　　祝惇若：各位下午好！我今天演讲的题目是房地产产业升级初探。房地产的动态发展总是牵动着社会、行业和消费者的神经。近期我们也看到一些行业的现象，比如企业方面经营战略调整，由住宅开发转向商用地产，持有比例在增加。从资本方面来看，房地产的创新融资，房地产的金融资本现在都在市场非常活跃。从消费者角度来看，由于限购、限贷的政策，使消费者投资要转向商业地产，寻找更多的投资渠道。对于出现的这些行业现象大家都开始在探讨。有人认为这是国家对房地产产业一次重大调整，也有人认为这是行业一次变革或者房地产企业的转型。

　　针对上述现象，我们做了一些研究，我们认为中国房地产正在进入产业升级阶段。说到产业升级，我们不得不从概念说起，产业升级概念就是主要指产业结构改善和产业素质、效率提高。微观上表现在产业素质和效率提高，生产要素优化、组合、技术水平、产品质量提高。中国作为最大的发展中国家，地域广阔，经济总量占全球第二，房地产规模已经是全球首位了，作为世界上最发达的国家美国，它的房地产规模跟中国相比具有可比性，而且房地产发展相对比较完善。我们以美国房地产产业发展作为一个比较对象，探索其规律对研究我国房地产趋势具有借鉴意义。

　　我们从中美房地产发展历史沿革说起，80年代我国土地制度和住房改革制度说起，80年代至今主要经历了四个阶段，第一，1985年到1991恩年初步发展阶段，主要是土地使用制度和住房制度改革。第二，1992-1995年房地产进入快速发展阶段。主要表现在土地新增6类用地，吸引大量外资，城市基础设施建设加快。还有住房体制改革，表现在投资体制、分配体制等方面。还有开发规模扩张，开竣工面积大幅度增加，后期出现一些过热现象，包括控制、烂尾楼、银行不良资产产生等。第三个阶段就是1996到2000年，称之为盘整、消化、调整发展阶段。在这里土地的控制供给，深化住房分配制度改革，建立住房抵押贷款制度，扩大需求、规范，搞活了二级市场，98年市场低迷，到2000年趋向繁荣。2001-2010年进入第四阶段，持续繁荣阶段。主要表现在城市化进程加快，住房分配货币化居民收入增加，消费结构升级，信贷支持力度大，地产经纪行业得到迅速发展。美国房地产发展沿革，主要是从19世纪城市功能开始，购买大量地块，基础设施建设，分割成片土地出售，那个时候政府授予铁路部门修路，铁路公司当时成为最大的房地产开发商。住宅质量方面，当时出现针对住宅质量的严格的法规。从19世纪末到第二次世界大战之前，工业化浪潮席卷美国，多渠道金融、权益融资出现，城市迅速扩张，特大城市CBD出现。商业房地产开始涉及办公楼。当时摩天大楼开发通常是保险公司、传媒巨头、制造业企业，而不是像今天房地产开发商。二战结束后到今天，他们的市场，这几个特征，包括郊区化，因为大规模高速公路建立，城市进入郊区化，城市建设改造，包括新建设的办公楼，贫民窟改迁，房地产金融出现，主要以住房抵押贷款、证券化、房地产信托为主，商用地产得到迅速发展，特别是RIETs的产生。

　　我们这里有两条中美房地产典型事例罗列，用两个时间轴进行对比，我们发现他们发展趋势很相近，美国150年房地产发展趋势被我们压缩到过去25年发展走完这条路程，我们这里也可以看到现在的第五阶段其实就是美国二战后房地产发展的一个阶段。有的学者研究中国房地产周期，短周期4年，中周期9年，从过去看，美国15年和18年，中国房地产波动频率高于美国。

　　再看中国房地产现状，通过刚才的中美房地产比较，我们从国家、市场、企业、交易这四个层面分析，观察一下我们的房地产市场。从国家层面来看，改革开放以来经济的增长、产业结构得到不断改善，第三产业比重不断增加，我们从左边这张图可以明显看出来，群众消费性需求不断增加，有效推动了商用房地产在整个产业比重增加。近两年国家接连推出房地产新政、保障房建设。2010年一线城市住宅成交量跌幅显著。国家限制商品房住宅快速增长过程中，商用房地产建设需求向平稳发展。从房地产市场层面看，商用地产增幅明显增加，增长势头明显强于居住用地。一个是商用物业的销售额，另外一个是商用物业销售面积，去年整个一年明显超过住宅。我们分别看一下商用地产，商用地产在整个房地产结构中不断增加。按用途分类，分为办公、零售、工业、酒店、度假公寓，按产业分类，包括旅游、休闲、商务地产等等。

　　说到商用地产，我们不得不提到大家经常提的城市综合体。我们对城市综合体进行了梳理，到2010年底，已建成及建筑面积10万平方米以上的项目共有125个，未来三年规划建设的项目129个，从供应面积方面，到2013年全国主要大中型城市城市综合体供应存量要达到1.1亿平方米，年复合增长率达到31%。已建成的综合体项目，59%位于一线城市。以上海为例，1990年城市综合体竣工面积和已竣工的面积呈迅速上升趋势。从2010年到2013年变化可以看出新兴、交通型综合体增长加快。从2007年商业用房投资额完成增长提速，住宅投资额下滑。充分说明了相当部分房地产企业在自身产品结构上不断作出调整，由开发销售型转向开发持有销售型，如此经营策略转变与企业自身管理水平提高密不可分。

　　我们这里可以看到万科就是一个典型的例子，万科一直认为是住宅产业的领跑者，过去十年一直专注住宅开发，发展过程中逐渐产品细化，针对不同城市客户有不同标准系列。但是近几年策略开始变化，首先在累计商业地产资源，通过直接拿地和间接收购项目，在一些城市获得商业地产项目。第二，他在积累商业地产开发经验。对一些项目作为开发试点，在不同城市用不同类型进行探索。第三，多类型商用发展。万科在今年发布包括万科广场、万科大厦、万科红等这些系列产品。从交易成本来看，大宗交易今年我们预计到2011年会超过600亿大宗交易。

　　从这几个方面我们可以看到产业结构的提升，结构改善和协调发展。所以房地产产业结构向更为协调的方向发展。这是产业素质与效率提高。房地产逐步向产品多样化、细分化迈进，包括服务业、金融业推动房地产产业效率提高、管理水平提高发挥了很大作用。

