商业大讨论之一：电商来袭，谁是大英雄

来源: [ 观点网 ] 时间: 14-11-25 10:20

致信编辑

打印

评论

商业地产风起云涌，又逢互联网电商时代新技术与新模式热潮汹涌，当营商传统一朝被颠覆，唯有作出改变才能继续前行，谁能引领行业、弄潮中流？

　　主持嘉宾：世联行首席技术官黎振伟先生。

　　讨论嘉宾：中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云女士；五洲国际控股有限公司董事局主席舒策城先生；中国奥园地产集团股份有限公司副总裁王曙煜女士；宝龙商业集团副总经理李震先生；好屋中国集团CEO陈兴女士；经济学博士、华创证券新产业趋势部总经理杨现领先生。

　　黎振伟：我是世联行首席技术官黎振伟，主持今天第一场对话。我希望我们的对话是真知灼见，我的问题也非常尖锐。

　　在讲商业的时候离不开电商，讲电商时离不开我们刚刚完成的互联网大会，我用互联网大会上李克强总理的一句话，他说“互联网是人类最伟大的发明之一，它改变了人类世界的空间轴、时间轴和思想维度”，所以我想我们今天的商业地产也要改变了。我再加一句话，是马云先生的发言，他引用了著名的浙商、红顶商人胡雪岩的一段话。他说：生意越来越难做，越难做越是机会，关键看你的眼光，你的眼光看到是一个省，你就做一个省的生意，你的眼光看到的是全中国，你就做全中国的生意，你看到全世界，就有机会做全世界的生意。同样，你的眼光看到10年后，你就可以做10年后的生意。这就是中国现在的互联网思维。

　　我们下面正式开始对话，首先一位嘉宾是我们行业的代表，中国房地产协会商业地产专业委员会秘书长蔡云女士。蔡秘书长，您对上是政府，对下是企业，承上启下。我们知道您去年出版了中国商业地产蓝皮书，今年将要出2014版的，我觉得中国的管理最头疼的问题就是没有真实的数据，所以政府也不知道行业做得怎么样。从行业的角度，从您做商业地产蓝皮书的角度，能不能和我们谈一谈商业地产面对的困难？

　　蔡云：很高兴有这样的机会和商业地产企业家和商业商家在一起有这么一个聚会，我发现这是一个很有意思的聚会，在前年、去年、今年，每次我们聚会都恰恰是在双十一之后，而电商销售额三年间从190亿数字的曝出到今年的500多亿的数字曝出。对于来势汹汹的电商，房地产开发商在王健林和马云的对赌当中，可能认为我们输了。但是实际上我是这样看我们的行业，作为中国房地产行业，运行了30多年，发展到今天，从住宅产业到现在行业细分的商业地产，到购物中心、旅游地产等等行业当中，究竟我们开发商在里头扮演了什么样的角色？

　　首先一点，我认为电商是商业的模式，而房地产开发企业提供了商业地产项目，是所有的商业模式的载体，我们通过提供这个载体，在这个载体上有不同的商业形式运营，才达到我们商业地产的完整的运行构成。我们有了物业，有了运行模式，才有了商业的产生。在这个问题上，地产商做好地产商的事，运营商做好运营商的事，运营商面对着风云变幻的形式，要改变自己的运营方式，从原来老传统的主力店的形式改到今天的电子商业的发展。

　　房地产开发商在这种情况下，应该怎么做？首先一点，我们提供的是一个载体，是一个平台，在这个平台上做什么？那应该是我们与运营商、与商业企业进行合作的共赢。今天我拿到这个题目的时候我就想到，在电子商务时代，谁是它最大的赢家？我觉得只有合力，只有努力在一起才是双赢的。

　　中国房地产协会从2008年开始一直在出版商业地产蓝皮书，我们一直看好这个行业，希望这个行业在不断调整当中走出自己的一条路。但是前些年由于市场的导向，以及政策导向，我们确实出现了一些商业地产集中放量和过热的情况。但是至今回过头来看，我们仍然存在着结构不合理的情况，真到了三四线城市，有一些城市大量地盖一些住宅，但是商业配套是寥寥无几。盖什么，做什么，这不是说靠一个电商就能决定整个商业的形象，而更多的是靠消费拉动，靠房地产开发企业给老百姓提供什么样的产品，同时在产品当中去跟商业企业合作，这样才能达到共赢，才能克服一个结构上的不合理，不能一概而论说谁多了谁少了，哪种商业模式一定成功，而在于一个结合，这是我的想法。

