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远洋地产加速周转

来源: [ 2014.7-8月刊 ]      时间: 14-09-14 17:20
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“去库存化，加快开发周转速度”是远洋地产2014年的工作重点。

　　“在国家调整经济结构、主动放缓经济增速的背景下，2014年上半年房地产行业整体形势严峻。”或许是基于这样的认知，远洋地产在发展策略上有了较为明显的调整。

　　与多数同行当下的策略不谋而合，远洋地产的重心和亮点主要表现为快周转和多元化。

　　远洋地产表示，在上市公司中，远洋地产周转效率仅处于中游水平，要实现追赶行业标杆的发展要求，在土地成本日益趋高，发展商毛利率呈下降趋势的市场环境下，加快周转是企业提高核心竞争力的必然选择。

　　在养老产业方面，远洋地产称仍然处于探索阶段，未来可能成为公司新的增长极。

　　7月4日，远洋地产发布上半年营运数据，今年1-6月累计协议销售额为132.3亿元，协议销售楼面面积为约101.8万平方米。据今年3月14日远洋地产总裁李明在全年业绩会上透露的400亿销售目标，远洋地产已完成销售目标的33%。

　　对远洋地产而言，下半年销售面临的压力的确不小，察觉到问题所在，远洋将工作目标定为“提高周转率、抓存货去化”。

　　一方面，远洋地产在营销方面做出诸多部署，“营销工作是当前最核心的工作，集团层面加强管控、一线公司强化执行，远洋正通过多种积极手段促进营销工作的开展。”

　　近日，远洋地产与世联行、思源经纪、同策咨询三家国内代理咨询公司正式签署营销代理战略合作协议。远洋称，这是公司首次大规模引入销售合作伙伴，也标志着远洋地产通过优势互补、资源共享，进一步拓宽与深化在营销领域的专业合作。

　　另一方面，“加快开发周转速度”亦被作为远洋地产2014年的工作重点。

　　早在今年3月份的业绩发布会上，李明就曾表态要加快周转：“我们往年的周转率都是在23%、24%，今年要把这个数字提高到30%以上，所以要加快周转，这是我们最主要的变化。”

　　事实上，多元化并不是远洋近期才开始走出的一步棋，只是在时下传统楼市面临困局的节点，公司提前在商业、养老、金融等方面布局的战略意义被放大。

　　“远洋始终是一家以住宅开发为主的地产企业，住宅地产仍然占据营业收入中的50%-80%。”远洋地产表示。

　　在商业地产布局上，远洋也已制定了较为清晰的发展策略，集团内部拟定了“4-3-1”战略，即未来商业占资产规模将达到40%，贡献30%利润，占整个营业额10%。

　　截止到2013年底，远洋地产持有经营物业可经营总面积约85万平方米，同比增长47%，收入同比上升31%。未来两年，远洋地产将陆续在北京、天津、沈阳、大连、杭州、中山等城市投入市场，新增50万平方米商业供应，并确保每年有20多万平方米商业项目开业。

　　养老产业方面，远洋地产称仍然处于探索阶段，未来可能成为公司新的增长极。

　　以下为观点新媒体对远洋地产高层的采访实录：

　　观点新媒体：在市场下行的时候，价格是否刺激成交的唯一因素？除了价格之外，企业还能从哪些方面提振销售？远洋会不会对旗下产品做价格调整？

　　远洋地产：“去库存化，加快开发周转速度”是公司2014年的工作重点。

　　远洋地产在上市公司中周转效率仅处于中游水平，要实现“追赶行业标杆”的发展要求，在土地成本日益趋高，发展商毛利率呈下降趋势的市场环境下，加快周转是企业提高核心竞争力的必然选择。

　　远洋会针对不同市场、项目的情况，采取灵活定价措施。进入靠真本事赚钱的白银时代，市场不再是量价齐飞、单边溢价的时代，随着房企分化日趋加剧、产品同质化加剧，企业必须提升自身的运营能力，应当重视深耕市场、提高能力，享受产品开发和客户服务的红利，对买方市场要有更准确的理解，要能聚焦客服需求、客户服务。

