北辰业绩会：下半年的扩张速度不会低于上半年

来源: [观点网]      时间: 2015-08-21 00:06
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公司下半程将会推出武汉项目、杭州项目、北京顺义前进街项目、顺义马坡项目，同时北辰长沙三角洲还有一个30多万平方米的大组团也会开盘销售。

观点网 公司发展如逆水行舟，不进则退。在8月20日下午北京北辰实业股份有限公司中期业绩会上，管理层以扩张、合作、改变等诸多关键词，诠释了这家老牌内房股日益进取的发展面貌。

据北辰实业董事总经理曾劲介绍，公司确定了低成本扩张、品牌扩张和资本扩张的发展策略。其中，低成本扩张针对房地产业务，品牌扩张会运用在诸如会展、酒店等投资物业中，而资本扩张则是主要为地产和其他主营业务提供有力支撑。

“这三个战略在2015年上半年都已经发力，而且都已经见效了。三个战略之间的协同拉动和互动关系也已经显现出来了”，曾劲如是评价称。

其透露，北辰实业地产业务在去年进驻杭州、武汉后，今年上半年又新拓展到南京、苏州以及成都。目前公司项目总量达到17个，进入7个城市。公司年内拿地总资本预计在70亿左右，已经在三四个城市有项目储备，只是尚未签约还不能透露。

“2015年上半年北辰地产业务在低成本扩张战略指引下，实现了快速发展的目标”，并且“下半年的扩张速度不会低于上半年”。

销售方面，北辰实业上半年合共完成合约销售约20亿元，下半年销售目标则为50亿元。作为支持，公司下半程将会推出武汉项目、杭州项目、北京顺义前进街项目、顺义马坡项目，同时北辰长沙三角洲还有一个30多万平方米的大组团也会开盘销售。因此曾劲表示，公司对于“完成下半年销售目标非常有信心”。

另一个重要的品牌扩张，将主要通过轻资产方式进行。据曾劲介绍，北辰的品牌扩张目前已经整体进入到9个城市的14个项目，主要包括北辰的会展项目和酒店项目。

“会展和酒店的扩张发展为什么我们叫品牌扩张？因为主要采用的是轻资产运营的战略方针，不做重资产的投资，通过输出管理，受托管理，品牌输出，实现品牌扩张的目标。”

曾劲透露称，目前北辰受托管理和自主管理的会展场馆总面积已经超过100万平方米，“在中国大陆会展业，北辰是这个领域的第一品牌”。

资本扩张方面，则主要是指公司充分利用A+H两个平台在融资方面实现突破。据曾劲介绍称，公司管理层正在研究如何使A股和H股两个平台进一步有效互动，带具备对外披露条件的时候会再公布相关的具体措施和办法。

以下为北京北辰实业股份有限公司2015年度中期业绩发布会现场问答实录：

现场提问：北辰实业上半年拿到了70多万平方米土地，中期报告中多次提到会抓住这个战略扩张机遇进行扩张，是不是可以理解为今后公司的发展策略会更进取？今年拿地金额有没有一个上限？中报里提到的品牌扩张，资本扩张，低成本扩张具体做法是什么？越来越多上市房企都在谋求A+H两个平台，北辰是比较早实现这两个平台互动的，管理层怎么充分利用这两个平台为公司的发展服务？

曾劲：三个策略里面的低成本策略就是针对房地产方面的；品牌扩张战略主要是针对北辰的投资物业和会展、酒店业务的发展；资本扩张是对我们地产业务和其它主营业务的有力支撑。这三个战略在2015年上半年都已经发力，而且都已经见效了。三个战略之间的协同拉动和互动关系也已经显现出来了。

在地产方面，从去年进入杭州、武汉之后，北辰今年进一步加大地产业务的扩张和发展步伐，进入了华东区域的南京和苏州，以及西南区的成都。公司目前项目总量达到17个，进入城市数量达到7个，可以说2015年上半年北辰地产业务在低成本扩张战略指引下，实现了快速发展的目标。

很显然目前宏观形势是有利于国内房地产业的发展，政策面宽松，流动性进一步增强，消费潜力被进一步激发，所以上半年全国房地产都出现了量价齐升。一线城市更多表现为量价同时较快增长，二线城市表现量快一点，价出现少量增长，但是已经开始增长。

在这样的情况下，北辰下半年会继续按照低成本发展战略的设想扩大版图，可能会进入更多新的城市，会增加更多新项目。全年预计可用于地产业务的资本扩张总量差不多是70多亿，上半年完成得较好，下半年还要继续发力。

