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“西安这个市场特别平和，要想做大，得从市场占有率方面考虑。”

　　受访者/西安富力房地产开发有限公司董事长兼总经理李宁

　　“不能说西安市场疲软，应该说西安市场比较稳定。今年我个人感觉城改项目的集中推出对市场会有所冲击。”在2014城市观点论坛西安行现场，西安富力房地产开发有限公司董事长兼总经理李宁，向观点新媒体阐释其对西安市场的理解。

　　据李宁介绍，富力2005年进入西安，采取了和以往进驻城市一样的大盘模式，第一个项目富力城至今已经做了9年。今年将会推出最后一栋楼，差不多2-3万平方米的货量。

　　“西安市场2013年销售总货量基本上到了800-1000亿元，所以我们现在所占的市场份额还远远不够。”李宁认为，要想扩大规模，只有从市场占有率方面考量。因此富力今年会加大新项目的拓展，目前也已经有了目标地块。

　　谈及西安市场的变量，李宁指出，西安市场和全国市场不同的地方，一个是土地市场，另一个就是货量。“今年西安市场上的炸弹不知道什么时候要炸，就是城改项目。城改项目去年年底冻结了一阵，今年市场上放出来的项目估计不下100个，这么多货量对市场的冲击得有多大？”

　　他续称，北京也有这种项目，叫城中村，但是那边给的开发配比是1：0.5，西安是给1：1.5。所以可以想见未来一定会对楼市有一定冲击。

　　以下为观点新媒体对西安富力房地产开发有限公司董事长兼总经理李宁的采访实录：

　　观点新媒体：富力在很多地方都是大盘模式，西安也是吗？

　　李宁：富力西安第二个项目年中开盘，大概在六七月份。至于大盘模式，也不尽然，要根据本地的市场情况。富力2005年进入西安，第一个项目富力城到现在已经9年。这个项目差不多结案了，今年会开最后一栋楼，货量不多，2-3万平方米的货量，然后会加大新项目的拓展，目前也有目标地块。

　　观点新媒体：富力西安去年销售额有多少，今年目标是多少？

　　李宁：今年富力西安目标销售额是10亿，这几年基本都是这个数值。西安市场跟北上广这些城市完全不一样，现在北京不分刚需豪宅，不管在哪儿都卖得好，不管是什么产品都卖得好。西安就是十年前的北京，十年前中国大的地产商没有几个，现在回看，基本上物是人非了。比如融创，都死过一段了，现在发展不也是很好吗？所以现在讨论是不是还有十年发展时间，意义不是太大。

　　观点新媒体：前一段时间北京住总万科橙开始平价跑量，是不是说明市场有所变化？

　　李宁：正是因为这样，可以看到开发商稍稍有些动作就可以卖得出去。北京市场上近一两年崛起比较快的，比如泰禾，还有北京周边的华夏幸福基业等企业，急速冒起。

　　西安，我们来得早，但是起了个大早，赶了个晚集。凭借一个大盘，我们进入西安，当时很多大的开发商还没进驻，富力城项目周围一片荒凉。

　　但是这么多年，房价涨了没有一倍，土地涨了几倍。所以西安这个市场特别平和，要想做大，得从市场占有率方面考虑，最近没有听说过哪个单项目可以卖二十几个亿。

　　2013年西安市场销售总货量基本上到了800-1000亿元，所以我们所占的市场份额还远远不够。当然，富力城在市场上表现还算稳健，在西安也算站住脚了，今年会加大拓展力度。

　　观点新媒体：您觉得对于外来开发商来说，要想在西安做大规模，需要具备哪些条件？

　　李宁：上一次调控公布了16家央企可以开发房地产，其他退出房地产市场，然后央企做大做强。在北京，当时为了对抗南派的开发商，很多国有开发商联合起来。

　　现在又是一轮洗牌，本来门槛几年前就已经很高了，中小开发商只有几个亿的资金怎么买地？现在市场上剩下的开发商肯定都是要做大做强。

　　观点新媒体：您觉得西安市场有什么特点？

　　李宁：中国市场太大了，没有哪个政策能涵盖整个市场。所以还是要分区域，区域里面还是要细分市场。西安市场和全国市场不同的地方，一个是土地市场，另一个就是货量。今年西安市场的炸弹不知道什么时候要炸，就是城改项目。城改项目去年年底冻结了一阵，今年放出来的项目估计不下100个，这么多货量对市场的冲击得有多大？

　　近几届的“两会”都是提到土地的问题，为什么不让农民的土地和城市居民的土地同权同价？西安市场就有点跟全国其他地区不太一样，加上现在提出要加大棚改项目力度，西安本来城改项目量就很大了，再加上棚改项目。所以在前几年就看得出来，西安市场为什么比较稳定，稳定的原因是价格稳定，是因为土地量大、开发规模大，没有哪个开发商能搅动这个市场。

　　如果说今年内这些棚改项目放出来，对西安市场影响将会非常大。因为它们的土地成本非常低，容积率非常高，直接导致价格非常低。现在西安市场商品房均价每平方米6000多元，想象一下，如果一个月内突然放出100多个项目，西安市场会变成什么样？每平方米4000多元都有利润可赚，现在已经有放出来的项目了。

　　观点新媒体：这对于开发商来说意味着什么？

　　李宁：本土开发商可能受冲击比较大，全国性开发商受影响就小一点。像富力、万科，抗风险能力强一些。因为集团每年是几百上千亿的销售额，我们在集团所占的权重不是太大，我们可以等。

　　总体来说，不能说西安市场疲软，应该说西安市场比较稳定。今年的感觉就是城改项目对市场有所冲击，北京也有这种项目，叫城中村，那边给的开发配比是1:0.5，西安是1:1.5。

　　观点新媒体：富力在广州有很多写字楼，在海南有旅游地产，现在也开始尝试做购物中心，在西安会只做住宅类产品吗？

　　李宁：我们的产品线挺全的，全国在运营的五星级酒店十来家。我们在西安仍然是有这种想法，可能跟万科、万达不一样。我们自己持有的项目非常多，在西安也会这样。

　　观点新媒体：在西安做商业、写字楼这些业态容易吗？

　　李宁：没有问题。做商业就是一个地段的问题，这种话十年前就有人说过——地段、地段、还是地段。

　　观点新媒体：富力比较看好哪些区域？

　　李宁：任何地区都是一样，只要是好的地段，早晚都卖得出去。越往外，价格也低，价值也低。一旦市场出现震荡，越是地段好的，抗风险能力越高，远一点的项目就看品质。（采访/整理：见习编辑 王静）

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