越秀地产业绩会：管理层坦言均价下降是结构性因素

来源: [观点网]      时间: 2015-08-20 22:46
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上半年销售结构中，广州以外的收入是53%，广州以外的也就意味着二、三线城市，广州是47%，所以这个结构造成了均价的下降。

观点网 8月20日下午4点，越秀地产在香港召开2015年中期业绩发布会。在为时约25分钟的问答环节中，“毛利下跌”及“外债风险”成为了媒体关注的关键问题。

据越秀地产中报显示，上半年其毛利约为17.37亿元，同比下降20.2%，毛利率约为26.2%，同比减少8.2个百分点。均价约每平方米10，500元，同比下降17.3%。

首先，针对均价下跌问题，管理层解释称，主要是结构性因素。“上半年销售结构中，广州以外的收入是53%，广州以外的也就意味着二、三线城市，广州是47%，所以这个结构造成了均价的下降。”

不过，管理层强调，单从一个项目的价格看的话，今年和去年比是略有上升的。至于下半年怎么改善均价，管理层仅表示，在房地产市场好转背景下，公司会有计划、有步骤地利用好形势使价格往上走。

而对于毛利下跌的情况，越秀地产管理层则认为，这符合行业平均水平。”我们上半年实现26.2%的毛利率水平，这个也是行业内的平均水平，也代表了我们近一两年项目的水平。”

除了毛利之外，因人民币贬值而引发的外债风险也成为了越秀地产亟待解决的问题。据悉，截至6月30日，越秀地产境内外借贷比例为41%：59%。

对此，越秀地产管理层也坦言，作为外币负债，人民币贬值会使其运营成本和融资成本有所增加。但是，他也强调，这次出现的变化也是在我们整个融资成本控制的目标值范围内，对经营业绩不会造成太大的影响。

在越秀地产看来，此次人民币贬值甚至让他们对市场的把握更加准确。管理层表示，这次央行的改革就是往市场化的方向去改革，以前我们也不知道中间价是怎么定，这次明确告诉我们机制是什么，周边价对市场价格因素是怎么影响的，所以大家对这个市场的规则会逐步的熟悉。

“同时，汇率的变化对经济各方面也会有影响，以后我们也可以用市场的方便做分析判断，这个在管理上增加了我们对汇率风险管理的能力。”

据透露，越秀地产目前也在针对市场的波动加强监控措施。“现在管理层也在进一步研究下一步的融资政策，看需不需要针对市场变化适当的做出调整。”

以下为越秀地产2015年中期业绩会现场问答整理实录：

现场提问：人民币贬值会不会影响公司的资金和运营成本？在目前的利率情况下，会不会加大境外人民币的融资？

管理层：越秀地产在两地的融资都有，两个平台融资一直是我们的优势。我们也非常重视利率和汇率的风险管理，通过机制持续地进行密切的监视。从上半年的情况来看，利率市场是比较平稳，我们也保持一贯的做法，因为我们境外融资在利率方面有优势，所以基本上今年是保持不变的。

面对近期市场的波动我们在加强监控措施，现在管理层也在进一步研究下一步的融资政策，看需不需要针对市场变化适当的做出调整。

具体的影响肯定可以看得到，作为外币负债，人民币贬值也会使我们的运营成本和融资成本有所增加。但是综合来讲，利率和汇率的综合融资成本是整体来衡量的，如果在境外融资有利，我们还是会加强境外融资渠道。如果反过来境内人民币融资有优势的时候，我们就会根据这种趋势的变化适时进行融资政策的调整。

这次出现的变化也是在我们整个融资成本控制的目标值范围内，对我们经营业绩不会造成太大的影响。当然，这次的变动对市场的影响我们还需要进一步的关注，等情况明确了我们再制定具体的操作措施。

