　　同时，于业绩会上针对部分三线城市出现降价跑量的情况深控会不会效仿同行的问题，深控执行董事及副总裁刘崇表示，深控加快三、四线城市的销售不是现在才开始，因为深控在发展战略上早就开始在转型，即从三、四线城市逐步退出，聚焦一、二线城市。所以在销售的过程中深控本就会采取灵活的措施推进销售，但目前没有大幅降价的打算。

　　而就退出三四线城市引申的资产处置问题，深控董事会主席吕华透露，去年深控已处理掉了三四线城市70万平方米的资产，现在大概还有110万平方米未处理，未来还会继续。

　　另在当天的业绩会上，关于母公司深业注资的动作，深控方面也有进一步回应。据吕华介绍，母公司深业集团的总资产，包括上市公司资产总额超过800亿元人民币；同时在深圳、南京的土地储备及潜在的旧改项目，这些土地加起来有差不多300万平方米。因此未来深控将主要透过母公司资产去拿地。

　　至于深控为什么不自己直接买地，吕华称，主要是因为深控的负债率比较高。

　　“深控去年除了拿了一个项目以外，通过旧改方式我们在深圳直接增加了150万平方米建筑面积的新土地储备。这些项目虽然是旧改项目，但是它们都面临交地价的压力，所以通过母公司拿地这是一个孵化的方式，能在不太增加深控负债压力的情况下扩增土地储备”。

　　吕华还表示，未来透过母公司资产拿的项目仍会集中在深圳或者深圳周边地区。“未来深控将逐渐增加深圳区域在公司层面的占比，现在深圳是18%，未来会占到30%以上。”

　　此外，于业绩会上深控方面还披露了其今明两年的销售计划，据深控介绍，公司2014年的合同销售目标是105亿元，比上一年同比增长17%，主要货量大概188万平方米，货值大概250亿元，同比增长7%。重点项目包括深业上城，香月湾、泰然大厦等等，推盘主要集中在二、三季度。

　　深控还透露，2015年公司将力争销售达到200亿元，2016年、2017年会有持续的增长，而这里面大部分支撑都是来自深圳的项目。“同时，2018年是深业上城的落成，它的商业和写字楼的完工，我们将增加大概50万平方米的优质投资物业，物业收入从现在的5、6亿元增长到20亿元。长期负债率目标是在75%左右”。

　　以下为深圳控股有限公司2013年年度业绩会实录：

　　现场提问：深控今年的合同销售目标是105亿元人民币，你们去年销售金额是90亿元，因为今年是改革的一年，房地产调控也不会有太大的变化，所以深控这次制定的销售目标会不会太乐观了？

　　刘崇：我们在制定今年合同销售计划的时候还是非常审慎地对市场进行了判断，从今年春节以来，大家看到房地产市场好像整个形势不是太乐观，但是我们总体的判断是整个房地产市场的发展应该还是一个健康平稳的状态。

　　因为从国家层面来讲，今年全国两会上总理做的政府工作报告都没有提到房地产调控的问题，至少从政府层面来讲行政手段对市场的调控不会进一步加强，会按照市场规律来进行。

　　深控最近几年的销售安排里面，主要的产品是在深圳，广州，像深圳深业上城，泰然大厦等项目都是一线城市，它的市场状况从现在来看，在未来的一段时间里面还是平稳往上的趋势。我们对今年安排的105亿元的销售目标持审慎乐观态度。

　　现场提问：深控很多项目都在三线城市，公司会考虑和同行业一样去加速项目的去化吗？

　　刘崇：我们三线城市确实有一些项目，而且现在也在处于比较激烈的市场竞争过程中。大家也看到一些三线城市房地产公司在降价销售，但是从我们了解的情况来看，这种降价更多是一些推动销售的具体手段，倒不是说整个房价要往下走的趋势。

　　我们加快三、四线城市销售不是现在才开始，是我们在发展战略上有一个转型，从三、四线城市逐步退出，聚焦一、二线城市。所以在销售的过程中我们会采取灵活的措施推进我们的销售，会有一些加快去化的措施，但是要打价格战，或者大幅降价我们目前没有这方面的打算。

