研究博鳌特稿 耿延良：深圳本土房企更有优势从事城市更新
来源: [观点网] 时间: 2015-07-23 20:49
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编者按：2015年，中国房地产值得记忆的年份，行业曾经的辉煌及骄傲正在改变，瞬间爆发的新概念、新思维、新元素不断与这个行业交集。但与此同时，房地产行业传统的开发、资本模式、商业业态却正面临着空前的失控与颠覆。所有人都在说着，要转型、跨界、突围，但前方是不是有清晰的方向？
8月11-14日，博鳌房地产论坛将在海南开启第十五周年大幕，观点新媒体继续推出“博鳌特稿”系列报道，对中国房地产行业及上下游全产业链的企业家、专家学者、政府协会人士、行业精英等，进行全方位的接触与访问，共同研判与交流“转变时期的中国房地产”。
观点网 旧改作为未来房企深耕深圳最主要的途径，是房企争夺的“大蛋糕”，但是在深圳能玩转旧改的企业并不多。在深圳旧改界，耿延良这个名字耳熟能详，对旧改也最有发言权。
借2015年博鳌房地产论坛契机，观点新媒体对卓越集团副总裁耿延良进行了专访，耿延良详述了卓越城市更新集团的旧改大计，及成功运营深圳旧改的“秘密”。
这家在深圳旧改市场发力的后起之秀，自2013年5月成立以来，短短的两年时间，已经在深圳拓展了近30个旧改项目。卓越城市更新集团的计划是希望今年拆出6幅地块，到2016年，实现现金流转正，为集团贡献现金流。“明年只要有一个项目拆出来，就可以平衡这两年的投入，以后就能自负盈亏，独立运作。”
这6块地总占地面积为40万平方米，以深圳的容积率计算，价值上百亿货值，而这意味着卓越明年可以坐上深圳旧改的第一把交椅。据耿延良透露，今年卓越城市更新已经低息融资7亿元，到明年公司就具备了自我造血功能，成为卓越集团最大的土地方和业绩贡献方。
来自卓越集团管理层对城市更新业务的支持和重视，为卓越城市更新打开了良好发展局面，是卓越城市更新高速发展的有力保障。卓越集团董事局主席李华、总裁李晓平在战略上的高瞻远瞩，为卓越发展城市更新业务捕捉到良好的发展机会，并提供了一个高层次发展平台。
据悉，截至今年5月，卓越集团为城市更新业务投入了10亿元资金支持。卓越集团在深圳本土18年的拓展和沉淀，奠定了强势品牌优势、资金实力，以及项目运作经验，也为卓越城市更新的发展奠定了良好基础。卓越集团清晰的战略，即拿最优质的项目、做最好的产品，也为卓越城市更新集团提供了战略思维。从商业办公楼到住宅以及现在发力旧改，卓越集团紧抓深圳发展热点，在前海的成功一役，更证明了卓越勇夺核心地块的魄力。作为卓越集团五大核心业务之一的城市更新业务，未来在深圳旧改市场将如何取得一席之地，我们将拭目以待。
在将项目积累到一定规模后，耿延良表示，未来不排除根据项目的情况，寻找合适的合作伙伴。“合作主要是要发挥各自的优势，进行优势互补，卓越有卓越的优势，也可以借鉴其他企业的优势”。
作为全国第一家旧改协会——深圳市龙岗区城市更新开发企业协会首任会长，业内称为“旧改专家”的耿延良针对深圳当下旧改问题，及企业如何更好的从事旧改给予了建议。
耿延良表示，当下企业在深圳操作旧改项目会较其他城市更为公开透明，这对企业而言，最大的好处就是可以清楚知道项目未来的定位、核算有没有利润。
耿延良称，做城市更新不仅要有资金，更重要的是要熟悉政策，熟悉流程，熟悉业主，熟悉当地文化，本地房企更有优势。外地企业如果要进入深圳，最佳的途径就是强强联合，与本土企业进行合作。
对于未来市场发展趋势，耿延良认为，美国上世纪从二十年代到七十年代出现了很多房地产开发商，而最大的开发商，最有成就的开发商就是做城市更新的，因此未来那些有实力、有经验的城市更新房地产商，才会在房地产行业获得持续性发展。
“美国在房地产高速发展后期留下的，或者竞争存活下来的就是做城市更新的房企，发达国家的发展经验已经证明了这点”。耿延良说。
以下为观点新媒体对卓越集团副总裁耿延良的采访实录：
观点新媒体：卓越现在在城市更新方面公布了很多项目，进展情况怎么样？
