碧桂园上海再落子还是小体量、远郊地

来源: [观点网] 时间: 2015-12-17 23:09

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联想到今年4月末碧桂园在上海拿下的第一宗地，也是小体量、远郊地。

观点网 总价51.8亿元，楼面价2.9万/平方米的北京丰台区两地块，碧桂园在经过利益盘算后最终还是选择了放弃，不过，“作为千亿的企业，没有一线市场是不完美的”，喊出这样一句话的碧桂园显然没那么容易停止对一线城市的渴望。

12月17日，碧桂园4.16亿元拿下上海市奉贤区南桥新城13单元31A-04A区域地块，楼板价9243元/平方米，溢价率为54.05%。

这是碧桂园第二次在上海拿地，而与其第一次在上海拿地相比，这一次的地块依旧是小体量、远郊区，且价格不过十亿。也许对于有着“郊区之王”的碧桂园来说，这样的地块与它更为契合。

碧桂园上海二度拿地

12月17日，上海土地市场成功出让两宗地块。这两幅土地均位于奉贤区南桥，分别为奉贤区南桥镇D-01-13区域地块和奉贤区南桥新城13单元31A-04A区域地块。

其中，奉贤区南桥新城13单元31A-04A区域地块共吸引8家房企角逐，分别为金地、中南、东原、新城、K2地产、碧桂园、宝龙以及旭辉。

最终，碧桂园以总价4.16亿、楼板价9243元/平方米成功拿下其在上海的第二宗地块，溢价率为54.05%。

据观点新媒体查询，该宗地块为商住用地，东至大寨河，南至白沙五路，西至已建设用地，北至白沙四路，土地总面积约为1.96万平方米，容积率2.3，起拍价约为2.70亿。

而值得注意的是，该宗地块有诸多开发限制，根据出让规定，该地块内中小套型（90平方米以下）住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的50%，计18002.47平方米；项目除20%的商业外不得再配建住宅配套商业；所有商业物业均不得出售，须在出让年限内自持。

这就意味着碧桂园无法通过出售这块地的商业部分以快速回笼资金。上海链家研究部总监陆骑麟在接受观点新媒体采访时也提到，无法出售所有商业物业是一个比较大的限制条件，特别对于外围区域来说，这个限制条件较为苛刻，“上海外围区域的商业是供过于求的，自持对碧桂园来说，经营压力还是还是挺大的”。

也正因此，碧桂园拿下的这块地溢价率远不及中铁建同一天拿下的奉贤区南桥镇D-01-13区域地块。根据资料，奉贤区南桥镇D-01-13区域地块，面积为11.77万平方米，为纯住宅用地，中铁建以总价38亿，楼板价1.92万元/平方米拿下这块地，溢价率220%，据媒体报道，这一溢价率为今年新高，这一楼板价也让该地块成为区域地王。

小体量、远郊地

从区域位置上来看，碧桂园和中铁建拿下地块所在的区域——奉贤区是上海较为偏远的区域。

陆骑麟在采访中提到，就这个区域来说，碧桂园4亿拿下这宗商住用地，价格还算符合市场预期，而中铁建38亿的纯住宅用地则有些偏高，“这个区域是上海相对来说比较偏远、比较低端的区域，奉贤区目前的购房人群主要以当地购买改善型、刚需型的人群为主，轨道交通可能会带来一定的人口导入，带来一定的外来购房人群，但其楼盘品质还是相对不高。”

而联想到今年4月末碧桂园在上海拿下的第一宗地，也是小体量、远郊地。

据观点新媒体查询，4月29日，碧桂园以6.08亿元夺得上海嘉定徐行镇6.24万平方米纯宅地，楼板价8108元/平方米，溢价率62.16%。若扣除5%保障房，实际成交楼板价为8534元/平方米。

这块地，也就是由碧桂园提供产品，平安好房提供平台的全国首个众筹开发项目——碧桂园·嘉誉。

“碧桂园在上海拿的地区位品质都不高，嘉定的位置也是比较差。”陆骑麟说，“不过，它拿的这两块地，和它在三四线城市开发的中低端品质楼盘有一定的契合度，与它开发中低端楼盘经验丰富有一定的联系。”

而不仅是上海，碧桂园在深圳获取的地也属于小体量、远郊地。根据资料，7月28日，碧桂园联合专业地产金融上市公司汇联金融，以股权收购的方式开发位于深圳市坂田中心片区坂雪岗大道和中兴路交汇处的两个新地块，该地块总占地面积合计约2.5万平方米。

而此前，碧桂园最终放弃的两宗北京丰台区地块，也离北京市中心较远。据悉，四合庄A地块土地面积为4.01万平方米；而四合庄B地块土地面积为2.11万平方米。

曾有一位上海房企人士在接受媒体采访时称，碧桂园一向以三四线城市或者二线城市远郊大盘开发模式著称，例如，碧桂园在华东区域的重点城市南京区域，目前在做的三个项目均超过一万亩。而相比之下，碧桂园在一线城市拿下的这几宗地体量都很小，该人士还曾说：“碧桂园拿下的第一宗上海地块，从拿地区域到项目体量，都不符合碧桂园一贯作风。”

碧桂园相关人士也曾表示，碧桂园要从原先的大盘开发模式，转向尝试“小盘”模式。而有业内人士认为，考虑到一线城市的项目成本过高，且其在一线城市没有经验，其所擅长的大盘在一线城市风险又较大，碧桂园只好先打游击战，从小体量开始做尝试。

陆骑麟则认为，碧桂园要进入一线城市还需一定的调整，“因为一线城市开发的话成本还是相对比较高的，如果纯粹是跑量，碧桂园的这种模式还算是可行，但如果要追求一定的利润，或者土地价格不是特别便宜的话，那么怎么做好产品的附加值与增值是碧桂园需要考虑的重点。”