领袖访谈：闫浩南行纪事

来源: [ 2014.12月刊 ] 时间: 14-12-15 20:40

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尽管过去的一切，随流逝的时光流远了与今日的差距，但它毕竟还是昨日历史与今日之根。

　　观点网 “……但是我不想这样，我一定要出去。”谈起23年前的南下，景瑞集团董事长闫浩声音依旧温和，跟大学课堂授课的教授并无二致。

　　祖籍天津的闫浩，出生于新疆，其祖辈随左宗棠进疆，后定居新疆。

　　虽在新疆长大，但闫浩称：“如果在新疆，可能一辈子怎么活都比较清楚了，基本能够看到未来。每天吃吃羊肉、喝喝酒，虽然日子很舒服，但是我不想这样过一辈子，我就想怎么出新疆，一定要出去。”

　　走出新疆、过不一样的人生，是闫浩南下的初衷。因为没有退路，就一步一步有了景瑞的创立，以及带领景瑞在香港上市的后来。

　　二十余载机缘与耕耘，一幕幕记忆在闫浩平和的讲述中扑面而来，偶尔露出些许峥嵘。随着交流深入，景瑞的创立发展之路与闫浩的南行记交互映衬，也变得生动起来。

　　人生第一课

　　并非所有漂泊都让人向往，然而出走却是深埋于骨子里的天性。不甘在新疆浪掷浮生，闫浩称那时总想出去闯一闯，不想一辈子就这么过去。

　　到哪里去闯一闯？上世纪九十年代，流传着淘金者传说的南方无疑是不错的选择。首选地是深圳，但门槛已经很高，而当时海南建设特区也有机会，闫浩便与高中同学陈新戈(景瑞集团联席主席，创始人之一)一道，先后来到海南。

　　南行的开端并不光鲜，据闫浩回忆，当时兜里只有几百块钱，一路坐火车到广州，再到广州买了船票。在前往海南一天一夜的航程里，因为晕船而吐得七荤八素，等回过神来已经到了秀英港(海口港口)。

　　那一年，是1991年。

　　1991年的海南是怎样的光景？现在还可以翻阅到一些当时的报道——“比起建省之初兴起的那股表层的虚热，人们普遍认为，现时(1991年)的海南热来得实实在在。”

　　“今年(1991年)前9个月，外商在海南投资兴办‘三资’企业300家，引进外资2.3亿美元，分别比去年同期增加84%和1.9倍；海南仍是岛外人才的向往之地，交通银行海南分行今年向全国招考60名工作人员，报名应考者却多达9000多人……”

　　同时，海口最引人注目的变化是雨后春笋般冒出的各式楼宇，房价则“成了人们特别是投资者评估海南经济态势的晴雨表”。

　　初到海南的闫浩并未涉足房地产，迎接他的是“最困难时期”——三四个人睡一张铺，每人睡几个小时，一直找不到工作，因为那时候海口人太多，工作不好找。

　　几个月后，闫浩找到了一份通讯设备公司的工作，“那些年经济开放之后很多地方改善通信，需要引进这些设备，我们就卖这些设备，公司的效益还是很好的。”

　　然而好景不长，几个月不到公司老板因为注册资金转移的问题就被抓了。

　　“老板被抓后公司人心涣散，我们有几个人还在外面组织营救，觉得都是西北人，要帮帮他。”但最后那家公司还是倒闭，“我也就失业了，没工作，很失落。”

　　不过困厄并未延续太长时间，随着海南房地产热升级，很多公司都到海南发展，其中一家来自北京的地产公司把闫浩招了进去。

　　海南的机缘

　　不管是“机缘巧合”还是“运气不错”，从未接触过房地产的闫浩，开启了他的地产生涯。

　　与闫浩一同进入那家北京公司的还有其他北京来的同事，不过大家做事的心态并不相同。闫浩称，他们(北京来的同事)就是到海南闯一闯、试一试，如果不行就回北京；另外有人还想着出国留学，到海南就是看看，如果好就做下去，不好就走其他的路。