　　未来有四个趋势：第一，房地产产品细分化，尤其商业产品细分化。第二，房地产由资本收益向现金流收益发展，更多的商业物业会采取持有运营获取长期的现金流收益。第三，房地产金融会不断完善、高速发展，房地产产业升级离不开金融资本支持，我国房地产金融发展比较晚，产品类型不够丰富，因此未来法律需要不断完善，金融产品创新，使产品多元化。第四，房地产商业顾问服务更加全程化、专业化。谢谢！

　　主持人：谢谢祝惇若先生，接下来为我们演讲的是北京洲联国际顾问有限公司(洲联集团)总经理赵云伟先生。赵云伟先生演讲题目是：商业地产的中国范式。有请赵云伟先生！

　　赵云伟：各位嘉宾，大家下午好！应主办方邀请，给我布置了一个作业，叫做下一个十年商业地产怎么样。我本人是一个城市规划师，从我的角度来看更多是研究趋势，今天刚好有这个机会跟大家分享一下，在中国商业地产其实是一个必然，也许前十年大家更多关心是住宅，其实在十年前从城市规划角度说，商业地产依然是很重要的话题。刚才祝先生分析了我们前十年商业地产的例子不是很多。我想通过国家政策调整，大家有更多资金投入到商业地产会给整个中国城市发展带来不同的面貌。

　　今天发言讲趋势，三个方面趋势：第一，国家战略朝那个方向发展。第二，在商业地产、城市布局里面是什么样的趋势。第三，为什么是中国范式。

　　第一个话题，全球视野谋求城市发展战略。理论上枯燥一点儿，实际上从全球来看，目前是全球化时代，人流、物流、信息流等等，形成了紧密的联系。城市是作为最主要的指挥和控制世界经济的节点，世界上学术机构每年会有一个排行榜，排行榜不是排竞争力，而是排谁是最主要的经济和控制中心。谁是呢？就是世界城市，世界城市有几大功能，金融中心、文化中心、国际交往中心、交通枢纽、人口众多等等。我们也知道北京正式提出来作为中国首个世界级的世界城市要参与到国际竞争。包括具体哪些事情呢，是不是拥有世界前100名跨国公司总部。是不是拥有世界前100名的银行，是不是拥有证券公司，是不是拥有大型的生产型服务业，比如广告业等等。现在目前像东京、纽约、巴黎、洛杉矶、香港这些城市都是排在前列。

　　另外我们看到一个城市不足以跟世界经济进行抗衡，需要另外一个概念就是全球城市地区。也就是我们经常俗称的大都市区，大都市区会集中更多的经济、文化、科技等等方面的吸引力。也就是我们经常说的北上广，人才也去了，资金也去了，城市规划就控制不住了，人口不断增加，这是它的必然性。世界有很多发达地区都是全球城市地区。包括美国，我们知道美国发达的地区就包括了十个他认为是全球城市地区，居住了1.97亿居民，这些区域是最主要的发展区域。欧洲在做走廊化理论发展，把重要的城市之间通过大量的交通流、基础设施流、信息流连接起来，所以未来这个城市是不是有竞争力，完全取决于你在不在这个走廊上，也就是说在走廊之外会慢慢被边缘化。所以未来欧洲2050年构想会提出以哪些城市作为主要发展，其余的城市更多的是在保护环境，对农业的贡献等等方面做更大努力，这个已经形成了欧盟的一个共识，分工不同。

　　基于以上这些大的世界的发展趋势，我们国家的两院院士吴良镛先生提出中国发展凡是就是交通轴+葡萄串+发展基地。我们未来会有四亿人进城，这四亿人怎么安排是国家重要的大事情。09年国家先后批复了若干区域开发区，区域规划工作是近两年最主要的工作。两方面：第一是充分体现国家意图。第二，结合地方实际需要。国家主体功能区，这个包括两方面，优化开发区域、重点开发区域。希望大家关心一下这两方面内容，也就是说我们对发达地区是需要优化，对一些欠发达的，已经成为省重点的要进行重点发展。所以国家划定了一些区作为重点发展和优化区，从理论上说这些区的发展是最重要的。这些区之外的发展要择势而行。另外一个刚才提到的产业战略，4亿人进城不可能都安排在城市，放不下，以区建城，所以最近国家又批了很多大区，比如两江新区、天府新城、兰州新区等等。这些既能安排产业，又能安排人口，这也是国家大的趋势。总的趋势是从沿海逐渐向中西部转移。另外就是大家最近热议的高铁，高铁为什么速度不应该降，是因为我们有区域化的推动、城市化人口的推动，这些实际上都和我们城市的发展、国家的发展有至关重要的关系，所以这是高铁之所以快速建设的一个重要原因。这是第一部分，关于理论方面的东西。

　　我们城市发展是有区域的，但是城市里是不是有重点的？我们知道传统城市结构是单中心的。所以做商业地产要把商业放在城市中心区。现在城市结构已经发生彻底变化，是一个多中心城市结构，是一个城乡统筹空间。到底哪个地方是商业中心不是简单的通过策划人员调研就可以发现的。它应该是一个多中心的结构。任何一个城市做城市规划的时候都需要做一些理论上的支撑，都会用到这张图，就是大城市与小城市。一个中心城市周边会有若干中小城镇，一个中心城市里面会有若干个副中心。这个里面我们能够数出来的商业中心地段已经达到十几个，这就是一个城市基本的多中心的格局。另外一个需要关注的就是走廊化空间必然要靠TOD模式来带动，也就是交通引导模式，这个在美国已经很成熟。轨道交通站点，会解决大量的就业，解决大量的商业服务和基础设施配套，在美国做得最成功的就是波特兰，还有一个要关注城市功能变化。全球化促使产业分工发生了很大变化，我们以前都知道城市里最主要的是工人，现在城里没有什么工人了，工人去开发区了、去小城市了，现代服务业是主要是城市的主导产业，城市的功能也从生产变成了消费。从我们规划的专业词来说，一个是C类，一个是R类，大部分开发商都知道，但是C类里面主要功能就是商业金融。我们看看北京总体规划，深红色部分都是商业用地，这里面几乎没有工业用地。除了第一位居住用地之外，第二位一定是商业用地，包括一些二三线城市。像本溪这些三线城市功能，几乎只有两种功能，一个是R类，一个是C类，不做住宅，就做商业地产。

