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新鸿基暂时不降价

来源: [ 2014.7-8月刊 ]      时间: 14-09-14 17:35

“现在主要的工作不是继续拿地,而是要把现有项目做好。”

  观点地产网 从中环广场、国金中心到环贸广场,上海一直是新鸿基地产内地布局的重点区域,未来伴随着徐家汇中心项目、闵行项目的开发,新鸿基地产在上海还将迎来更大的发展空间。

  近期,新鸿基地产上海莘庄综合交通枢纽项目正式开建,重量级项目徐家汇中心一期也进入开工阶段。新鸿基发展(中国)有限公司董事邓维聪先生接受观点地产新媒体专访时表示,徐家汇中心项目预计有四期,“从第一期到第四期完成大概需要9到10年的时间。”

  对于华东区域的布局,新鸿基地产现阶段的主要工作定位为专注现有项目的开发和运营。“未来五年中,按计划出售销售物业的同时,还要尽快建好持有的商业项目,如ICC的写字楼、闵行项目等。”

  邓维聪表示,上海商业地产市场有经济基础和商业氛围支撑,长远看布局会有增加,但现阶段拿地并非新鸿基地产的主要方向。

  相较于对上海市场的看好,邓维聪对二三线城市商业地产抱有的则是担忧,“商业地产主要是供需问题,现在已经有一些城市面临很难消化的局面。我相信二三线城市未来几年的市场不会太乐观。”

  在过去几年商业地产的开发热潮中,新鸿基地产的发展步伐仍选择以稳定为主。“房地产市场好的时候大家可能觉得新鸿基地产这种模式太保守了,错过了很多好机会。但是新鸿基在过去四十多年来积累了很多经验、人才和方法,善于保存现金、平衡投资。”

  在邓维聪看来,港资企业与许多快速发展的内地房企在发展经历和模式都有所不同,但新鸿基地产未来的全国布局还是租售并举的方向,“这个模式走下去会比较安全。”

  以下为观点地产新媒体对新鸿基发展(中国)有限公司董事邓维聪先生的采访实录:

  观点地产新媒体:上海徐家汇中心项目是新鸿基最大的项目,目前进展如何?销售和持有部分预计会怎么划分?

  邓维聪:集团非常重视这个项目。项目有四期,第一期已经开工,从第一期到第四期完成大概需要9到10年的时间。

  出售一部分回笼现金对整个项目有好处,但还没有完全确定销售和持有部分的划分,商场和写字楼可能都会持有。

  观点地产新媒体:莘庄交通枢纽项目已经开工,新鸿基和合作伙伴在项目分工中如何配合?

  邓维聪:莘庄项目由新鸿基和上海城开合作开发,另外还有一部分股份属于莘庄政府,新鸿基拥有的项目权益是35%。

  这个项目在技术层面上有很多高难度的东西需要解决,比如要在火车站上面建一个平台,上面是写字楼、商场、酒店,同时还要把地铁、火车站连接起来,难度非常高,在国内暂时应该也没有先例,我们花了很多时间去研究。

  项目分工方面,前期设计和前期工程由新鸿基主导,营运方面主要是城开负责。

  观点地产新媒体:国金中心是您来上海推动的第一个项目,营运状况如何?

  邓维聪:十年前我来新鸿基的时候,上海国金中心还在规划,没有动工,2005年底接收土地,2006年初开工,3-4年后第一栋楼入市。一期除了出售给汇丰银行的22层,持有的办公物业和商场都租出去了。现在二期招租率达到90%多,每平方米日租金超过二十元。

  观点地产新媒体:您怎么看上海写字楼市场的发展?

  邓维聪:上海浦西和浦东写字楼市场分别很大。浦西涵盖的地方很多,从西面虹桥枢纽一直到黄浦江都有很多写字楼,但没有一个很集中的区域。而且金融、保险公司都喜欢在浦东,浦西的用户一般都是消费品、贸易公司等,对于办公楼的需求相对而言没有金融业、保险业要求那么高。

  浦西的租金水平也上不去,像黄浦江、南外滩、虹口这些区域都是写字楼,过往日租金是十几元,现在有个别已经跌到几元。整体来看,浦西的写字楼比较难,我们在浦西也有三栋写字楼,租金与国金中心还是有一点差距的。

  浦东比较另类,陆家嘴是集中地,是上海的金融中心,而且陆家嘴因为土地资源不够,已经非常饱和,所以租金一直都是上涨的态势。

  上海国金中心是新鸿基在陆家嘴的重点项目,2003年新鸿基拿地时还没有招拍挂,但当时郭先生和浦东政府谈地时已经看到了这块地的前景。

  当时业内对于在中国做商业地产都有一个质疑,买下地之后资金怎么回笼?但新鸿基在香港已经经历过艰苦的阶段,在房地产市场中保持稳健资金流、固定资产和负债比例的能力都非常成熟,所以对这个项目就有比较长远发展的想法。

  上海国金中心从2004年开工到前年全部建成,写字楼部分创下了比较好的租金收益,也拉升了陆家嘴的租金水平。

  观点地产新媒体:新鸿基苏州和杭州项目的销售情况如何?