　　“没有退路”的闯荡给闫浩及陈新戈带来极强的危机感，找到工作后闫浩便把所有的精力投入到工作中，提升自己的能力。

　　从未接触过房地产，闫浩便跟着老板学。老板出去谈判，就坐在旁边听他们怎么谈，一边听，一边想思考谈判双方的立场和逻辑。

　　下班之后，自己做功课，看资料，写市场分析，写调研报告。海南闷热，在办公室地板上铺个毛巾就解决了睡觉问题，半年下来，闫浩发现自己交给老板的报告堆起来跟桌子一般高。

　　闫浩的勤恳得到老板的认可，老板逐渐把一些重要的工作交给他去做。闫浩就这样慢慢“沉入”了房地产行业，并逐渐获得了属于自己的机会。

　　在接触了几个小项目之后，闫浩被派遣至广州负责项目。因为项目前期有大量工作，闫浩就在广州跑了半年。

　　上海拓荒记

　　时间进展至1993年，闫浩与陈新戈迎来又一个转折点——一位朋友在得到他们的帮助后，看中了两个年轻人，提出可以借钱帮他们创业。

　　“我们想，我们已经从新疆跑到了这里，为什么不借这个机会做一番事业？”或许是商业的直觉，两人在讨论之后，并未留在海南，而是选择了回内地。

　　因为广州离海南近，而且那个时候广州也是市场化程度比较高的一个城市，所以闫浩两人第一站先到了广州。但是到广州以后，闫浩很快就发现，文化、语言上的巨大差异使得他们很难在广州开展项目。

　　人生的车轮继续运转，那时候正好有朋友从上海过来，推荐了上海的一块地，正是因为这个机缘，闫浩离开了海南、也离开了广州，到上海拓荒。

　　不像广州在语言、文化上的巨大差异，抵达上海的闫浩觉得对上海有种莫名的熟悉感。在商谈土地交易时，对方给他们讲规划，讲整个城市的发展，让他们对在上海发展更有信心。很快闫浩就把这块地签下来了，借了第一笔钱开始做项目。

　　第一笔贷款闫浩借了不到一千万，还不够付土地款，但确实借不到别的钱。闫浩就跟地块原厂长商量，让他们先搬迁，把地块空出来，一年以后连本带息付钱。

　　几经努力，景瑞的第一个项目终于开发出来，但最终还是亏本。好在现金流滚动起来了，于是就一边把原来的债还掉一部分，一边再弄钱赶快买第二块地，就这样一步步发展起来。

　　“我们起步很低，到上海的时候，周边一个同学、亲戚、朋友都没有，真的是无亲无故、赤膊上阵。后来才逐渐熟悉市场，认识朋友，慢慢建立起团队。”说起这些，闫浩似乎还带有些感概。

　　我们的景瑞

　　究竟是机遇更重要，还是自身性格对企业影响更为重要。回顾这一路，闫浩总是说自己运气好。

　　“1992年去海南赶上房地产热，创业又赶上全国新一轮改革开放和房地产市场化改革，释放了大量的需求和空间。”

　　一路走来，闫浩与陈新戈两位景瑞的联席主席之间，相处的模式也在发生变化。

　　“有一个阶段我们在一些具体的业务上有分歧。”闫浩说，后来都逐渐意识到，具体业务对两个人来说已经不是最重要的，“更重要的是公司的未来，于是两个人碰到一起讨论的重点变成了企业的战略方向、价值观和文化”。

　　“我们更多的是想把事业做好，景瑞对我们不是一家简单的公司，更多的寄托了我们的理想在里面。”

　　“我们两个人从新疆出来，又一起创业，抓住了这么好的机遇，能一起走到今天不容易。如果几十年以后公司还在成长，才是最大的成就，这个想法和理念我们是比较一致的，一定要把它做好，一定要珍惜现在，这也让我们找到了最大的共同点。”

　　在人才管理方面，闫浩总结了“七字诀”——“给钱、给权、给感觉。”而在这之中，他认为“给感觉”尤为重要，职业经理人位置越高越需要参与感，觉得公司的一切都有其贡献。

　　“未来景瑞会让职业经理人在这个平台上有一种企业家的精神，要敢于有追求和有理想，而不是‘打工者’的角色和心态。”