　　另外我经常跟一些策划机构的人员探讨，人均多少面积才算合适。我们商业用地面积姑且认为是8-12平米，按照C2来说，人均面积至少是16-24平米。以现在试调，以最主要的现状人群为出发点，但是作为地产开发是关注规划长远情况，所以有更多空间。

　　中国范式是促进商业地产发展，这个不是从现在开始，而是从有规划开始都是这个趋势。我们也知道商业地产种类特别多，不管小的、大的，批发的、零售的，到现在的综合体，但是这些都有一个统一核心，商业地产做的是产业，是为城市提供现代服务业重要组成部分。从这个角度来说，中国范式的核心我们说是应该为城市提供产业，也就是说他是一种在地产盈利模式下的综合型城市开发模式，不能算帐只算商业收入，而更多是在开发过程中会获得土地和其他方面的增值，这个是中国的模式。因为我们大部分都是新区，大部分都是在新区基础上看谁有魄力先做。中国范式核心之二就是我们中国商业地产跟城市规划密不可分，商业规划和规划的人口、规模、整个人口结构密不可分。像万达这样的企业，选择低端越来越边远化，拿的地越来越大，不仅仅做商业，而且还有其他的一些公寓、酒店、写字楼、综合体等等，政府也很愿意招商借他，这就是双方信任的关系，互相促进。这是从城市规划角度来说，我们希望是商业先落地，后有居住。

　　上午易总讲到了任何一个招商项目都要政府建五星级酒店、购物中心，促进当地新区发展，实际上不仅仅是业绩问题，更多是要完善城市新区配套，政府有责任做这个事情，你贡献的不仅仅是商业地产，贡献的是配套的服务，配套的是就业，这是政府非常希望看到的。好的企业要站在城市发展角度，制定长远目标，实现社会利益、经济效益双丰收，同时创造品牌。以万达为例，我们私下交流万达这个模式好不好，全国这么多万达，都做烂了。但是毕竟万达是中国老大，更多成功除了企业有一套机制之外，是源于对政府的眼光。另外城市发展速度会决定商业地产必须以预测未来为前提，我们的城市化速度非常快，诚实新区速度非常快，不能仅仅靠数据来调研。

　　商业地产未来模式应该是一个苹果模式，我们的商业地产刚刚起步，还需要更多的专业的团队、专业的创新、品牌的营造以及盈利方面的保证，所以这是一个非常专业化的整个商业地产的运营模式。我记得前几年毛大庆曾经在一次论坛上说，“一个成功商业地产开发商应该有驾驭各种专业设计机构的能力”。谢谢大家！

　　主持人：谢谢赵云伟先生，接下来为我们演讲的是建设部政策研究中心副主任秦虹女士。秦虹女士演讲题目是：关注新型金融业态与房地产业健康发展。有请秦虹女士！

　　秦虹：今天再来讨论一下有关金融的问题。当我们再看待这些年房地产发展的时候，我们感到房地产业发展非常强劲，无论在多次调控政策下，房地产发展还是规模非常大，增长速度非常快。我们再回顾一下或者检讨一下现在所面临的发展进程，实际上我们看到有一些实际发展的情况超过了我们预计。有三个方面超过了我们预计。

　　第一，城镇化实际进程超过了原有估计，我们都说房地产发展得益于城镇化。我们按照国家统计局每年给我们的统计数据，我们得出一个结论，2010年，国家统计局统计的数据是中国城镇化率是47.5%。我们十年搞一次人口普查，当去年年底第六次人口普查结果出来的时候，我们发现中国城镇化率49.68%，比我们原来的估计多了2个百分点还要多。由于中国人口基数特别大，也就是说差不多有将近3000万人在我们城镇化进程中进入城市里，而没有在我们预计范围内。也就是说中国城镇化速度快，这个快的速度超过了这十年来的预计，因为中国人口普查搞一次，我们才知道中国城镇化率在这十年里以每年以1.35%速度增加，城镇化实际进程超过我们预期。

　　第二，大城市人口集中速度超出一般估计。每年常住超过半年以上人口被国家统计局统计为城市人口。一方面是农民到城市来进城，另一方面，我们还伴随着大量中小城市之间的人口的流动，这十年来人口增长最快的是哪些城市，主要是一二线城市，也就是直辖市和各省盛会城市人口增长特别快，这个增长速度也超过我们预计。北京市第6次人口普查结果告诉我们，2000到2010年这十年中，每年新增常住人口60万人。按照北京市规划，2020年人口规模达到2000万，实际上提前十年达到了。但是常住人口60万计算，假定这60万人每家3口人，假定这60万人都要租房住下来，需要多少套？20万套。北京去年卖了多少套房？新房加旧房一共26万套。假定60万常住人口需要住房，20万套给他们，600、700万户只有5万套房供给他们，我想这是远远不够的。也就是城镇化发展过程中，人口增长最大的是一二线城市，也就是省直辖市和各省省会城市，这样的增长也超出我们预计。

　　这种情况会不会短时间改变呢？我们很多人去中小城市居住？我认为短期内很难看到，主要原因是中国公共服务非均等化。公共服务水平最好的就是一线城市和各个省省会城市。如果我们公共服务均等化一天做不到，人口向优质地区集中的速度就不会改变。

　　第三，民间资本规模超出了我们基本估计。我们都说这些年中国经济发展非常好，民间资本非常雄厚，我们是一个概念性的估计。这次跟高和一起做了一个民间资本调研。通过半年脚踏实地到一些民间资本相对比较集中的，鄂尔多斯、山西、陕北，鄂尔多斯民间资本量按我们估计大概2200亿元，如果假定鄂尔多斯民间资本全部都到北京买房，去年一年北京所有销售的新建商品住房全卖给鄂尔多斯投资者还不够。这就是我们民间资本力量。去年北京新建商品房销售额一共是2060亿，而鄂尔多斯一个地区民间资本就是2200亿。所以我们说实际上民间资本集聚规模和相对集中程度也超过我们预计。民间资本这些年来对房地产业影响很大，大家都说为什么中国又要限贷、又要限购，当然我们说这些具体措施有很多值得完善的地方，但是反过来讲，我们仅仅限贷来控制投资性需求，可以吗？目前来看特别难做到。仅仅限贷，不给贷款，由于这么庞大的民间资本量，他完全可以不贷款，他想购房是完全有足够能力购到。而且越高档的房子一次性付款比例越高，恰恰事实证明中国民间资本雄厚以及分布相对集中有很大关系。

