　　8月23日，碧桂园发布的中期业绩报告显示，回顾期内，集团重点推广两大项目，其中包括十里银滩二期。据介绍，延续去年一期首次开盘的强劲势头，集团于今年6月份推出十里银滩的二期产品，首推货量约3500套，产品总价主要为人民币35万元至人民币68万元。开盘当日，二期产品去化率即达九成，当日认购金额达14.5亿元。6月单月，十里银滩认购金额为16.8亿元。

　　此外，集团于七八月相继推出新盘，包括位于广东省清远市首个城区项目，碧桂园新亚山湖城，该盘于7月7日开盘。首推双拼、四拼及连体住宅产品，开盘首两天认购金额5.4亿元。而位于湖南郴州碧桂园翡翠山于8月18号推盘，首推双拼、连体及洋房住宅产品，开盘认购金额约人民币6亿元。

　　除重点项目外，碧桂园23日召开的2012年上半年业绩会上，总裁莫斌披露，碧桂园2012年上半年合同销售金额约达人民币173亿元，合同销售面积约285万平方米。首七个月合同销售金额和面积分别为人民币221亿元、362万平方米,另有约人民币39亿元已认购待确认金额。而上半年确认收入达人民币167.7亿元，同比上涨7.2%，销售均价为人民币6636元，同比上涨29.6%。

　　对于均价的上涨，碧桂园CFO伍绮琴随后指出，原因之一是报告期内销售量广东省占的比例上升到了75%，而去年同期只有60%多。

　　此外，碧桂园介绍，按照目前已有的土地储备，集团预计2012年下半年计划推出13个新盘(有3个项目已经推出)，其中7个位于广东省，两个位于湖南省。广西、河北、浙江、山东各有一个。

　　截止2012年6月30日，集团已经拥有110个项目(其中109个在中国，一个在马来西亚)。在国内的项目中，64个位于广东省，45个位于其他省份。而集团的土地储备中，广东占总土储备47%，其次为安徽，占13%，辽宁则占10%。

　　以下为碧桂园2012年中期业绩报告现场实录：

　　现场提问：集团全年销售目标是多少，从上半年的完成情况来看，有没有信心完成全年目标？此外，上半年交付面积减少了，主要的原因是什么？集团上半年支出40亿买了986万平方米土地，下半年估计会用多少资金买地，买地的原则又是什么？

　　莫斌：首先，我代表我们管理层表达一个信号，即我们全年的目标跟去年持平，为430亿，并且我们完全有信心可以完成。因为今年制定计划的时候，推货量是根据我们自己产品的结构、开发速度，以及市场的接受能力，特别是中央政府在政策方面对房地产调控的松紧程度来安排销售节奏的。所以，按照年初制定的目标，上半年能够销售全年40%就算达到目标，下半年销售需到60%，而目前情况确实是按照我们预先制定的计划去实施的。

　　具体来说，集团上半年仅仅推出三个小的新盘。而7月份我们有两个大的旧盘新推，所以总共七八月份推出了三个相对大一点的盘。未来我们还有十到十二个盘要推出，我们会根据市场的情况来销售。此外，碧桂园在建项目已经达到110个，对于其他的盘我们会根据市场的接受程度，以及施工计划逐步推出。所以我们能够实现430亿的目标，而这也是我们的基本任务。

　　其次，对于我们上半年完成的面积比去年还低，这跟我们的计划、节奏、产品组合有关，而这也在我们的预料之中。不仅如此，下半年在完成全年目标的过程中，可以看到我们全年的产品结构的组合会更加的有效、合理。

　　最后提到，今年上半年我们买了将近1000万平方米的土地，下半年会不会有更多的动作买新的土地，这也要根据市场节奏来看。

　　第一，要看有没有合适我们开发的土地，与集团发展策略相匹配的土地。

　　第二，我们会根据我们的资金状况购买一些新的土地。当然，土地的储备更重要的是能不能给我们带来基本的投资回报，这是我们的底线，如果有合适的土地，我们仍然会加大力度。因为，到今天为止我们的资金非常充裕，而且集团运营也非常良好，所以我们不排除下半年在土地市场有进一步的动作。

