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方兴逆行

来源: [ 2014.7-8月刊 ]      时间: 14-09-14 18:11
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房地产市场正处于调整期，下半年会继续发力销售，力争完成2014年销售目标。

　　7月11日，方兴地产(中国)有限公司宣布，截至2014年6月30日止六个月，公司累计取得物业签约销售额64.58亿元，累计签约销售建筑面积25.6万平方米，分别同比下滑12%和2.4%。

　　今年2月底，方兴地产管理层在业绩会上曾宣布，预期设定的销售增长目标为30%，即2014年预计录得合同销售收入200亿元左右。

　　据此推算，方兴地产上半年仅完成年度目标的32%。“公司对全年销售还是比较有信心的。”方兴地产有关人士对观点新媒体表示，房地产市场正处于调整期，下半年会继续发力销售，力争完成2014年销售目标。

　　根据方兴地产的报告，2014年6月份取得物业签约销售额24.57亿元，签约销售建筑面积11.42万平方米。此外，长沙梅溪湖一级开发项目6月无新成交地块。

　　经推算，方兴地产6月单月销售占上半年销售总额的38%，几乎等同于第一季度的25.38亿元销售总额。有业内人士指出，6月份各大房企为了冲刺半年业绩，纷纷采取各种营销措施，试图让利求量，方兴地产也是一员。

　　5月份，方兴地产在北京的“高端改善型”住宅项目亦庄·金茂悦便率先打折优惠，由原来的3万抵8万变成5万抵10万，还推出首付仅需10%的优惠。这样的让利似乎也取得了一定效果。据方兴地产透露，截止至6月底，北京亦庄·金茂悦项目的总签约套数是221套，签约面积为30248平方米，签约总金额达10.51亿元，三个数据均为北京亦庄区域的第一名。

　　方兴地产相关负责人此前接受媒体采访时曾表示，公司实施“坐销改行销措施”，随时根据客户反馈的需求调整推盘节奏。

　　据悉，方兴地产的项目从拿地签合同到开盘，时间大约为10个月，从股东投入到收回资金，时间大约是20个月。方兴地产对观点新媒体透露，下半年公司将继续加快全国推盘，去年拿下的南沙项目亦将于今年下半年面世。

　　“方兴2013年9月取得广州南沙南滨水角项目开发权后，同年12月正式动工，项目定名为南沙金茂湾。”南沙金茂湾项目作为方兴地产进军华南区域的开篇之作，项目总建筑面积56.8万平方米，投资额达70亿元，将建设成商业、购物为一体，具有粤港澳合作服务功能和城市综合服务功能区。入市将首先推出西区Loft公寓、金街商铺以及东区住宅。

　　在上海，方兴地产今年年初以101亿夺得的上海大宁地块，将打造为“上海金茂府”，并于明年年初入市。上海金茂府是方兴地产打造的第五个金茂府，将是继陆家嘴金茂大厦、上海港国际客运中心、上海国际航运服务中心之后，方兴地产金茂品牌在上海打造的第四座中心地标。

　　布局“方兴将持续坚持双轮驱动和绿金战略。”方兴地产相关人士对观点新媒体表示，在深耕现有城市的基础上，重点向一线城市及经济活跃二线城市的核心区域倾斜。

　　有熟悉方兴的分析师曾指出，方兴在北京等一线城市拿地成本比较高，而且土地及项目储备也只够开发到2015年，为了未来的发展，开拓新城市在所难免。

　　对此，方兴地产表示，公司在一线城市投资的占比为50%，二线城市投资占比为20%；“同时积极关注拥有稀缺资源的旅游城市，通过多点并进、协同发展，继续推进全国性布局”。

　　南京便是方兴地产今年重点开拓的新市场。7月9日，方兴地产于南京召开新闻发布会，推出南京玄武湖金茂广场项目，这也标志着其正式落地金陵。当天的活动上，方兴地产总裁、总经理李丛瑞表示，南京玄武湖金茂广场的部分商业、酒店已运营，南京金茂会正在吸收会员；同时项目二期即将启动，将在玄武湖畔、明城墙边，新建一幢70多层的超高层地标。

　　李从瑞还透露，方兴地产以综合得分第一名的成绩，成功锁定总建筑体量达380万平方米的南京江宁区上坊地区中心城的改造项目。

　　资料显示，江宁上坊片区隶属于江宁东山副城，是其8个功能分区之一，计划以研发、汽车文化、专业商贸、居住功能为主，发展成为集研发、汽车主题商务服务等为一体的综合性功能板块，并在5-8年内基本完成3.92平方公里核心区建设，折合392万平方米。

　　但据了解，方兴地产一直在主攻高端住宅、写字楼、酒店、商业购物中心等业态的开发，在此之前并未并未涉足过城市改造项目。

　　因此，不少业内人士表示，未来方兴地产开发该项目的前景还有待观察。“方兴此前也在北京对王府井大饭店进行改造重建。”方兴地产相关人士回应表示，南京旧改项目还在商谈阶段，还没有实际落地。

　　截至目前，方兴地产已进驻包括上海、苏州、南京、杭州等在内的四个长三角经济圈城市，并完成五星级酒店、商业购物中心及城市综合体等多业态的战略布局。至此，方兴地产已完成全国14个城市的铺线。

　　逆市今年以来，房地产市场下行趋势明显，在“拐点和泡沫”的喧嚣中，大多数房企或紧抓去化，或止步住宅，或谋产业转型，更有直接退出地产业。

　　方兴地产却显得有些特立独行，仍斥资185亿元收购土地，在杭州、上海、北京频频拿地。在外界看来，这就与其77.24亿元的总销售金额有些不成比例。

　　标普分析师符蓓曾分析指，方兴地产较为激进，该公司今年前4个月斥资185亿元收购土地，而同期的销售额仅为34亿元。

　　对此，方兴地产曾回应称，公司之所以在市场低谷期拿地，是看好行业的长远发展，对自身高端产品有信心；“一块地位置较好又有溢价，我们自然敢于出手”。

　　方兴地产“敢于出手”的底气，或许在于几乎所有高价地都采取了合作开发的模式。方兴地产回应外界质疑时曾指出，公司对拿地的要求是，一是地块处于城市核心区，二是有溢价空间，“在地价较高的情况下，也采取与其他房企合作的方式分担风险”。

　　据统计，截至目前，方兴地产已引进葛洲坝、黑石等集团，并成功引入60亿元股权合作资金。在今年前四月185亿元购地款中，约有40%由方兴地产支付。

　　接近方兴地产的相关分析师指出，方兴之前规模比较小，每年住宅开发量不是很大，在短时间内壮大规模需要资金；“单凭公司自身的力量，较难发展，这种合作的模式可能是方兴未来发展的一种趋势”。此外，分拆酒店业务上市又为方兴地产打开了一个新的融资平台，为其房地产业务输血。

　　7月2日，方兴地产宣布，分拆酒店业务股份合订单位于2014年7月2日上午9时正式在香港联交所主板买卖，收取的首次公开发售前股息金额已厘定为约63.34亿港元。

　　据悉，金茂控股已于上市当天提取的贷款融资总金额为40亿港元。此前招股文件显示，此次集资所得的79.9%会用于上市前分派予方兴地产，19.1%会用于偿还金茂控股内部贷款。

　　穆迪表示，分拆上市会提高方兴地产的流动性和财务灵活性，从而为地产发展提供资金，并进一步实现融资渠道多样化，降低公司对债务融资的依赖性；同时，这也将提高方兴地产的资金周转速度，进而实现更高的股东报酬比率。

审校：劳蓉蓉

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