　　民间资本过去进去中国房地产，主要是进入了购房这个环节，进入了市场这个环节，对房地产产生了以下三个方面影响。第一，投资、投机性住房需求膨胀加强了房地产市场供求矛盾。第二，民间资本大量流向房地产投资领域，实际上对实业的发展也造成了一定冲击。第三，房地产价格的快速上涨，加上投资性需求增加，使得居民家庭财富的差距不断扩大，不断激化社会矛盾。

　　过去是这样一种状况，根据我们调研结果，我们发现民间资本对投资房地产依然有所青睐。过去投资买房子，现在很多地方采取了限购、限贷政策，想买房的没有资格买了，但是他们仍然倾向于投资房地产。投资房地产的意愿目前来看很难大范围的加以改变。主要原因是民间资本缺少更好的投资领域。但是具体投资房地产的方式、区域、方法也在发生变化。一会儿报告内容会给大家说。这个办法除了投资，买住宅，甚至买商业或者投资一些新型的，比如说旅游地产、工业地产投资之外，还有一些房地产也在寻求其他的投资房地产的一些渠道。在这样的情况下，我们也发现民间资本活跃，民间资本数量庞大以及房地产目前所面临的调控政策的环境也导致一些新型金融业态房地产悄然兴起，其实并不是新的，比如说信托、基金、债券等等，这不是什么新的金融业态。但是对我们房地产来讲，这可能是新兴业态，用过去房地产企业融资，更多是间接融资，主要靠银行贷款，靠房地产信托、房地产基金、房地产企业发债以及RIETs进入中国房地产，在目前来说还是新的，所以我们叫做新型金融业态。新型金融业态进入房地产，我们看这一两年出现一个增长势头比较迅猛的现象，比如说今年上半年投资房地产领域的信托资金的余额按照信托协会公布数据是6051.9亿，房地产信托的平均年收益率居各个领域投资的首位。收益率非常好，不完全统计，2010年国内市场涌现了20多只房地产私募股权基金，去年末资金规模达到500多亿。

　　为什么新型金融业态参与房地产会有一个变化呢？我觉得与房地产目前环境有很大关系。

　　第一，日益收紧的货币政策和日益紧缩的房地产信贷政策为新型金融业态进入房地产产生了宏观的调节。我们说直接融资，我们喊了十年，但是为什么没有在这个行业里出现一个发展的势头呢，主要我们过去的十年，我们中国总体上货币环境是比较宽松的。如果企业能够很便宜、很容易的在银行得到贷款，是没有企业愿意用直接融资这种方式来筹资融资搞开发的。所以第一个条件，我们从去年开始使货币政策回归正常，然后日益收紧信贷额度，利息越来越高，开发企业是两头拿不到钱了，开发贷也很困难，个贷也很难了，在这种情况下，给新型金融业态创造了一个宏观环境。今后我们认为中国大规模资金投放时期已经过去，即使下半年或者明年我们现在货币政策保持目前力度的话，房地产企业整体信贷收紧我觉得也是非常可能的。整体不再紧缩，但是房地产这块不会放松。

　　第二个环境，持续的去投资化的住宅市场调控政策。原来一些民间资本到末端市场去买房子，炒房子，今后的机会越来越少。这也会使民间资本从过去的买房子到用金融手段投资房地产。

　　第三，持有型物业比例提高。这两天来我们看到多少开发企业都在谈商业地产发展，商业地产发展最终要靠持有型物业经营，持有型物业比例提高一定会对长期资金产生需求，在这种情况下，新型金融业态才会生存、发展。现在不仅看到对于新型金融业态有所需求，从客观来讲，新型金融业态发展也有基础。一个是你刚才说了民间资本的规模现在在增大，而且分布相对集中，我们说民间资本发达，很多，但是均等化、很平均化，使所有中国人都非常富有的话，那他可能会大大消费水平，不幸的是中国民间资本是相对集中的，集中到一部分人手，这部分资金必须要寻找投资出口。第二，以规范化方式投资、参与房地产业是规避传统高利贷模式投资风险的客观要求。过去民间资本以高利贷方式投资房地产和规范直接的投资相比，后者显然更加安全、也更加适合我们今后发展方向。第三，新型金融业态的投资方式更符合民间资本追求安全性和高收益的特点。

　　如果新型金融业态投资房地产渐成趋势的话，对我们整体房地产业健康发展是非常有意义的。主要表现在四个方面：第一，可以把民间资本从房地产的需求端转向供给端，大大有利于缓解供求矛盾，过去是激化供求矛盾，现在是缓解供求矛盾。原来在需求端增加投资，现在在供给端增加投资。第二，增加房地产企业直接融资渠道客观分散了客观上集中在银行的风险。过去整个产业链资金来源，对银行贷款依赖度超过70%，这就导致房地产开发的投资和信贷的紧松紧密相联，也使房地产行业风险和金融银行的风险紧密相联。如果增加直接融资渠道，让开发企业直接承担投资风险，这样大大风险金融银行风险。第三，发展直接融资方式投资房地产能够聚沙成塔，引导民间资本进行长期化投资，来缓解我们通胀压力。第四，有利于房地产企业转型升级。

