蔡云：过剩的MALL商业地产大发展机遇何在？

来源: [ 观点网 ] 时间: 14-11-25 14:10

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　　蔡云：尊敬的各位来宾，各位朋友，非常高兴跟你们再次相约在美丽的广州，相约在我们行业聚集最高的一个南方的盛会当中，为了节约时间，我把今天我要演讲的一些东西给大家尽快做个分享。话说起来，谈到商业地产，谈到互联网，我们是一肚子话要说，但是我想这个场合对于我们来讲，更多的是提炼一些精华给大家去分享，我就不过多的赘述我的其它观点。

　　我们看到购物中心的发展，在今天我演讲的题目，首先要提出一个购物中心的现状，大家都知道，打眼望去，我们购物中心过剩了，但是在过剩当中，我们怎样寻找我们的出路，这才是我们一个地产商和我们一个做商业零售企业的共同所要肩负的责任。简单地说，我们国家购物中心的发展，从百货大楼到购物中心，经历了50年。真正的购物中心，大家说不一，我认为应该是早期上海的购物中心，以及梅龙镇广场，以及广州的天河城。在今天这个场合，到现在了还有这么多人在这里交流，这在北京是很少有的，可见你们的学习精神让你们创造了辉煌，所以最早的购物中心是在广州的出现。目前为止，全球10个购物中心面积最多的城市，8个在中国，可以说支撑了我们的观点，目前购物中心全球最多。但是我想这种多不一定是绝对的，而是相对的数字。

　　2013年，有30家国际品牌将上海作为其登陆中国的首选城市，在未来三年，上海预计将有接近330万平方米的新增供应，近80%来自城市次级商圈。在成都、武汉、沈阳等地都是购物中心过剩的城市，研究表明这几个城市都是商业地产高速发展的城市，在这个城市当中，可能成都的问题更加突出一些。我看到对购物中心的数字分析，目前是中购联郭主任那里比较翔实。我想在今后我们房地产协会和大家合作，把更准备的数字奉献给大家。深圳这几年新增商业面积将超过200万平方米，这几年商业面积有很大的发展。

　　二线城市的体量比一线城市的体量高出了18%，可以看出二线城市在城市的经济发展过程中，一个是住宅产业的高速发展，带来的配套服务产业的飞速发展，同时新型城镇化的建设，人们对生活水平的需求和对生活的向往，催生了购物中心的整体业态的发展和形成。可以看到，现在我们的二线城市的商业地产开发形式更加迅猛，而且它的供应量远远大于它的接受量，可能我们现在讲的，世界上一些发达城市并没有这样的增速和增量，但是相对它经济来讲，它的经济并不是高速发展的经济过程，所以我们可以看到，二线城市开发是这样一个完整的过程。

　　在以前的购物中心当中是传统的百货、主力店、超市，这样运行了这么多年以后，开发企业也好，商业企业也好，发现了仅仅靠传统的百货是推动不了购物中心顺应形势发展而进行的发展过程，因此体验式消费、艺术空间、复合消费的空间逐渐进入了我们这个市场。回过头来就要想，我们开发企业究竟要给我们的零售企业，给商业企业提供什么样的产品，才是我们要做的最终的工作。所以我今天在讲，开发企业做好开发企业的事，同时要与零售企业，甚至电商企业共同结合，才能促进我们这个产业的发展。带给我们的思考就是，开发企业究竟是在商业地产当中做多了还是少了，我们是做地产，同时我们不是做商业，但必须有商业的支撑，我们才可以构成一个商业地产的完整体。

　　我们可以看到，现在的市场问题，首先是总量过剩，同时在吸收量的减少，或吸收量不成熟的情况下它也是过剩的。包括我们已建的购物中心出现了招商难、空置率高，包括这个城市的其它综合体带来的密集型的问题，带来的过剩的隐忧。同时我们发现，购物中心的出现，甚至出现了追随着西方国家或发达国家的生活形态方式去出现的，美国在70年代已经完成了城市化，并从城市化走向乡村化，走向城镇化，在城市的发展过程当中，真正的购物中心出现是一种新的消费模式的出现，从这种新的消费模式看，我们可以想一想，我们的三四线城市究竟是足还是不足。所以今天我们就带来这个问题，我们是总量过剩，但结构不合理。因此我们开发商一边是购物中心大量建设，一边是空置率高企不下，同时经营难度增大，同质化增加。现在开发商盲目拿地，政府对开发商要求更严格了，有的甚至是一两年就要开业，作为一个形象工程。但是实际上我们零售市场反而进入一个慢增长的趋势。这两种行业的不相称，就造成了现在的形势，因此受行业的同质化和电商的冲击，百货业的利润下滑，在这种情况下，商业地产怎么搞？能搞好吗？所以在座的各位这个问题不言而喻。

