宝宇华旭：零售与商业地产“一半海水，一半火焰”

来源: [ 观点网 ] 时间: 14-11-24 01:02

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“一半是海水，一半是火焰”是目前零售业与商业地产发展的写照。商业地产的过剩不可避免。

　　编者按：经过数年来的“跃进式发展”，中国商业地产已经走到了非常关键的时点。大量不乏泡沫化、同质化的商业物业不断兴建，空置率高企，运营能力欠缺之际同时遭受互联网和电商的冲击，我们不得不反思，商业的未来究竟如何？

　　2014年11月24-26日，观点新媒体将在广州举行第二届观点商业年会，围绕论坛主题“互联网时代的商业”，观点新媒体遍访商业地产的行业专家学者、中国内地、香港及海外知名商业地产发展商、品牌商、零售商以及互联网电商，推出“互联网时代的商业”2014观点商业年会系列报道。

　　专题：2014观点商业年会

　　观点网 “一半是海水，一半是火焰”，这是目前零售业与商业地产发展的写照。

　　“作为黑龙江的省会和商业中心，整个哈尔滨商业格局正面临着前所未有的震荡。”在2014观点商业年会前夕，黑龙江宝宇房地产开发集团公司董事华旭接受观点新媒体专访时指出，哈尔滨将迎来商业地产的集中开发、集中供应时期。

　　“随着哈尔滨城市经济发展、人口增加和城市扩张，近年来大型商业项目选址则呈现出了分散的态势，并将大规模地集中在同一时间点井喷。”鉴于此，华旭认为，哈尔滨商业市场即将面临新一轮的洗牌。

　　华旭称，面对这种局面，宝宇选择冷静与沉淀。“宝宇将有计划地放缓城市综合体的商业部分推进步伐，避开竞争的浪尖，力求精耕细作，并踏踏实实地根据未来市场的变化，动态调整商业项目的定位。”

　　2010年，借哈尔滨市“北跃、南拓、中兴、强县”战略的东风，宝宇集团抢得哈尔滨市中心三马路一宗81万平方米地块，打造宝宇城市综合体——天邑澜湾项目，从而正式宣布进入商业地产领域。

　　“多元化转型是行业与企业发展到一定时期的需要。”据华旭透露，从2001年成立至今，宝宇集团一直积极开拓多元化发展思路，不断拓宽产业结构。

　　据介绍，作为黑龙江省最大的房地产企业，宝宇集团经过一系列整合优化，已形成以住宅地产开发为主，集商业地产、商务休闲运动地产、旅游度假地产、保健养生地产、生态农业地产为配套地产开发，并集合商业配套服务、会所休闲服务、物业管理服务等配套服务资源，从一次性提供居住产品的生产模式扩展为服务一生的经营模式。

　　不过，宝宇也清醒地意识到，并不是所有企业都能在多元化转型大浪中成功。

　　“很多地方性企业并没有完善自己的经营管理模式。”华旭坦言，随着国家政治经济的制约，行业发展的黄金期已经过去，住宅房地产开发商多元化转型将面临着严峻的考验。

　　面对走出黄金时代的房地产行业，华旭认为，房地产行业的竞争日益激烈，要求房地产企业更加精细化的生产、运营与销售。

　　“企业要想在激烈的竞争中获得一席之地，必须将原有住宅开发理念转换，重视人才、扭转思路、着眼运营、沉淀自持商业。”同时华旭强调，企业还要能够精耕细作，增强商业核心竞争力，才能够在竞争激烈的大商业环境中立于不败之地。

　　而在互联网新时代下，向商业地产进军的企业还要更开放更融合。在华旭看来，企业要以开放的、融合的、共赢的思维去考虑互联网与实体零售业的关系。

　　他进一步指出，在商业发展中，互联网的作用是降低了运营成本，也开拓了商业发展的渠道，并对实体商业作出必须走更集约化、个性化的要求，从而迫使实体商业发展实现质的飞越。

