八年入市 广州洲头咀天誉半岛豪宅养成史
时间: 2014-06-20 01:13:01    来源: [ 观点网 ]

城启集团董事局主席杨树坪后来曾这样回忆：“当年我们从天誉那里买下了洲头咀地块，后来，城启遇到了困难，天誉帮助我们，又买回了洲头咀地块。”

　　观点网 经过了八年周折，先后和越秀集团、城启、保利香港、海航地产等一系列房地产企业有过缘分的天誉广州洲头咀项目终于要面世了。

　　2014年6月19日，洲头咀项目的持有人，天誉置业召开新闻发布会，宣布已经命名为“天誉半岛”的洲头咀项目将于年底入市，9月或10月期间开放样板房及营销中心。

　　这是多年未在广州有项目推出市场的天誉最新的力作，在昨天发布会上，天誉公司上下对此充满期待。

　　年底入市销售

　　资料显示，天誉半岛项目位于位于广州市海珠区洲头咀，地处羊城八景之一的白鹅潭。主要由住宅、办公及其配套设施等组成，2011年开始正式动工，现仍在施工中，预计下半年推出市场。

　　项目一共包括7栋，其中A1栋为16层55米公寓及；A2、A3栋为两座38层123.55米超高层住宅楼；A4栋为30层高113.4米办公楼；A5-A7栋为38层～52层超高层住宅楼，地下设置3层，总建筑面积约425524平方米。

　　据天誉置业总裁助理崔东风介绍，该项目的公寓及商业部分将全部自持，目前已经签约仲量联行提供物管服务，而年底入市的将是住宅部分。

　　对于该项目，天誉置业营销中心副总监吴洪明表示，该项目三面临江，地理位置优越，旁边就是广州政府这几年重点打造的白鹅潭规划区，周边未来的发展前景无可限量。

　　据悉，在广州只有三个这种三面临江的项目，即星河湾开发的海怡半岛，霍英东家族的南天名苑以及天誉半岛。

　　吴洪明称，天誉半岛也会充分利用江景概念，做出不亚于海怡半岛的豪宅产品。

　　但对于未来的定价和预期销售金额，天誉方面对此未正面回应。

　　不过，在6月11日，天誉置业行政副总裁文小兵在香港曾表示，公司今年的销售目标为30亿元，下半年拟推出广州及广西南宁的新盘。

　　文小兵称，广州“天誉半岛”为今年重点项目，该项目为商住综合体，预计下半年推售两幢大楼，涉逾3万平方米。

　　此外，目前广州近期豪宅项目销售有所回暖，以中海花城湾1号为代表的豪宅产品去化表现一直不错。

　　因此，市场预期天誉半岛也会有较好的销售表现。对此，总裁助理崔东风表示下半年的市场仍很难预计，尤其豪宅市场的走向尚难以估量。

　　八年前的起点

　　现在，对天誉置业来说，历经八年这个项目终于走到了销售环节。

　　而对于这个地理位置颇为优越的项目来说，目前推向市场尚存最大的问题可能就是该项目是天誉置业2006年获得的，2014年才入市销售，那么房产证上的年限会从哪一年算起呢？

　　天誉方面回应到，公司正在就此问题和政府方面协调，尽量希望能补足使用年限。

　　翻查历史资料，2006年7月12日，天誉置业以不超过4亿港元的价格收购一家名为荣威集团的51％的股权，而荣威集团即为现在广州天天誉半岛项目，彼时洲头咀一块面积达10万平方米土地的实际拥有者。

　　资料显示，天誉置业在当年7月6日与荣威的股东之一签订股权转让协议，值得注意的是，荣威集团也是2005年7月6日注册成立的公司，此时保利（香港）下属全资子公司与另一股东分别持有荣威49％和51％的股权。

　　荣威成立之后，正是通过下属两家全资子公司收购了洲头咀地块发展。因此，天誉当时完成收购荣威股权之后，即成为洲头咀发展的实际控股方，从而参与洲头咀项目的开发建设。

　　当年公告显示，洲头咀项目占地面积为106273平方米，位于广州市海珠区洲头咀同福西路以南及厚德路以北。彼时该地块的所有人为广州越秀集团。但是，越秀、广州市港务局及洲头咀发展于2003年3月31日合作成立合营公司，并签订了合作协议。

　　该协议显示，越秀及广州市港务局提供土地，洲头咀发展出资共同开发上述洲头咀地块。而洲头咀发展向越秀支付了1000万元作为现金补偿，因此，越秀方面此后不再享有该地块的任何权益。而广州市港务局则享有项目总建筑面积的28％，其余72％物业及合营公司所产生的其他收益将全部归于洲头咀发展。