　　现场提问：公司目前和深圳国际在前海土地方面的合作进展情况怎么样？吕华：我们的合作一直在进行中，目前和深圳国际的合作主要是我们共同成立了一个机构，该机构我们占55%。该机构负责对深国际拥有的前海土地进行前期的策划和研究，以及申报工作，这个已经在进行。因为这块地虽然已经确定了权利，但是只能搞物流，还没有确定商业开发。

　　另外，我们和深国际属于国资系统的兄弟单位，有很好的人脉背景和良好的合作关系。我们和深国际的合作除了前海这块地以外，在其他方面，比如说深国际的其他一些物流领域的合作也在商议之中。再比如说深国际和母公司深业集团的高速公路公司之间的合作，也在商议之中。所以我们双方的合作是很密切的，合作推进情况非常良好。

　　现场提问：去年深控提到会处理三四线城市的资产，该计划目前的进展情况是怎么样的？

　　吕华：去年有70万平方米处理掉了，现在大概还有110万平方米未处理，未来还会继续。在三、四线城市的比例大概50%对50%。

　　现场提问：未来深圳区域的比重会到多少？

　　吕华：现在深圳的比重已经增加了不少。现在深圳是18%，未来会占到30%以上。

　　现场提问：现在公司有母公司的资产注入，自己也获得了一些项目，比如说中冶南京地王这些，未来这两方面的业务会不会进行整合？

　　吕华：南京项目是深控的母公司取得的。这个项目我们是以外资的形式进入南京的，也就是说通过香港市场融资后拿下的这个项目，它的最大特点是融资成本很低，而且经过商务部批了以后很顺利就进入了南京市场。南京这个项目从现在来看我们觉得是一个非常好的项目，深控目前在土地储备方面坚持的原则是聚焦深圳，聚焦一、二线城市，逐步缩小在三线城市的投资比例。

　　实际上去年一年深控和母公司在外面通过直接投资或者拍卖的方式一共拿了两块地。一块是深控和地铁的合作项目，这个项目总的地价投资是35亿元，我们占50%，拿地价格15亿元左右。另外，深控母公司在南京拿的项目，这个项目总地价是33亿元。在三线城市去年没有动作，我们在三线城市的动作主要是减持已经持有的土地，通过合作的方式、加快开发合作的方式把三线土地进行变现。

　　至于深控和母公司南京项目的情况，未来合作是一个大的趋势。因为母公司基本上不具备开发能力，没有团队，因此会在什么时点和上市公司直接产生交易，或者产生直接的关系，这个有待下一步研究。

　　为什么深控不自己直接买地，既然是个好项目，现在来看这个项目都已经有溢价。主要是因为深控的负债率比较高--深控去年除了拿了一个项目以外，通过旧改方式我们在深圳直接增加了150万平方米建筑面积的新土地储备。这些项目虽然是旧改项目，但是它们都面临交地价的压力。如果由深控直接拿地，33亿元的投资支出对深控来说会进一步提高负债水平。所以，我们通过母公司拿这样一个孵化方式，在不太增加深控负债压力的情况下能扩增土地储备。

　　现场提问：深控说会以母公司的资本去拿地，今年大部分拿地计划是不是也通过这种方式进行，公司拿地的资本开支是多少，项目集中在哪里？

　　吕华：我们三年前就有一个战略转型，我们要回到深圳，未来很长一段时间内可预见到的是我们拿的土地会在深圳，或者深圳周边地区。母公司最近在江苏南京获得了比较好的土地，将来是否会委托上市公司，或者和上市公司合资，或者直接拿给上市公司进行二级开发，这个现在还在讨论。上市公司会从股东利益角度出发，选择最有利于股东的角度进行合资，或者购买或合营的形式进行。