　　针对如何发展企业，对于现在的景瑞来说，闫浩认为规模还是最主要的。

　　闫浩承认，这两年景瑞危机感很强。“未来市场整合会更加严峻，有限的主流开发商一定是区域龙头、或是全国性的开发企业，企业规模非常重要”。

　　一直以来景瑞给大家的印象是低调、稳健、务实。”未来景瑞给外界的印象会是更加开放、更加进取的，是一个有理想、有追求的团队。”闫浩表示，希望外界看到景瑞的成长和蜕变。

　　以下为观点新媒体对景瑞集团联席主席兼总裁闫浩先生的专访实录：

　　观点新媒体：景瑞给外界的感觉是企业文化很有自己的特点。

　　闫浩：这是我比较满意的一点，景瑞的企业文化体现了我们认同的理念和价值观，比较稳健、健康，也很积极向上。企业文化不是一个很空的概念，对企业和个人来讲，这是一种追求和梦想，是很重要的。

　　事业一天天发展，大家都很忙，忙于应付一些事务性的工作，就会疲倦，会劳累，也难免会遇到迷茫和挫折，这个时候如果不想一想内心的梦想和追求，可能会更加失去方向。

　　景瑞的团队很重视文化和价值观的认同，比如我们的中高管会有定期的周末徒步，用这种方式，让在大家忙着日常工作之外，有机会交流思想，从另一些侧面增进大家之间的理解。所以我们的团队信任感和凝聚力很强，目标比较一致，效率就会很高。

　　企业文化是公司从上到下一致认同的，也是慢慢沉淀出来的，我觉得是公司20多年一路走过来最宝贵的东西。

　　观点新媒体：景瑞上市已经一年，这一年您觉得怎么样？

　　闫浩：我们一直觉得景瑞上市是早晚的事情。因为景瑞一直在为上市、为获得更大的平台做准备，从战略到业务到内控管理，我们一直都是这么要求自己的。所以我们觉得是水到渠成的事情。

　　上市之后觉得责任更大，对公司和自己的要求更高。

　　当然上市以后平台也更大，很多过去没办法开展的工作和使用的工具、渠道，现在能做了，整个团队也更有信心了。

　　观点新媒体：景瑞坚持上市是希望把平台做大？

　　闫浩：上市基于几个原因，第一，景瑞的目标是希望长远发展，成为持续成长的公司，要搭建好的治理结构以及公开、透明的企业基础，上市公司是最好的一种形式。

　　第二，我们希望有上市平台以后能够对接更多资本，和投资者展开合作，为长远打算。与资本有更多的合作空间，未来的发展空间更大。

　　观点新媒体：上市以后，处理与投资者的关系有哪些经验？

　　闫浩：香港的金融机构的运作模式，内部有各种严格的审核机制和要求，有自己的一套很完善的管理体系，比如对股东权益等各项指标会定期审核，所以这些团队是有很高的专业能力和职业素养的。这对我们整个团队也提出了更高的要求。

　　同时我们越来越意识到，公司经营发展是一个长期的过程，但投资者对收益肯定是有一个短期的目标，怎么去平衡这两者之间的关系，这一点非常重要。

　　观点新媒体：今年景瑞负债率高是什么原因？

　　闫浩：首先，2013年上市时拿了一些土地，导致负债率上升；其次，去年的结转低，导致负债率上升；第三，景瑞独资开发多，合作的项目少，净资产规模相对较小。

　　相应来说，今年降低负债率有几个方面的策略：第一，控制借债，企业不能为了一时的发展需要而无限制地借钱；第二，结转量加大；第三，加大合作力度，比如说和外资基金世纪桥的合作，再比如未来也会有一些项目合作开发。

