新城控股欧阳捷：下半年市场更加严峻
作者: 鲁鹏     时间: 2014-03-31 19:55:48    来源: [ 观点网 ]

“今年市场会偏紧，尤其是下半年可能市场面临竞争形态会更加严峻。”

　　观点网 鲁鹏 “模式与革新”——3月12日，2014观点年度论坛在广州成功举办。观点新媒体在论坛现场采访了新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生。

　　谈及集团今年在销售节奏上的调整，欧阳捷明确指出，“今年市场会偏紧，尤其是下半年可能市场面临的竞争形态会更加严峻。”

　　据欧阳捷分析，去年很多企业获取了非常多的土地，按照开发的周期来看，快则6个月，慢则9到12个月，基本上这些项目都要推出来。“因此今年下半年的推盘量相对来讲会比较大，在这种情况下，如果不在上半年抓紧把销售任务冲上去，下半年的风险就会比较大。”

　　对此新城采取的措施便是，将拿地节奏由年初调整为旧年年末甚至更早。欧阳捷还透露，在推盘计划上，“会尽量把上半年的量控制在40%左右，争取下半年的推盘量控制在60%左右”。

　　不过他也坦言，企业的节奏调整过程还是蛮痛苦，拿地的时候没钱，有钱的时候又没合适的地，节奏调整还需要有个过程。

　　对今年的融资环境，欧阳捷也表达了较为审慎的态度。他称，“从互联网金融的角度来看，推高利率是一定的，而且利率市场化意味着利率基本上是会推高。”

　　在欧阳捷看来，利率市场短期会提升，但从中长期看，在竞争格局变化后，可能利率就会下降。“在未来的一段时间内，利率水平的推高是必然的。但是中长期来看是不是会下降，现在还不好说。”

　　“下半年的融资成本，估计至少会高15%到25%。”欧阳捷如是预测。

　　欧阳捷还表示，在融资方面新城主要还是做多渠道融资。通过加快资金回笼、在产品设计上做适当调整、提高资金利用效率等方式，来应对当前的融资环境。

　　以下是观点新媒体采访新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生的实录：

　　观点新媒体：从销售数据看，公司今年前两个月录得同比较大增幅。但是很多其他开发商跟去年同期相比都是下降的，新城为什么会有较大幅度的增长？

　　欧阳捷：前几年我们的开发节奏，往往是集中在年前这段时间。后来在这段时间大家集中精力总结过去，总结项目中一些做得不好的地方，包括对项目做一些后评审。通过这个后评审，发现项目中存在缺陷，从而在第二年的工作中能够改进。

　　大家都集中精力做这个事的时候，可能在现场销售上冲的就没那么猛，同时也是前一年的年底销售完成了预定计划，到第二年年初的时候，从销售系统人员来看，稍许有些倦怠，这种情况也是存在的。

　　今年我们做了一些调整，一方面总结反思还是要做，另一方面抓在年初，争取做到开门红。所以今年整个业绩也上来了，这是一个方面。还有一个方面，今年对整个市场形势的判断和政策的判断，觉得今年市场会偏紧，尤其是下半年可能市场面临竞争形态会更加严峻。

　　去年很多企业拿了非常多的地，按照开发的周期来看，快则6个月，慢则9到12个月，基本上这些项目都要推出来。因此今年下半年的推盘量相对来讲会比较大，在这种情况下，如果不在上半年抓紧把销售任务冲上去，下半年的风险就会比较大。

　　今年整个业绩来看，1到2月份的业绩明显贯彻了公司的意图，还是达到了预期的效果。

　　观点新媒体：另外也有观察到，销售金额上的增幅大过面积的增幅，在销售均价上是不是比往年有所提升？

　　欧阳捷：总的来看销售均价略有提升，但是提升的幅度不算太大，我们也希望把销售均价保持在一切合理的水平。从一到二月份冲刺情况来看，主要还是一些产品结构调整的影响，但是增长的幅度没有那么大。

