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瑞房“转守为攻”革命 罗康瑞称52%资产可供出售

来源: [ 观点网 ]      时间: 15-02-02 23:03
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罗康瑞此次更明确强调，该公司资产总值1110亿元，当中52%资产均可供出售，提供盈利贡献，或置换高回报项目。

　　观点网 过去的2014对瑞安房地产来说并不太顺，这家在打造出知名新天地系列掌舵人罗康瑞带领下的房企，已经长时间陷入销售业绩不畅的状况。

　　2月2日，瑞房主席罗康瑞在接受港媒采访时表示，重提改善业绩策略，称目标是在2016至17年将周转率提升至20%的水平。

　　值得注意的是，罗康瑞此次更明确强调，该公司资产总值1110亿元，当中52%资产均可供出售，提供盈利贡献，或置换高回报项目。

　　资产的改革：转守为攻

　　过去的2014，瑞房合约销售额97.5亿元，较2013年同期的166.14亿元减少41%，而对应的合约物业销售面积则从2013年的62.15万平方米降低25%至46.32万平方米。

　　按瑞房2014年初设定的130亿元销售目标，其目标完成率仅为75%。过去一年，瑞房股价累计跌幅近25%。

　　直至今日，罗康瑞已重新复出亲自打理公司业务满一年之期。对于业绩表现，罗康瑞直言公司主要问题是“资产重，周转慢”。而这也是罗康瑞在一年前就已经指出的，彼时其称这是瑞房过去数年的致命伤。

　　市场都在期待这家老牌港股房企能够快速转身，不过显然其转身的速度着实不快。罗康瑞称，现时瑞房资产周转率仅9%，落后行业平均水平一大截；加上管理架构臃肿，项目执行能力亟须改善。

　　事实上在复出之初，罗康瑞就确定了几项公司需要改革改进的方向，包括未来几年要提高资产周转率，要做到货如轮转；要将公司做到健康水平，推出以项目架构的管理调整，并配一些激励的机制来促使和鼓励员工；以及如何调整公司资源，调整业务模式等。

　　相较之前作出的处置低效资产的决定，这次罗康瑞在回答采访问题时称，公司资产总值1100亿元，当中52%资产均可供出售。

　　他还表示，预期“转守为攻”后，今年必定有盈利贡献，2016年至2017年将有真正重大改善。瑞房将一改以往坚持不卖商业资产的做法，以回报决定资产去留。

　　据介绍，瑞房有64%资产在投资物业，包括商业物业、酒店及土地等，资产价值未能释放。罗康瑞表示，“(瑞房)过去太封闭，现在要改变发展模式，要以回报为先，近1100亿元总资产当中，除上海新天地等‘招牌’外，其他项目及土地储备均会视乎价钱出售，‘变卖好过负债’。”

　　其称，例如部分项目资产回报2%至3%，但利息开支则须7厘至8厘，收支不对称便要调整。另外，现时内地难以再依靠土地增值收入，在土地增值税及2年开工期限下，要配合新形势发展。

　　未来的方向：投入知识社区

　　在处置恼人的业绩问题之余，瑞房相关负责人还对观点新媒体介绍，知识社区将是瑞房未来发展的方向之一。

　　“罗主席也是希望能够在业绩之外做到更多。”上述负责人称，瑞房目前正在做的其中一件事，是搭造一个平台，让政府让创业者都能得到切实的帮助。

　　该平台便是综合知识社区的打造。在去年年末，瑞房宣布公司与ChinaKCPrincipalPartner及ChinaKCInvestmentManagement与GreenAcres订立框架协议，成立及设立项目公司作出投资。

　　该投资项目中，投资者的承诺总额为6亿美元(相当于约46.5亿港元)。投资策略为在大学、高新科技园区及或研发园区高度集中的策略性位置开发、拥有及管理融合住宅及商业物业的中型综合多用途知识社区。

　　而在社会理想之外，对盈利模式方面的考虑，瑞安方面表示，上述投资是为配合中国经济结构、经济模式转型。

　　法国巴黎银行董事总经理李伟烈此前对观点新媒体表示，瑞安该策略是看重未来房地产发展与产业结合的趋势，是比较好的捆绑方式。

　　另有市场人士则指出，联系早年投资瑞安项目的TrophyPropertyDevelopment基金于今年遭部分投资者撤资，是次投资对象确定为中型社区项目，可能是“学了一课”的结果。

　　不管瑞房这样大跨步的改革能否及时扭转当前颓势，分析师对其看法依然偏向正面。

　　对于瑞房近期表现，金利丰证券研究部董事黄德几对观点新媒体指，瑞房去年的销售是达到预期的，而且现在的估值偏低，其股价折让较厉害。

　　他同时指出，瑞房是香港很老牌也很有实力的房企，未牵涉到近期某些内地房企出现危机的事件，而且没有企业管理权还有控股股东财务问题，发展比较稳健。

　　“这个战略对它的股价并不会有太大影响”，黄德几称，瑞房是根据市场布局，针对市场需求去改变战略，对改善现状应该会有轻微帮助。至于长期战略的效果，还有待观察。

发稿：鲁鹏审校：杨晓敏

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