发和经营企业为适应互联网发展，也进行了很多探索，但一直没有取得本质性的突破，没有完全找到与互联网产业的共赢模式，电商与实体商业之间的融合仍有很多难题没有能解决。由于实体商业供应过大，投入过于集中，摊薄了市场蛋糕。近三年来，全国商业企业用房开发面积和金额均高于同期的住宅开发投资的10个点以上。可见商业地产开发投资额过大，竞争激烈，这些问题我们一定要加以重视，特别是要结合“十三五”规划，进行科学合理的分类、布局和调整。

第三，要寻找商业地产发展新空间，合作新机遇。2010年以来我国重点百货企业销售增速逐年下滑，2015年增速不到5%，就连商业地产龙头企业万达百货也开始调整，压缩传统的百货店经营面积。这说明以传统百货业为代表的商业地产模式遇到了挑战。怎么样克服困难？我认为很有必要在以下几个方面下点工夫。

一，要与新业态融合。当前我国消费已经向个性化、多样化、中高端发展，为消费提供主要场所的商业地产必须学会融合发展、共享发展。现在产业的界限更加模糊，产业的交叉发展、融合发展比比皆是，以服务地产、跨界地产为主的体验式商业地产逐渐被市场看好。例如万达和苏宁按照需求在万达广场定制实体店，实现线上线下的强强联合，因此，传统的商业地产必须要和新经济、新商业融合发展，这样才能保持业态和模式创新。

二，要与互联网融合。互联网的奇妙之处就是实现更大的拓展和延伸，网络越大拓展越强，与普通住宅相比，商业地产的产业链更长，各环节环环相扣。近年来，商业地产的服务功能虽然有所增强，服务水平也有所提高，但利用互联网技术，挖掘商业地产的未知领域和服务价值还有很大空间。商业地产作为不动产是无法移动的，但是通过借助互联网以后，就可以将信息、金融、教育、文化、娱乐、影视、智能等资源融入地产，将不动的商业地产变成能动的商业地产，从而实现商业地产运营中价值的最大发挥，并以此改变人们的消费方式，提高人们的消费质量。

今天大会的主题里面讲到商业寒冬，我是今年11月2号到了山东，上午开完会，下午我就到山东考察了一家企业，它下面有酒店集团，现在酒店业客房入住率普遍下降，营业额下降、利润下降，它那个酒店集团这两年每年都在增长，这个集团有三、四、五星级酒店一共5家，去年床位利用率92%，利润总额2.6个亿，比前几年好。这里面包括酒店的设计、酒店的所有面积的利用率，包括酒店的订位，床位的订位，餐饮的订位，都有一个需要研究的问题。为什么这几年它能够连年增长？值得我们大家来思考。

三，创新发展业态。前面提到，传统百货业的衰落，除了自身原因以外，主要是其服务功能已被电商等创新模式所取代。怎么重新定位，找到市场趋势，主要是要引入体验式消费模式。通过走精品+体验路线，和服务质量提升，将更多的消费者拉回实体店。2015年商业地产还有一个明显的趋势，就是境外商业地产投资和消费大幅度增长。利用今年十一黄金周，中国游客7天内在境外高档消费的消费额高达35亿美元，大家都看到，国内出口的商品品质高一些，卖给国内的品质差一些，使很多消费者出国卖马桶、买奶粉。要想把这样的消费流拉回到国内，就需要商业地产开发者、经营者满足多样化、个性化消费需求，在品种、规格、安全性等方面下工夫，同时作为政府来讲，也要采取必要的税收政策支持，还要善于创新和改进经营理念，不要对落后的业态进行盲目投资。

今天我就讲这些，讲得不对的请大家批评。

主持人：谢谢，请刘部长留步。我们今天这个主题叫商业过冬，接下来陈诗涛女士为您戴上一抹亮色的围巾，我们共同取暖、御寒。

非常感谢刘部长的致辞，谢谢您的苦口良言。

在刚才刘部长为我们进行了开幕致辞和主旨演讲之后，接下来我们就要请出观点新媒体的出品人、博鳌房地产论坛的创始人陈诗涛女士上台为我们发表演讲。

主持人：感谢陈诗涛女士的致辞。接下来我们将用一个非常特别的形式，邀请11位行业内的大咖来到舞台上，用他们的方式来阐述商业的关键点，接下来让我们有请以下的嘉宾来到舞台上，他们是：

广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生

广州商业总会会长荀振英先生

五洲国际控股有限公司副董事长、总裁舒策丸先生

飞凡副总裁董小玲女士

大地影院集团总经理于欣女士

阿里巴巴城市生活事业部副总裁、喵街智能商业副总裁苗峰先生

中国金茂控股集团有限公司副总裁、商业事业部总经理任艳华女士

万达电影院线股份有限公司副总裁曾光先生

五矿建设有限公司副总经理杨律先生

宝龙地产控股有限公司总裁许华芳先生

中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士

现在11位嘉宾已经准备就绪了，接下来现场的所有来宾们，请将您的目光聚焦到大屏幕，我们会逐个显示出关键词，请嘉宾们阐述。首先有请蔡穗声先生，这个关键词是失控，有请蔡会长为我们点评和阐述一下。

蔡穗声：我想失控是对我们当前商业地产在某些地区一定程度上的库存比较大的描述，刚才刘会长讲了行业在转型升级，丰富我们的业态，政府在加强我们的管控，在土地批出、规划修订方面都有很多努力，我相信政府的管控能力，我也相信开发商转型升级的步伐，我更相信中国经济向美好前景的前进，所以我觉得这个失控最后一定会变成可控。

主持人：接下来有请荀振英先生，请看大屏幕，这个关键词是“寒冬论”，看一下您有什么样的阐述。

荀振英：一年四季，有春夏就有秋冬，大海航行有波峰就有浪谷，这是人的常态，也是商的常态，所以我们在遇到寒冬的时候，我们必然还能看到下一步的春天，看到来年。所以在这个所谓的“寒冬论”的时候，我们应该说它只是一个阶段概念，我们相信商业地产和我们的商业更加好的整合，更加好的创新，我们一定有美好的春天。

主持人：没错，冬天来了，春天还会远吗。接下来让我们有请舒策丸先生，请看大屏幕，智能物联。

舒策丸：现在是互联网经济时代，我们将来的发展可能会是物联网时代，更上一个经济的时代，现在是互联网整个相通，跟我们的实体也相通，跟我们的主导产业也相通，跟我们的智能也相通，下一步的发展应该是物物相通，下一步就是一个物联网的时代。

主持人：感谢您的阐述，接下来有请董小玲女士，请看大屏幕，“互联网思维”。

董小玲：互联网思维给大家更多的联想是大数据、技术，你怎么能够知道你的用户知道得更好一点，在实体商业面临巨大挑战的时候，我觉得利用技术的手段，更好地知道你的客户在哪里，用大数据的手段，做出更及时的基于你的消费场所、场景的运营模式，调整好你的运营思路，服务好你的客户，我觉得是互联网思维带给在座的商业实体的一点联想。

主持人：接下来有请于欣女士，请看大屏幕，“情景化”。

于欣：情景化也是一个新的话题，我认为它是体验式商业的很好的表现形式，也是体验式商业进行差异化的一个很好的方向。但是机遇和挑战是并行的，我认为体验式商业对开发商，尤其是商业地产开发商以创新能力为代表的设计能力，特别是后期的运营能力提出了更高的要求，同时也对体验式商业里面的品牌商家的运营能力提出了更高的要求，我认为体验式商业将是商家与开发商在创新能力及后期运营能力强强联手的一个结合体的表现。

主持人：接下来让我们有请苗峰先生，请看大屏幕，

苗峰：大家好，我来自阿里巴巴，接到会务组这个词的时候，我觉得太简单了，大家都谈大数据，但是当我想如何描述它的时候，感觉很困难，因为到处都是大数据，我试着从几个观点来谈大数据，第一个从大的讲，就是马云讲到的云是引擎，大数据是石油，未来所有的生产资料都是由大数据组成。从小的方面来讲，从你的经营、会员数据如何识别，更精准的营销，从你的商业地产的商铺怎么招商，都是依靠大数据。我们从技术的角度看，大数据是从业务数据库通过ETL到数据仓库、建立模型，指引我们的业务方向发展。最后一点，我认为大数据是一个公司治理结构中非常重要的一部分，它也是指引我们业务发展最重要的一个部分，最后希望大数据能够帮助大家度过冬天。

主持人：接下来让我们有请任艳华女士，让我们看一下下一个关键词是什么，“共享经济”。

任艳华：共享经济让我想到一本书，大家可能都读过，就是《零边际成本社会》，我觉得随着互联网、物联网时代的到来，我们的商业不论是定位还是运营的思维都要拥抱共享。我想在这里用这本书推荐给大家，在《零边际成本》的社会里，它谈到了很多新的名词，比如说消费者现在叫产销者，我们购买产品的所有权变成我们购买使用权，在共享经济的时代，商业地产领域的商业人，我们能够用什么样的共享思维带给大家一些新的使用权方面的分享，确实是一个很大的课题，希望我们和大家今天能够找到很好的答案，我们在路上不断地去尝试。

主持人：接下来有请曾光先生，看一下大屏幕的下一个关键词，体验。

曾光：11月份的时候，中国电影创造了400亿的票房，中国电影从10年的20亿到今天400亿这样一个华丽的转身，实际上就见证了体验、体验经济、体验业态在过去10年的辉煌和蓬勃兴起。什么是体验呢？我们的经验分析，它是由四个要素或者是闭环形成的，你要给顾客提供他希望要的一个场景、产品、品质和服务。这四个要素是一个有机结合的主体，把这四样东西做到极致，顾客才会来，才想要来，才会再来。

主持人：接下来有请杨律先生，让我们看一下下一个关键词是什么，“跨界”。

杨律：从题目上看，再看今天我这个围巾的颜色，我想到一个词叫“撞色”，过去我们在生活中讲协调，但是现在很多颜色都是冲突非常大，反差非常大，放到一起依然很美，所以这叫撞色，产生这种新的感受。现在人们的生活在发生变化，特别是形成了新的消费链、生态链，实际上我们的跨界就是把新的生态链、生活链整合到一起，用不同的资源把它放到一起，来适应这种新的生态，新的环境。

主持人：接下来有请许华芳先生，看一下下一个他要阐述的词是什么，“中产中国”。

许华芳：在我看来，中产中国就是表示有无限的市场和无限的需求，在未来中国的大发展里面，大消费一定是一个很大的核心，而大消费的基础就是大中产。所以我认为作为一个商业人来讲，我们如何把这个无限大的需求提出有效的供应，有效地给到市场，是我们需要共同努力的。未来只要大家在客户需求、客户导向上有更多的创新和理解，商业地产的前景是非常美好的。