　　新型金融业态参与房地产既存在机遇，也存在挑战。我国货币增长高峰期已经过去，控制投资性需求政策将会继续坚持，传统的民间投资房地产的方式正在受到挑战，所以必将倒逼新型金融业态产生和发展。从我们不同的金融业态来看，我们有四个方面来进行分析，第一，信托方式。目前信托方式最为成熟，因为他比较有规范的成熟的运作理念和管理相关制度，但是信托方式由于受众面广，容易受到监管。第二，私募股权方式最值得关注。投资者主要是高端客户抗风险能力强，而且基金管理者具有非常高度的专业化。不是一般投资者可以做到的，所以现在按照合伙企业法管理规定就可以运作，最值得关注、最具有发展前景，如果发展运作规范有序的话，最不容易得到更严厉的监管。第四，政府发债方式投资公租房最有必要。现在中央政府出的政策是让企业、地方融资平台发债，与其让企业发债建公租房，不如政府发债。因为政府信用高，可以更好履行政府责任，引导公租房发展方向。如果把公租房建了5年都卖掉，那还叫公租房吗？政府建设公租房，可以在建设初期起到很好的规范，因为我们现在公租房建设模式还不是很清楚。住房问题不仅仅是经济问题，社会问题，更重要的是他是一个政治问题，中央政府应该对政治问题负起责任。RIETs方式最需要政府支持。抵押贷款证券化有待进一步研究和发展。我觉得抵押贷款证券化问题和RIETs也必须在今后改革中加以考虑，因为要解决众多投资者投资渠道问题，如果基金是高端的话，RIETs更符合大众投资。抵押贷款证券化可以解决企业融短贷长的困境。

　　总而言之，新型金融业态进入中国房地产现在开始兴起，只要我们可以有序规范运作下去，这个小树长成参天大树是有希望的，但是这个过程还需要一个培育的过程。我的发言内容到这里，谢谢大家！

　　主持人：谢谢秦虹女士，接下来为我们演讲的是大和资本大中华区首席经济学家孙明春先生。孙明春演讲题目是：宏观政策走钢丝。有请孙明春先生！

　　孙明春：首先非常高兴参加这样一个会议，讲我自己的之前，先评价一下秦主任讲的，讲得非常好，观点非常鲜明，而且信息量非常大，给了我们很多东西。尤其民间融资很多事情，我一直想去了解，今天听了真是非常好。

　　我本来是想讲一下宏观政策走纲丝，因为时间比较紧，另外我看题目是讲下一个十年，我就用三张幻灯片，15分钟内给大家讲一讲房地产行业在接下来十年所生存的经济环境，这十年房地产发展怎么样，大家也讲了很多，但是我的总体感觉大家讲的还是从房地产行业自身的角度来看，主要讲城镇化，将来发展会很好，确实没错，我们还有3、4亿人要城镇化，10年、20年都不用担心。但是我们房地产行业也是生存在经济系统里面、社会系统、政治系统里面，如果经济稳定和社会稳定出了问题，房地产市场还有没有可能一枝独秀。所以我要讲的是这十年中国经济会怎么发展。

　　我的一个结论就是，接下来5、6年应该还不错。5、6年以后可能就麻烦大了。我就给大家看三张幻灯片，大家同意不同意，听我讲完后就有自己的判断。接下来5、6年，中国经济在三个方面会发展很强劲，但是正是因为这5、6年发展太快了。5、6年以后就没有余地了。

　　第一，收入增长或者说经济增长。我们今天的人均GDP是4400美元。2016年，我们将达到1万美元。大家信不信？听着好像不靠谱。这个一点都不夸张，看着我的假定，我只假定GDP实际增长率今后五年、六年平均每年8%，你知道今年可能要9%，过去10、20、30年怎么算都是10点多。8%增长不高吧。通货膨胀，我假定是3%，过去是6.2%，今年7%多。咱们就说3%。名义GDP增长多少？11%。人民币升值每年4%，不多吧，今年估计得5%多，很多人说人民币要升值10%、20%，没有这么快，咱就升值4%，升4、5年。按美元计算的人均GDP增长率平均每年是多少？15%，在座各位都会算这个帐。复合增长率15%，5年翻一倍，8800美元，再涨15%，1万美元。

　　中国人均GDP跟其他国家比较，现在4400美元，我们跟哪些国家最接近，泰国、印度尼西亚、菲律宾、印度这些国家，我们同属中低收入国家，劳动密集型行业。6年我们跟谁一块呢？墨西哥、阿根廷、巴西，南美国家。南美国家有一个共同的特征，这些国家都陷入中等收入陷阱。这些国家收入在1万美元左右，劳动力成本太高了，实在没法跟我们中等低收入国家相比。高端制造业，它的创新能力又不行，研发能力又不行，所以高端制造业他也顶不上。所以终久在中间，来回这么转，转了20年。中国怎么样？我觉得比他们国家要强一点，我们要教育水平比他们要好，研发能力比他们要强，所以我觉得中国制造业是有能力往高端走的，然后走出中等收入陷阱。但是，给我们5、6年的时间，也就是5、6年之后，低端劳动密集型制造业就已经没法跟周边相比，但是5、6年后，我们高端的能不能跟日本、美国、德国、韩国相比，5、6年来不及，太快了。

　　很多人说咱们国家大，东部不行，中西部还有的发展。没错，今天有得发展。但是从2004年中西部人均GDP增长是超过东部。我们算了一笔帐，最穷的一个省贵州省，1700美元人均GDP。贵州省按照全国平均增长速度到2020年人均GDP6300美元，跟现在的广东省差不多，江西7000美元，广东7000美元不到。把厂搬过去，7、8年后，5、6年后又不行了。所以富士康买了100万机器人，这些问题摆在我们面前不是很遥远的问题，就是5、6年之后的问题。我们还要城镇化，十年之后我们还有1.5亿人往城镇走，其中1亿人是劳动力，怎么解决这些问题。高端制造业哪怕发展起来也不行，为什么不行？高端制造业他不是劳动密集型。把美国、德国、英国、日本、韩国这五个高端制造业比较强的国家，所有制造业人口加起来多少人？3800万。中国劳动密集型的制造业是1.05亿，所以这是摆在我们下一个五年的一个严峻的问题，就是如何解决我们的竞争力问题和就业问题。

　　第二，投资泡沫的问题。这个问题是华尔街有十几、二十年们对中国很悲观的中国金融很担心的问题。我一直跟他们辩论中国没有这个问题。中国投资高，因为我们要做世界工厂、做城镇化，所以我觉得没有太大问题。但是我也承认理论上这个问题是存在，只不过我跟他们的区别是在时间，他们认为这两年要出问题。当年我觉得还有很长时间，到今天来讲也就是还5、6年。左边这个是固定资本形成就是GDP三驾马车里面的投资，投资中国在去年按美元计算是2.8万亿美元，美国是2.3万亿美元，中国GDP是每年多少，45%，我们GDP总量是他们45%，但是投资这块比他们还要大。这些中国金融投资者们为什么担忧中国？因为中国投资占GDP太大。中国GDP里面48%是投资。