第二个问题，北辰的品牌扩张战略目前已经整体进入到9个城市，14个项目，主要包括北辰的会展项目和酒店项目。

会展和酒店的扩张发展为什么我们叫品牌扩张？因为主要采用的是轻资产运营的战略方针，不做重资产的投资，通过输出管理，受托管理，品牌输出，实现品牌扩张的目标。

目前北辰受托管理和自主管理的会展场馆总面积已经超过100万平方米，在中国大陆会展业，北辰无疑是这个领域的第一品牌。

在资本扩张战略方面，应该说从2013年下半年开始，为了支撑低成本扩张战略和品牌扩张战略，公司也在加大银行融资之外的非银行融资，整合了现有的各种物业资源，到目前为止我们的非银行融资规模已经超过了接近80亿，这还不包括今年年底之前我们力争要完成的非公开发行A股。如果今年顺利完成25亿元的A股非公开发行，我们非银行融资的总规模将超过100亿元。

第三个问题，是关于北辰A+H股的运营策略。这个和资本扩张战略是相辅相成的，在A股这个平台，公司今年年初发了公司债以及年底的飞公开发行。H股这个平台则一直非常稳健。如何使得A股和H股两个平台进一步有效互动，管理层现在也在着力研究，等我们的研发工作完成之后，具备对外披露条件的时候会再公布相关的具体措施和办法。

现场提问：这次人民币大幅贬值，对公司业务有什么影响？现在北辰外债的比例是多少，未来有没有计划调整？最近北京冬奥会申办成功，对北京物业会有一个提价空间吗，对公司会展场馆管理业务有利吗？上半年总的合同销售金额是不是21亿元，怎么看下半年的表现，会不会高于上半年？

崔薇：北辰整体的债务结构还是以境内融资为主，加了H股资本市场的融资，所以外债部分还没有美元和其它货币的部分。公司的债务长短期的比例也有一个合适的搭配，短期债务比例应该是在17%左右，长期债务在83%左右，而且中长期债务整体分布也没有有一个集中到付的阶段，所以整体上会保持一个稳健的资本结构。

刚才曾总说到今年下半年公司还是要争取非公开发行，这会进一步优化整体的资本结构。下一步我们会利用新的融资渠道，当然也不排除用境外的融资渠道来为公司的发展做出资金上的支持。

曾劲：北京2008年举办的夏季奥运会非常成功之后，今年冬奥会的再次申办成功，这无疑是对北京的社会经济中期和长期发展又注入了一个强心剂。冬奥会成功申报之后也公布了相关举办计划，冬奥会的主要开闭幕式举办地在鸟巢，相关的一些比赛除了鸟巢之外，它旁边的国家体育馆，水立方也都要承办一些冰上项目的举办。

因此可以断定，冬奥会在北京活动的中心主要就是在北辰总部所在地附近，即北京奥林匹克公园及周边区域。未来冬奥会的新闻中心、国际网络中心，不出意外也应该是设在这个区域里面，也很有可能在北辰的物业里面。

所以北辰的会议中心、会展中心、场馆、酒店、公寓，包括写字楼办公设施肯定都会在相当长一段时间内承接冬奥会相关的一些商业服务内容。随着筹办工作的开展，相关具体内容会在未来几年会相继落实。但是可以肯定的是，由于冬奥会的到来，北辰物业的价值会进一步上升。

北辰地产业务上半年完成的合同销售虽然只有20亿出头，不到全年合同计划销售额的50%，但是上半年具备销售条件的物业和项目已经完成了50%。

下半年我们还有5个项目要开盘销售，包括新增的武汉项目、杭州项目、北京顺义前进街项目、顺义马坡项目都要开盘销售。北辰长沙三角洲还有一个30多万平方米的大组团，把它分割出来在房地产市场中也是一个中型房地产开发项目，今年下半年也要开盘销售。

今年下半年物业销售力争完成超过40万平方米，合同金额超过50亿元，公司对完成这个目标还是非常有信心的。

现场提问：很多地产公司开始与其他公司跨界合作开发地产项目，公司未来是不是有多元化发展的打算？

曾劲：北辰是地产概念公司，但不是纯房地产开发公司。所以北辰多年来的运营策略就是相关多元化，以地产业务提供效益的快速增长，以投资物业和会展业务提供稳定的收入来源。

相关多元化的战略一直是贯穿北辰这么多年的发展之中，在下一步的发展过程中，随着互联网时代的到来，随着大数据时代的到来，随着物联网时代的到来，北辰的这些业务也要随着互联网+的国家行动计划而调整，或者是进一步升级业务结构和发展策略。

北辰还要积极培育一些新的业务，比如说养老业务、文化旅游业务，还有文化创意产业等等，这里面都会融合互联网、大数据、物联网方面的内容。应该说我们现在在全面的做研发工作，具体的实施会逐项落实，落实了之后再合适的时机发布我们的设想。