主持人：接下来有请蔡云女士为我们阐述最后一组商业关键词，同时也作为今天观点商业年会开幕仪式的一个总结致辞。看一下下一个关键词，“供给侧改革”。

蔡云：这个词是11月份以来我们国家经济领域最火的一个词，回想这一个月当中，从11月8号到现在，我们党和国家领导人曾经三次到四次在不同的重要场合提到供给侧改革，一次是APEC会议，一次是11月8号的中央经济工作会议，一个是李克强总理在“十三五”规划纲要中提出的供给侧改革。回到房地产行业，特别是我们今天要探讨的商业和旅游地产的行业中，我们应该怎么做，作为长期在房地产行业做研究工作的人来讲，我想给大家提出三个“量”，一个是在大的国家宏观战略调整过程中，我们首先要激活存量，同时要增进现存的质量，特别是我们的增量，同时还要提高我们的质量。有这三量，是我们将来拥抱房地产业，特别是商业房地产良好的开端。

主持人：谢谢您的三个“量”，接下来有请台上所有的来宾和陈诗涛女士共同手牵手一起迎接这样一个新的时代来临，请大家一起手牵手，现场每一位来宾也用你们的掌声来为我们共同开启这样一个时代加油，我们手牵手，一起度过寒冬，迎来商业地产的春天。

主持人：谢谢台上的嘉宾，请各位就坐。同时也谢谢每一位参与和出席观点商业年会的朋友，我们今天的开幕仪式就到这里，下面正式开始大会议程。

尊敬的各位来宾，2015观点商业年会大会主题为：商业过冬远见与未来

大会议程分为上午和下午两个部分，首先进入今天上午的：商业地产发展高峰会

中国经济调整转型新时期，商业地产拉响过冬警报，但在寒冬中并不是只能冬眠，因为商业依然蕴藏无数机会，我们可以通过更专业的准备、更丰富的经验，去挖掘更多的商机。所以，我们今天上午商业地产发展高峰会的主题是：经济寒冬中的商业地产

主持人：各位来宾、朋友们，我们接下来马上进入今年大会准备的一个特殊环节商业铿锵行。

这些年来，商业地产的营商环境正在发生翻天覆地的变化，互联网电商及很多新技术、新概念的应用，让商业的传统受到了前所未有的挑战。新的时期，传统商业应在适应新形势的情况下，融合传统与创新元素，使之成为推动行业向前发展的巨大力量。

此次商业铿锵行的探讨话题是：百年商业的传统与继承

首先请主持嘉宾上台就坐，有请：

世联行首席技术官黎振伟先生

接下来有请讨论嘉宾上台，他们是：

中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士

万达电影院线股份有限公司副总裁曾光先生

中国购物中心委员会专家委员、广东省流通业商会副会长杨军艇先生

金茂总经理助理及广州公司总经理魏浙先生

谢谢各位参与讨论的嘉宾，下面请黎振伟先生开始主持今天这场商业铿锵行，对话时间是40分钟。

黎振伟：非常感谢各位参加我们今天的论坛。我是广州人，对广州有独特的深刻的感情，因为广州自古是千年商都，广州人曾经为传统，为商业的兴旺而自豪，而自信，今天我们这个千年商都也感受到危机重重，我们的追兵紧随，我们为创新所焦虑，我们也以创新为动力，所以我们今天的话题从广州开始，也从商业传统开始。今天的嘉宾也很有特点，有行业的领导，也新锐的万达院线，还有广州行业的老行尊，也有来自金茂的嘉宾。

我们今天这个时代已经不是讲概念的时代，也不是讲大道理的时代，我们都需要讲干货，我们都需要积极面对困难、问题，同时来讲我们的对策。

我的问题是这样，商业地产如何看？大家都看到了现象，不是没得做，而是我们今天做的有问题。问题出在哪儿？它根本的原因在哪里？如果这个解决不了，我们就觉得挺难做。我们还要开发，开发出来都过剩，过剩了还要消化。商业和住宅不一样，住宅降点价可以，但商业降价也没用，因为没有经营是没用的。我们如何看传统商业的传承与创新？我们在座的都是从传统商业出来的，我们不可能今天都变成马云，那我们如何在传统中变与不变呢？我们该怎么做？我们做什么呢？我想分两个环节来探讨今天的商业传承。

首先第一位嘉宾，也是我们行业的研究人士，中房协商业与旅游专业委员会的蔡秘书长，她对这个行业研究非常多，旅游和商业这个话题很热，中国人都到了日本去买马桶了，旅游和商业是结合在一起的。您从行业的高度和行业的发展如何阐述我刚才说的问题，我们如何看待这个传承与创新？

蔡云：各位亲爱的同行，一年一度又跟你们在广州相见了，特别欣慰，而且今年看到我们国家的商业形式的变化如此丰富，让我作为一个长期从事商业地产研究的工作人员，我感到我们的责任非常大，我们也很有压力。作为商业地产，我们首先想到房地产，房地产是服务业的一个载体，商业地产就更具有这种载体的特殊性。所以我们可以看到，当我们这个房地产被冠以不同的旅游地产、产业地产、教育地产、老年地产等等，不同的这种外延的同时，它最根本的东西是什么呢？是房地产。首先我们知道地产还是各个行业、各个服务业的载体，当前服务业又是我们国家经济的双重的稳定器。我们一谈到服务业、第三产业，第一个是国民经济的经济增长，第二个是拉动就业。第三产业每增长一个百分点，就会拉动100万人口的消费，同时要拉动100万人口就业。第二产业每增长一个百分点，只能带来50万人的就业，所以服务业起着至关重要的作用。

我们现在反思我们做的商业地产，我们做的是哪一端。刚才刘部长讲到，商业地产面临两端，一头消费、一头供给。作为商业地产的从业者，我们现在看到1整个商业，包括购物中心的空置情况，产品不对路情况，包括我们的评效水平低的情况，我们难道不反思一下，我们究竟给商业提供了什么样的地产产品？一方面是老百姓对我们的商业服务怨声载道，服务没有到位，一方面我们埋怨这个市场，市场没给我们留有空间，又是电商侵占了我们，又是体验式消费侵占了我们，搞得我们百货业现在是惨淡经营。我们为什么不想想是我们的原因呢？我们究竟从供给侧给需求侧提供一个什么样的产品呢？

想到这个问题，我们就会想，时代是发展的，科技是发展的，今天出了O2O，今天出了云技术，明天还会出现什么呢？是我们难以预测的市场，但是我们能预测到我们的市场，究竟我们做什么？我们从规划设计到产品定位，到整个社会对服务需求的探讨，我们来寻求适销对路的产品，可能对社会是一个更好的供给和供应。

在这种情况下，一方面只有我们抓住了供给端，深挖开发企业应该做的什么东西，才是对社会一个更好的贡献，这个时候如果怨声载道，更不如谈谈自己应该做什么。所以回归本原，商业地产本身还是要做好房地产开发的所有各项工作，去适应拉短需求端的距离，这才是我们的生存之道。

黎振伟：谢谢蔡会长，蔡会长的观点简短有力。我也是从开发商出来的，我们过去的房地产相对比较容易，拿了块地，建了房子，卖商铺，商铺的价格都比住宅贵几倍，现在是我们的供给侧出了问题，我们不能老是埋怨互联网。

第二位嘉宾是来自万达院线的曾总，万达商业与万达院线是从地产行业出来的，我们原先不是搞商业的，也不是搞院线的，当然万达的商业有成功的，也有不太成功的，您作为万达商业的一员，如何看当前商业存在的问题？

曾光：首先我觉得今天回到这个地方，我自己都很激动，因为我的事业或者职业的起点，23年前就是在这里开始的，23年前我们在广州开了第一家麦当劳，所以今天对我来说是蛮有意义的，这也可以说是中国餐饮业体验式起步的时候，这20多年发生了很大的变化。今天这个论坛的议题对我来说我觉得很有意思，大家今天都在讲商业怎么难过，购物中心怎么不好发展，但是你看电影放映行业，我们到今年是110年了，在这110年里面，我们受到过多少次冲击？四五十年代电视出现的时候，有人说电影要被灭亡了，90年代DVD、VCD盛行的时候，说电影院要完蛋了，到现在视频网站出来了，说电影院也快没有了。但是中国电影从2005年20亿的票房，做到今天400多亿，未来我们估计有可能过千亿。只要你做好自己的事情，抓住你的根本，我觉得是能够转危为机的。

所以我的观点，在这种大转变的情况下，你不用怕，科技进步或者是一些突发性的东西它总是双面的，从我们这个行业的角度来说，互联网好像很可怕，但是真正中国电影发展，互联网起了很大的推动。现在大家看电影，谁还去前台买票呢？多数是通过手机，通过移动端上网买，它改变了整个消费的形态和习惯，促进了一大批原来不看电影的消费群体转变为看电影的消费群体，这是第一个。

第二，在这个过程里面要学会顺势而为。我觉得这个大势已成，所有人都要面对现实，包括万达也在转型，我们也在做各方面的尝试。从人的本性来说，人需要一个社会化的环境，需要社交、体验，所以从这个角度来说，商业或者是购物中心这个行当不会消亡，不会说寒冬之后大家一起就被大雪埋了，我觉得这也不太可能。

第三，我非常同意蔡秘书长讲的，大家在这个过程里面有没有仔细分析，因为我们接触商业比较多，20多年来一直跟不同的商业打交道，其实购物中心现在日子不好过问题在哪里？首先是政府规划问题，这个大的层面我就不说了，但是微观的，在自己身上能做什么呢？真正做得不好的，现在从业态上来讲的，可能少的就是服装行业。但是整体服装行业在购物中心占的比例有多少呢？这个是不是完全不可以被替代的呢？我想大家都是专家，不需要我去做具体的解释。从万达院线过去的经验来看，就是用心做好自己的事情，做好场景、产品、品质、服务，一旦做好自己的服务，顾客自然就来了。过去几年互联网对我们的冲击很大，线上售票、视频网站非常多，但是现在院线做到这个情况，终端做得非常好的情况下，电商现在回过头来找我们合作，不是你求他，而是他来求你。无论做品牌、做体验业态，还是做购物中心的运营商，大家现在要去考虑这些问题。

黎振伟：谢谢曾总，曾总从广州起步，从做麦当劳开始，我知道麦当劳中国现在也有点不容易，它也在变。可以说电影院之前也经历了很多的困境，很多老电影院都关门了，现在又开了很多新电影院，所以这个东西还是要变革和创新。

下一位嘉宾是广州行业的老行尊杨总，杨总有很多头衔，他是广东省流通业商业副会长、中国购物中心委员会专家委员，从政府商管官员到企业主管，广州几个著名的大百货公司都有他的身影，他都是负责人，杨总怎么看今天的综合体面对的很多困难、困境，您觉得问题都在哪里？或者您曾经做过的商业，现在有没有问题呢，他们的问题又怎么样？

杨军艇：我在广州做了三四个购物中心，从零开始，大家最了解的是天河城，在这个寒冬时间，天河城现在租金已经上不去了，一楼大概是2800、3800的租金，走了之后就再租不到3000了。中怡广百也是我做的，它现在做得不错，但是它同样面临着互联网的冲击，百货公司受到的冲击非常厉害，营业额涨不上去，去年不冷，今年也不冷，百货公司最怕是不冷，不冷营业额就上不去，加上网购的冲击，今年百货公司的寒冬是更加得厉害。