　　过去10、20年平均每年增长率都在11%、12%，每年为GDP贡献5、6个点。这些悲观者担心的的是什么呢？过去每年11%、12%增长，我不反对，总有一个头吧，不能永远按照这个速度增长。有一天投资变成零怎么办？投资变成零，这5、6个百分点就没有了。如果这5、6个百分点没有了，那就是3、4个点GDP增长。这还不算对消费的影响。所以他们的担心理论上讲非常对。但是实践上，经过过去2、3年刺激投资，我们固定资产投资接近翻了一倍，三年前就翻了一倍，按照这个速度，如果按照十二五雄伟目标，我们要建设四纵四横高铁，还有3600万保障房，还要搞城镇化、水利建设等等，我估计到2015年5万亿都有了。到2015年我们假如还能每年投资5万亿，但是问题来了，它不增长了。

　　大家说我们城镇化还有很多，保障房还可以建很多，交通设施还要建很多，这五年建3600万保障房，要保证每年10%增长，到十二五规划得建5000万保障房，再过五年要建7500万保障房，你为了维持10%增长。四纵四横建完了，后面五年得建六纵六横，再过五年得建八纵八横。你要不停这么翻跟头，越翻越大。我们京沪高铁这么长一个项目，3年就可以建完。所以我们要讲这是一个投资的可持续性问题。时间留给我们的也不多了。寅吃卯粮的政策留给大家的，后一代基本留不下什么事要干，我们不要寅吃卯粮，我们要细水长流。

　　第三，资产价格泡沫的问题。左边这个图，我们M2是世界第一大，占全世界货币M2的15%，这个不惊人。惊人的是每年增长率多少？今年宏观调控这么紧缩，M2是16%，五年后这个经济里面的现金和存款再翻一倍，你说资产价格怎么控制？你看看美国宽松一、宽松二都走完了，美国M2不到5%，日本2%，欧洲负1%。如果这样下去，我们资产泡沫是管不住的。但是五六年之后资产泡沫再这么搞一倍下去，我们投资泡沫爆破了，社会出现问题，咱们房地产怎么办？大家要想一想。所以我基本上想告诉大家一个信息，就是说我们要继续按照这个速度下去，我们的经济可持续性也就是5、6年。

　　最后再说一句话，如果你是下一届领导人，走完十八大，还有十九大，你会怎么干，这个调控怎么做，大家心里要有数。谢谢大家！

　　主持人：谢谢孙明春先生，接下来为我们演讲的是兴业银行首席经济学家鲁政委先生。鲁政委先生演讲题目是：当前小企业生存状态评估与融资困难出路。有请鲁政委先生！

　　鲁政委：大家看到我这个题目就已经很清楚了，和孙明春先生的不同，他讲的是中期的，我讲的就是眼下的。我主要讲三个方面：第一，我们担心中小企业困难的缘起。第二，他们的真实生存状况。第三，融资难突破关键到底在哪。

　　自己和自己过去相比，我们都因为紧缩而变得困难。横向来看，谁现在和最好日子差的更多，这个时候实际上是大企业下滑更厉害，而小企业并没有出现变化。在平常情况下，中小企业融资难最关键地方在哪里？就是在征信数据库缺失，使得我们没有办法给小企业融资进行一个非常准确的定价，因为不知道违约损失率。担心的缘起，汇丰的PMI，今年汇丰PMI尤其是第二季已经跌破50。第二，温州民间借贷利率，6月份千分之24.4。这是未见的高度。这标志着我们目前的小企业似乎很困难。这个图是我们工业企业利润同比增长速度。如果同比来看，第一季度是我们工业企业利润同比增长最高峰，这个固然跟06年第一季度基数低有关系。但是同样也跟经济刺激到强水平之后是有关系。1-6月份谁下滑的最厉害？显然是国有控股企业。有两条线是最平稳的，一条是私营企业，一条是集体企业。如果国有控股企业更多包含央企、大型企业的话，而集体和私营企业更多涵盖中小企业的话，我们真的没有理由相信说做这样紧缩状况，中小企业状况出现急剧下滑。这是国家统计局统计的企业景气指数，从大中小型景气来看，大型企业景气持续下滑，而中小型景气指数第二季度探底回升。所以从这个状况看，目前中小企业状况好于大企业。

　　到底企业家怎么看待前景，今年以来，所有企业的信心指数都在下滑。但是谁的下滑幅度最大，大型企业。然后中型企业下滑幅度小一些，最小的是小型企业。如果再看一下小型企业下滑的这根线，2010年第一季度以来一直在波浪震荡没有，没有发生趋势性下滑。所以各类企业中，小企业状态最为稳定。几个不同数据都指向相同方向，不支持小企业比大企业更加困难。

　　我们要分析一下为什么他的表现更平稳。第一，信贷一直不是小企业融资主渠道。银行对我有影响，但是影响不是很大。但是大企业如果不发债，只有靠银行贷款。第二，小企业本身与财政刺激政策关联不强。所以现在这些项目受到控制对我的影响也不大。第三，大企业资金来源受控反倒给小企业留出空档。大中型企业能够有多种融资渠道，能够有很多资金。现在他们受到制约，从而给中小企业提供的机会。第四，加息有利于信贷资源向小企业转移。大企业虽然发债比贷款利率要低一点，但是我们有没有必要忍受这样的审批成本。然后加息了，它就愿意去发债、发股票。这个时候多余的就可以支持中小企业。

　　既然它的状况没有想象的那么坏，为什么它要叫？第一，主业上，由俭入奢易，由奢入俭难。第二，非主业：涉足投机性领域，资金链面临断裂。第三，心态：实业与投机相比，实业投资利润太低了。他觉得不平衡。是不是一直5%利润活不下去，只是说和投机50%利润相比，我觉得这个实在活不下去。所以中国现在最大挑战就是在如何不影响经济基本面情况下能够有效遏制住比较强烈的投机氛围，这是最大的困难。

