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奥园业绩会:调控之下 拿地收购的好时机
作者: 张媛娜 曹萍     时间: 2012-08-24 00:37:06    来源: [ 观点网 ]

虽然目前国内调控政策还没有松动的迹象,但在这样的环境下,却是拿地及收购的好时机。

  观点网 张媛娜 曹萍 狄更斯说,这是最好的年代,这是最坏的年代。而这句话也或多或少的反映到了房地产之中。

  房地产调控至今未见松动,对于部分发展商而言,这也许是“最坏的年代”,然而对于一部分发展商而言,这或许也意味着一种机遇。

  8月22日,奥园集团董事局主席郭梓文在2012中期业绩发布会上表示,虽然目前国内调控政策还没有松动的迹象,但在这样的环境下,却是拿地及收购的好时机。

  其透露,今年年底奥园将会有两三个新的项目洽谈成功。

  而自从2010年奥园实行商住双线发展的策略以来,该策略一直被集团及媒体反复提及,这一次业绩发布会亦不例外。

  郭梓文表示,集团实行“商住双线发展”的策略,住宅及商业项目均会考虑,目标会以广东省为主,省外地区则会以现时已进军的成熟市场为优先考虑。

  据悉,持有一向被认为是商业增值的最佳方式,然而奥园却一直强调以销售为主。“并不是说我们一定要持有很多商业项目,如果在很好的位置、租金很高的地段一些好的物业也会选择持有,但是我们强调以销售为主。”

  同时,从奥园上半年销售业绩可以看出,上半年销售中商业占了52%左右,据了解,全年该比重将占到40-45%。

  另外,奥园首席财务官梁又稳对于奥园上半年的业绩情况也做出了大致的说明。2012年上半年,集团合约销售达23亿元。其中商业物业销售增长显著,占合约销售总额约52%。营业额约16.85亿元,较去年同期营业额15.88亿元增加了9700万元,增幅约6.1%。毛利率是人民币5.2亿元,较去年增长了4.8个百分点。

  以下为中国奥园地产集团股份有限公司2012中期业绩会实录整理:

  现场提问:最近楼价有反弹趋势,请问如何看待?刚才你们提到奥园买地比较谨慎,可否谈一下未来的土地计划?

  管理层:我们认为下半年的楼价不会有太大波动,因为有关调控的政策政府已经出台的差不多了,估计在今年年底之前应该不会有新的政策出台了。所以预测下半年的楼价会维持相对稳定的一个状态。

  奥园上半年获得了重庆和东莞的项目,第三季度在湖南株洲也获得了一个项目。在接下来的几个月里,我们会秉承积极又谨慎的态度增长我们的土地储备量。

  虽然目前国内调控政策还没有松动的迹象,但在这样的环境下,却是拿地及收购的好时机。目前我们正在洽谈的还有两三个项目,估计今年年底会洽谈成功。

  现场提问:奥园上半年均价下跌了3.6个百分点,原因是什么?下半年均价会有怎样变化?奥园下半年所推项目的定价策略是怎样?

  管理层:今年上半年奥园的销售,合同均价比去年同期有一些下跌,主要原因是产品结构的影响。

  去年的销售中,商铺及沈阳、南沙的别墅的所占比例比今年高端的商铺、别墅所占比例要高,这是造成今年上半年均价下跌的主要原因,当然也不排除我们在价格上根据市场情况做了进一步调整。

  整体来看,下半年的均价和上边年的均价不会产生很大变化。在国家调控政策毫不放松的情况下,无论是国家还是开发商,对于楼价的上涨都保持谨慎的态度,所以我们判断下半年楼价应该跟上半年持平。

  现场提问:市场上对于房产税出台的呼声较高,您如何看待?

  管理层:从目前房产税的试点城市来看,房产税的实施对抑制楼价的确起到了一定的作用。但我认为扩大房产税试点对于房地产发展商只会构成短暂的影响,不会构成长期的影响。但是,房产税的推出有助于整个房地产市场的健康发展。

  从目前征收房产税的试点城市来看,它还需要逐步完善的过程。我们认为对于房地产业长期的发展是一件好事。作为开发商,我们也希望政府出台的政策具有连续性。

  现场提问:奥园出售长安8号之后,有没有考虑再次进入北京或上海?有人认为在这样的市场环境下,应该多去拓展二、三、四线城市,这样可以降低风险,那么奥园的判断是?

  管理层:出售长安8号之后,我们会不会到三四线城市发展,作为投资者一般会从投资回报率的角度来看投资方面的问题。现在奥园已经很鲜明的提出了商住双线发展,所以我们还是从符合商住两线发展和管理链条的角度考虑土地储备。如果我们原来在那个地区已经有项目了,那么肯定会优先考虑在这个地区的城市发展。

  现场提问:奥园在广州南站地块项目目前的进展怎如何?未来还会不会再拿南站土地?奥园的商住双线发展,其中商业大部分是选择出售,但是大家普遍认为对于商业,持有是最好的增值方式,你们以后又没有扩大增值的计划?目前持部分商业的回报是多少?

  管理层:南站的项目的规划建设工作正在进行中,预计9月份可以动工,2020年四季度可以销售。南站项目分为南区和北区,一个定名为奥园都市广场,另外一个定名为奥园城市大厦,总建筑面积约18万平方米。这是一个城市综合体项目,包含写字楼、公寓、酒店、商业街等,是很有潜力的。

  目前我们持有的商业项目就养生酒店、高尔夫酒店、奥园广场的商业部分,奥园广场的商业部分还没有正式开业,但是目前的招租情况相当好。高尔夫酒店目前试营运情况反映很好,下半年可以正式运营。养生酒店现在的入住率能够达到50%以上,预计全年的经营情况会比较好。

  集团从2010年开始实行稳健快速发展的经营策略和商住双线发展的产品策略。商住双线产品策略实行这几年以来,取得了不错的成效。

  第一,我们在设计、定位、建造流程及成本管理方面取得了成熟的经验。第二,我们在商业资源上也获得了很多国际的一线品牌,比如华润超市、苏宁电器等。第三,我们也取得了很好的经营管理模式和团队。

  并不是说我们一定要持有很多商业项目,如果在很好的位置、租金很高的地段一些好的物业也会选择持有,但是我们强调以销售为主。

  从目前销售业绩也可以看出来,上半年销售中商业占了52%,这个比重是比较高,这是我们的推盘节奏所致的。全年来看,这个比重会占到40%到45%左右。



(审校:刘满桃)
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