　　观点新媒体：您刚才提到下半年市场可能会更紧，那新城在供货方面有没有具体安排？

　　欧阳捷：具体的推盘的节奏，我们大的原则是这样的：以前往往是在春节以后才开始拿地，按照我们周转的速度，如果说3到5月份拿地，基本上在10月份左右就要开盘，这样就会导致推盘节奏集中在四季度。但是四季度一旦形势不好，压力就会很大，在冲刺阶段就有可能会折损价格。

　　从前两年开始我们已经在逐步调整结构，比如说拿地提前到春节前，甚至再提前到上一年度的下半年，这样可以在上半年争取更多的开盘，这样来把整个节奏调整过来。

　　不过企业的节奏调整过程还是蛮痛苦的，拿地的时候没钱，有钱的时候没合适的地。这个节奏调整还是需要有个过程。总的来讲，会尽量把上半年的量控制在40%左右，争取下半年的推盘量控制在60%左右，这是我们希望的一个比较合理的节奏。

　　观点新媒体：你们对今年的融资成本会不会有担心？

　　欧阳捷：严格意义上讲是会担心的，因为从互联网金融的角度来看，推高利率是一定的，而且利率市场化意味着利率基本上是会推高。

　　当然，从短期来看它会高，从中长期来看，市场竞争的格局产生之后，可能利率就会下降，目前来看这还是一个说不准的事。所以我们认为在未来的一段时间内，利率水平的推高是必然的。但是中长期来看是不是会下降，现在还不好说。

　　观点新媒体：预期大概会比去年或者前年高多少？

　　欧阳捷：下半年的融资成本，估计至少会高15%到25%。

　　观点新媒体：新城会怎么应对这个情况？

　　欧阳捷：我们还是多渠道融资，第一是在销售上要加快资金的回笼，因为客户的钱拿过来是没有成本的，收回来得越快越好；第二是银行的放贷，我们把这块工作列入非常重要的议事日程，要加紧回笼，使银行应收款要最大幅度减低。第三就是在产品的设计上做适当的调整，尽可能使推出的产品能够符合高周转模式，能够快销、快回笼。

　　如果达不到高周转目标，就会造成产品积压。打个比方，我一套房子100万，一年没卖出去，就变成110万了，两年没卖出去，就相当于120万，因为资金成本上去了。所以产品上还是要想办法。

　　第四是在融资方面，包括银行的融资，以及其它海外融资、基金的合作，多渠道的融资还是要做的，要加大这方面的力度。另外现在也在考虑海外发债。第五是提高资金利用的效率。就是低成本的钱怎么让它快进来，高成本的钱怎么有效地控制它的节奏，通过这样达到资金使用成本降低的效果。

　　观点新媒体：之前您也谈到，去年新城虽然发展也得比较快，但是还没有预想的那么快，因为有很多企业发展得更快。在您心目当中，觉得比较理想的发展速度，年复合增长率大概是多少？

　　欧阳捷：行业或者企业的发展速度，30%增长率应该不算慢，因为GDP增速才7%到8%。但是现在我们主要对标的是百强企业中的前10强，或者说前20强。如果说大家都慢下来，那30%是快的，如果大家都快，平均达到35%，那我们30%就慢了。

　　所谓的快和慢，我们的理解就是跑赢大市。从去年的业绩来看，如果说全行业就是4万多家企业，我们绝对是跑赢大市的。如果按照百强企业，我们也是跑赢大市；但是如果按照前20强企业对比，我们就是跑输了。

　　我们的想法，第一是从内定目标保持在30%的增长，因为30%对内部来讲是比较稳定、比较可控的增长，也是有可能达到的增长。当然，35%行不行？这可能要靠全体新城人的努力，大家来拼搏，也不是不能完成。