  邓维聪:新鸿基在苏州有三个项目,一个是金鸡湖边上的别墅项目湖滨四季,一期已经发售,去化率达到80%多,准备开售第二期。湖滨四季旁边的四季酒店正在加快建设,另外一个写字楼项目还在规划中。

  杭州、无锡项目是和华润合资的,这些项目完全不用担心现金流,因为最开始的时候就把住宅部分卖掉了,项目周转很快。

  观点地产新媒体:未来五年,新鸿基在华东的规划是什么样?

  邓维聪:首先计划中的销售物业基本上要在这几年卖掉,同时持有收租的商业物业尽快建好,例如徐家汇中心项目、闵行项目、ICC的写字楼部分等。拿地方面,我们一直也在看土地,只是暂时还没有找到比现有项目更好的地块。

  观点地产新媒体:您怎么看今年上半年杭州的降价潮?商业地产市场又是怎样的?

  邓维聪:虽然杭州是率先降价,但是降得多的不只是杭州,无锡、苏州等城市也降得很厉害。有些开发商为避免现金流出问题,必须要通过加快周转和销售回笼资金。发展商要保证资金平衡,有销售物业也要有出租物业,国内一些发展商可以做到,但很多是做不到的。

  商业地产现在也受到很大影响,主要是供给和需求的问题。杭州钱江新城、萧山区域写字楼都出现了供过于求的情况。中国大部分城市城市都有同样的问题,全世界超过400、500米的高楼已经有一半集中在中国。

  坦白说,有一些城市已经面临很难消化的局面,二三线城市未来几年市场不会太乐观,例如沈阳、天津这些城市,开发的写字楼、商场、酒店都必须要有当地经济来支撑,没有足够的经济基础和商业氛围会很有压力的。

  观点地产新媒体:有观点认为,今年中国房地产市场增速下降,但从周期来看会有一个反弹,您是怎么看市场走向的?

  邓维聪:我个人不太同意这种论调。房地产是有周期,但是因地方而定,香港的楼市十几年没跌过,中国几百、几千个城市,每个地方都不一样,所以周期要因城市而定。而且影响周期的因素太多了,包括去化、国家和银行的态度,例如如果调控放松,房地产可能马上就会上来,这并不能叫周期。

  观点地产新媒体:新鸿基内地业务已经占集团业务的23%,以后是否会继续扩张?

  邓维聪:肯定会有布局增加,但现在主要的工作不是继续拿地,而是要把现有项目做好。

  观点地产新媒体:2013年底,新鸿基内地发展物业中住宅占比64%,未来住宅物业和持有物业的比例是怎样?是否会考虑降价?

  邓维聪:整体还是均衡的,上海住宅不多,只有滨江凯旋门和闵行项目。住宅项目主要是在广东和成都;持有商业部分,未来徐家汇中心项目会是主要增量。

  我们暂时不会考虑降价。

  观点地产新媒体:内地开发商发展商业地产多以销售支撑资金回流,您怎么看?

  邓维聪:国内做生意的方式和西方、香港的差别很大,国内经济从九十年代开始起飞,开发商没钱就先借钱发展,依靠销售来回笼资金。

  新鸿基地产则有些不同,我们首先要从上市公司的角度出发,必须对股价、对股东、对员工负责,所以香港较大的发展商借贷利率都很低,新鸿基的借贷利率也不到百分之二十。

  房地产市场好的时候,大家可能觉得新鸿基这种模式太保守了,错过了很多好机会。但是新鸿基在过去四十多年来积累了很多经验、人才和方法,善于保存现金、平衡投资,出售物业和持有物业均衡发展。

  在国内,新鸿基住宅部分销售回笼资金会多一点,因为有些项目的商场和写字楼还没建好,但现在也开始接近平衡。例如上海国金中心一年租金收入大概十几亿,和其它物业加起来也有二三十亿,全国布局也是一半收租一半销售的方向,用这个模式走下去会比较安全。

审校:劳蓉蓉

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