　　当时公告还显示，天誉置业获取该地块时，该地块尚有20％未完成拆迁，天誉方面需等待拆迁完成之后着手地块的产权过户转让工作。

　　对于此地块的获取，天誉当时表现出非常积极的态度，在随后于香港举行的股东大会后，时任天誉置业投资部首席经理的姜正宏就对外表示新收购的洲头咀项目，发展六座40至60层住宅物业，另设一间酒店，一座服务式住宅大楼，以及一座办公大楼。

　　同时，财务总监张莲顺还透露，项目总收购代价4亿港元中，部分代价会透过供股及发行红利认股权证所取得款项支付，目前集团手头约有8000万港元现金。预计项目总投资连地价需约20亿港元，包括建筑成本约8亿港元，项目仍需向银行融资约7亿元人民币。

　　按照当时的计划，天誉方面希望该项目2009年能入市销售。

　　然而，天有不测风云，2008一场全球金融风暴改变了一切。

　　金融风暴故事

　　2007年3月，天誉置业为筹集拿地及开发所需的资金，发行了一笔2亿美元债券，集资约1.925亿美元，其中9250万美元用于再次收购洲头咀项目部分股权，8070万美元用于向保利及蚬壳行使广州威斯汀酒店收购权，1600万美元用作票据付息准备。

　　这批债券被6名机构投资者认购，其中雷曼认购5000万美元，美林国际认购2000万美元。

　　同年，天誉与雷曼兄弟订立一项信贷协议，以取得一笔2.2亿元的过渡贷款。这笔资金就是用于收购Yaubond51%股权，而Yaubond间接持有一幅位于广州市天河区土地。

　　这次合作有一项附加条件：在规定时间内，天誉置业必须拿到广州洲头咀项目的国有土地使用权证和建设用地规划许可证，否则将触发自动赎回价值7500万美元票据及累计利息的“滚雪球”式债务。

　　虽然当时众多投行投资天誉置业债券的一个原因就是看好洲头咀项目的发展前景。然而，此时席卷全球的金融危机发生了。

　　2008年，受金融风暴影响，雷曼兄弟倒下，美林国际也濒临破产，最后与美银重组为美林美银。这直接导致天誉的融资受到影响，而此时洲头咀项目的土地出让款也几次延付。

　　事实上，后来据了解当时天誉已经获得的部分融资可能先给了保利香港。据当年4月的天誉公告，天誉向保利香港增持广州物业公司洲头咀剩下的49%股权，涉3.2亿港元；完成交易后，天誉对广州洲头咀为完全持股。

　　因此由于土地出让款延付的影响，直到2009年，天誉置业仍没有拿到洲头咀项目的国有土地使用权证和建设用地规划许可证。这触发了当时融资时的限制条款，也引发了天誉置业彼时的信用危机。

　　2009年11月，天誉置业公告称，公司已遭债权人提出清盘呈请，临时清盘人正对天誉的经营业务及事务进行评估。

　　具体则是，天誉当时的一名债权人于11月6日向香港高等法院提出清盘呈请，法院同日发出命令，委任安永企业财务服务有限公司廖耀强、阎正为作为公司临时清盘人。要求二人对天誉的经营业务及事务进行评估。

　　事实上，当时为了渡过难关，亦是为了继续筹集获取洲头咀项目的资金，2009年9月，天誉以11亿元的价格把手中持有的天誉威斯汀酒店及天誉大厦转让给海航酒店。

　　而后为了继续融资，同属天誉系的另一上市平台绿景控股在2010年亦宣布，欲将上市公司转让给海航置业、海航酒店。

　　不过，最终此次交易未能完成。但2011年，天誉再次宣布将以13亿元向海航集团旗下公司海航商业出售洲头咀项目。

　　现在看来，洲头咀项目后来并未交予海航商业，而继续由天誉置业持有。

　　此外，在天誉和海航就洲头咀项目曾经的交易之前，还有一则小插曲。据当时知情人士透露，在金融风暴的困难时期，天誉曾将洲头咀项目转让给了广州城启集团，而后在城启集团经营困难的情况下，天誉置业又重新将它购回。

　　城启集团董事局主席杨树坪后来曾这样回忆：“当年我们从天誉那里买下了洲头咀地块，后来，城启遇到了困难，天誉帮助我们，又买回了洲头咀地块。”


（发稿：武瑾莹    审校：劳蓉蓉）
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