　　“宝宇要从实体商业优势出发，吸取线上商业优势，使线上线下商业相融合，开出双生之花。”华旭如是强调。

　　以下是观点新媒体对黑龙江宝宇房地产开发集团公司董事华旭先生的采访实录:

　　观点新媒体：宝宇集团今年的销售情况怎么样？

　　华旭：宝宇集团今年主推的天邑澜湾的高端楼盘——宝宇“天峰”，公司在低迷的市场环境和激励的市场竞争中依然取得了骄人的销售业绩，去化率比较高，去化速度也很快。

　　观点新媒体：宝宇城市综合体项目进展如何？宝宇有何布局和扩张计划？

　　华旭：随着两年内，整个哈尔滨商业格局正面临着前所未有的震荡格局，并将迎来商业地产集中开发、集中供应，有上千万平方米的商业面积投入运营。

　　2014年是哈尔滨商业地产年，用井喷来形容市场供应情况也许很恰当。而随着哈尔滨城市经济发展、人口增加和城市扩张，近年来大型商业项目选址则呈现出了分散的态势，并将大规模地集中在同一时间点井喷。

　　所以，不难预料，哈尔滨商业市场即将面临新一轮的洗牌，故宝宇将有计划地放缓城市综合体的商业部分推进步伐，避开竞争的浪尖，力求精耕细作，并踏踏实实地根据未来市场的变化，从而动态调整商业项目的定位。

　　从时间、空间、时空的角度进行阶段性动态定位组合，是成功运作商业地产的关键，在大的市场环境的影响之下，才能力求稳中求胜。

　　观点新媒体：宝宇城市综合体项目的商业部分是否进入招商阶段？在选择品牌时主要考虑哪些因素？

　　华旭：从地产商细分的商业地产产品线可以看出,一味走高端路线的趋势已经不明显,而贴合各种层次的消费需求才是未来新商业体的出路。不管是社区日常消费还是年轻人时尚消费的路线,都需要被发展商在做前期产品定位时囊括在内。

　　目前,商场要突围而出，就要将更多不同元素加入购物体验之中，这也是宝宇选择合作的品牌上的选择方向。同时我们也会选对宝宇有信心，并愿意同宝宇共同发展共存共荣的合作伙伴。

　　观点新媒体：今年不少房企纷纷寻求多元化转型，您怎么看这个发展趋势？企业如何在激烈的商业竞争中脱颖而出？

　　华旭：多元化转型是行业与企业发展到一定时期的需要。近年来，由于房地产高速发展，使房企迅速壮大，但是除了国内一些大型房企能在产量与经济发展的同时，完成规范管理与专业经营的沉淀，并在气势如虹的房地产发展大潮中获得一席之地。

　　但是，其他很多地方性企业并没有完善自己的经营管理模式。而随着国家政治经济的制约，行业发展的黄金期已经过去，房地产行业的竞争日益激烈，要求房地产企业更加精细化的生产、运营与销售。

　　从2001年成立至今，宝宇集团一直以长远的战略眼光积极开拓多元化发展思路，不断拓宽产业结构。经过一系列整合优化，如今宝宇已形成以住宅地产开发为主，集商业地产、商务休闲运动地产、旅游度假地产、保健养生地产、生态农业地产为配套地产开发，并集合商业配套服务、会所休闲服务、物业管理服务等配套服务资源，从一次性提供居住产品的生产模式扩展为服务一生的经营模式。

　　由于政府大量捆绑住宅与商业地块出售，国内各地的城市综合体如雨后春笋般迸发，因此住宅、商业、酒店、写字楼等业态纷纷出现在房企面前。但是，住宅地产开发商在住宅开发过程之中，并未积累沉淀商业人才、商业素质。即使商业与住宅开发均是以建筑形态体现，其运营实质却是天壤之别，因此住宅房地产开发商多元化转型将面临着严峻的考验。