　　第二，我们要跟标杆企业对比，看他们的增长速度，如果他们能够快一点，那我们争取也要快一点，如果他们慢一点，那我们维持30%的增长不降低，就是我们对自己的期望。

　　观点新媒体：今年的销售目标是怎样的？

　　欧阳捷：目前按照30%的增长来计划。

　　观点新媒体：有其他企业认为发展要控制在30%以内，不要超过30%，如果超过的话，就觉得太过跃进，而且在企业均好性方面考虑得更多，新城有没有这方面的想法？

　　欧阳捷：坦率地说，新城以前的住宅产品是学万科，商业是学习万达，在万达和万科的基础上，有自己的创新在不断提升。

　　均好性的问题，我们在住宅这个层面上已经解决，不管是高周转率还是销售的产品适销对路，还是说产品设计、产品规划，还有产品工程质量、客户服务、物业服务等等。这些方面我们在行业中间表现还是可圈可点，均好性方面我们已经解决。

　　但是对于新城来讲，现在最大的问题，还是要追求规模。在目前的市场形势下，规模是一个行业话语权的重要方面，同时也是能够争取更多资源的重要工具。现在整个市场其实是一个扩大规模的时代，这几年整个房地产市场规模以百分之十几的速度增长，新城现在有30%的增长率，但还没有达到我们的预期。

　　如果说再过10年左右的时间，可能整个市场的供求关系会发生根本性改变。我觉得房地产整个大的趋势在10年左右的时间内，应该说不会存在大的问题，这个供求关系不会存在大的变化。我们城镇化率的水平提升，这个空间是足够的。

　　但是我们现在看到另外一个问题，10年之后怎么办？10年之后这个供求关系就会发生变化，未来一定是二手房市场越来越大，一手房市场越来越小，这是一个渐变过程。在这个过程中间，就要解决产品创新问题。所以在这个时代，还是要冲规模，在后一个时代，可能就是黄铜时期，那时候是以品质取胜，以品牌取胜。

　　观点新媒体：您提到黄铜时代，可能就会追求品质，现在提出的百年住宅就是为那个时候做铺垫？

　　欧阳捷：对。一方面我们在这个时代就可以尝试去做，今年这个产品就要落地。

　　观点新媒体：百年住宅到底是怎么回事，怎么实现魔幻空间的多变？

　　欧阳捷：举个简单的例子，比如说墙上有电源插座，把这个墙拿掉的时候，电源插座它一定是有线跟总控开关相连的，那怎么办呢？

　　可能就有一根管子在这个墙里面，这个管子跟管子之间只要螺丝拧一拧就可以了，拧好了之后，它的线也是对接的，就是用插线的方式。这块板子可以在房间里到处换位置，所有的地方都用螺丝把它拧起来。

　　观点新媒体：常州项目现在的进展状况怎么样？规模有多大？

　　欧阳捷：今年三四月份开工。现在是做两栋楼实验。三十多层，一般情况下是两个单元，两栋楼就是四个单元。

　　观点新媒体：价格肯定比普通住宅要贵？现在有没有定价？

　　欧阳捷：要贵一些。我们匡算，可能要贵15%左右。因为它是精装，所以影响会小一些。目前还没有定价，因为产品还没有出来。

　　观点新媒体：为什么这个实验点选择在常州？这种新式的建筑为什么不选择在一线城市，在接受度更高的地方？

　　欧阳捷：有两个原因，第一，这跟供应商有关系，比如说做这种PC技术的供应商，就是我们的外墙技术供应商，不是全国各地都有；第二，运输成本比较高，还有一个是吊装成本，这都是比较高的成本，所以要把这部分消化掉。我们现在人力成本是偏低的。

　　观点新媒体：看到好像南京出现了部分楼盘降价的情况。对常州和南京这两个市场，新城都有项目，是市场的看法是怎样的？

　　欧阳捷：我觉得南京市场没有任何问题。陈淮老师讲的一个话我还是蛮赞成的，市场的稀缺程度有严重稀缺、高度稀缺、稀缺、均衡、相对过剩等等，从南京这个地方，基本上是属于高度稀缺，它的库存量大概只有6万套左右。

　　观点新媒体：苏州也说是商业库存过量，它的住宅是一个什么情况？

　　欧阳捷：短缺。所以南京、苏州、常州三个城市我们都不担心，它不但是供应不足，而且今后还有价格上涨的空间。

　　正是因为这个，南京市政府才出台一个宁七条，不然没有必要出。今年中央政府的态度很明确，已经不问责房价，那干嘛这个时候出这个呢？实际上政府还是担心到时候枪打出头鸟，担心今年控制不住，所以先出台一个政策，给中央一个交代。