　　负债率降低以后，我们还是希望加大合作，对接保险资本或有融资能力的机构。现在我们也和一些规模不大的开发企业合作，但是要我们来操盘实现产品的想法，否则意义不大。

　　观点新媒体：景瑞欢迎保险资本进入吗？

　　闫浩：非常欢迎，保险有资本的优势，我们有专业化的优势，大家结合起来能碰出更多火花，有更大的空间，我们也在尝试和保险资本对接沟通。

　　保险资金有投资的需求，我们有对资本的需求，有能够带来稳定收益的盈利通道，所以我们欢迎险资。

　　国外保险资金都是大资金，国内的规模还不够大，未来这个市场空间会很大。险资规模大了以后，这些资金需要寻找出路，与地产公司结合是很重要的通道。

　　地产公司也要建立多元化的融资渠道，上市公司有公开透明的平台，资本对企业的信任度更高，合作更容易达成。

　　观点新媒体：国内企业家和国外金融家，您比较认可哪些人？

　　闫浩：我觉得华为的任正非做得好，能在那么激烈的竞争环境里面发展得那么大，我们这两年也在学华为的经营意识和销售意识。

　　观点新媒体：华为的狼性文化和景瑞的文化差异还是较大。

　　闫浩：我也在想办法改变，比如说朝“多赚点钱”这个方向转变。因为企业上市后要对股东负责，应该努力提高利润。

　　另外，我也希望景瑞旗下的城市公司能更狼性一些，他们在一线打仗、争夺市场份额，希望我们的一线团队更有战斗力，这也是景瑞这几年从集团到城市公司和项目团队的一些变化。

　　观点新媒体：对景瑞而言，房地产企业中有没有特别值得效仿的？

　　闫浩：房地产企业中我们觉得还是要向万科学习，能够增长到现在这样的规模，而且相对比较均衡，没有明显的短板，公司治理、人才培养、企业文化、经营、产品、服务等方面都做得不错。

　　万科出来的人，专业能力、职业素养比都比较高，景瑞也有不少万科培养的人才，这和景瑞比较认同万科、文化相近有关系。

　　观点新媒体：美国货币宽松政策退出，对房地产的影响会怎样？

　　闫浩：QE退出对中国的间接影响很大，随着美国开始加息，资本会往美国回流，会影响香港、内地的市场，而且影响比较大。

　　万科说现在是“白银时代”，这个说法我也认同。地产行业粗放型的增长已经结束，靠土地升值去获利的时代也结束了，我们都经历过这些阶段。

　　未来十年地产公司要更加专业化、精细化，要考虑转型，跟上时代的变化，这个要求更高。但是过去十年房地产并不是市场化的行业，政策因素起了很大作用，让企业有很多困惑。很多地产公司都不重视战略，或者战略都趋同，真正做企业的也不踏实，做不了长远规划，看得不长远，大家盲目赌市场或者跟着政府的感觉走，这让企业越来越向政府靠拢。可能从这个角度来说，过去十年并不是黄金十年，反而是白银十年。

　　未来十年很明显要走向市场化，松绑限购、限贷，回归正常的市场行为，靠利率、靠市场化的工具调节房价，不用行政手段来调节。

　　未来房地产也会走向更加理性，更加讲究专业化、市场化的公司能够走得更好。

　　观点新媒体：有没有想过回海南开发项目？

　　闫浩：没有，现在景瑞的战略是深耕长三角。景瑞的战略定位是刚需、刚改客户，海南是第二居所或者度假型、养老型产品，产品和客户的定位都不一样。

　　我们希望整个团队有清晰的目标，大家朝着目标努力，不是机会主义，而是需要战略导向和具有执行的系统性。

　　观点新媒体：对房地产行业利润逐渐走低怎么看？

　　闫浩：房地产利润降低是市场逐渐回归理性，利率降低就不会有别的资本疯狂进入。

　　前些年房地产吸引了很多资本，包括纺织、服装、食品等行业的资本。我们很多同学都做企业，而且十个里面八个有房地产业务，因为房地产利润高，大家都追逐。

　　利润慢慢下来后，很多企业就退出了，所以利润回归正常也是合理的情况。

　　观点新媒体：毛利率、净利率多少是正常的？

　　闫浩：毛利率20-25%，净利率8-10%，我觉得这差不多是稳定的水平。

　　观点新媒体：希望景瑞未来三到五年的增长到什么程度？