再说我们的购物中心，它的最大问题确实是来自马云，从600亿到900亿，说明我们这个下降的寒冬正在下降，这是第一个问题。第二个是政府的乱规划，大家也知道各大城市购物中心泛滥，你哪来那么多人消费？刚才提出我们要自己努力，如何体现，如何发力，你怎么发力，没人进你也没办法。佛山那个城市不到500万人，佛山的购物中心600万平方米，一条桂花路上有13个购物中心，听说沈阳也已经乱七八糟了，沈阳的太原街也不行了，五洲广场也不行了，这是政府的问题，不是购物中心从业者不争气。

再说说互联网来了，我们应该怎么办。说实话，这几年以来，实体商业面临的问题是束手无策，没有任何办法。我们不能说互联网来了，我搞多一点餐饮，我搞多一点电影去应对互联网，这是答非所问，我现在问你，这个H&M、ZARA，你怎么样应对试衣间的问题？现在是一点办法都没有。

接下来怎么办？首先必须政府干预，政府不干预是绝对不行的。现在政府已经干预了，央视报道淘宝有很多的假货，有各种问题。政府应该干预一下，因为本身互联网就是不平等竞争，你不仅没有门店，你还没有税收，实体店无法跟你竞争，随便一个产品，比如说天河城的产品，在网上买看到只有它的7折。因为一进天河城，马上就30%的租金。网上没有店面，只有一个物流成本，但是物流成本也非常低。国外的互联网为什么发展不起来，有很多原因，其中一条原因就是人家的人工贵。现在互联网的假冒伪劣67%我是绝对不信的，所以我就认真地翻开了电视，到底在说什么，有60%多的假冒伪劣，那变成中国人都做假冒伪劣了。结果发现正规的话不是这样说，他说是有35%、36%的正品率。那就好理解了，我闺女就是做淘宝的，我和我老婆用了两年的淘宝，我家所有柴米油盐，连牙签都是上网买的，人家是7天无理由退货的，我没买过假货，我老婆也没买过假货，只是买过一些非正品，什么是非正品呢？就是说人家说这个手镯卡地亚的，20块钱一个，我买一个LV、爱马仕的包，人家价值40万的，在网上只买400块钱，淘宝上卖的这类东西，在中央电视台讲它就是非正品。

黎振伟：杨总感慨很多，他谈到政府干预这一块，我的感受很深。下一位嘉宾是金茂的总经理助理及广州公司总经理魏浙先生，他从中海、中建到金茂，他从重庆、长沙到广州，他是一个建筑师背景的开发商，我去过你们长沙的项目，今天又来到广州，从你的角度来看，你就从梅溪湖到今天的金融城，刚才杨总谈到商业地产的规划问题，您怎么看？

魏浙：我简单谈一点我的观点，第一个，大家都谈到冬天的观点，实际上冬天没什么不好，很多人都喜欢冬天，冬天可以滑雪，可以溜冰，也有很多企业喜欢冬天，刚才万达院线的曾总就觉得，现在院线依然很好，包括刘会长也说到山东有一家企业的酒店做得很好，这是一种态度问题，我的观点是喜欢冬天，你喜欢它，才能找出它的内容，而不是说我们把冬天作为敌人去对待它。第二，怎么做的问题，大家都非常清楚，我们的实体经济、商业，和我们的互联网是两个战场，一个是虚拟战场，一个是实体战场。在20多年前是国营商场时代，后来民营进入以后，国营商场很痛苦，到现在为止，我们现在变成了20多年前的国营商场的地位，我们的商业面临着互联网、电商的攻击，我们深刻地反思一下，我很赞同曾总的观点，就是要回到本质上，我们给人提供了什么，实际上最重要的商业还是你给别人提供服务，我们金茂在做服务地产，做了梅溪湖的项目，在广州要做两个大的商业综合体，在这种新的形势下，你不得不研究客户需要的所有的内容，你提供给他想要的。比如说食品安全，现在大家注意到一个很实际的问题，在南沙自贸区，跨境电商很好，这里面最好的就是食品，说明大家对食品安全非常重视。另外现在在经营这一块，虚拟的东西替代不了我们的地方，这就是我们在实体中的感受，就像电视永远替代不了电影。

黎振伟：刚才嘉宾都谈到了，无论怎么变，我们都要认识规律，冬天再冷，这也是规律，我们要回到规律的本质。传统商业的传承与创新，哪些该留下不变，哪些又该变呢？我想请4位嘉宾，每人用一分钟阐述自己的观点。

蔡云：当下的服务业不是需求不足，而是从两个方面看，一个是质，一个是量，我们知道在一个街有13个购物中心，宁夏的一个区就有36个购物中心，这是事实存在的，如果你现在干预政府以后不要建了，那是可能的，但是在克服低端化、克服粗制滥造，让它差异化的供应，这样适应市场，才是我们的最佳出路，千万不要怨声载道，更重要的是积极应对这个市场，这是我们唯一的出路。

曾光：商业还是要变的，需要跟着客户的需求变，跟着时代的潮流变，这个东西一定要做一些前瞻性的研究和策略，你不能说浪来了你才想着换游泳衣，那估计已经没用了，所以你一定要走在前面。

杨军艇：我认为不变的是我们的以人为本，变的是所有的商业必须涉足互联网，必须触网，不触网将会被淘汰，所以我们整个市场必须是政府干预下的重新洗牌，永远保留的是传统的商业。

魏浙：我的观点是打碎重来，打碎的是我们的传统盈利模式，给它腾出新的空间来，创立出适应目前市场发展的盈利方法。

黎振伟：在广州讲商业，我觉得很有意义，广州最大的特点就是服务业做得很好，以人为本。你在广州任何一个茶楼、餐厅，它都是做得很好的，它以人为本的特点很强，客户需要，我就改变，所以我认为还得变，传统最大的优势就在于善于变化，以人为本的变。

主持人：非常感谢黎总的主持，时间掌控得非常好。刚才4位嘉宾的观点可以说有碰撞，也有相似，有感慨，也有乐观，我再生一个消费者，我觉得传统的商业还是大有可为的，比如说我在网上购物，我还是希望可以看得见、摸得着，我还是希望体验比较好的与众不同的服务，所以刚才几位嘉宾的观点给我非常大的启发，的确有时候蹲下来是为了更好的发力跳起来，冬天不光只是一个大家都在睡着的状态，其实冬天也是一个比较好的蛰伏的时机，更好的蛰伏也是为了将来更好的发力。感谢刚才几位嘉宾的观点和呈现，接下来在这样一个观点碰撞之后，我们将会邀请到下一位主旨演讲的嘉宾，接下来有请的嘉宾是广州凯德广场·云尚总经理刘嘉先生，他将为我们带来的题目是“商业的内修与外练”。

刘嘉：各位来宾、各位同行，大家好！首先非常感谢观点，观点的严谨、专业、坚持为我们所认同。

这次大会的主题是过冬，确实在互联网商业的影响下，我们不断听到百货关店、品牌拓展收缩这样一些坏消息，相反我们可以不断地听到网上的销售额在节节高升，我们所从事的商业地产行业从过去几年的朝阳行业一夜之间变成了夕阳行业，对此，在这个概念盛行的今天，我们的观点是，我们必须坚持商业的本质。

从宏观的层面看，虽然电商颠覆了整个商业地产行业的模式和消费模式。但是不可忽略的是，导致今天这个行业的危机和困境的原因，并不完全是电商造成的，正如刚刚的嘉宾所提到的，其中一个原因是中国经济下行，还有一些众所周知的原因，零售行业的收入整体下滑，品牌的开店欲望下降，导致商场的空置率上升。第二是市场供应过剩，这是整个行业内部的结构性问题，尤其在一些人口基数不高的二三线城市盲目开发。

在这些宏观的层面也导致行业内的变化，第一是对营运内的项目，直接体现在人流量、租金收入和物业回报率的下降，有大量到期签约的租户租金无法增长，甚至要降低租金来维持原本的租户。一般商场的自救是缩减零售业态，增加餐饮、娱乐业态，来刺激人流。但是零售业态的比例压缩后，餐饮和娱乐业态成为填场的救命稻草，直接导致物业回报率和估值的逐步下降。购物中心的收入下降，但是开发的成本没有下降，所以要保持租金回报率的要求，势必要压迫开店的营运成本，所以一线的员工苦不堪言。第二是无论旧的项目改造还是新项目，纷纷把餐饮业态从过去的百分之十几调整到百分之三十几甚至更高，餐饮行业也是一路高歌，积极开店。各路人马也瞄准了餐饮行业的创业。

如今，餐饮行业的门槛越来越低，概念盛行，有很多不具备餐饮营运经验的人士也肥分加入，各种风头推波助澜，往往淡化了餐饮业赖以生存的味道和出品。如今餐饮品牌开店越来越容易，关店也越来越容易，生命周期也越来越短，尤其是一些单品类的缺乏味道支持和生命力的餐饮品牌。所以当餐饮行业一旦出现行业洗牌，在购物中心高比例的餐饮业态会岌岌可危，这个会严重影响到购物中心的回报率。第三是对于新开业的项目而言，我们会面对更谨慎的租户，尤其是一些三线城市和新兴的区域，招商难已经是一个常态，越来越少品牌是以开店占领市场为策略，更多的租户宁愿去高租金的旺地，不愿意去低租金的新场。我们在过去一年开业的项目也已经深刻体会到这种情况。第四是电商时代以及90后的崛起等等市场变化，消费者的崛起和消费方式的不断变化，顾客提出了更高的要求，对商场经营者的营运能力提出更高的要求。我们已经逐渐失去可靠的、惯用的招数，现在需要不断地创新。这对一些新开的商场，或者是一些中小型的开发商提出了更严峻的挑战。

所以我们的观点是，我们应该回到商业的本质，之前有一些人问我，你们的项目有多少体验业态？我的观点是，我们没有特定的体验业态，因为我们认为整个商场都应该具备体验功能。体验应该是融入经营管理的一种思维方式，在跨界的今天，不仅传统的餐饮娱乐业态，很多的零售业态也加强了体验功能，比如说书店和服饰店的结合，餐厅与创意用品店的结合等等，我们尤其重视这一类混合的业态，它能有更强的生命力和主动求变的创新精神，我们认为商场的推广活动也应该是注重顾客的参与，不应该只把顾客作为观众，商场的公共设施也应该充满区位。我们希望顾客在进入商场或者停车场的时候，就已经开始进入了一个有趣的空间，商场应该处处体现顾客的参与。我们认为人是感情动物，人需要走出户外，需要社交，需要一个现实的场景来满足他的精神需求。所以购物中心抵御电商的一个很重要的点就在于我们有一个场景，我们都是这个场景的打造者。但是无论是海洋世界还是摩天轮，这些在商场里面要增加的体验功能，都需要在前期建筑设计的时候去考虑。另外一个就是互联网结合硬件，也就是物联应用，我们觉得这是下一步商场的一个必备设施。