　　黎振伟：我还是希望蔡秘书长，以后这个蓝皮书能为更多的人学习，您又提供了更多的数字给大家。第二位嘉宾是五洲国际控股有限公司董事长舒总，刚才在您的发言里面，我感觉到您对电商的蓬勃而来是很淡定的，您并没有惊慌失措，您对自己的企业发展充满信心。我也看到，您做的东西不是传统的购物中心，您是做了商贸物流产业园和城市综合体的结合。这个很重要，如果他只是做一个购物中心，我相信我们舒总就不会这么淡定了。

　　我有一个问题，您谈到了一个我们现在开发商都很纠结的问题，中国的机会很大，你不发展不行，但一发展就出现了重开发、轻培育的情况，就只顾生孩子，不养孩子。谁都知道养孩子重要，但是你顾了养，你就不能生了。你生一胎两胎可以养好，你生10个孩子能养好吗？我看你的“儿子”生得很多，养得也很好。你们是从2004年起步发展的，这么短时间就发展这么快，又这么注重培育，给大家介绍一下，你们是怎么培育的？

　　舒策城：谢谢主持人。其实我们原来是做贸易的，我现在做的是贸易平台，淘宝其实也是平台，真正做电商，亚马逊才是电商。做平台相对比自己做贸易会好一点，为什么呢？我的平台上肯定有人赚钱，有人亏钱，我现在做的是贸易平台。我刚才说了，生小孩的人很多，养小孩的不多，把这个平台经营好的不多，因为生得太多了，所以没办法养好了。

　　我们为什么在行业里面做得相对比较好一点？我们到目前为止所有的招商率都超过92%以上，我们的招商是由第一太平戴维斯做的，所有的数据都是经过第三方认证公布的，数字是比较准确的。我们去到一个城市，首先看这个城市有没有饱和，这个城市的哪个方向饱和了，这个要研究准确，这是第一个。第二，到现在为止有8万多个商家跟着我到全国各地去发展，我要去某一个地方之前，我要征求这些商家里面的一部分人，你们去还是不去，你们要什么样的平台，我就打造合适他们的平台。所以五洲做到现在为止，我最大的资源不是我有多少资产，而是我有8万多的商家资源，到今年年底应该会达到10万个，这是五洲最大的客户资源。从这一点来说，我的平台还没开始打造，用平台的客户资源我已经找好了。

　　我们从做平台之前就说，五洲有一个内部不成文的规定，叫“二三五”理论，开发建设只占工作量的20%，招商占30%，后期的运营占工作量的50%，这才是一个健康的商业责任地产。在中国，各行各业都存在饱和的问题，除非经济不发展，要发展都会存在这种问题，怎么办？只有把自己的团队打造扎实，把自己的客户培养好，组成一个部队往前打。所以这一块，五洲一直认为定位、招商、运营是非常重要的。一个商业地产要做好，定位是非常关键的，就像女孩子有没有嫁错人一样，这块地定位错了，很难招商，招商做不起来，就免谈经营。五洲对这一块非常重视，我们不是所有的项目都会做，有些项目有很好的政策我们都不会做，因为没有市场空间了，我们就不做了，所以这一块是我们比较重视的。

　　谈到电商的问题，我觉得电商是一个朝阳行业，电商现在这么快速的发展，我觉得这个不奇怪，因为中国总体的消费就在增长，前几天在APEC的会上习主席讲了一句话，他说最可喜数据就是今年的消费数据在增长。

　　黎振伟：刚才舒总有两个观点很重要，你要培育，第一是要正确选择城市，专业做事，你不懂，就找专业公司，保证“优生优育”，这是很重要的。第二，拥有8万个商家，做平台，你要做平台，你的服务是很重要的，所以我看到你是服务第一、商家第一，而不是政府领导第一。

　　第三位嘉宾是来自奥园地产集团股份公司的副总裁王曙煜女士，奥园地产在广州是一个很好的招牌，它是一个创新地产的模范，从做住宅到做商业都在不断创新。现在问题就来了，刚才奥园的顾总也说到，做商业地产不能不卖，但是卖的面积又不能太大，在互联网电商时代，这个小商家、小铺的经营是越来越难，但是我卖铺是越小越好，这就有矛盾了，我们奥园怎么解决这个矛盾呢？请您就这一点谈一谈。