　　再回到整个工业企业层面，工业企业是不是很差，从企业亏损数目来看，放在99年长序列数据来看，目前亏损面应该是很小。再看企业亏损金额，今年相对于上一年同比有明显上升，这个水平与05年几乎相当。05年中国经济不好，物价不到2%，这是一个非常好的状态，显然这个时候基数比05年要低得多。所以表明利润亏损额快速增长。但是如果从亏损额占业务比重来看，在99年以来这样的时间序列当中依然是比较低。

　　企业财务成本。企业财务成本今年同比有上升，但是并没有超过08年。目前企业实际贷款加成利率是7.39%，并没有达到08年8.1%的水平。而且财务成本上升跟加息基本无论，主要跟额度管制有关。这个地方基准利率同比没有变化，但是利息支出成本也在迅速上升，这表明主要是由于额度有限。

　　我们现在回到一般意义上，毕竟中小企业融资难这是大家都能看到的情况。现在大家有很多说法，可是这些说法都没有找到根本问题。第一，信贷不经济，赚不到太多钱。但是这个不是问题，这个可以通过更高利率上浮。第二，抵押品不足。几十年的老朋友向你借钱，你要把他家东西搬到你家吗？不用，对他很放心。第三，信息不对称。小企业我没有办法相信，如果是因为信息不对称导致不知道小企业的违约损失率，不知道这两个参数，我怎么给他提供贷款定价，如果定了，那一定是拍脑袋拍出来的，意味着风险不可控，银行不能做这个事。所以目前中小企业融资难关键是征信系统的挂一漏万。如果依靠每个银行自己的征信数据库，我只能渐进做，不能大干快上。如果换一个角度，从风险由高到低，最高是VC、PE，最后是银行。结果现在让银行一家解决小企业融资难问题，让只能承担低风险融资机构对接高风险的对象，强扭的瓜一定有问题。所以中小企业融资难，银行解决的问题有限。最主要的是要民间融资阳光化。当然小企业的自清也很重要。由于你端出来的帐本，银行不知道信一本，你有没有可能建立规范的财务制度，独立的外部审计。很多小企业上市之前，银行不敢找他。上市了，银行找他，因为他财务公开化了，银行看得清楚。

　　我们中央为什么对小企业很重视，最重要是小企业是关乎就业，就业关乎稳定，我们是不是以更宽思路容忍非正规就业出现。既然我们社保暂时没有办法覆盖他们，他们没有能在正式单位就业，他一天赚10、8元，养家户口很好。可是我们有一个职业叫城管，城管四处把他们赶走。为什么中国普通的街道都是不可以摆摊，能不能给他们一个养家户口的渠道，在我们社保还保证不了的情况下。我们关注小企业融资难的时候，是不是这个也应该纳入考虑，谢谢大家！结论就不再念了。

　　主持人：谢谢鲁政委先生，接下来为我们演讲的是高和投资董事长苏鑫先生。苏鑫先生演讲题目是：人民币私募基金。有请苏鑫先生！

　　苏鑫：大家下午好！两天专家讨论，都是房地产宏观问题。其实开发商还关注两个微观问题。第一，怎么样融资？第二，怎么样卖房？下面的讨论我相信能给大家一定的启发。2001年我们处于什么环境呢？08年北京的住宅月均销售量75万平米，09年上升到一倍，到目前为止已经跌到08年平均水平。如果说09年和2010年这个行业还处于和煦的春风中，我们现在面临的就是刺骨寒风。而且这个寒风不是一年两年，大家不需要太乐观，鼓劲是需要乐观，但是不能太乐观。

　　陈劲松是我一位好朋友，他评判目前房地产景象是处于中场阶段。下半年趋势是什么样的？投融资趋势是什么样的？我们先看看房地产融资趋势。就是从银行为主的间接融资转向信托、基金为主的直接融资。房地产投资趋势就是告别炒房时代进入理性投资时代，也就是房地产证券化投资的趋势的形成。下面我们整体再讨论一下。

　　在讨论之前先看看货币政策和民间投资大的趋势和背景。三大特点：第一，信贷收紧，而且收的特别快。第二，社会上的钱非常多。第三，高利贷盛行。信贷收紧感受非常明显，今年已经有六次上调存款准备金，三次加息，跟去年累积就是12次上调存款准备金和五次加息，这在历史上是少有的。对房地产，实际上信贷控制的更严。

　　我们看这张图，社会融资总量还是在上升。说明什么？说明社会上的钱非常多。为什么我们感觉到信贷一收紧就没有钱的呢？这个图表告诉我们金融脱媒化趋势，红色是银行表内贷款逐年下降，蓝色图是银行表外的贷款逐年上升。社会的钱通过民间体系进入实体经济。后面会讲到他跟房地产之间的关系。我们面临大的背景，一方面是信贷收紧。另一方面是社会上的钱非常多。传统的投资房地产的渠道也被堵死了，结果是什么呢？结果就是我们看到的投机乱象。艺术品在大涨。这两年涨价最高的不是房地产，是艺术品。宝石在上涨，农产品价格在上涨。出现了玉米疯、糖高宗、豆你玩、蒜你狠等等，钱到处跑。高利贷盛行，温州朋友之间借钱也要2、3分。高利贷崩盘风险可能成为中国未来面临最大的金融风险。

　　为了了解民间资本生态，我跟秦主任在半年时间去了四个地方，做了深入研究。可以看看民间资本总量，温州是4500亿到6000亿，山西是1万亿，鄂尔多斯是2200亿，陕北现在没有明确数据，大数加起来差不多2万亿。各地投资偏好差不多一样，山西比较保守，偏好于投资核心区域商业地产，追求安全属性，鄂尔多斯人买房，他们把钱愿意投在当地，相信当地政府。陕北人有一个意思，他们认为在西安买房叫干点事，在北京买房叫存点钱，这个心态很有意思。

　　我们分析了中国金融面临大的背景，民间资本特点，我们看看房地产融资“下半场”趋势到底是什么。目前地产金融处于发展阶段，应该是第一和第二阶段之间的过渡。就是由资金不足向多元化融资过渡大的阶段。这张图可以看出来目前房地产资金来源构成。蓝色是银行贷款，这个占比在下降，绿色是企业自筹资金，占比在上升，这跟我们切身感受是相似的。房地产融资未来主要的渠道四种：银行贷款、证券市场、信托、基金。分别看看可能的趋势。