举个例子，我们在对美陈的管理上也是非常注重体验的，我们非常反对在美陈的外围放铁马，这是我们经常在很多商场会看到的，花了几十万做了一个美轮美奂、精美气派的美陈，但是用定并并的铁马把它围了起来，这个我们是非常反对的。我们希望顾客进入美陈去体验它甚至去触摸它，所以我们认为购物中心还有一定的旅游属性。社交也成为顾客去商场重要的原因，我们现在在广州打造的第一个购物中心，专门就开辟了一个聚会型的餐饮区，它的主题就是小景、轻食、聚会，它是由十多家餐饮组成的一个区域，位于下沉广场，连通地铁。在打造这个区域之前，我们就已经考虑了它可以延长营业时间，它的空调是独立的，它的顾客方便夜间取车，跟商场可以独立分开管理，还有户外空间，这些都是在建筑设计的时候就考虑到的。

同时，凯德认为在购物中心里面，家庭的需求是永恒而持续的，是黏性最高的，我们也认为在众多的商场定位里面，家庭的定位是最安全和最抗风险的，所以凯德在中国大部分的购物中心都是围绕家庭的需求来打造的。

这里简单讲一下凯德未来的发展，凯德对中国的市场和行业的前景充满信心，刚才我们讲到过冬，凯德对于目前商业地产遇到的这些困难和困境，我们也是积极地去面对。首先凯德是亚洲领先的购物中心开发商、拥有者及管理者，我们仍然坚持商业的基本原则和本质，我们还会持续寻找合适的市场机会，大力开发商业综合体项目。我们会注重设计和营运，并持续看好这个行业发展。目前凯德商用在中国38个城市拥有64家购物中心，一共持有商业面积654万平方米，总资产价值897亿元人民币，并且我们现在跟全球15000个租约共享资源。凯德将立足中国五大中心城市群，整合产业链优势。凯德对中国市场充满信心，目前凯德商用在全球的资产当中，已经有一半在中国，除了已经开业的52家购物中心之外，凯德在2015年会在中国开业3家购物中心，它们分别是天津国贸购物中心、武汉凯德1818，还有就是广州的凯德广场·云尚。在2016年以后，凯德陆续还有9家购物中心开业，它们分别是青岛、上海、武汉古田、上海长陵来福士、苏州中心、重庆来福士、深圳来福士广场等等。凯德将对北京、深圳、武汉、成都、广州五大中心城市进行战略布局，其中广州作为华南最大的中心城市，是我们一直在关注的市场。

我也是广州人，我对广州非常熟悉，充满感情，广州连续多年被福布斯评为中国最佳商业城市第一名，随时这只是一家之词，但是广州在营商环境、社会包容度、人口基数、经济活力，以及社会的公开透明方面，在全国是名列前茅的。虽然广州的商业百花齐放，历史悠久，但是购物中心的形态稍微有点滞后，商业网点的布局不均衡，高度集中在天河。长期以来广州被称为只有一个商圈，行业竞争度相比其它的一线城市来讲不是很高。以广州的人口总量和新加坡的人口总量来比，我们可以看到，广州对优质购物中心的需求还是没有饱和的。凯德在2013年底以22亿元人民币在广州收购了上海绿地集团在广州的第一个项目，也就是白云绿地中心的二期商业项目，它一共有87000平方米，直接连通地铁二号线，是地铁白云公园的上盖，周边辐射近百万的居民、白领和商贸人士，这是凯德首次进入广州开发购物中心，但是凯德在广州的住宅地产和服务式公寓已经耕耘了很久。

这里简单看一下我们在广州第一个商场的一些情况，我们把这些品牌首次带入广州，包括外婆家，我们是最早就签了，但是开业的时间比其它的商场要慢一点，百老汇影城我们是第一家带到广州的，还有西西弗书店。整个项目是定位为高端时尚家庭。

凯德推出了凯德星系统，我们把旗下的7大业务板块，包括住宅地产销售、服务式公寓的销售、商业综合体全面打通，实现跨业态，打造线上线下的新系统，使凯德成为一个综合的服务平台运营者。

凯德将继续坚持商业的本质，我们在人流密集和交通枢纽，选择合适的购物中心开发机会，我们注重建筑设计和商业功能，坚持通过优质的服务和营运水平，为物业增值，并且结合互联网的一站式服务功能，为顾客提供良好的体验感受。

最后我们把时间定格在12月31号，我们在广州的第一个购物中心凯德广场·云尚将揭开面纱，盛大试业，在此也邀请各位同行光临指导。

主持人：非常感谢刘总的分享，刚才刘嘉生先生介绍了他们的商业广场的思路，还有介绍了凯德广场这个项目的情况。接下来我们就要进入到今天第一场商业大讨论的环节。

互联网时代的潮流早已不可阻挡，新的商业模式正在成为主流，传统商业的转型已经迫在眉睫，唯有主动融合互联网思维，真正掌握互联网思维的精髓，才能在新的竞争中赢得发展。商业大讨论之一的主题是：商业与互联网融合的共享时代。

首先请主持嘉宾上台就坐，有请：合富房地产经济研究院院长龙斌先生。

接下来有请讨论嘉宾上台，他们是：

广州万科商业管理有限公司总经理杨卫东先生

飞凡副总裁董小玲女士

五矿建设有限公司商业副总经理申智灵先生

大地影院集团总经理于欣女士

天津希乐城企业管理有限公司副总裁谢军先生

正大集团卜蜂莲花超市事业发展部南区总经理陈斌先生

铂涛集团希岸中国创新开发部总裁、华南大区市场开发部总裁战明娟女士。

接下来把时间交给龙院长，你们的讨论时间是40分钟。

龙斌：谢谢主持人，今天讨论商业过冬的问题，离不开互联网，有人说是互联网的冲击，更有人说互联网带来了很多发展机遇。这一场研讨，我想在座的各位嘉宾，各个业态，各个企业都有他们独特的地方，我相信应该会给我们带来很多有意义的观点，甚至是很好的借鉴。

我就直接进入问题环节，首先我想请教万科商业管理公司广州总经理杨总，万科是中国最大的房地产开发企业，以前是专业做住宅，后来它转为城市运营商，最近又提出很多新的业态，大家都熟悉的八爪鱼等等各种各样的业态，应该说也在适应市场的变化，包括需求的变化。我想请教杨总，你怎么看待互联网+这样一个时代对我们商业地产的影响？或者说作为开发商，怎么来应对？

杨卫东：我认为互联网+是一个非常明显的趋势，而且这个趋势不可逆，我们只能积极去融入它，去拥抱它，正如前面很多嘉宾讲到的，我们要用开放的心态去拥抱互联网+，这是一个趋势，这是我的第一个观点。作为万科而言，您刚才也说到了，万科现在已经在转型去做城市配套服务商，城市配套服务商一定要跟城市里面很多的业态发生关联。作为万科而言，我们现在从集团到区域，到一线公司，都在积极探索八爪鱼战略。这个八爪鱼战略其实就是把我们城市发展里面相关联的业态作为业务的一个类型，我们在积极地尝试和探索。广州万科在广州这个城市已经发展了将近20年的时间，拥有将近10万户业主，这些业主都是我们宝贵的资源，未来我们也可以积极地在这一块去探索我们的商业地产，同时我们也会积极地把互联网+或者是+互联网融入到商业地产的探索中去，真正地为这个城市做好配套，做好服务。

龙斌：谢谢杨总。不可逆转的趋势要适应。接下来请教飞凡网的副总裁董总，刚才您也在开幕的时候做了一个很好的诠释，飞凡网是万达、百度和腾讯合作的这样一个互联网的平台，我昨天特意上了一下，我发现很有特点，万达是国内房地产商业最大的开发企业，到去年有110座万达广场。

董小玲：现在是129座。

龙斌：是不是房地产进入到互联网时代非要做网呢？或者说我们商业地产怎么和互联网融合？我相信万达之所以要做这样一个东西，应该是都有考虑的，这个应该会给我们业内有一些借鉴。在这样一个商业、互联网融合的时代，怎么去融合，这一点很关键，请你谈谈你的看法。

董小玲：非常感谢观点给我们这次机会，跟大家分享一下飞凡的一些想法。互联网已经来了，我觉得互联网没有给我们任何人留下机会可以去回避，但是我觉得互联网也不是洪水猛兽，虽然说马云在网上做了一些大面积的商业化的运营，但是它仍然是商业。我想融合肯定是一个更让大家欣慰的词语。实体商业要做什么呢？首先我们想一下，互联网带给了我们什么，大家知道互联网是一个平台化的思维，去中心化的思维，另外一个，互联网带给我们的是它在网上信息数据的沉积，它有着更快速、更精准的数据化营销的能力。

另外一个，互联网给大家更多的感受是它给了所有人参与到这个社会和商业环境中的机会。从这个角度我们再回归到商业实体里来，我们看到，我们的用户其实已经在广场里了，不管各位朋友说我们的广场面临什么样的状况，但是我们的广场里面有产品、有用户，这些东西都已经在那儿，这是商业的本质。我们有互联网来做一些什么呢？飞凡开放平台在过去的一年中我们也是在不断地探索，我们想首先要用互联网的技术，我们要在广场里面有创新的技术和部署，我们要能够像互联网一样了解我们的用户，了解用户关心的是什么，了解商家在我们的广场里面，他们销售的状况是怎么样。我们先要有一个互联网技术的基础平台，让我们能够帮助大家，基于互联网技术，在广场里面更好地了解你的用户，快速、精准和你的用户以及广场里的商家互动。

另外一个，飞凡平台也在尝试透过我们这样一个用户前端，能够有机会让实体商业环境下实现大家的互动，我们利用广场这样一个实体商业环境，给大家提供实时、快速、精准的运营平台。互联网时代已经来临了，没有机会去讨论你要不要拥抱它，我觉得大家现在的当务之急是抓紧时间行动起来。

另外强调一点，互联网还有一个非常重要的思想是开放和共享。这个时代已经来临了，我觉得每个广场的用户他就是用户，他既是马云的用户，也是我们所有广场的用户，这些数据、这些用户只能共享，不能争夺。这个时候如果大家都是开放的心态，有一个开放共赢的环境，一起参与进来，你的会员也是我的会员，我的会员也是你的会员，你的数据是我的数据，我的数据也是你的数据，有一个大的数据环境，我相信在这种互联网+的时代来临的情况下，不是一个真正意义上的涵洞，而是一个所有实体商业人脱胎换骨、破茧重生的好时候。

龙斌：董总也阐述了他们对这个商业时代和互联网大数据平台的开放，应该说这是一个趋势。我们之前也研究过，全世界最大的一个不动产商是西田，它其实就专门做了一个互联网技术的研究院，而且在它的全世界各地的商场进行推广，我们都看到它的研究，很多都运用到商场了，包括停车、吃饭，客户进去以后马上就可以通过手机定一个位。我相信这对商业地产突出用户、突出体验，以用户为中心有很大的帮助，我现在看到我们的商家还没有采用，这个时代变化确实很快。

下面我想请教五矿建设商业公司的副总申总，我们也知道五矿是一个老牌的央企，现在也在对商业做一个探索。我们会发现，现在讲的房地产转型升级，很多企业会从住宅转到商业，甚至转到旅游、养老、休闲，在这样一个新的时代，想听听您的看法，怎么对房地产企业应对这个时代转型升级？