　　王曙煜：我就做一点我们的分享吧，我觉得要解决这几个问题，应该有几个方面要注意。第一个是合理的风险平衡的控制，也就是刚才我们顾总在上面跟大家讲的，奥园的商业面积现在有280万方，但是我们的自持部分一定是控制住的，我们的商业和住宅的配比不会超过40%，自持的面积不会超过总体商业面积的20%。这主要是为了解决现金流和我们的经营风险平衡问题，这是一个经验值。

　　第二个，我们在租售的时候，对它的模式有考虑，这个肯定是要卖，我们现在讲到商业地产，它里面有一种类型大家都会忽略，就是我们的公寓，或者是酒店，其实它也是一种商业的类型，我们在拿出租售的时候，对这一类型会以销售的模式出去，但最关键的是我们不会把它当做一个纯销售的模式零散来卖，我们在经营的理念上都会对它做一种经营的考虑。比方说我们在卖公寓的时候，我们会引进整体的酒店，已经做好了10年、8年的经营的返租，而且这种经营的租期，酒店方也是很欢迎的，它又能为后期的商铺带来很稳定的客流，所以这是一个租售的经营模式。

　　我们还在做一些返租性的商铺，这个返租我们也有很好的控制，主力店或者是我们认为比较大的需要培养的，肯定会在自己的手中先培养一段时间。但是对一些小的商铺，为什么没有把它全部零散卖，而是要做返租，而且返租的时间不低于5年。这5年的期限，一般来讲为商家提供一个很好的时间经营段，同时我们相信，我们在引进专业理念培育的时候，业主应该在5年之后会顺着这条健康的路来走，所以这是一个租售的模式。

　　还有一点，我们经营的理念上真的是需要跟这个时代去与时俱进，跟互联网拥抱。在我们商业经营的理念上，我们除了一些传统的经营手段之外，我们还会结合智慧商城，未来我们还会做智慧社区，把我们的消费者和我们社区的客户群在这个平台上打通，让它能够产生共鸣，也能够产生互补，这是我们的三个方向，能够保证我们现在的开发和我们的经营能够稳扎稳打地发展。

　　黎振伟：我归纳一下王总的经验，有三点：第一是合理的自持和租售比，他们是8：2。第二是先营后售，要有经营的理念，扶上马送一程，他搞不定的你帮他做。今天我们做商业地产，要销售的，一定要为买家多想一点，你保障了他的成功，可能你就好卖了。还有一点就是商铺的价格不能太贵了，同时政府的地价也不能太贵了，如果太贵了，大家都搞不定。

　　下一位嘉宾是来自宝龙商业集团的李震先生，宝龙在全国有很多的项目，你们的模式在电商时代有受到冲击吗？或者你们如何调整你们的发展方式？

　　李震：这个问题我问了一年，我去宝龙4个月了，在去宝龙之前我花了4年时间打造上海K11，当时被问得最多的话就是说，K11这么成功，你们如何应对电商的冲击？到今天为止，事实已经回答了这些问题。

　　过去的事情我不多说，我说说宝龙。我把互联网时代的人分成三类人，一类我们叫他是互联网时代的原住民，这批人是生于互联网时代的90后、00后，出生之初就具备了一种互联网时代的特殊的气质，就像我儿子他们这一代，我看他不用教都会用iphone、ipad，比我用得还熟，这批人天生就能接受互联网思维，能够接受现在最新的数字技术。第二类人就是我这种人，我把这类人称为是互联网时代的移民，我们不是出生在这个年代，但是我们愿意与时俱进，不断地去提升自己，包括今天我来的时候，就有一个小插曲，我的助理在给我安排行程的时候，忘记把我的名片放在我的行李里面，我到现场之后才发现我一张名片都没带，但是我有手机二维码，我就放在我的桌上，刚才有很多朋友交换名片的时候，我就说你们扫一下我的二维码，后来发现来了20个人，20个人都有微信，所以这也很欣慰，至少在座各位都加入了我这个行列，成为了互联网时代的移民。第三个我把他称为是互联网时代的难民，这类人就是故步自封的，或者是逃避，或者是抗拒，或者是排斥互联网时代的来临，这样一批人可能就会慢慢被这个时代所淘汰。

　　宝龙集团当然愿意做这个互联网时代的移民，包括从我们的产品定位，包括从我们的营销手段上，我们都陆陆续续地在开发一些全新的数字营销手段。今天下午我有一个主题演讲，那个时段我会详细地介绍一下宝龙在电商方面的一些突出的成绩。

