逢周一至周五  24小时更新

龙湖等待时机

来源: [ 2014.7-8月刊 ]      时间: 14-09-14 17:30

“龙湖现在要做的是‘高筑墙、广积粮’,在此期间更精细化管理,吸引及培养人才等待时机。”

  经历过略显波折的2014上半年后,龙湖地产的后续工作重心依然是去存货、扩合作、持商业,与年初锁定的焦点并无太大差异。

  据龙湖地产品牌与营销总经理袁春透露,公司首4月没有全新项目面世,老项目新推也很少,市场观望情绪累积,存货去化相对较慢。

  从5月开始,苏州时代天街、济南名景台、北京滟澜新宸等全新项目及老盘新货值陆续推出,较存货有着更好的区位,也取得了不错的销售成果。

  谈及全年目标,袁春含蓄地表示,公司全年可售货值近1000亿,今年新增供货约600亿左右,其中的新增供货大部分将在下半年推出。公司将进一步加强供新货和去存货的结合,实现积极去化。

  上半年以来,龙湖在扩合作方面亦迈出了实质性的步伐,与渣打银行为主的一组投资者签订了约1.24亿美元协议,共同合作开发重庆观音桥拓展区鹞子丘地块。据悉,这也是龙湖地产首次与境外基金进行股权合作。

  据不完全统计,龙湖已经至少拥有四个合作开发项目,分别是和绿地合作的北京昌平沙河区域的滟澜新宸,和中青旅合作的北京司马台长城的长城源著、和海外基金合作的重庆红旗河沟项目,以及通过部分股权收购来进行合作开发的佛山项目。

  在商业地产方面,2014年龙湖的天街购物中心将迎来突破年,年内将有4个天街项目陆续开业,分别位于成都、重庆、杭州、北京。

  据袁春透露,未来2-3年,杭州金沙天街、成都金楠天街、上海虹桥天街、北京时代天街等项目将陆续入市。目前龙湖商业总面积达到76万平方米,还有70多万平方米在建,保持每年1到2个商场开业,保证每年租金复合增长在30%左右,并用15年的时间,让商业租金收入在总利润占比从现在5%左右,提升到25%左右。

  以下为观点地产新媒体对龙湖地产品牌与营销总经理袁春的采访实录:

  观点地产新媒体:今年以来,中国房地产泡沫破裂与拐点、崩盘的观点越来越多,您怎么看这样的说法?对于未来市场有怎样的预期?

  袁春:短期内行业呈现一段时间的成交增幅放缓,并在不同区域呈不均衡波动态势,但优胜劣汰是市场的规律,在人口聚集的高价值城市依然有机会。

  长期看,公司始终看好中国房地产前景:住宅过剩是局部现象,中国宏观经济的走势和中国城市化进程趋势并没有改变。当前中央政府推进双向调控、增加供给、加快保障性住房建设,包括房产税的讨论及试行等措施也在引导行业更加规范发展。

  对于有品牌、有口碑的大型开发商而言,是挑战更是机会。龙湖现在要做的是“高筑墙、广积粮”,在此期间更精细化管理,吸引及培养人才等待时机。

  观点地产新媒体:在市场下行的时候,价格是否刺激成交的唯一因素?除了价格之外,企业还能从哪些方面提振销售?如有需要,龙湖会不会调整旗下产品价格?

  袁春:价格并非刺激成交的唯一因素,公司始终积极探索适销对路的高品质产品。5月,公司在苏州的首个项目龙湖·时代天街开盘,当月认购金额近10亿元,创造了5月苏州商品房市场金额、套数、销售面积三冠王的佳绩。6月,北京沙河板块龙湖·滟澜新宸推盘,刚需客户需求强烈,当日去化九成。

  公司一贯采取灵活的销售策略应对市场,会根据不同区域的具体情况,随行就市,贴近市场,保持平稳。如果部分城市限购政策逐步放宽,我们也会抓住可能的窗口期进行去化。

  观点地产新媒体:房地产企业融资渠道一直不畅通,公司的融资有无受到影响?如何应对今年的资金及金融变化?

  袁春:公司在今年3月签订一笔约港币29.25亿元的五年期定期贷款,为当时内房企业年内获得的年限最长、金额最大的一笔银团贷款。为了对冲汇率风险,公司又于5月发行20亿元人民币优先票据。这是公司首次发行人民币债券,也是全球资本市场规模最大的4年期点心债,为市场设立了标杆。同时,龙湖对于公司现有非人民币负债,实施50%的掉期策略,对冲汇兑风险。

  从以上情况可以看出,龙湖今年的融资并未受市场过多影响,依然保持了低成本、多渠道的融资的优势。截至目前,龙湖拥有来自四大行的信贷融资总额约人民币560亿元,其中370亿元未提取。

  截止到去年底,公司平均借贷成本6.58%,继续保持行业较低水平。龙湖的净负债率仅为57.9%,手头现金达人民币146.8亿元,财务状况非常稳健。未来,公司将严格管控各项负债指标,保证财务安全。

  观点地产新媒体:今年市场出现了分化的情况,房地产企业应该如何稳定销售,保障增长?龙湖前五月完成全年目标三成,未来会如何提振销售?