耿延良：这些项目有的还在洽谈中，有一些已经进入实质性阶段，比如说光明、龙华等区域的项目已经拆迁出来，明年就可以动工。
观点新媒体：未来卓越旧改会寻求强强联合吗？
耿延良：如果有好的机会，卓越也是欢迎合作的。
观点新媒体：什么样的项目卓越会考虑跟别的企业合作？
耿延良：要根据项目的情况，联合主要是进行优势互补，卓越有卓越的优势，也可以借鉴其他企业的优势。
观点新媒体：卓越在接触旧改项目的时候一开始会和政府接洽还是跟村集体？
耿延良：这涉及到卓越的运作方式，卓越拓展项目完全依靠专业团队的判断。因为深圳的法定图纸和规划已经确定了，并不是我们一拿到项目就先跟政府交流。要根据这些确定的内容，依据自身的能力进行专业化的判断，项目的可行性研究，比如说未来的规划、指标、区位的规划条件、现实的拆迁量，还有未来可以建设的物业类型、销售情况来判断这个项目。
观点新媒体：前期会选择性的接洽？
耿延良：对，并不是所有项目我们都去做。
观点新媒体：旧改以后在卓越的战略地位是什么样的？
耿延良：首先，深圳的旧改项目在卓越全国所有的城市中体量是最大的，占据的份额和盈利能力是最强的，深圳主要还是旧改，这一点毋庸置疑。
在其他城市也会考虑旧改，比如上海去年发布了城市更新的两个规定，主要是把权利下放到区县，跟深圳有差异。所以一线城市如果有旧改项目卓越也会积极参与，包括北京、广州。
观点新媒体：打造旧改项目过程中，卓越有没有什么推而广之的经验？
耿延良：为什么短短两年能够取得这样的成绩，我觉得主要有两点。第一，专业化运作，所谓专业化，就是从拿地、测量、评估到成本测算，报批规划等等，这些都是由专业人员去做。也就是说所有业务细分以后都由专业化的人来做，采取专业化分工的方式。
第二，团队化协作，所谓团队化协作，各业务口都要提出意见，包括成本、法律、财务、规划设计人员等共同研究项目。
另外，卓越拿到的项目比较优质，原因就在于对前期风险进行了专业预判，对经济的可行性研究比较深入，对后面实际操作就有很大的帮助。
观点新媒体：卓越把重点放在旧改，旧改需要的时间本身比较长一些，这是没办法避免的。对卓越来说，明年、后年利润波动会大吗？
耿延良：因为通过前几年的积累，卓越的项目越来越多，利润会越来越多。卓越是滚动式发展，不断的拿项目，不断有项目拆出来上市，利润会越来越好。
观点新媒体：会不会因为时间的原因出现产品的断层？
耿延良：不会，卓越有一个五年、十年的规划，不断调整自身的经营规划，要确保可持续发展。
观点新媒体：相比直接走招拍挂拿土地做项目，城市更新的盈利空间会更大吗？
耿延良：项目盈利与否不取决于拿项目的模式，核心是项目的操作能力。有些净地开发的项目可能盈利较大，有些旧改项目耗时长、谈判拆迁艰难，本应获得更多的利润，但可能由于企业操作不好而利润较低，甚至亏损。在深圳旧改中，不乏一些半截子项目。因此决定项目能否盈利，不只是拿地模式，还有企业的操作能力，这些都决定了未来的利润多少。
在实际过程中，开发商更希望招拍挂拿地，因为这种地块简单、透明，其规划条件、区位是设定的，物业类型也是确定的，拿地前可进行成本核算，拿地后即开始建设。在房地产行业比较规范，有非常成熟的模式，相对风险可控，招拍挂拿地从拿地到建设只有一年多时间就可以上市。剩下的就是看市场，以及开发商挖掘项目潜力的能力和品牌优势。像卓越等品牌开发商的房子，可能比其他开发商卖得贵一点，这就是品牌优势和溢价能力。因此究竟是城市更新还是招拍挂拿地，哪个盈利空间更大，这个问题不能一概而论。
观点新媒体：过去几年深圳旧改的发展速度比较快，佳兆业事件之后，有一些房企说要退出旧改，现在深圳旧改面临新的形势，目前在这种新的形势下，您认为深圳旧改游戏规则会不会发生什么改变？
耿延良：佳兆业事件给业界、政府都上了一堂课。不仅仅是房地产企业，政府也应该反思。对政府来讲应该反思的是，如何给企业创造一个良好的竞争环境，尤其是政府应该依法行政，而且权利不能任性。
观点新媒体：有专家说深圳在城市更新这一块走在其他城市前面，市场更加透明化，深圳在城市更新哪些东西是走在其他城市前列的？