　　观点新媒体：房地产企业融资渠道一直不畅通，预期今年房地产行业将会有怎样的融资环境？公司融资动作有无受到影响？

　　远洋地产：关于融资，远洋的负债水平属于较低的，这是公司一贯坚持的运营策略。

　　融资渠道方面也是畅通的，无论境内还是境外都有长期并优质的合作伙伴。公司一直坚持清晰、平衡的债务配置，未来公司融资主要的思路是调整债务结构，目标是通过一段时间的努力，达到债务长短期的平衡，内债与外债比例的平衡，股权和债权的平衡，从而有效的控制公司总的融资成本。

　　公司的融资决定从来都是有的放矢，不盲目举债，公司对待融资的态度是谨慎的，是根据需求导向制定融资决策的。根据经营计划与财务预算，需要外资就融外资，内资有缺口就融内资，没有需求就不融资，不增加额外的财务成本。

　　观点新媒体：前五月完成全年目标不到三成，今年达到400亿销售目标是否有困难？

　　远洋地产：远洋对于市场形势的判断是有预见性和提前准备的，年初即坚定地提出了提高周转率、抓存货去化的工作目标。

　　营销工作是当前集团最核心的工作，集团层面加强管控、一线公司强化执行，远洋正通过多种积极手段促进营销工作的开展。

　　近日，远洋地产与世联行、思源经纪、同策咨询三家国内知名代理咨询公司正式签署营销代理战略合作协议。这是远洋地产首次大规模引入销售合作伙伴，也标志着远洋地产通过优势互补、资源共享，进一步拓宽与深化在营销领域的专业合作。

　　观点的地产新媒体：远洋地产的金融布局进展如何？未来这一业务具体如何推进？

　　远洋地产：远洋在房地产金融方面还处于尝试阶段，规模都不太大。远洋正在跟很多金融机构大力推广的房地产金融，刘晖女士等具有丰富金融行业工作经验的董事加入，将会在集团投资、房地产金融和资金管理等方面工作提供有力支持和帮助。房地产金融、房地产基金等将是远洋在未来几年当中一个重要的发展方向。

　　观点新媒体：商业地产、养老地产加上传统住宅地产以及地产金融业务，未来远洋各项业务在集团中如何分配和协同联动？

　　远洋地产：远洋地产是一家以住宅开发为主的地产企业，虽然在20多年的发展中，在商业地产、养老地产、房地产金融方面的探索也取得了一定的成果，但在未来发展中，住宅地产仍然占据主导地位，占营业收入中的50%-80%。

　　商业地产是远洋大力发展方向，集团内部拟定了“4-3-1”战略，即未来商业占有资产规模将达到40%，要贡献30%的利润，占整个营业额的10%。截止2013年底，公司持有经营物业可经营总面积约85万平米，同比增长47%。收入同比劲升31%。未来两年，将陆续在北京、天津、沈阳、大连、杭州、中山等城市投入市场，新增50万平米的商业供应，并确保每年有20多万平米的商业项目开业。

　　养老产业仍然处于探索阶段，未来可能成为远洋新的增长级。作为远洋的养老品牌——“椿萱茂”，目前在北京已投入运营两家协助型养护公寓，分别地处北京东南五环及东五环的别墅社区内。

　　椿萱茂以北京为核心辐射全国，大连是椿萱茂全国品牌战略落子的第二步，近日，远洋椿萱茂(大连·金石滩)照料中心正式落户大连，远洋假日养生庄园成为东三省首个受益的成熟大社区。远洋地产的养老产业以自我开发运营为主，预计3-5年内，远洋将完成北京、上海、大连等一线或热点城市在养老领域内的多点布局，形成与集团住宅地产、商业地产以及房地产金融平行的全新业务增长级。

　　另外，房地产金融、房地产基金等将是远洋在未来几年当中一个重要的发展方向。

审校：劳蓉蓉

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