  袁春:公司首4月没有全新项目面世,老项目新推也很少,市场观望情绪累积,存货去化相对较慢。从5月开始,苏州时代天街、济南名景台、北京滟澜新宸等全新项目及老盘新货值陆续推出,相较存货有着更好的区位,也取得了不错的销售成果。重庆龙湖截止到6月25日,在6月实现认购金额突破20亿,半程领跑重庆楼市。

  公司全年可售货值近1000亿,今年新增供货约600亿左右,新增供货大部分将在下半年推出。公司将进一步加强供新货和去存货的结合,实现积极去化。

  观点地产新媒体:龙湖年内是否还有其他完善布局的计划?从主要聚焦于招拍挂到协议收购,是否意味着投资方式的多元化?北京多个项目采用合作拿地的方式,是否是扩合作策略的深化?

  袁春:集团聚焦一线城市和核心二线城市,未来仍将关注年销售额在400亿以上的高能级城市发展机会。

  广东和南京都是龙湖战略目标地区,对于公司完整业务布局有着重要意义。以南京为例,该地产业、人文、人口、宜居等都符合龙湖战略选择,是可以长期持续发展的高能级城市,也是过去两年长三角市场表现最好的城市之一。

  作为新城市的第一个项目,鼓楼地块无疑是非常出众的选择,底价获取地块充分说明了集团在复杂的市场环境下,一贯控制成本、理性拿地的稳健策略。

  “扩合作”是龙湖今年运营的关键词之一。龙湖的“扩合作”是公司经历了多年全国化布局后,积累了一定的运营操盘能力和品牌影响力,具备了合作开发的可行性,从而让公司有更大余地适应市场的挑战,通过合作方式实现更大利益,提升自有资金使用效率,降低财务风险。

  公司现已经搭建专门的团队“金融资产中心”负责这个方面的工作,不管是基金或是同行,龙湖都会通过股权合作分担风险,合理调配资源,并坚持由龙湖操盘,保证一贯的高品质。

  观点地产新媒体:龙湖在杭州已连续多月没有新货推出,联系市场行情以及在南京等地的布点,龙湖在华东区域的重心是否会转移?怎么看华东区域市场?

  袁春:2013年华东区域销售金额114.8亿,占全集团的23.9%,仅次于西部和环渤海区域。长三角区域是公司战略布局的重要区域。

  除杭州外,龙湖在上海、宁波、常州、无锡、苏州等城市均有项目在售,并在今年落子南京,进一步完善在华东的布局。

  杭州未供新货主要是基于销售节奏的考量,去年杭州龙湖·春江彼岸单项目销售39亿元,排名龙湖集团各项目销售金额之首。

  年初,杭州局部出现波动,但龙湖所在的滨江和丁桥板块价格始终平稳,龙湖春江彼岸年初至今已经销售了近5亿,预计上半年可以清盘,下半年在同一板块更好位置的文体中心也将推盘。集团仍然看好华东地区的长远发展,继续深耕华东市场。

  观点地产新媒体:度假地产面临同质化现象,龙湖对“山海湖”系列的考量如何?

  袁春:2011年,龙湖推出“山海湖”度假产品系,正式打入旅游度假地产。4年以来,依托自然景观资源及自身产品研发能力,龙湖在旅游度假地产领域得到长足发展,布局涉及成都、烟台、云南等诸多省市。

  2014年,龙湖再度创新旅游地产,在北京推出全民度假产品龙湖·长城源著。一方面,龙湖首次在一线城市布局旅游地产,完善旅游地产布局;另一方面,也是龙湖跳出通常旅游地产造概念模式,采取与旅游巨头中青旅合作的跨界模式。公司在密云开发的古北水镇被视为“类乌镇景区复制第一单”,今年5月试营业以来,仅五一三天就接待游客5.9万人次。

  龙湖通过与中青旅的强强联手,在不同业态间形成高效率的互补。

  观点地产新媒体:在楼市下行大背景下,龙湖商业地产有怎样的发展目标和扩张动作?

  袁春:“自持商业”是集团发展战略之一。截止到2013年12月31日,集团商场租金总额6.7亿元,扣除营业税后租金收入6.3亿元,较去年上升31.3%。龙湖的销售回款率优于行业10%以上,而销售回款的10%恰好是龙湖每年投入商业地产的上限,因此,龙湖依靠优于行业的回款管理,对冲了商业投入的现金压力。

  2014年起,集团旗下天街购物中心将迎来突破年,年内将有4个天街项目陆续开业。

  长期来看,龙湖仍将稳步投入商业,并进一步完善全国布局。未来2-3年,杭州金沙天街、成都金楠天街、上海虹桥天街、北京时代天街等项目将陆续入市。

  目前龙湖商业总面积达到76万平方米,还有70多万平方米在建,保持每年1到2个商场开业,保证每年租金复合增长在30%左右,并将用15年时间,让商业租金收入在总利润占比从现在5%左右提升到25%左右。

审校:劳蓉蓉

请发言时务必尊重网上道德与我国相关法律法规,以下评论内容不代表观点地产网地产立场