销售疲弱、现金流受阻 顺发恒业拟定增募20亿
作者: 见习编辑 张常旺     时间: 2014-04-01 01:27:54    来源: [ 观点网 ]

顺发恒业的项目大部分属于刚需偏高端，可替代性较强。而在杭州很多楼盘都采取低价策略的情况下，顺发恒业多少显得有些被动。

　　观点网 见习编辑 张常旺 与多数H股房企大张旗鼓地举行全年业绩发布会不同，不少A股上市房企选择了在网上低调地举办业绩说明会，一张一弛之间，尽显各异风格。

　　3月31日，顺发恒业股份有限公司在网上业绩说明会上介绍到，公司2013年实现营业收入28.08亿元，利润总额7.48亿元，较2012年同期分别增加1.52%和减少7.33%。其中，归属于上市公司股东的净利润6.1亿元，同比增长4.39%。

　　另外，2013年各项目共实现合同销售面积12.46万平方米、销售合同金额21.7亿元，分别比上年同期下降23.79%和21.36%。

　　对此，顺发恒业总经理沈志军表示，公司去年在营业收入、利润方面，完成了全年计划，但在产品销售上，离计划有一定的距离。

　　销售去化疲弱

　　公告显示，2013年顺发恒业有在售项目10个，其中新增销售项目3个。而其财务负责人祝青介绍，2013年贡献销售的主要项目有顺发吉祥半岛、顺发旺角城二期、顺发堤香、顺发恒园、桐庐一品江山，销售金额分别为3.8亿元、2.99亿元、2.84亿元、2.86亿元、2.22亿元，其中顺发堤香和桐庐一品江山更是于年内实现竣工交付，而顺发恒园仅于2013年底才新开盘。

　　据国信证券于2013年3月28日发布的研报显示，彼时国信证券预计顺发恒业2013年在售及可售的项目有9个，总货值将超百亿元，并且将加快存货的周转速度。若以此计算，超百亿的货值却仅实现21.7亿元的销售，其去化率低的情况可见一斑。

　　事实上，顺发恒业去年公布的半年报便已在某种程度上反映出其销售的疲软性。彼时，顺发恒业称公司于1至6月份完成合同销售金额11.36亿元，合同销售面积5.88万平方米。

　　可以看出，去化不理想一直是顺发恒业所面对的“顽疾”。据悉，去年12月10日，顺发恒业在深交所互动易上就曾表示，公司一些在售楼盘销售去化情况离预期有距离。并且在此次业绩会上，祝青亦透露，顺发恒业有些项目的销售没有达到预期。

　　查阅杭州透明售房网数据可知，其于去年交付的顺发堤香项目自2011年1月30日首期开盘以来共推出852套房源，截至目前尚有402套可售，如此算来，堤香项目的总体去化率仅为52.8%，江南丽锦项目去化42.5%，而恒园项目甚至不到四成。

　　对此，祝青指出，有些项目销售没达到预期既有市场方面的原因，同时与公司的经营策略也有一定的关系。而此前顺发恒业董秘程捷亦表示，顺发恒业的项目大部分属于刚需偏高端，可替代性较强。而在杭州很多楼盘都采取低价策略的情况下，顺发恒业多少显得有些被动。

　　再抛20亿元定增

　　就在公布全年业绩的同一天，顺发恒业也抛出了一个近20亿的定增方案，这也是其2009年以来再一次走上了再融资。根据预案，顺发恒业拟以5.1元底价非公开发行不超过38600万股，募集资金总额不超过19.68亿元，拟投入到萧储(2013)27号地块、桐庐富春峰景项目、淮南泽润园二期三个地产项目以及补充流动资金，该三项目都定位于小城镇建设及刚性需求的商品住房。

　　据了解，顺发恒业在2013年9月11日拍卖取得萧政储出[2013]27号地块建设用地使用权，该宗地位于杭州市萧山区钱江世纪城内，目前尚未开工，总投资规模31.67亿元，计划使用募集资金10亿元，其余资金将采用自筹资金解决。

　　而桐庐富春峰景项目地块出让面积4.99万平方米，地上建筑总面积18.12万平方米，预计总投资规模13.2亿元，计划使用募集资金投入4.5亿元。

　　此外，淮南泽润园二期总占地面积为7.8万平方米，总建筑面积为10.78万平方米，项目计划总投资规模3.03亿元，拟使用募集资金投入1.5亿元。

　　顺发恒业方面表示，通过此次非公开发行股票可补充流动资金3.68亿元，一方面可以进一步缓解公司资金压力，满足房地产刚性需求项目拓展需求，另一方面可以改善资本结构，提高可持续发展能力。

　　据悉，早在2009年顺发恒业就曾拟定增募资12.5亿元用于顺发旺角城11号地块和淮南泽润园一期项目的开发，但彼时政策调控偏紧，经过一再延期仍未获得批准。

　　而对于此次定增募资，顺发恒业董秘程捷表示，主要是为了建设公司项目，加快公司发展速度，以创造更好的业绩与行业地位。其也强调，虽然政策面已有上市房企获准发行，但由于审批不受控，目前无法预判定增通过的可能性。

　　实际上，定增方案的抛出与其自身所面临的资金压力也不无关系，据了解，顺发恒业的负债率为76.66%，在祝青看来，已经总体偏高了。而销售不畅也导致了资金的回流受阻，形成一定的资金压力。公告显示，2013年顺发恒业的经营活动现金流量净额为-9.54亿元，净利润为5.95亿元，差额为-15.49亿元。

　　而分析指出，当经营活动现金流量净额为负，净利润为正时，说明企业虽有盈利能力，但存在大量存货积压或应收账款收不回，无法取得与利润相配的现金流量，而此时企业一方面应考虑融资，另一方面应加大收款力度或营销力度，加快资金周转。

　　据了解，为推动项目的开发，顺发恒业在去年年底为两项目借款10亿元，其中，用“富春峰景项目”土地使用权借款3亿元，并抵押杭州恒园项目地块借款7亿元，来加快该两项目开发。



（审校：刘满桃）
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