　　现场提问：请问投资回报率具体是多少？

　　伍绮琴：我们无论在中国还是马来西亚，每一个项目在土地增值税后一定要毛利率达到30%，投资回报率也是25-30%。我们在看项目的时候都是用这个标准。

　　现场提问：刚才谈到下半年推的盘会比较多，市场上的供应就会增加，面对销售压力单价会不会降？考不考虑降价促销？另外，您怎么看待今年的金九银十？

　　莫斌：价格方面，最重要的一条就是“基本的底线”，我们对我们的投资回报率和基本毛利率有基本的要求，这方面我们会遵守我们的定价原则。

　　关于金九银十，现在我们也得根据国家政策的情况，以及市场对房地产的刚性需求来做分析。我觉得九十月的市场都是平稳的。可以说九月份到今年年底我们都是持乐观态度。因为，大家知道中央政府派了八个督察组到16个省份调查房地产市场的情况。反馈的消息是，整个房地产还是在中央的调控之中。与此同时我们也可以看到，整个房地产市场虽然在七八月份回暖，但这是刚性需求的释放。所以，中央政府持这个态度，市场也是这种反应，我相信未来一定是平稳的。而且，我们相信我们的地产行业会越来越健康，我们对市场还是充满信心。未来我们推出的楼盘会有灵活的定价方式，根据市场的接受程度定。我们希望我们所有推出的楼盘在一个月之内的去化率都能够超过60%，这是我们的愿景，当然具体如何还得看市场。

　　现场提问：请问上半年的核心盈利、去化率是多少？第二，公司在上半年刚刚批了股，还了债，未来有没有类似的计划？

　　伍绮琴：上半年卖楼是250亿，入账的是159亿。我们没有投资物业，全部是销售的，所以我们没有重估这一步。我们的纯利29%是我们全部卖楼后得出的。另外关于上半年的去化率，无论是新的还是旧楼去化都超过一半，和以前持平。若看7月份，去化会更大，因为十里银滩卖了3000多套。我们上半年是3个新盘，如果新旧来看，是超过一半的。另外一个问题，我们上半年批了股，现金是非常充裕的，到7月份，我们手头现金是140多亿。预计到年末也有超过100亿，所以我们还是坚持稳健的财政，接下来没有批股的行为。

　　现场提问：主要问两方面问题，第一，关于下半年资本开支，你们估计是多少？第二，您曾提希望未来五年内集团在收入上可以达到广东省内与省外五五比例，那么省外方向是偏重三四线城市，还是一线城市？哪些区域会比较吸引你们？

　　莫斌：我们的发展模式是在一线城市经营，在二线城市发展。现在由于城市化速度加快，三四线城市也发展得不错。所以，我们现在根据市场需求，以及与我们的发展模式特点相结合的方法，来确定相关的城市。三四线城市我们都会去，特别是湖南郴州，这应该是属于湖南省二线城市，对于全国地产来说，它属于四线城市，这个城市人口面积和经济发展体量都是相对不是太大，曾经我们一天推了7亿的货量，一天就卖了6亿。所以，有刚性需求，市场需要的地方我们都会去。当然，我们会限制我们的范围，大概是在成熟的区域，比如湖南郴州就是成熟的区域。

　　另外，我们的旧盘周围还可以继续拓展。广东区域是我们重点发展的地方。比如说广东去年推出的一个新盘，这个新盘推出了5亿，就卖了5亿，整个利润也不错。所以我们也不排除在四、五线城市的发展。

　　伍绮琴：其实从我们的现金流可以看出，我们的现金收入在上半年卖楼收入是175亿，酒店管理费等其余的加起来有7亿，总数是184亿。而我们上半年的支出，工程款用了112亿，土地支出是37亿，另外是税务和所有经营费用加起来是29亿，所有上半年资金流出，在日常运作上是208亿，如果说全年，预测资金流会是一个正数，因为我们财政稳健，尽可能会在日常的支出收入方面做到正数。

　　预计我们全年的房地产工程款是250亿，而房地产地价款是预算了74亿，这部分上半年的已经给了，到六月份的时候我们有17亿是欠的，还有亚运城预计会在今年付清，总数就是六七十亿，这还没包括我们看到好项目的预算。另外税务大概60亿，利息和其余支出大概54亿，总数其实很小。

　　现场提问：您指出有计划在自己已有的项目周围再买一些地，能否透露大概是哪些楼盘有这个计划？另外，在投资物业方面公司没有收入，这方面有没有什么特别的原因？如果以后某些楼盘要继续扩大，形成所谓的协同效应，会不会在商业收入方面有变化？