　　企业要想在激烈的竞争中获得一席之地，必须将原有住宅开发理念转换，重视人才、扭转思路、着眼运营、沉淀自持商业，并能够精耕细作，增强商业核心竞争力，才能够在竞争激烈的大商业环境中立于不败之地。

　　观点新媒体：“双11”电商大热，线下商业如何与电商对抗？如何吸引人流并转换成实际的客流？为了应对电商冲击，不少购物中心引入更多体验式消费，宝宇如何做？

　　华旭：电商销售的优势是价格低廉、方便；其缺点是产品良莠不齐，常常与心理预期不符，售后服务低于实体商业，线上商品没有实体商业齐全。很多业态品类不适合线上销售，如休闲、娱乐、餐饮、活动及教育等都必须有实体商业承载。因此，宝宇要从实体商业优势出发，吸取线上商业优势，使线上线下商业相融合，开出双生之花。

　　购物中心选择与电商差异化经营是比较现实的选择，体验式消费也将是宝宇商业的重点业态选择，而更为重要的是，宝宇商业将融合电商优势与实体购物中心相融合，走向更为人性化、品质化的发展方向。

　　例如实体商业不仅存在购物网站，更在购物区域开辟线上购物专区，降低顾客购物疲劳；还有实体商业零购物袋的购物，实体商业购物后，物流送至顾客指定地点，减少顾客购物负担。总而言之，这就要求实体商业以满足顾客需求，不拘于规则，并走向开放与融合的人性化、品质化的发展方向。

　　观点新媒体：2014博鳌房地产论坛上，蔡洪平先生曾直言“过剩的商业地产必死”，您如何看待商业地产过剩现象？有改善或者解决的办法吗？

　　华旭：“一半是海水，一半是火焰”是目前零售业与商业地产发展的写照。面对国内商业地产的集中喷发，商业地产的过剩不可避免。如何在竞争中生存与发展？这的确是开发商需要关注的重点。

　　针对企业个体而言，我认为有几个问题需要考虑清楚，首先要做好预算管控，保证商业地产开发的资金全程可控；其次是差异性定位，根据市场情况，以前瞻性眼光选择市场相对空白的定位；再次根据客户需求确定业态布局，不拘于规则，创新性发展商业地产；最后，也是最重要的是后续经营发展，以服务顾客为第一宗旨，提供更加个性化商品、加大体验式业态比例、加强人性化服务等将会为项目发展奠定坚实基础。

　　观点新媒体：限购限贷政策逐渐放开，可能使得投资资金再次涌向住宅市场，对于商业地产的影响会有多大？如何看住宅与商业之间的相互作用？

　　华旭：根据目前国内政治经济的状况，即使限购限贷政策逐步放开，也将是住宅刚性需求占重要比例，投机性住宅也依旧集中在城市核心区域，而城市次核心区域的住宅与商业，投机性需求不会大幅提升。

　　但伴随政策的回暖，刚性需求的观望势态将逐步降低。住宅市场的回暖也将带动商业地产的理性发展，但这种发展预计是温和的，不会出现大幅度成交量与价格的起伏。

　　观点新媒体：2014观点商业年会主题为“互联网时代的商业”，您怎么理解该主题？互联网和日常零售商业是竞争关系还是促进关系？在互联网时代，商业地产的发展会是什么方向？

　　华旭：商业发展是一条历史的长河，在其发展中以不同的模式与渠道呈现。它的初始原因与最终目的都是一致的，只是渠道与手段的不同，而渠道与手段都可以与实体商业融合。

　　因此，企业要以开放的、融合的、共赢的思维去考虑互联网与实体零售业的关系。在商业发展中，互联网的作用是降低了运营成本，也开拓了商业发展的渠道，并对实体商业作出必须走更集约化、个性化的要求，从而迫使实体商业发展实现质的飞越。

发稿：郭净净审校：刘满桃