　　总结一下，我认为在互联网时代，我们不应该躲避，不应该排斥，不应该抗拒，应该融合，电商跟传统商业不应该打得头破血流、你死我活，应该把线上、线下整合在一起，最后创造更大的一个利润空间。

　　黎振伟：李总要留点观点在下午，所以我问你的问题你还没有回答，不过你下午还会讲，我们洗耳恭听，你说了三个“民”，我们很重要，我们不要做难民，我们要做移民。

　　下一位是我们行业的风云人物，好屋中国集团CEO陈兴女士，最近关于互联网有两个新闻，不知道是好还是不好，第一个是搜房网现在开始进行网下的拓展，另外一个消息是今年的双十一，万科集团执行董事肖莉加入房多多，她的声明还是写得蛮感人的，这两个事加在一起，陈总您怎么看？怎么看待电商房地产行业的发展？好屋中国怎么把握？

　　陈兴：黎老师每次的问题，我觉得都是杆杆到底，一针见血的，而且对我们行业的思考是非常有广度和深度的。我刚刚也一直在听各位专业嘉宾的分享，但是我看到台下所有的听众们还是希望有更有激情的，我想没有调查就没有发言权，我们倒过来问这个问题，我们先说第二个问题，在双十一，肖莉加入房多多，这个事情不是我说了算，更多的是看看群众的声音怎么样。各位如果觉得这个事情对这个行业是好的请举手。（听众举手）。谢谢你们有勇气的手，在这点来说可能还有一些感性的认识。当然这段时间我也接到一些投行的电话，都在沟通这个问题，包括还有开发商跟我的沟通，昨天我也跟中国最大的律师事务所的一位大律师沟通这个问题。这位大律师说，这件事情说明我们对地产综合服务商的地位和价值越来越展现，所以会有开发商很多优秀的人士也加入到我们这个行列中，所以今年在人才招聘和猎头上面又出了一个多的竞争对手，就类似于像我们这样的平台服务商。

　　在这个时间点，他们引进这位行业的资深人士对不对？这是一个理性的思考，各位如果觉得对的举手。（听众举手），谢谢各位非常有独立的观点，这也是我喜欢观点和各位喜欢观点的原因。

　　这个事情，我觉得可以让整个行业更有信心和力量了。同时用昨天那位大律师的语言说，现在的投资者、资本市场没有那么好忽悠了，不是说引进一个大佬，引进一个高层的人才就可以长高你的资本的估值，或者是你上市的保驾护航。好屋中国在两年多的时间已经完成了将近2760亿的总销，我们比较低调，我们做的都是一些务实的工作。好屋中国如果要引进一个投资者关系的高管，我们优选互联网金融行业的，在我们这个领域基于房地产O2O的平台里面，好屋的人才分工是这样的40%来自房地产的专业人士，30%的人来自电商行业，还有20%来自金融和一些其它的行业。这就是大格局、大智慧，在大格局和大智慧的平台上，我们更信奉的是众人拾柴火焰高。

　　另外我向大家推荐下载一个考拉社区，这是我们11月1号推出的全球懒人经济学的懒人生活方式，我们可以为各位提供一个可持续的、创新的可变现的价值，我们用商业推动社会的进步，这也是好屋中国不断地成、沉淀，并且有朝一日可以为各位提供更多的服务，所以各位可以试一试考拉社区，可以让你的生活更懒一点，你们的所有商业都可以加入到我们的社区平台里。

　　黎振伟：我们的陈总时刻不忘推广好屋中国，不过她没有回答我第二个问题，就是说发展快了，为什么搜房它反而要回到实体。

　　陈兴：我补一句话。我觉得搜房是非常有智慧的，所以好屋中国在2015年将推出真金电商，我只收各位开发商的平台成本、税金、服务费，加服务模块的结果的取费。最近一段时间我们董事会刚确定下来，我们要推出2015年的真金电商。

　　黎振伟：最后一位嘉宾是经济学博士，华创证券新产业趋势部总经理杨现领，我相信杨博士的分析一定会很到位。对您来说，您今后要投什么样的商业地产商？在您心目中好的商业地产商和服务商是怎么样的？是规模、还是速度？还是什么？

　　杨现领：我首先声明一下，我每次参加这个会的时候，那个介绍，我特别不喜欢别人说我是经济学博士，因为这是一个不接地气的概念。我和赵强是同行，我们是做研究，做投资的，你们都是企业家，拿钱投项目，我们是投资人，拿钱投股票，逻辑是一样的，所以我们希望接地气，目前为止我们已经跑了很多，这个环节的话题叫电商，我们要结合商业地产来谈，我们应该核心谈的是互联网和商业地产的结合。