现场提问：公司下半年均价还会继续下跌吗？你们怎么看下半年内地房地产市场的发展？

管理层：上半年平均售价是10500元/平方米，同比是下降了，这里有一个结构的问题。上半年销售结构中，广州以外的收入是53%，广州以外的也就意味着二、三线城市，广州是47%，所以这个结构造成了均价的下降，如果是但从同一个项目的价格来比的话，今年和去年比是略有上升的。

进入2015年二季度以来，国家通过一系列房地产政策来刺激经济发展，这个大背景下地产市场有所好转。在目前这种经济形势下，我们还是看好房地产销售的，现在整个市场去库存还是主调，但是在这个主调下，我们会有计划，有步骤的利用好这个形势，使价格能够往上走。

现场提问：刚刚你们说到管理层也加强风险的监控，能不能详细说一下，你们有考虑哪些风险监控方面的措施。比如说有没有考虑对冲工具，包括对美元债务进行调整，你们主要是怎么做的？因为现在境外融资成本很贵。你们有没有考虑降低海外借贷的比例，因为你们的比例在开发商中是比较高的。

管理层：作为一个地产公司，业务特征跟贸易型的企业差异是很明显的，贸易型业务周期很短，受汇率短期的波动影响很大。而我们的业务特征是四、五年一个业务周期，所以我们的融资结构平均下来也是四年，跟我们的业务模式基本上是匹配的，是没有错配的。

也就是说我们的债务管理主要是按照中长期的市场变化来安排的，不会受短期市场波动的影响。这次人民币贬值很明显是一次性的调整，调整以后最关键的是往后的走势，在市场稳定下来以后再来决定我们中长期的融资政策，看是不是需要做出调整。

这次央行的改革就是往市场化的方向去改革，以前我们也不知道中间价是怎么定，这次明确告诉我们机制是什么，周边价对市场价格因素是怎么影响的，所以大家对这个市场的规则会逐步的熟悉。同时，汇率的变化对经济各方面也会有影响，以后我们也可以用市场的方便做分析判断，这个在管理上增加了我们对汇率风险管理的能力。

对冲工具是没办法直接解决外汇波动的问题，因为对冲的价格体现了成本在里面。我们对外汇的管理更主要的是对中长期变化风险的管理，对趋势进行判断以后确定应该收缩还是加大。而最终核心考虑的基础是汇率和利率，看在哪个市场上融资利息是最优的，我们就会加大在这个品种上的融资安排，这是我们对融资的一个考虑。

现场提问：越秀今年上半年有做一些促销活动去库存，这些手段会不会影响公司的利润水平？在接下来的去库存过程中如何平衡利润和去库存的事情？公司之前提到在集团、地区和项目层面推进合伙人制度，项目层面已经有试点了，在集团和地区层面是如何推进的？

管理层：我们做这些措施肯定是以改善公司经营为出发点的，而且也是在合理价格上做的去库存。我们今年的最终均价是增长的，各种措施和手段是为了实现更好的盈利。

我们的合伙人制度现在在项目公司层面推进，整个合伙人制度代表的是一个更大的题目，如何激发企业各层级员工的内在动力，把我们的项目做好。既然是各层级，我们接下来陆续会有不同的政策，现在最低的一层是在项目公司做了尝试。

现场提问：你们今年上半年的毛利率下降的原因是什么？你觉得现在这个毛利率水平是处于什么样的状态？

管理层：我们上半年的毛利率也是代表了目前行业的水平，整个房地产行业进入新常态，毛利率回归肯定是个趋势。我们上半年实现26.2%的毛利率水平，这个也是行业内的平均水平，也代表了我们近一两年项目的水平。

接下来不同的项目肯定有高有低，但是我们还是那句话，我们在这个行业里面按照行业的规则做，最起码要达到行业的平均水平。按照我们目前所掌握的资源，还有我们目前所运作的状况，以及我们对未来市场的判断，我们认为毛利率会回归在20%到30%的水平，这是比较合理的区间。

发稿：黄银桥 王静审校：武瑾莹

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