申智灵：非常高兴有这样一个机会跟大家做一个分享，刚才杨总在开幕致辞上说了一个“跨界”，五矿地产也是一个商业地产的新军，我们也在做一些积极的尝试，不管是跨界还是拥抱融合，还是适应互联网，我们觉得首先互联网是一个技术，这个技术既然已经来了，我们就要很好地用，使它成为我们的商场或者是住宅里面的标配。但是在这个标配的基础上，场景、长期、品质、服务是非常重要的，大家也提到这几个，我们非常认同。

五矿在惠州做了一个特别有意义的尝试，我们是受到K11的莫奈展的启发，我们在惠州有一个哈施塔特小镇，这里面门票收入也是我们很重要的一环。在这个变化的过程中，第一个是做场景，我们这个是极具奥地利风情的，甚至比它原汁原味还要更上一层楼的一个小镇，然后我们在里面提供人性化的服务、吃喝玩乐的一体化，我们在之后的品质服务、其它的增值服务方面也会有提升。回到最终的一个观点，人是群居动物，有很多线上的东西可以实现，但是社交化、情感的诉求还是要在场景里面得以完善，在这个角度来讲，我觉得互联网最终还是关注一种用户体验，我来到线下，我是关注我的消费诉求的体现。我们在长沙有一个项目就是这样，我们依然依托场景，但是要打造社交化的需求，好好打造这种产品，用心经营。这是我们目前已经做的两个项目的一些经验，后面还有更多的尝试正在进行中。

龙斌：谢谢申总的分享。确实互联网跨界这一块，包括用户体验，以用户为中心，这个确实做到了。下面想请问大地影院的于总，跨界应该说使得商业地产的产业链条越来越长了，现在几乎是每个大的商业体里面必备有影院，而且增加人气，体验是很重要的一个部分。我们讲商业过冬，但是影院还是增长非常迅速的，我想请您谈一谈，在这个互联网和商业地产融合的时代，您跟大家分享一下对这一块的一个趋势的看法。

于欣：很高兴能有这个机会跟大家分享一下，我觉得互联网最大的挑战其实不是来自业务的本身，最大的挑战来自于对经营者心态和对一个企业思维方式的挑战。这个心态的挑战，刚才董总也说，是不是一个开放的心态、合作的心态，整个企业是不是能够很快的转变，以互联网的思维去拥抱这个时代，迅速地以互联网的思维进行经营思路的调整，这个转变的快与慢其实是很多企业实际的竞争力的差异所在。

在互联网下，其实并没有改变本质，我们做商业，做零售的本质还是体验。虽然说现在加入了很多的体验式的商业，但是这只是商业业态在互联网下的调整，其本质仍然是客户整个购物过程中的体验，所以在互联网下对体验提出了更高的要求，对整个购物中心的运营者以及购物中心品牌商家的运营能力都提出了非常高的要求。

大地影院在互联网的思维下进行了迅速的调整，今年我们提出了电影+的概念，我们提出在互联网的手段下进行跨界的尝试。我们提出的电影+是电影+餐饮、电影+创意零售、电影+互联网。之所以提出这样的理念，是今年已经有超过7000万人次的观影量，明年将会超过1个亿，正是这个基础，使我们有了跨界的前提。电影+餐饮，我们提出打造4种自有品牌的餐饮。电影+创意零售，我们现在正在英国收购一家相关的护肤品公司，将会引入到公司。创意互联网是说我们会把这些不同的业态共同打通，使得他们的积分共通，营销共通。比如说电影院看过电影之后拿着电影票的积分可以去护肤品店换护手霜，护肤品店在推销它的套装的时候可以送电影票，可以送咖啡，我们未来布局在一层设咖啡厅，二三四层设餐饮，五层设一个餐饮和电影院，这样把我的各个业态打通，形成人流在购物中心的自循环。电影院在购物中心的使命是带来人流和客流，我们希望这个人流不是到了最高一层看完电影，下到一层就走了，我们希望给购物中心创造更多的内循环，同时我们的会员交易平台和电商平台是开放的，我们跟购物中心的平台是开放的，我们希望能够接入更多的平台进来，大家共同经营大数据，实现以大数据为基础的会员营销，带来更好的消费者的体验，这是我们未来的构想。

龙斌：谢谢于总，确实给我们更多的启发，以前我们只是去商场看一场电影就走了，现在电影也可以加，这一个业态都可以无限的省长，有无限的空间，有客户，有平台、有技术，还有模式，确实很受启发。接下来是天津希乐城的谢总，你们应该也是跨界非常重要的一部分，你们是做儿童成长、儿童培训的一个业态，我们看到凯德也提到，他们必备的一个业态是家庭、儿童，请您从您的角度谈一谈商业和互联网这样一个融合时代有什么样融合的方向，或者你们的做法能给大家什么样的借鉴？

谢军：我非常赞同董总和于总的观点，现在的实体商业和互联网，更多的是融合、共存和共赢，这里面在于我们观念的转变，如何去拥抱互联网。另外，对于儿童业态，随着中国商业地产的发展，如何做差异化，使儿童业态被成为主力店，由以往的小体量，变为现在的大体量，对于我们希乐城而言也是这样的，原来有一两千平米的店，三四千平米、五六千平米，七八千平米，再到上万平米的店，对我们而言，儿童业态跟商业是共存共融的。国内的儿童业态不同于日韩，日韩的孩子下午没有课，日韩的家庭是全职太太为主，他有大把的时间，对于购物中心而言，缺少的人流是周一到周五，如何解决周一到周五的问题，如何带来人流的，所以说我们接触很多商业地产同行，在沟通和交流的时候，都提到要增加体验业态，体验业态就是增加餐饮和儿童业态，如何增加餐饮业态，跟我们的整个业态形成互补，这时候我们的问题就来了。

目前希乐城在做的分为两大块，一个是线下，一个是线上。线下这一块，目前我们的线下实体店有12家，主要是体验、游乐为主。第二个是希乐儿童中心，主要是幼儿园、早教和培训，这是线下的部分。当下互联网经济思维来临，我们也增加了线上希乐城，我们专门成立了公司，这一块更多的是基于实体店孩子的体验课程、流程，孩子的信息，基于这些数据，我们来分析，更好地支撑我们在实体运营过程中存在的问题。对于购物中心而言，周一到周五如何解决，单纯的游乐，我们家长是不赞成的，单纯的游乐，家长不愿意买单。体验和教育又有一部分是融合的，对于我们现在来讲，我觉得就是要结合、融合，最终我们的体验业态、儿童业态，和我们的互联网，还是要回归商业本质，消费者需求什么，我们做什么样的产品，这就是我们的核心。

龙斌：谢谢谢总的分享，确实各个业态都有它的探索，我觉得应该是丰富了商业地产，更多的向更好的可能性发展。接下来有请卜蜂莲花的陈总分享。现在商业地产冲击最大的是购物中心，超市和它还是不太一样的，我看到广州很多超市还是人满为患，生意非常好，当然也有的会比较差，我们看到有的都要撤场了，也想请陈总和我们分享一下，在这个互联网时代，我们的商业地产该向什么方向去发展，或者说你们有没有什么好的经验，也跟大家推广一下，在这种结合过程中，有什么好的方向可以考虑？

陈斌：超市其实是一个比较传统的行业，电商对我们的影响，除了百货之外，比较大的冲击就是超市。因为超市一直做的和电商的共性是比较多的，都是提供一个购物的平台。超市目前的人流还是可以的，但是真正的销售，特别是今年来说，这个寒冬还是有的。我特别喜欢今天提的“融合”这个概念，电商和我们有供应，有竞争，但是也有融合。这个概念超市怎么理解呢？我来说说我们自己超市的做法。我们超市提供的商品有4万多种，里面每一种商品我们在网上都能找得到，所以我们的差异化就是一个购物平台的差异化，做零售特别是超市真正的核心是两种东西，一种是商品，另外一种是服务，所以针对我们的零售，特别是超市的这个特殊性，我们超市这边有特殊的一个经验可以跟大家分享一下。

自从电商发展起来以后，我们给超市的定位是做一个实体店，但是我们一定会触网，我们从集团的高度来进行资源上的分配。我们集团有建立一个“见见面”的电商购物平台，那是跨境的平台，还有一个“莲花购”，这些都是通过电商平台，能够买到超市里面的商品，就是我们其实也是做了一部分的电商。但是融合那一块，在超市里面我们的实体店怎么来体现呢？这一点是非常重要的，我们公司非常注重，也有专门的部门来研究这一块的融合。首先我们跟尼尔森进行一个数据上的购买和数据合作，我们超市商圈定位是3到5公里，我们非常注重顾客群在晚上买什么商品，这些商品对我们来说是一个非常好的数据分析。我们每家店都是比较灵活的配比，通过这个数据配比之后，我们知道我们的顾客群晚上消费的主要是哪些商品，然后我们在网上进行一些商品的推荐。我们有4万多种商品，在每个店只配一万到两万种，这是我们的数据分析出来，非常有针对性的，不同门店，每一个顾客群的特殊性，这一点对我们超市的贡献还是蛮大的，以前我们只是开一家超市，但是现在是经过不同的商圈，我们开出合适社区的超市。所以整体来说，电商冲击之后，我们的销售是下降的，但是我们的利润是增加的，竞争力是增加的。

超市除了陈列商品之外，它还有一个特殊的功能，你可以把它理解为是一个仓库。我们也是非常开放性的，我们除了有自己的一个网站，能够点击购物商品之外，我们现在也跟淘宝有合作，尝试利用不同的渠道，把我们的门面推出去，顾客在上面买了东西，我们直接门店就有配送。我们现在新开的门店都有这项新的功能、新的服务。这样就可以通过网络销售我们的生鲜。所以电商对我们虽然有冲击，但是我们觉得更大的是机遇，目前来说它对我的销售有影响，但是我的利润点相比其它超市来讲还是比较高的。

超市里面除了商品，还有服务，我们现在新开的门店更加注重体验，我们没有购物中心那么大的体量，我们只有一两万平米，我们怎么把它打造成一个顾客过来既能购物又能体验呢？这是非常考验我们功力的。我们目前生鲜区的改造，我们有一个定位，你不只是像去菜场买菜一样，你现在进去之后，它相当于是一个厨房，你可以在这里买了菜，在里面加工，然后在里面吃，如果你不想在里面吃，你也可以打包之后带回家吃。现在很多年轻人不一定在家里煮饭，他也不一定喜欢在外面餐厅吃饭，但是通过这一点，我们可以给他一个很好的服务。另外，每个家庭的构成有老人家，有年轻人，还有小朋友，逛购物中心不是每个阶层都喜欢的，我们推出了一个微信的短视频，鼓励大家去多逛超市，一家老少一起逛超市，特别是过年、过节的时候，超市里面有很多商品，老人家也适合，小朋友也适合，在超市里面我们会提供不同的服务，不同组合的促销和体验，能给他们带来家庭温暖的体验。

龙斌：谢谢陈总的分享，也是很有启发的，从融合的角度来看，在服务的角度来看，我相信都会给很多商家提供可借鉴的东西。

接下来想请问铂涛集团的战总，大家知道铂涛集团最著名的是7天连锁酒店，现在经济型酒店确实在中国发展得很快，包括资本并购也很活跃。从互联网融合，或者说互联网+的角度来看，您觉得在这一块有什么跟大家可以分享的？