　　今年上市公司买地的资本开支一方面主要是从母公司手里购买一些位于深圳的好项目。另外是位于深圳的旧改项目，补交地价方面的资本性开支。

　　现场提问：现在内地银行收紧对开发商的贷款，会不会影响母公司的资产注入？

　　刘崇：现在市场都很关注银行贷款的问题，大家都不是那么乐观。但是对于我们来讲，我们有深港两地的融资优势，我们南京项目实际上在香港融资成本比较低。

　　另外，深控的母公司深业集团是深圳一个30年的老国企，总的规模和实力在深圳都是处于比较领先的地位。在金融界、在银行贷款方面还是能够获得比较好的贷款上的支持。

　　目前银行给我们的授信额度，每年也就使用到50%、60%左右，授信额度没有完全用完。而且深控和国内几大银行建立了长期战略合作伙伴关系，所以我们在融资方面现在没有太大的压力。

　　执行董事高圣元：深控在三、四线城市所碰到银行贷款压力和其他的房地产公司基本相似。但是刚才总裁说了，我们的这些企业主要是依靠在深圳的母公司，包括深控的下属子公司，像泰然、恒基、南方，还有其他企业来给深控提供资金支持，这一块我们是非常有信心的，不会出现资金上的问题。

　　现场提问：现在母公司在深圳的资产大概有多大的规模，面积大概是多少？之前沿海公布了增发计划，现在公司有没有计划要参与增发的行动？

　　首席营运官朱国强：母公司深业集团的总资产，包括上市公司资产总额超过800亿元人民币。同时，母公司在深圳有土地，包括在南京的土地储备及潜在的旧改项目，这些土地加起来有差不多300万平方米，这个应该说是未来上市公司获取优质土地的一个重要来源。

　　增发计划我们明确了不跟，这个任务已经全部完成了。对沿海我们主要的动作是退出，但今年无计划出售。公司仍持有约6亿股沿海家园股票。

　　现场提问：深圳现在在进行国资委改革，深圳控股也是个重要的平台，这方面会不会使得深控有更大的发展机会？

　　吕华：关于国资改革，今年是金融改革的元年，我们了解深圳国资改革有关的政策和措施正在酝酿和申报过程中，不久的将来就会出台。

　　我们了解了大的背景是深圳的国资改革是走在了全国的前列，现在全国一些其他城市正在出台的改革措施或者举措实际上深圳在早些年已经做过了，或者已经做出了成效。

　　未来深圳国资改革可能有三个方面，一个是国资监管体系可能会发生一些变化。未来国资监管方式会更倾向于市场，以前大家经常谈到的淡马锡模式，我们了解深圳市政府正在酝酿这方面的改革措施。

　　第二个，关于国有资产证券化比例的提高。深圳国资经过这些年的发展，证券化的比例在全国已经是最高的。我们从国资系统内部得到的消息是深圳下一轮改革中，可能会利用深圳的国资系统上市公司比较多的优势，进一步大幅度提高国有资产证券化比例。

　　第三个，在国有企业内部的激励机制方面会有比较大的突破。而我们深控在这一轮改革中在这方面都有所作为，一方面国有监管体系更倾向市场化，意味着对深圳控股投资决策自主行为会有更大的支持，我们未来很多方面可能自主权更大。

　　其次，国有资产债权化比例的提高，对深控未来几年资产注入的审批障碍会越来越小。实际上我们前两次的资产注入国资委一直很支持，实际上深控还有一个比较长远的注资计划，因为母公司毕竟拥有的优质资产比较多，我们相信随着改革进程的推进，未来的优质资产注入审批障碍会越来越小，这对深控来说也是有利的。

　　再者，国有企业内部的激励机制，我觉得这个对深控来说提高了生存的活力，进一步调动深控职工的积极性，对加快企业的发展有非常正面的作用。目前我们深控在上市公司层面，在高管层面已经实施了两期的期权激励计划。但是，随着改革的进一步推进，有可能在集团，或者上市公司中层层面，对下属企业管理层层面进行激励，项目公司层面这种激励机制的推出会对提高整个深控的活力非常有好处，这两个措施对深控进一步提高自身的发展速度会带来更多正面的的影响。

（审校：刘满桃）