　　其实我和陈兴女士现在是同行，我花了一年时间研究房屋中介，和好屋中国很多人也交流过，研究搜房、乐居、链家、房多多、好屋中国等等，目前在房屋中介领域已经出现了很大的变革。搜房和链家公开的分手，代表的是什么？这个是我们这个行业已经发生的变化。反过来商业地产领域的变化还比较少，到目前为止我们讨论的应该是电商，应该讨论商业地产和互联网，但是到目前为止我们压根没讨论这个问题，这就是我现在参加各种会议交流下来的感受，传统的商业地产也好，开发商也好，其实有点焦虑，或者是集体焦虑，但是一谈问题的时候，你的思路、逻辑都停留在过去的时代。你想把脚往前抬，实际上你的大脑还在后面。

　　回到主持人的问题，如果我现在有一笔钱，我来投项目，我看好哪几个领域？第一个，在商业地产跟互联网的结合里面，最容易突破的就是商业地产的互联网化，在美国有几个大的公司，比如说有一家做商业地产信息搜集的公司，这个公司的估值已经远远大于搜房，也大于世联行。它做的就是把全美大部分的商铺信息、购物中心的租金信息做一个整合、搜集，它的竞争力在于什么？它最大的竞争力在于下面有很多的工程师、经济学家来分析这个数据，给你价格的预测。而且最牛的，我有大量的人员一天到晚出去看实际情况有没有变化，还有航拍的数据，把数据不断地更新。数据是有累积效应的，我的数据越多，他的公司会越来越值钱。这个公司一开始是做B2B的，服务大的机构、银行、REITs，他们需要这些数据，需要价格。逻辑很简单，在利率市场化之后，REITs的估值取决于租金价格的变化，所以他可以提供这样的数据，所以一开始它就是做B2B的，后来它收购了一家B2C的公司，估值又翻一番，现在就下沉了，变成了商业地产的淘宝，这是第一类。我今年5月份就跟陈兴交流，我们一定要切入商业地产这一块，这是我们未来的空间，这是我非常看好的一个领域。

　　第二个就是O2O。到目前为止，中国未来最大的商业地产O2O是谁？美团。这个公司已经成长起来了，它每年的交易额有多大，它把我们的小商小贩、餐饮、电影都已经整合了。我们讨论商业地产和互联网的结合，我们都从自己的角度出发。互联网已经在很快地融入我们的世界，打入我们的城墙了，我们还在讨论融合。美团就是事实上的我们最大的商业地产的以商铺为代表的公司，淘宝也在改变商业地产的购物领域。我们说O2O的核心就是线上跟线下的结合，但说起来容易，做起来难，真正要做到这么一种消费体验、购物的体验，核心是你要打造一个非常强有力的线下的团队。我们回顾2011年到2012年的团购，当时有拉手、糯米、大众点评，最终胜出的是美团，因为他有大量的地推人员去跟商家谈，很多人还在做推广的时候，他就踏踏实实地做实事。互联网公司现在已经渡过了键盘改变世界的时代，现在是键盘+水泥，互联网公司不光懂键盘，还要懂水泥，这是我们的一个逻辑思路。

　　黎振伟：谢谢杨总，过去我们说一个商业地产好不好，就看它的租金收入怎么样，刚才您说的是您会更注重它的渠道，还有它的服务方式。

　　下面我想请每位嘉宾对我们未来的商业地产、未来的电商结合，用一句话做一个总结，展望未来的商业地产。

　　蔡云：地产商做好地产商的事，同时要结合好商业运营模式的变化，改变自己的运营方式和思维，这样才能达到共赢。

　　舒策城：我觉得商业地产还是要跟互联网很好的结合。

　　李震：我认为与时俱进，改变自我。

　　王曙煜：我认为开发、经营、理念，要拥抱未来。

　　陈兴：刚刚大家都在讲做自己，我想建议各位多找几个靠谱的、靠得住的好朋友互补的，然后找一个知书达礼的红颜知己跟你一起走下去，找一个基因良好的，互相一起生孩子、养孩子。在这个社会上，个人的力量太渺小，只有共融才能做得更好，1+1>11。

　　杨现领：我们的互联网公司特别会做营销，房多多的人跟好屋中国的人是一样的。我的一句话是：让吃喝玩乐更爽，这就是商业的未来，如果做不到这一点都是瞎扯。

审校：劳蓉蓉