战明娟：首先业内人士都了解铂涛集团的前身就是7天连锁酒店，今天我讲一下7天为什么能够快速地遍布全国各地。我们在10年前就已经将互联网思维运用得非常好，我们用互联网进行了大规模的会员发展、复制，减少会员的运营渠道，通过互联网也进行了成本的控制，比如说经济型酒店怎么样才能进行成本的控制，也就是我们的会员可以通过互联网选择洗漱用品要还是不要。所以在过去10年，铂涛已经将互联网产品运用得非常独到，用互联网进行了传播，拥有了会员，也进行了成本的控制。同时业界也知道，铂涛集团也是创新能力非常强的，过往的10年，我们的消费群体的增长，消费能力的增长，消费品类的增长，以至于到今天我们铂涛集团推出的酒店品类也是很多样化了，目前铂涛集团最新的一个酒店品牌就是希岸，我们在推出之后怎么样利用创新和互联网思维，在未来发展的10年，我们这个希岸酒店能有一定的市场占有率？我们在前期产品研发的时候，已经将互联网思维融合进来了。比如说现在很多物业的租金很贵，很多零售业受到店长的冲击，目前中国中端酒店的品牌是一个风口期，所有的投资转向都在转型做中端酒店，因为我们的物业租金比较高，经济型酒店已经很难承受得了。希岸品牌在设定的时候，也在设定为中端酒店，我们有自己主打的设计理念，我们结合香奈儿的设计理念，跟时尚走得比较近。

我们每一间房只能卖500块钱的情况下，怎么通过互联网把它卖成600块，也就是说我们希岸品牌的想法已经不是通过互联网思维简单地进行，运营、管理、成本控制、会员发展，现在希岸酒店这个产品的诞生，一定要通过互联网增值。增值的部分是如何增值呢？我们从整体的产品研发就贴近一个美业的跨业，所以我们采用香奈儿的设计理念，我们主导客户群体可以在酒店内体验所有的线上的产品。现在我们已经落地的分店，已经跟中国国内很多线上美业产品的网站，以及美业产品的厂家进行了联谊，所有他们的产品小样在我们希岸店可以体验到，体验之后可以在网上下单，在我们分店拿走他们的货品，这是美业的跨界。同时我们将周边商家的跨界合作做起来，比如说我的会员通过网上预定，可以直接定一个美甲，或者定一个美容，到了店之后，我们就会把旁边的商家引进过来为我们的客户服务。所以希岸酒店现在的思维导向，从产品的原开发设计，到今年落地的酒店产品，已经是将互联网思维融合到一起了。

龙斌：谢谢战总，互联网可以使我们这个行业实现增值。还剩下三四分钟的时间，我也不总结了，我想请在座的7位嘉宾做一个总简洁的总结，您觉得在商业地产和互联网融合的时代，应该怎么去突破？

杨卫东：积极拥抱、积极探索。

董小玲：我觉得我们还是要有一个开放的心态，共享所有的数据会员，采用技术手段，插上一个互联网的翅膀。

申智灵：认认真真用技术，踏踏实实做产品。

于欣：我认为在互联网时代要专注、专心、专业。

谢军：做好服务本质。

陈斌：了解我们自己的本质，团结一切可以团结的资源。

战明娟：我们已经把互联网思维落地了，我们就把它专注地做好，让我们的消费者都能真正地体验到。

龙斌：我发现各位嘉宾都从互联网的本质和商业的本质这两个方面相结合，来探索在各自的业态怎么实现突破。互联网+是一个国家型的战略，是一个趋势，不可逆转。商业地产除了要过冬，可能更加需要注意的是怎么去披上围巾，要更暖一点，实现自己的创新。互联网对商业地产来说很难总结，因为它一个是业态长，另一个是它正在进行，它可能到明年又变了，整个客户的需求不断地挖掘出来，技术也在不断地更新。

我们这个环节就到这里，谢谢各位。

主持人：感谢几位嘉宾的分享，也谢谢龙斌院长的主持。几位嘉宾点出了几个关键词：本质、专注、积极拥抱，以及互联网融合的心态。各位从业者都是经历了很久，才有这样到位的体会，用积极的心态拥抱互联网时代，我们的商业地产一定会有新的春天。在我们第一环节的商业大讨论结束之后，接下来进入演讲环节，我们有请下一位演讲嘉宾，他是五洲国际控股有限公司副董事长、总裁舒策丸先生，他为我们带来的演讲题目是“综合商贸物流产业园的4.0时代——五洲国际的‘轻重平衡术’”。

舒策丸：各位嘉宾上午好！米兰昆德拉的一句话，人类一思考，上帝就微笑，把顾客比作上帝。现在我们不仅要让顾客笑口常开，还要让他被笑容笼罩着。传统商业地产模式正在经历历史上最艰巨的时期，2014年电商占据整个零售额的8.4%，预计2016年将占到10%，众所周知，在传统商业中，百货零售业态占了大半江山，现在零售业受到电商的冲击，传统商业哀伤一片，随着网购的日益普及，电商分流实体商业的客源成为不争的事实。商务部最新数据显示，其监测的5000家重点零售企业，1到9月份销售额同比增长7.3%，而同期网购增长38.2%。

在商业江湖，传统的生产手段和商业模式也发生了翻天覆地的变化，干掉你与你无关，最终干掉老牌汽车生产商的一定是谷歌、苹果，甚至是乐视这些互联网公司。传统的商业生态将被彻底的颠覆，传统的边界被打破。

关于未来，开放将代替垄断，独享经济向分享经济跨越。虽然是最艰巨的时代，最乱的时代，同样也是最好的时代，互联网三大巨头各打算盘，国内一些大型的传统企业纷纷拉拢互联网大佬入伙，江湖混战到今天，传统企业如何进行长远的布局，以不变应万变，迎接挑战，成为人们的焦点。

所以今天我想说的是，未来商业地产经营模式的驱动力一定是兼容并包、资源整合，在这条生态链中，只干其中一件事，或少干事一定无法得到长久的发展。最早期，我们跟大多数房地产开发公司做着同样的事情，盖房子、卖房子，这个时候我们的报表都很好看，全国占领了多少个省、多少个市，开发了多少个项目，总开发面积多少多少万方，相信在座的各位也都用过这样的数据去做企业的品牌宣传。等这些楼都盖完了，问题就来了，我们的商户买了商铺无法经营，或者是运营杂乱无章，运营是一件费心费力不讨好的事情，大部分开发商都不愿意做，我们五洲一定要来做，客户学会了做生意，但是生意不断发生着变化，特别是互联网带着O2O杀进我们的地盘，传统商业模式得到了彻底的颠覆，探究电商成功的本质是构建了一种新的生态链。这种生态链移植到线下，与传统商业结合，将是未来商业唯一的出路。

五洲虽然这几年做了运营这件吃力不讨好的事情，但同时也积累了非常多的资源。首先说说重的部分，整合并与所有合作伙伴分享商业链的价值红利，把五洲国际打造成商业生态链的整合平台，深度挖掘展示、销售、仓储、物、电商、金融等所有环节的价值，让运营模式不再是一句口号，也不再是简单的商家补贴、搞搞活动，而是具有自我创造力的平台，让每一个商户都能迅速分享生态链整合带来的红利。

以前我们告诉客户，你们要去这样那样的渠道帮助自己提升销售额，于是我们花大量的人力、物力做这样的准备工作，反而真正产生收益的效果滞后了。我们为什么不能帮助客户找到这些资源？我们把五洲传统开发的部分作为一块，五洲在这一块已经非常成熟了，战略、运营、产品的创新、金融、资本、股权合作，电商等等作为另外一块，重新规整了组织的结构，从前期调研、招商运营，这十多年来，五洲有一套完整的体系，不仅开发我们自己的项目，也帮助很多开发商解决实际的困难，尤其是一些非一二线项目，做商业地产就是做服务，发现项目的价值，我们希望五洲国际的项目不仅在地方上树立标杆，更重要的是产生社会价值，把资产之重转化成资源之重。

再说说轻的部分，基于信息化的基础，把商业地产生态链上整合的一个或多个模块进行标准化，为商业地产行业提供管理输出服务，帮助传统商业地产迅速构建完整的商业生态链，进行智慧的升级，五洲把这些关键资源整合做了详细的分析，重新整合，打造了以品牌输出、商业地产策划代理、电子商务综合的轻资产共赢平台。服务升级带动产品1更新，单纯的专业市场已经无法满足产业升级的需求，综合性商贸物流产业园正式进入4.0时代。

首先是仓储物流的价值挖掘，这里是传统商业最具优势的环节，我们构建以信息化为核心，整合货源、仓储运输服务、信息等一元于一体，搭建高水平仓储物流信息平台，实现全过程线上信息撮合交易，高效匹配物流需求和运力资源，为商贸物流行业提供全方位信息化解决的方案。五洲先后联合普洛斯中国和平安不动产为行业提供高水平服务，与全球高水平的智能公路港合作，打造公路港物流中心。

在电子商务的研究方面，五洲拥有自己的O2O平台，由五洲组建团队，历时两年研发，采用大平台、大会员、大数据的模式，实现网上交易和在线电子商务支付，丰富商务经营渠道，打造富有特色的多方共赢平台。

今年五洲启动了综合金融方案中最具代表性的产品，动产融资金融服务，针对小商户的经营规模小、自有资产少、抵押担保能力弱，传统不动产融资渠道融资难等等问题，目前动产融资这一全新产品已经在五洲30多个项目上全面的推行。

五洲国际的名字和我们企业的精神一样，包容一切创新的思维，不守旧、勇于突破，全网时代，一切都是透明的，互联网与传统商业模式的融合能否成功，最终还是要看企业自身搭建的生态圈，与产业链上的多种客户展开合作。互联网时代变与不变，最重要的是人们的关注点，把人的关注点形成新的目标，就能形成新的权威，构建新的商业金字塔。兼容并包的开放思想一定会将我们的合作推向金字塔的顶端。

主持人：非常感谢舒总的经验分享，舒总从自己公司的角度出发，提到他们公司是深度拥抱互联网，从技术到融资方面都是全方位的融合，可以说他的经验的介绍也支持了我们刚才这个大讨论的结果，确实融合才是最积极的心态，融合才是最成功的范例。再次感谢您的分享。

接下来进入到今天第二场商业大讨论的环节，刚才有嘉宾提到商业地产差异化的竞争，大家都知道，现在商业地产的运营也是非常艰难，竞争也很激烈，这里也需要沉淀很多的时间、金钱、经验和支持，每个成功的商业模式后面都有我们推崇的闪光点，我们第二场商业大讨论环节的主题就是“运营与商业地产差异化竞争”。

