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一天5500套成交40亿 中海济南热销背后的压力

来源: [ 观点网 ]      时间: 14-11-19 02:29
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中海·华山珑城项目3个月的营销费用超4千万元。不过，也有相关人士指出，实际应该远不止这些费用。

　　观点网 一天、40亿、5500套！这正是上周末济南中海一项目开盘当天的成绩。

　　2014年11月16日，济南中海·华山珑城项目推出5500套房源，最终实现成交40亿元的成绩。据悉，开盘现场，该项目认筹客户超过6000，并有近2万人选房。

　　值得一提的是，中海甚至高调宣称，此次开盘是“中国地产史上最大规模开盘”。

　　对此，有业内坦言：“是不是中国地产史上最大规模开盘不好说，但对于济南市场来说确实是历史上最大规模的一次。”

　　山东世联总经理朱江表示，中海此次大规模开盘，势必对济南房地产市场产生一定影响，“一方面定义了济南的房地产价格平台，另一方面吸走了不少客户，影响了其他楼盘的价格”。

　　中国地产史上最大规模开盘？

　　11月16日，济南中海·华山珑城项目一期北A、北B地块首次开盘，共47栋房源，产品涵盖洋房、小高层、高层、别墅以及商铺，约6000户，预计2016年年底交房。

　　据悉，该项目此次开盘主要面向刚需型客户，所推出的户型面积在82平方米至230平方米之间，具体类别是80-99平方米二居、100-140平方米三居、141-160平方米四居普通住宅、200平方米和230平方米的别墅以及沿街商铺。

　　资料显示，中海·华山珑城项目位于山东省济南市历城区，由济南市政府全盘规划，是济南市二环沿线最大规模综合社区。

　　另悉，该项目总用地面积14.6平方公里(约21900亩)，总规划建面1020万平方米，总投资达600多亿元，产品涵盖高层、小高层、洋房、别墅、商业及写字楼等业态。

　　据开盘现场信息，中海·华山珑城开盘活动便在项目旁边的济南国际会展中心进行，会展中心一楼的四个大厅全部用于开盘活动。

　　回顾项目开盘现场，11月16日上午9:30，正式开始摇号选房，仅仅用了一个小时，到上午10:30，该项目近三分之一的房源便被选定。下午2点时，摇号工作仍在继续，现场则仍有数百人在排队选房。

　　至下午4点左右，济南中海地产有限公司相关负责人便公布称，中海·华山珑城开盘成交额达40亿元，成交5500套，其中普通住宅约5000套，此外还有部分商铺和别墅。

　　在楼市难言回暖和淡季来临的背景下，即便放眼全国，济南中海·华山珑城开盘当天40亿元的销售成绩仍然难得。

　　不过，有业内分析指出，作为千万方体量的大盘，首开的效果至关重要，将直接决定后期项目的销售情况，“因此，在当前的市场背景下，中海不得不加大优惠，打出首开的声势，为项目后期销售打基础”。

　　年底冲刺下的低价与全民营销

　　对于中海·华山珑城的热销，业内普遍认为，项目自身资源规划与低价促销是主因。

　　山东世联总经理朱江便指出，该项目热销的原因有四个方面，一是项目规模大，资源配套全；二是产品比较丰富，涵盖了刚需和改善等各种产品；三是开盘“节点”好，“限购限贷政策的放开，释放了大量需求”。

　　在朱江看来，第四个也是最重要的原因之一，即项目定价低。“定价低，打破了市区房价底线，吸引了大量人气。”事实上，很多购房者坦言，买这个项目，价格低是重要因素。

　　根据当天中海提供的户型价格表，一套82平方米的二居，最低的总价为37.7万元，这样估算下来，这套房子的单价也就4500多元/平方米。

　　对此，有业内指出，即便在济南，这样的价格也较为少见。据了解，该项目周边“小产权房”价格都已经达到5000多元/平方米，济南大多数房源价格是每平方米五六千元，而最高的大概7000多元/平方米。

　　需要强调的是，除了低价开盘入市外，为了此次中海·华山珑城项目首开，中海在整个营销上也下足了血本。

　　令人关注的是，2014年7月21日，中海·华山珑城项目正式启动“全民营销方案”。据悉，中海要求“全民皆兵”，项目组的全体员工不分条线均参与销售任务，同时鼓励一切与销售相关行为。

　　该项目前期认筹的相关负责人透露，为了此次中海·华山珑城首次开盘，中海全国各地项目都有人前来支持。据了解，开盘当天的工作人员便达1600人次。

　　据不完全统计，中海·华山珑城项目3个月的营销费用超4千万元。不过，也有相关人士指出，实际应该远不止这些费用。

　　时至年底，中海为何如此“下血本”？对此，业内指出，这与房企年底冲刺业绩大大相关。

　　据中海最新业绩数据显示，今年1-10月，中海系累计合约物业销售约为1189.34亿港元，同比微降两个百分点，完成全年目标84.4%。

　　分析认为，中海前10月完成1400亿港元销售目标的84.4%，看似目标达成在即，但是企业目标制定一向保守，完成目标并不是难事。但是与其他龙头房企比较，中海的实际销售仍然是颇具压力。

　　据统计，今年前10月，绿地、万达同比增长超过30%，万科、恒大、碧桂园同比增长也都超过15%，保利同比增长略低。唯独中海出现下滑了两个百分点，而2013年同期，中海销售1216.4亿港元，已经提前完成了当年上调后的销售目标。

发稿：郭净净审校：刘满桃

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