耿延良：大家都知道内地的城市更新是一个恒久的话题，每一个城市都会遇到，但深圳跟其他内地城市最大的区别在于，内地是政府主导，财政投入。而深圳城市更新的原则是政府引导，而不是主导，是一个完全市场化的运作方法，这是一个实质性的区别。
另外，大家知道内地强拆，拆迁补偿经常引起矛盾和冲突事件，但是深圳发生这些情况非常少，开发商和业主之间完全是协商关系，在这种情况下是一种公平合理的补偿，如果不公平，不合理，就没办法进行，这是最大的一个区别，内地很多政府希望来学习深圳的经验。
观点新媒体：这对企业来说会不会有影响？
耿延良：对企业有一个好处，可以清楚知道未来的定位、可以核算有没有利润，不需要靠政府承诺。深圳也是学习了香港和台湾的做法。
观点新媒体：之前说融创、绿地要进入深圳市场，你觉得这会不会出现水土不服或者排斥的现象？
耿延良：做城市更新不仅要有资金，更重要的是要熟悉政策，熟悉流程，熟悉业主，熟悉当地文化。城市更新跟净地开发不同，城市更新是一个非常复杂的工作。外地企业到深圳来需要很长时间才能了解各个区域，深圳的产业布局，深圳的上层规划到底是怎么定位的，拿到项目以后怎么做。有些企业盲目拿了很多项目，最后发现立项条件不够，这就是非常典型的水土不服的例子。
外地的企业如果要进入深圳，我认为最佳的途径就是强强联合，与本土企业进行合作，这是一个比较好的途径。
观点新媒体：你认为未来十年，或者15年，城市更新是不是企业拿地的一种趋势？
耿延良：不是未来，对现在深圳所有的房企来说，这都是必然选择。因为现在深圳几乎没有净地开发，要做房地产只能是做城市更新。未来在全国，伴随耕地保护政策，还有人口红利下降以后，过去“摊大饼式”的城市开发随着基础设施的完善，道路交通改善，全国所有城市，尤其是一线城市都要进行城市更新。
我们过去的建筑设计标准，质量也不如现在的质量标准，未来五到十年内地很多城市也要进行城市更新。最典型的是上海，去年上海市发文正式提出了城市更新的概念，希望通过启动城市更新，以“内涵增长”取代原来的“大拆大建”，自发的、零星式的旧改，这是大规模城市更新的前奏。
对于深圳而言，深圳市要发展成创新型、国际化大都市，首先必须进行产业升级。在引进高端产业后，深圳面临城市发展空间缺乏的难题，必须依靠城市更新来拓展空间，改善基础设施和人文环境。
今年新一届深圳市领导班子上台后，在党代会、鹿丹村开工仪式上多次强调要在旧改的投资审批上加大改革创新力度，推行审批清单制，进一步提高效率。7月9日，马兴瑞书记在主持召开市委常委会议时，再次强调，要集中精力大胆推进，大幅减少审批事项，全面简化审批环节，进一步提高行政效能。深圳市政府大力推进城市更新的态度，让业内对深圳城市更新发展更有信心，相信深圳城市更新会得到充分、快速的推进。希望在新一届深圳市政府的领导下，深圳城市更新能够落实马书记提出的“马上就办、真抓实干、办就办成、滴水穿石”精神，在审批上创新简化。
观点新媒体：现在很多房企专家都说现在进入白银时代，但是今年行情比较好，这会不会让房地产开发业务赚钱又容易了？
耿延良：最近深圳房地产市场确实比较好，但房价暴涨只是暂时的，不可能持续的，波动是正常的，所以大家要理性看待这个问题。
未来房地产赚钱不能靠过去地价升值，或者房价暴涨获得利润，更重要的是产品溢价能力。因为仅仅靠房子，物业本身的升值赚钱已经很难了。但是服务创新差别就比较大，它的溢价能力更高。
观点新媒体：房价暴涨仅仅是暂时的，那您觉得这一波行情能够持续到多久？
耿延良：这个不敢说，不会持续太长时间，毕竟深圳人口是有限的，钱也是有限的，像股票一样涨到一定阶段利润要回吐。
观点新媒体：现在大家都做互联网+，做社区，做物业升级，你觉得未来房企新的的盈利模式可以往服务方面靠？
耿延良：这些都是尝试服务创新的一些举措，包括卓越也做E家等。比如说办公楼同质化很多，住宅也一样，你能够做出来的产品别人也可以，但是产品溢价能力就在于服务。
大家住进去是不是生活更加舒适，品质更好，办公更加便捷等等，这些是重点。房子是一次性的交易，但是生活是几十年的时间，这个时候大家更加注重的不是房子本身，而是服务水平。