首先请主持嘉宾上台就坐，有请：新城控股集团副总裁欧阳捷先生。

接下来有请讨论嘉宾，他们是：

广州商业总会会长荀振英先生

宝龙地产控股有限公司总裁许华芳先生

五洲国际控股有限公司副董事长、总裁舒策丸先生

中国金茂控股集团有限公司副总裁、商业事业部总经理任艳华女士

印力集团首席财务官兼商业管理公司总经理李楚华先生

广州凯德广场·云尚总经理刘嘉先生。

欧阳捷：今天的时间稍微晚了点，我们抓紧时间，争取在40分钟之内把我们的话题给大家分享完。今天的主题是“商业过冬，远见与未来”，记得行业有一位大佬说过，商业地产在过冬了，到底是不是在过冬？到底是冬天还是春天？这个冬天到底有多久，是深冬还是浅冬？刚才荀总也讲过中产中国，这就意味着中国未来是有很大机会的，这个机会如果来得更快一点、更猛一点的话，我们的冬天就会更短一点。

今天我们利用这点时间，我们大致分一下，每个人两个题目，每深5分钟时间，然后后面留一点时间总结。

第一个问题，商业地产到底是冬天还是春天？大家来分享一下各自的看法。第二个问题，是同质化竞争还是差异化竞争？我们应该做同质化还是应该做差异化？这两个题目交给各位嘉宾，我就不多占用时间。第一个题目每个人用两分钟的时间，第二个题目每个人用三分钟的时间，请各位嘉宾控制一下时间。今天来的都是大咖，我就来点名吧，台上有唯一一位女士，所以我们就把第一个话语权交给这位女士，先跟我们分享一下是冬天还是春天。

任艳华：到底是冬天还是春天，大会给我们定了一个调子，说要我们在一起取暖，抱团过冬。到底是不是冬天呢？我有自己的一些观点，刚才在开端的发言，我觉得大家的水平都特别高，大屏幕显示出一个词，大家瞬间的即时解答，我觉得我差了一点。我想总结《零边际成本社会》里面有两个词，一个是需求，一个就是整合，围绕着需求的共享，围绕资源的整合提供这样的平台，这才是最核心的。就需求而言，我认为房地产的商业领域不能简单地说冬天来了。刚才有一个词叫“中产中国”，还有一个核心词叫“消费升级”，其实中国人的消费观念，整个的市场走到今天，我们只能说它发生了变化，不能用冬天和春天来形容它，怎么能在冬天感觉到暖意呢？我觉得两个心是特别重要的，一个是积极的心态，刚才前面的嘉宾都讲了，你怎么用积极的心态发现这种消费升级的需求，第二个，我觉得对地产开发商来讲，就是耐心的培育。如果有积极的心态和态度，但是你没有耐心的培育和真正的投入，我觉得冬天和春天都是飘在空中的。如果你很积极，冬天会找到春天的感觉，如果你是消极，春天会感到冬天的寒意。

对金茂而言，我们是这样做的，在整个大环境受到空前挑战的时候，金茂是最早做商业的，它的酒店、写字楼做得都很成功，但是零售部分是做得比较晚的，我们在2013年的规划中才提出要大规模的进入，这两年我们开了两个项目，在这个过程中我们确实是积极的心态发现诉求，比如说大家说中国人去日本买马桶，因为价格便宜、质量好。另外还有很多人去网上买东西，但是网上买的东西和线下的东西是不是一样的，价格是不是一样。所以我们把海外的消费给大家拉回来，把海外需求的一些平价奢侈品的诉求拉回来，大家去海外买奢侈品无外乎款式新、价格有优势，我们就迎合这样的需求，但是开发商要有一定的投入，我们在丽江做了平价奢侈品，引入15个一线奢侈品牌，和正价奢侈品消极关店的趋势是不同的，市场反映非常好。另外我们在南京收购了一个项目，在开业当天达到了市场上比较少见的95%的开业率，我们整合了一些比较好的业态，比如说我们做了一个美食竞技场，由消费者来打分，末位淘汰的方式。我们也通过大数据的方式，进行精准的营销，客观地发现诉求，我们用这些手段也做了一些尝试，当然不是最终的成功，我们还在路上，希望跟大家一起探讨，用什么样的心态，用什么样的培育态度积极地做尝试。

欧阳捷：任总是女性，又是消费的主体，我们今后所有的消费，最大的钱袋子就在女性这儿，我相信徐总基本是不消费的，除了发红包。当然任总还有一个强大的背书，背靠着国企中国金茂，我们到海外买东西，至少它的背书是不能保证的，任总的观点对我们所有做商业地产的人来讲是非常有价值的。

接下来我想请问一下徐总，您主持宝龙地产已经很久了，宝龙地产也是在行业里面的先驱，我们想听听许总对这个问题的看法。

许华芳：从冬天和春天的理解，刚才有嘉宾说到，冬天有冬天的活法，有人喜欢冬天。我是这样看的，如果从行业的大环境理解，今天肯定是一个冬天，但是确实有人在冬天里面活得很好，有人在春天也不见得活得很好，所以怎么在冬天活，还是有很大差别的。换一个角度来讲，怎么活是一件事，有没有能力去活，或者说你有什么资源去活，我认为也是今天很多企业同行都一直在思考的。最近一年多我在思考，大家在做同样一件事情的时候，各自的想法也是完全不同的，有人是往一线城市走，有人往三四线走，有的人不做，各种各样的想法都有。今天这个冬天的环境下，更大程度上你有没有足够的资源去把这个冬天过得更好，迎接未来的春天。我很相信中国的大中产、大消费，这个潜力是非常好的，关键看每个企业能不能把握住，分好这一块蛋糕。希望不管是冬天还是春天，我们每个企业找到更好成长的路径，这是我思考的问题。

欧阳捷：我给许总一个建议，你用女性高管，一定是你的春天。接下来请舒总谈谈您对这个问题的看法。

舒策丸：我们今天谈商业地产的冬天，其实各个行业都有冬天和春天，商业地产的冬天也不是现在才到，好几年前它的问题就存在了，关键是我们要怎么应对这个冲击，现在是一个时代的改变，互联网的思维涌现，我们认为以后的发展，一个行业要融合多个行业来发展，就像我们的商业地产一样，我们现在在做的有综合体，也有商贸物流，现在商贸物流板块没有受到电商的冲击，反而互联网给了它一个很大的支持。我们不是单单搞了一个市场，开了一些店的概念，我们会把物流、金融和互联网思维、电商思维全部融合在一起，使我们把这个板块结合在一起，反过来对我们这个产业的发展是一个立体式的促进，这样我们认为在冬天会取得更大的进步。

欧阳捷：五洲的模式有点像平台的模式，很多物流、商家都是在你的平台上走，所以冬天和春天对你来讲可能没那么敏感，未来如果有竞争对手出现的话，可能冬天会来。

接下来我们听听印力的介绍，印力也是全国商业地产做得非常出色的，今天丁总也在台下。现在印力在全国有30多个项目，我们听听李总对这个问题的分享。

李楚华：我们所处的是商业地产行业，这个行业有一个很明显的特征，就是它的生命周期是40年，别的行业可能一年、两年可以赚好几轮，但是购物中心因为它的独特功能，它是40年的周期。

欧阳捷：40年是商业地产的寿命，还是国外的所有购物中心都是40年？

李楚华：国外的不是，这是中国的特色。国外的时间更长。因为商业地产要经历那么长的一个周期，这里面可能要经过好几轮经济周期。所以你说现在商业的冬天，在我们进入这一行，或者做某个项目的时候，首先要做好这个思想准备，冬天不可怕，必然要经历，即使今天不经历，将来也要经历。

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另外一个，我们今天算不算冬天呢？我们的GDP现在仍然在增长，虽然增长没有那么快，并且消费在三架马车里面已经跑到投资前面了，所以蛋糕是在增大的，我们如果简单地定义现在就是冬天的话，我觉得可能有些过于谨慎了。现在大家都在说电子商务对我们的冲击，我们可以看看我们和电子商务有什么不一样的地方，我们可以做一些电子商务冲击不到的东西。印力今年的数据，我们租户的销售增长还是两位数以上的。在今年我们感觉到一点凉意，但是我们不认为这就是一个冬天，这是关于是否是冬天的一个分享。

欧阳捷：我们再看看刘总，刘总刚才已经做了一个报告，您对这个问题怎么看？

刘嘉：从我的角度来看，我觉得这是冬天。我觉得这是一个冬天的开始，因为我们是从整个行业，包括我们自身的项目来看，我们有50多个项目正在经营，过去每一年我们的人流增长、销售增长，还有租约到期的续签都有一定的增长。但是在过去一年里面我们也遇到了一些重大的挑战，有一些数据是下滑的。包括我们可以看到，目前购物中心的开店也是受市场环境的很多制约，比如说三四线城市的购物中心，它的风险跟挑战越来越大，但是在一线城市还是比较缺的。如果是超过10万平方米或者是更大体量的购物中心，它的招商营运的挑战也是比以前要更大。所以如果说我们投资做一个购物中心，我们现在会更加谨慎，我们会选择一线城市，我们会放在8万到10万的体量，我觉得这就代表是一个收缩的开始，是一个冬天的开始。但是从其它方面来讲，我们发现有一个数据是没有下跌的，就是人流量没有下跌，销售下跌、租金下跌，但是人流量没有下跌。我觉得我们的顾客还是很需要商场的，只是他在商场里面的活动是改变的，我们作为经营者要发现顾客其它的需求，这是我们接下来要怎么迎接冬天这个课题的。

欧阳捷：我印象中凯德在2008年的开店计划大概是有100家，现在的想法呢？还会继续扩张吗？

刘嘉：肯定还会继续扩张，我们刚刚也讲到，2016年以后有9家商场开业。

欧阳捷：还会新拿地吗？

刘嘉：会。我们有一个总的途径来扩展我们的资产，包括拿地、收购项目都会做。

欧阳捷：非常感谢，刘总讲得也非常清楚，我觉得也讲得非常实在，其实商业地产目前面临的困境大家都有，问题是我们怎么解决它。

接下来请我们的荀会长发言，荀会长以前做广百，德高望重，资历也非常深，我们想请荀会长给我们做一个关于冬天和春天的总结。

荀振英：现在从商业地产角度来讲，它是实体商业为引领的，实体商业是以商业地产为依托和载体的，所以商业地产的发展肯定跟实体商业的发展是紧密相关的。现在实体商业高速增长十几年的时期已经过去了，现在是一个微利增长的时代。当然互联网也好，网购也好，包括现在整个购物的高端影响也好，这些对实体都有一些影响。三十年河东，三十年河西，任何业态不一定永远是高速增长，到了一定的程度，它需要进行转换，我们不管它叫冬天还是春天，这都是一个形势，实体商业确实面临了一个拐点，到了一个新的时期，这是勿庸置疑的，如果还是按照原来的形式，那肯定是不行的。如果咱们一定要用季节来说，我觉得它是在往冬天走的，但是这个冬天到底多长，会不会很快的进入春天，这个可能要看商业的发展状态和整个大势的问题。就像咱们的实体商业一样，在计划经济的时候，到了市场经济变成夕阳产业了，但是很快它转变了模式，做了百货业，又有了十几年的增长，但是现在已经不行了，你还要有新的模式。进入一个新的时期，我想没有三五年时间，恐怕是很难走出一条新路的。所以我想冬天也好，春天也好，一定是要能够循环下去的，但是也需要三五年的时间。