　　面对这个问题，我们解决的途径是什么呢？这几年供应量激增、空置率的上升，包括运营和市场前景的暗淡，这都是在集中型的商业出现了一个典型问题。面对我们说的所有问题，作为我们的房地产开发企业，商业地产已经作为一个不可逃避的业态形式，面对这种业态形式，我们应该怎么做？去年我提出一个“不能坐以待毙”，今年我提出：应该主动地、积极地与房地产企业，或者商业地产企业密切配合，去主动改变形势，主动服务，引导他们和我们共同的打造这个商业。

　　我们起步晚，并且发展快，在这种情况下，面对二三线城市或者三四线城市，百货业态仍然有它的发展前景。作为商业地产，我们应该怎么做呢？我们就跟他们去合作，去结合，包括其它的不同业态进入我们的购物中心。另外一个，商业地产的环境明显的优化，在商业地产的所有形态当中，原来是所有的百货，甚至同一百货的品牌进入我们沿街的比邻的购物中心当中，在这样的购物中心当中，我们怎么谈到差异化经营，怎么保证租金的上升，在进到这个品牌的商业之后，接着第二个商业又是同样的品牌，我们怎么发展？同时我们谈到体验营销，我们可以想一想，如果体验型消费作为商业地产的一个救命稻草，在这个救命稻草当中，如果同一条街区全都是儿童体验消费，全都是海洋馆，势必就会出现一个同质化在体验式消费当中的竞争。因此我们要认清这个形势，要明确商业地产或者是商业不动产的差异化经营，这才是我们的方向。另外一个，商业业态的多元化，这种多元化是建立在差异化上的多元，不要固守着一个地方多元。我们今天强调这是生孩子、养孩子的过程，刚才五洲的老总跟我讲，一定要知道自己要养什么样的孩子，才决定生什么样的孩子，他提出一个定制型的消费。在目前的思维当中，定制型消费绝不是万达十年前提出的定制型的消费，而是我们根据今天的市场状况，根据电商、体验式消费的市场状况，来定我们的产品，真正建什么产品，怎么建，开发商有决定权，市场更有决定权。多种经营形式的出现是商业地产最大的契机，如果REITs出现了，如果资产证券化了，我们将面临的是商业地产的春天，在这里面我们把各种商业放在里面打造，促进商业地产从始到终的全过程。最后我要说，我们要主动和电商结合，才能产生新的增长点。

　　“十二五”规划提出，2011年到2015年，总的消费额要从15万亿增长到30万亿。消费增长靠平台，靠消费理念，靠我们引导消费，我们要顺应市场发展，同时更重要的，通过我们商业地产的发展，通过商业地产给社会提供的服务产品，通过现代服务业来推动商业地产的发展，让商业和地产共同融合的发展。因此，消费的增加就意味着我们要变，我们思变，在我们思变的情况下，才引导零售企业、配套企业在这个方面进行充分的融合和发展。

　　因此我想发展的机遇就大概是这几个方向，也是大家经常在讨论的：第一，优质的商品使商业更加站稳市场。第二，克服结构不合理，二三线城市仍是市场投资焦点。第三，主动、广泛结合互联网技术，开拓O2O市场。第四，丰富体验式消费产品，赢得市场份额。第五，进入社区商业的蓝海，改变经营方式。第六，创新金融模式，从租售转向持有运营，使商业物业真正成为金融产品。百货、专业市场、超市在变革中寻求新的发展模式，在新的模式中达到和商业物业更好的契合，这就是我们的发展方向。

　　所以商业地产发展过程当中，任何一个行业都会遇到机遇和挑战，在机遇和挑战当中，城市经济发展了，城市的骨架这样形成拉大的背景下，城市化进程的背景下，商业地产发展长期走高是不可能的，任何一个行业长期走高都是不可能的，但是我想机遇和挑战是并存、共生的。由于时间关系，我的讲演就到这里，实际上是一个跟大家学习的机会，谢谢大家。

发稿：蔡云审校：劳蓉蓉