现场提问：下半年预计会进入哪些城市？全年拿地资金是70亿，到目前为止用了多少，下半年会不会再增加拿地的资金？现在很多人说酒店业到了寒冬期，现在你们酒店的入住率是多少。公司的商业今年是亏本的，什么时候能够扭亏为盈？

曾劲：除了现有进入的7个城市之外，下半年北辰还会在其他城市发力，至少有三、四个城市公司都有储备项目在手上，只是现在还没有到具体签约的时候，不太方便透露，等落实了之后肯定会向媒体和投资者公布。在下半年的扩张发展中，我们的发展速度不会低于上半年的发展水平。

资金状况是有保证的，除了上半年25亿的公司债融资以外，随着在售项目的进展，自有资金回笼的情况还是不错的。

除此之外，随着开发建设项目的进行，正常的项目融资都会按照既定的程序逐一落实。所以全年扩张发展的资金，70亿左右的水平，应该说资金的来源是没有问题的，所以今年的发展计划也是有保障的。

关于酒店业的情况，从前年开始受宏观政策的影响，整个酒店餐饮业经营状况都出现了下滑。但是从去年四季度开始，特别是今年上半年，我们看到酒店业和餐饮业还是出现了缓慢的复苏，大众消费、民间消费、个人消费的潜力被逐渐的调动起来。

北辰的酒店主要是集中在北京的两奥区域，所以从北辰酒店自身表现来看，应该说上半年还是交出了一份靓丽的答卷。我们所有的酒店都实现了双超，第一实现了和2014年相比收入的增长；第二和年初半年预算相比实现了增长。

商业的问题也是一个全行业的问题，实体商业在电商冲击和宏观经济下行两个因素的影响之下都出现了全行业业绩的下滑。北辰商业和其他商业一样受到了影响。

但是需要解释的是，我们报告里所说的商业下降是狭义的商业，酒店业务、会展业务、写字楼业务、公寓业务都是公司广义的的商业项目，算在投资物业板块，这些都在增长，唯一出现下滑的是纯零售商业部分。

所以针对这样的一个情况，北辰一直在积极研究应对策略，主要是在两个方面。第一个方面，加大对社区电商研发的力度，争取尽快实施，使得O2O模式在北辰的商业中得以应用，并扩大它的效应，加大对周边社区线上、线下消费的拉动。

第二个方面是调整商业、商品、商家的结构，加大目前商业物业的体验感，参与感，新鲜消费感，以新兴的体验式消费作为实体商业模式的增长亮点，我们加大这方面的比例，力争在下半年在这方面有所改善。

现场提问：北辰目前和旭辉在苏州、杭州、南京都有合作，杭州项目因为是三方合作，公司的名称都没有出现在项目名中，合作的项目都是旭辉在操盘，所以能不能介绍一些跟旭辉的合作模式？后续低成本扩张过程中会不会继续跟旭辉合作，还是有其他合作伙伴？

曾劲：在地产业务低成本扩张战略里面，其中一项就是加大合作项目的步伐，使得有效资本能够投入到更多的项目里面去。北辰作为A+H股上市公司，我们和其他多个合作方都是采用市场通用的合作方法进行合作。

旭辉现在是我们一个重要的合作伙伴，跟旭辉在三个城市三个项目的合作过程中，目前采用的方式都是旭辉来负责具体项目操作，北辰负责董事会，委派财务总监，最后实现财务并表。

从这些角度来看，每个合作项目都是北辰在该城市的第一个，如果这个城市再出现北辰和旭辉的合作项目，也许角色就会调整过来。所以市场化的办法是大家利益共享，相互合作，各自发挥各自的最大潜能。应该说双方在这方面的合作还是非常愉快的，都是平等的。

至于杭州两个地块都是一个团队在操作，我们希望把项目的成本控制下来。第二个，防止两个地块之间出现恶性竞争。在项目后期的推广阶段，在合适的时候北辰的品牌和形象肯定会出现。

在目前杭州房价和销量都出现较大幅度增长的情况下，众多开发商回过头来看好杭州这个市场，看好杭州在未来五到八年时间里面的国家机遇，所以都在抢占这个市场。

北辰也不例外，一方面我们去年已经先期介入了杭州萧山蜀川街道地块，今年和旭辉、顺发联手进入了中汇地块，这实际上是两个地块，同时操作。

同时北辰也在积极介入杭州的会展项目，也许明年杭州会迎来更好的城市发展和区域发展的大机遇，2018年世界短池游泳锦标赛在杭州举行，杭州也正式公布申办2022年亚运会，所以未来杭州还是有很大的发展潜力。

发稿：王静审校：武瑾莹

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