　　观点新媒体：宁七条出来之后，因为它提出了一个5090的情况，你怎么看？

　　欧阳捷：我觉得这是作秀，是给中央政府一个交代，实际操作上还是比较难控制。

　　观点新媒体：其实也是侧面看到地方政府的一个预期。

　　欧阳捷：对，地方政府也担心房价过高。对于常州和无锡，两个城市也是我们的重点区域，这两个城市地方政府的土地供应量相对偏大，目前常州可出让的土地已经较少。

　　前两天我跟常州市分管建设的一个区长交流，我说你们今年的土地出让怎么样？他说已经没地了，今年的土地出让计划很少，重点项目建设计划基本上都是前两年的收尾，新的重点项目开工计划很少。

　　从另外一个角度来看，今后两三年的土地供应量会逐步下来。土地供应量下来后，就会消化前两年的土地供大于求的情况。鄂尔多斯的情况我觉得是有道理的，三年不新建，自然就消化掉。今天王小广讲的也是这个概念，市场消化需要的是时间，有时间就可以把过剩部分消化掉。

　　观点新媒体：无锡也是同样的情况？

　　欧阳捷：对，无锡现在主要是滨湖新城那边开发量非常大。无锡市有很多开发区管委会，每个开发区的管委会都有自己的权力，每个管委会都在出让土地，造成无锡的土地供应较为无序的。

　　无锡跟常州的情况不太一样，常州的情况比它要好，原来常州市区的土地供应是由常州市规划国土部门统一管理，武进区的土地是由武进区来管理，它的管理力度比无锡管得要好一些。

　　我觉得常州过两年的问题还不会很大，对无锡会比较担心，因为它政府统一的管控上偏弱。

　　观点新媒体：新城也一直在做商业，在商业方面有没有一些具体的发展计划？有没有比较成系统的想法？

　　欧阳捷：从扩张战略角度看，今年商业方面共有8个项目，包含原来已经开业的项目。今年希望有5个新项目能够拿到地，拿到地之后，上半年能够开工一部分，下半年开工一部分。

　　预期到2017年有20到25个项目开业或者在建。我们的商业项目更多趋向于百强县市中间比较好的城市，经济量比较强的城市，另外就是省辖市中间比较好的城市。还有就是它的原有商业格局还是属于传统商业，新的综合体的商业格局还没有完全树立起来的，这些城市是我们的主动方向。

　　观点新媒体：之前谈到那个商业的时候，吾悦广场、吾悦城市广场是两条线？

　　欧阳捷：我们有三个产品线，吾悦国际广场、吾悦广场，还有一个吾悦生活广场。重点是城市广场，属于中间层。

　　国际广场要在核心地段，是地标性项目，这种项目现在在城市里面非常难得，以前都是购物中心吧这种地方占据，现在政府要想把这种地方拆迁出来非常困难，所以机会可遇不可求。如果有我们还会做，如果没有，就会尽量避免。

　　另外一种就是在城市的副中心，或者说是某个区域的商圈，这种位置上机会会更多一点。城市的中心只有一个，但是副中心可以有两个、三个。在这种地方打造一个区域的商业中心，这种模式我们称之为城市广场，它会在周边形成一个黑洞效应。

　　吾悦社区的这模式，目前来看，因为它体量比较小，不是我们重点的主攻方向。我们的主攻方向可能还需要具有一定规模，在一个区域里面能够真正形成中心。

　　观点新媒体：商业部分，运营方面是持有还是出售多一点？资金会不会担心比较有压力？

　　欧阳捷：运营部分肯定是自持，但是会有一部分商业街出售。持有的部分和出售的部分，就是纯商业的部分，一般持有会占到80%左右。资金方面的压力还好，因为它的体量在整个综合体的体量来看并不是特别大。



（审校：刘满桃）
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