　　莫斌：至于我们在旧的地块继续买新的土地，我们一直在致力于做这方面的工作。就拿我们比较热销的几个楼盘举例，比如说湖南郴州的项目，清远山湖城项目，惠州十里银滩的项目等等，我们都积极的在跟当地政府一起共同寻找新的地块。我们会通过合法手段和方法尽量拿到土地，如果摘不了牌也没办法，因为土地不是我们想要就可以获得的。但是，因为我们产品的配套，包括我们未来的发展，在旧项目周边拿土地，对我们来说成本有一个很大的优势。所以，在拿土地方面我们会根据我们的特点进行。

　　伍绮琴：我们的长处主要是房地产住宅方面，这是我们的专长，所以我们的做法和接下来都会维持这个方向。

　　莫斌：投资物业我想也是一个集团长远发展的需要，我们在这方面也在做安排。我们最近会成立一个商业管理公司，专门管理我们现有的商业物业，因为原来我们的商业物业主要是配套的，包括我们的酒店业务，当时是为了我们自己项目所做的配套。特别是我们现在在南京有一个16万平方米的商业，甚至是南京最大的商业广场。所以，在这方面我们也会请专业的团队，加上我们原来的优势进行商业管理。我相信我们投资性物业收入会越来越大。

　　现场提问：下半年计划中，酒店业务打算在哪里开，或者打算进军哪些大城市？

　　莫斌：我们酒店业务不是作为一个独立的体系来发展的，当然我希望我们的酒店业务发展越来越好之后能够上市，但是现在还没有纳入我们的计划体系中。

　　我们的酒店是跟着我们的社区走的，我们提出给你一个五星级的家，其中标志之一就是有一个五星级酒店。所以，未来我们独立在哪个城市去发展独立的酒店，这种情况我们会经过认真考量后做安排。

　　现场提问：你们现在在建有110个项目，也提到建筑成本会上升，那么多在建项目对资金链会不会造成威胁？第二，你们合约销售额中有多少是今年下半年入帐，派息政策怎么样？

　　伍绮琴：上半年销售金额中，有69亿元合同销售暂未回笼现金。

　　莫斌：关于资金链的问题，我们集团非常重视，截止到6月底，我们现在账上的余额有130亿，到今天为止还更多。我们很强调资金的周转率及产生的效益，所以我们楼盘都是六到八个月就开盘，而且我们执行力非常强，执行的效果也非常好。所以，这确保了我们资金链的正常运转。

　　现场提问：关于碧桂园进入深圳的方式我们认为特别，因为碧桂园在这方面之前表现得并不擅长，所以为什么想到给别人做招租？另外，去年首次进入马来西亚之后，今年碧桂园似乎也在马来西亚有更多的布局，这是不是意味着碧桂园会增加在海外的投资？

　　莫斌：碧桂园跟盐田港集团有一个合作，这个合作是由深圳市委书记组织的，国有企业和民营企业进行战略合作的时候，我们进行了一个框架协议签约。我们必须要在深圳设个点，成立一个公司。彼时我们正好希望在深圳发展，最重要是为我们进入深圳打下一个基础。同时，跟盐田港集团可以保持一个好的合作开始，这是我们的一个出发点。值得一提的是，我们对深圳的市场也非常看好，下一步我们有可能会进一步拓展深圳市场。因为，碧桂园惠州的十里银滩拥有的客户群80%是深圳客户，所以深圳的消化能力非常强，我们会加大这方面的力度。

　　马来西亚也是根据我们在马来西亚的土地，包括当地的政策，结合我们的特点去做的。现在我们在马来西亚已经全面进入了项目的实施阶段，项目即将开工，而且力争在明年下半年我们首个楼盘开盘。我们也会根据在马来西亚第一个楼盘的开盘情况进一步加大我们在马来西亚的布局。碧桂园的发展模式是：做一个区域就做熟一个区域，然后再去发展新的区域。

　　现场提问：对于拓展深圳的土地，公司现在有没有参与前海的发展？

　　莫斌：前海的发展我们也看到了，它想打造成为深圳的金融特区，我们也非常感兴趣，我们也正在积极跟前海的指挥部保持联系。当然，我们是想进去，但是能不能去，或者说他们的项目合适不合适我们做还需要评估和考察的过程。

（审校：刘满桃）