欧阳捷：我觉得荀会长总结得非常好，我有一点小的看法，第一，大气候是冬天还是春天？我们整个国家的宏观经济是冬天还是春天？第二，房地产行业是冬天还是春天？第三，企业是冬天还是春天？也可能对许总来讲它就是春天，也可能对某些企业来讲，它就是春天。另外一个，刚才荀会长说得非常好，现在是一个变革的时代，这个周期性的变革，我们必须找到新的办法突出重围，走出低谷。现在我们各个企业十八般武艺都在学，都在做，包括跟互联网的结合，包括在做差异化的竞争等等，所以我想未来我们一定会找到这条路。

接下来我们探讨第二个问题，商业地产到底应该做同质化竞争还是应该做差异化竞争？现在来看，我们的主流是同质化，正是因为同质化，导致我们现在商业供应的过剩，政府规划的失控，以及商业体量过大，导致商业的竞争过于残酷，这都是通知化竞争的结果。未来差异化会成为主流吗？我们接下来还是请各位嘉宾依次发言，这次我们换一个顺序，我们从刘总开始，最后还是请德高望重的荀会长做最后的总结陈词。

刘嘉：从道理上我们应该是朝着差异化竞争来作为一个发展方向，但是我觉得很难，因为现在商业地产业态的各个资源相对是固定的，或者说是稳定的，比如说业态，我们数得出来就那十多个业态，如果是一个8万、10万或者15万规模的购物中心，我们已经能猜到它有什么主要的业态在里面，如果是从形态和业态方面来讲，这是一个无可避免的同质化的竞争。我们做很多的项目，我们也非常想找到一些跟竞争对手所不一样的，我们自身的竞争力在哪里。但市场的环境，或者说目前市场的容量就是这样，我觉得接下来还是同质化竞争越来越激烈的时代。

李楚华：同质化还是差异化，大部分购物中心如果从业态来看，它是同质化的，但是我们需要在大部分的同质化的基础上寻找这种差异化。对购物中心来说，最大的一个差异化，首先是要跟电子商务的差异化。电子商务在今天还是很红火的，在这么红火的一个情况下，马云做得那么好的情况下，你非要跟马云竞争，我觉得没有必要，所以我觉得首先要跟电子商务差异化，这是对行外的，在这一点来说，我们自己本身做得还可以。第二个是我们同行之间的差异化，一个购物中心会有很多的切入点，比如说它的建筑、营运管理、市场推广的管理，再比如说它的租户，所以我们的差异化可以从各方面来做，比如说中粮大悦城，这是我们很尊重的竞争对手，它有一个骑鹅公社，它做了之后，行内很多人都知道，消费者都知道，你说其它的同行再做一个某某公社，这都有点东施效颦，这是它的一个市场推广和场景化的差异化。我们能不能在其它方面有自己的一些创新，让别人一想到这个东西就想到我们，而不仅仅是租户。因为租户这一块是很难差异化，业态是很难差异化的。即使在业态里面，实际上我们在寻找同一业态里面的不同租户的时候，比如说影院，它也在寻求跟别的影院的差异化，我们在这个业态里面，比如说我们跟大地合作，大地自然而然会跟别的有差异化，我觉得这种差异化对购物中心是无处不在的。

欧阳捷：差异化在购物中心无处不在，我觉得这句话说得非常好，接下来我们请任总说说。

任艳华：没有百分之百的同质，也不会有绝对的差异。如果说硬要讲差异的话，刚才前面两位嘉宾的观点我是非常赞同的，人的饮食起居、衣食住行，涵盖他服务需求的业态其实是非常有限的，他的需求的差异，我们是不是可以做一下精细化的细分，我觉得某一个商场在业态组合大致趋同的前提下，其实你的客群总会有些差异的，当你的业态从家庭式、一站式的，所有的通用语言都变成商业业态组合固定的方式的时候，你是不是可以挖掘它的内部的细分的需求是什么？比如说我们在南京项目的定位是20到45岁的，时尚的，有品质需求的客户，当然你要结合这个项目本身的特色，它有5A的写字楼，超五星的酒店，有高高端的公寓，这些人的需求是升级的，我们就做跨境电商，除了买奢侈品，他对饮食起居生活用品的各类需求都呼唤国外的品牌，他呼唤食品的安全，他呼唤品质的保证，当然价格他也关注，所以我们做了一个跨境电商放在我们的项目里，同时我们做一些零售的跨界整合，年轻人是好奇的，他需要这种互动的，把零售和咖啡、鲜花组合在一起，我觉得人群是可以细分的。再一个，我们看一组数据，大家都讲儿童，而且到底做什么？是不是我们大家玩的希乐城？可能还有一些其它的东西。有一个调查，3到6岁的儿童，47%的对儿童的支出是教育，我们迎合这样的诉求，家庭儿童是不可忽略的，我们从教育入手，现在在我们自己成熟的品牌，在上海金茂大厦的商场里面，我们很早就做了医疗、健康、美容，但是大家呼吁儿童更高品质的教育，我们就和美国的蒙特梭利合作，我们做教育的配置。我觉得如果要讲差异，可能就是不同客群的档次需求和他的定位需求，能够给你带来差异的这种业态安排和匹配的空间。

舒策丸：前面三位嘉宾都讲到了，你说同质化和差异化，在中国的商业地产里面如果没有同质化，那是不可能的事情。另外，就业态来讲，比如餐饮、儿童，还有电影院，每个综合体都是必配的，而且这个比例基本上大家也知道大约是在多少，我觉得真正的方向是一定要把人的消费群体有点差异化出来，有些是奢侈品的，有些是中端的，有些是低端的，有些是一般的消费，这几个观点是必须掌握的。每个城市的消费数据差距是很大的，还有一些城市的差距也是很大，比如北京和三四线的城市的消费群体的差异化，每个地方都要为自己的综合体定位、分析，如果这些都不研究的话，按照传统的方式去做同质化，那肯定是越来越糟糕，而且现在整个区域化不但是业态的区域化，而且有些一线城市一个地方同样的综合体就有好几个堆在一起，如果不分开的话，你在冬天来的时候，你怎么过渡到春天，这是很难的。所以行业的同质化是存在的，也很难分开它，但是消费的客单价也好，整个消费群体的人数一定要分开，这种是一定要差异化发展的。

许华芳：从企业角度，每个人都希望有差异化，因为有差异化你有超额的竞争力。但是在中国而言，差异化的时间都很短，因为大家都会跟风模仿，现在你有差异化，被人家学习之后就变成同质化了，同质化再倒逼你去进步，去差异化。就像购物中心以前的零售比例是非常高的，电商来了，有人做差异化，餐饮比例很高，这个很好，但是大家都学了，学了之后又变成做快销品，后来又做儿童业态，这几年儿童业态的增长是5倍，所有的存在都是在不断差异化、不断创新，再创新。我们是做购物中心的，以购物中心的角度，你要找出它的差异化的难度是非常高，因为你的硬的东西是固定的，但是你能提供给你差异化的商家不进步或者变化没有那么快，所以你要把你的想法差异化。现在同质化和差异化的逻辑就是企业战略和模式上的差异化，我觉得这也是一种创新。以我们公司为例，我们以前是在全国10个省20几个城市做，但是我们在过去两年缩减到只在上海做。在上海我们又以社区mall为主，这跟以前的思路完全不一样。所以未来就是在不同类别里面寻求差异。我十几年前去日本，当时我看到人家的零售有18岁到22岁的专门少女的主题商场，他们的区分是很细的，老人、小孩、女人的商场都有区分。我对未来商业地产的差异化和通知化的理解就是在不同的行业细分，各自做不同的事，最终达到差异化。

欧阳捷：最后请荀会长给我们做一个总结。

荀振英：关于同质化和千店一面的问题，其实从百货零售业来讲，已经讨论十多年了，一直是大家非常关注的和想解决的问题。当购物中心发展到今天，也面临这个问题，一个城市里边你要说购物中心，这几个地方基本都差不多。我觉得大型网点和可以复制的连锁的小门店不异样，小门店、便利店是一种标准化的，大型网点的个性化是它一个特点，所以它追求差异化，一定是它的目标。在追求差异化的时候，我理解两个方面能不能努力，一个是不同，一个是更好。不同的角度来讲，比如说刚才许总讲到的，能不能每个购物中心，或者是一个大型网点突出它的主题化，这个主题化可能是我们实现差异化的一条路，比如说我突出的是艺术这个主题，例如K11。或者我突出的是一种古文化的主题，对于一个城市来讲，对消费者来讲，他觉得你这个网点不一样，我要去看看，否则我去了一个购物中心，我就懒得再去第二个购物中心了，所以主题化可能是我们努力的一个方面。再一个就是更好的问题，也就是说这些问题你怎么样都很难做成完全不一样的，但是我比你做得更好，或者是我的服务，或者是我的体验，或者是我的LED灯光场景的刺激比你更好，可能对广大消费者和对你自己的竞争力也是一个增长。所以我觉得差异化一定是我们大型网点努力去追求的目标。还有一个，在经营上，从百货业来讲，可能直营化也是我们实现差异化的努力方向。一批品牌产品，如果你能把它采购，或者你来发展成自己的品牌，当然在这些方面你跟别人的门店就不一样了，当然这个需要它一定的武功，现在百货业在这方面的武功还要练，差距还很大，国外的百货直营的比例还是比较大的，我们现在最多4%、5%，比如说餐巾纸、纸杯是自己的品牌，真正大的品牌还是打不出来，代理和直采的比例比较小，这一块还可以研究。大家在努力的时候，不断地差异化、同质化，最后实现我们的发展。

欧阳捷：感谢各位嘉宾的发展，特别是荀会长最后的高屋建瓴的建议，为我们未来的购物中心发展指出了三个明确的方向，我觉得是非常有价值的。

我在这里也简单向大家报告一下我的体会。第一，我觉得中国没有蓝海，因为中国人口太多，只要发现蓝海，立刻变成红海。第二，我们做体验式也好，做差异化也好，不能自说自话，一定要关注客群，谁是你的主力客群。其实我们都不是主力客群。第三，我们要关注未来的趋势，不看未来的趋势，我们现在埋头拉车，不抬头看路，未来一定会吃大亏，跌跟头。

大地影院的于总说了一句话我觉得非常好，“专注、专心、专业”，我觉得这三句话也是未来商业地产要做的事。

今天是临时接到这个题目，但是我们几位嘉宾特别睿智，特别配合，而且我们在40分钟之内把这个课题做完了，非常感谢各位嘉宾，也感谢台下嘉宾的捧场，谢谢大家。

主持人：非常感谢各位嘉宾，也谢谢我们的主持人，给我们奉献了满满的干货。

尊敬各位来宾、亲爱的朋友们，再次感谢今天上午商业地产发展高峰会的讨论，今天上午的讨论环节到此全部结束，相信很多嘉宾从各自公司的角度出发，给大家提供了很多引人深思的观点，

今天下午的峰会时间是14点，今天下午我们将进入到商业与零售、品牌商大会的精彩案例分享，敬请各位来宾留意组委会发布的提示信息，并准时到场参加会议。

再次感谢各位的参加，我们下午见。

图文直播：2015观点商业年会（二）