　　房地产信贷在回落，无论开发贷还是按揭贷。这个政策从政治上看应该是一个中长期政策。证券市场呢，2009年融资2800亿，最近一年融资额是1900亿，里面有一个数据，90%是境外。这些钱，境内开发商都得不到，就是因为证券市场也受到制约。所以任总有一个抱怨，上市了，买了一个壳，三年一分钱没有融到。这张图看到我们房地产信托蓬勃发展，每个季度都在增长，今年一季度711亿，而且房地产信托占比比例还在增加，达到14%，最近听到一个消息，银监会约谈比较大的信托公司，债券融资基本上叫停了。信托市场实际上是受到政策影响非常巨大。综上所述，我们看到了如果靠银行，中长期规模增长受到限制。证券市场也是暂时关闭状态。信托还要受到政策的控制，未来有没有新的融资渠道。这张图可以看到美好的前景，房地产基金现在处于起步期初期。2010年是房地产基金的元年，到目前为止，房地产基金规模差不多是500亿。未来仍然看好。

　　信托和基金哪一个到底成为房地产融资新的趋势，这个争论从基金存在哪一天开始就存在。相信在短期不会有答案。我们可以看看他们的区别。基金以私募为主，信托是金融机构，有特定的规范。无论是发行、认购、赎回都受到严格的限制。基金的投资方式以股权投资为主，收益要求行业平均25%，信托以债券为主，投资收益约15%左右。基金对房地产专业要求较强，信托对房地产专业要求是较弱，但对金融结构创新要求是较高。

　　基金是不是方向，基金从开始就面临备受争议。我们经常被问到你们新出来东西给开发商融资，是不是在抬高房价，是不是跟政府作对。我说不是，以前这些钱都在炒房，现在把这些钱变成供给。其实基金对房地产还有很大好处，首先可以改善房地产融资环境，增加行业直接融资比例，减少行业波动对整个经济的风险。第二，抑制房价快速上涨。现在开发商都不看好的时候，没有钱，就不买地。基金跟他合作后，他可能就买地，供应增加了。第三，缓解通胀压力。所以说房地产融资的趋势就是从银行为主的间接融资转向信托基金为主的直接融资。

　　房地产信贷在回落，无论开发贷还是按揭贷。这个政策从政治上看应该是一个中长期政策。证券市场呢，2009年融资2800亿，最近一年融资额是1900亿，里面有一个数据，90%是境外。这些钱，境内开发商都得不到，就是因为证券市场也受到制约。所以任总有一个抱怨，上市了，买了一个壳，三年一分钱没有融到。这张图看到我们房地产信托蓬勃发展，每个季度都在增长。今年一季度711亿，而且房地产信托占比比例还在增加，达到14%，最近听到一个消息，银监会约谈比较大的信托公司，债券融资基本上叫停了。信托市场实际上是受到政策影响非常巨大。综上所述，我们看到了如果靠银行，中长期规模增长受到限制。证券市场也是暂时关闭状态。信托还要受到政策的控制，未来有没有新的融资渠道。这张图可以看到美好的前景，房地产基金现在处于起步期初期。2010年是房地产基金的元年，到目前为止，房地产基金规模差不多是500亿。未来仍然看好。

　　再分析一下房地产投资下半场趋势。房地产调控，政策其中一个核心出发点就是普通住宅，从美国100年房地产统计数据来看，如果去掉通胀影响，每年年均增长普通住宅只有0.6%。未来这个政策趋势会带来两个变化，由单轨的双拼房转向商品房、保障房双轨制。第二，炒房时代终结向理性时代转变。我们算一个帐，以前买房子，无论买哪里，年均复合增长可以到15%。现在不会超过5%，因为我们没有按揭杠杆，我们的利率在提高。我们的税收在提高。传统的投资买房实际上算一算帐已经不存在，新的投资在哪里。年初的时候就预判到二三线城市房价会快速增长。商业地产同样存在风险，就是一线城市需求泡沫，二线城市供给泡沫。北京写字楼租金还涨到什么水平？写字楼涨幅非常快。一个市长新的上任，住宅就变成商业，旁边住宅大量变成商业，商业地产怎么做呢？到底真正的答案在哪里，我们认为是不动产的证券化。现在的房地产调控政策是用堵的方式把需求压住。历来经验告诉我们当放开需求的时候，因为开发商不看好市场，没有大量投资，结果会怎么样呢？会不会重蹈覆辙。因为没有投资，投资今年上半年已经下降了。如果我们换一种思路，新信贷政策调控筑坝的同时，疏导，用证券化把炒房变成房地产供应，这样就不会出现房价大起大落。

　　证券化投资有三种类型，RIETs、信托、基金。未来房地产投资市场美好前景希望是老百姓买RIETs，中产阶级买信托，有钱人买基金。这些对我们开发商启示是什么？首先不要以为我们低成本建了房子就可以卖给老百姓。去投资化是一个常态，所以提高品质，建好房子才是我们最核心的对策。谢谢各位！

　　主持人：谢谢，刚才我们见证了这样一个特殊时刻，我相信你们会携手并进，创造一个更加美好的未来。下面我们就要开始我们今天下午的对话环节，题目是：房地产金融创新。

　　接下来我们请出我们对话主持：

　　证券日报副总编辑董少鹏先生

　　《每日经济新闻》报社编委黄波先生

　　以及我们的对话嘉宾：

　　盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司董事长张民耕先生

　　河山国际资本集团有限公司董事长兼总裁曹少山先生

　　前美国银行美林董事总经理、安泰盘实总裁蓬钢先生

　　鼎峰地产投资基金高级合伙白勇先生

　　高和投资董事长苏鑫先生

　　北京世嘉房地产开发有限公司董事长朱仝先生

　　卓越集团副总经理、融资总监邬风柏先生

　　华夏时报总编曹胜杰先生

　　还有台下互动嘉宾：

　　黎明楷中原集团主席

　　祝惇若易城中国总裁

　　赵云伟北京洲联国际顾问有限公司（洲联集团）总经理

　　曹志伟广州新城市投资控股集团有限公司董事长

　　杜清江山西宝地置业集团有限公司董事长

　　魏吉英阳光新天地投资集团董事长

　　刘自新四川恒河实业有限公司董事长

　　汪晓路合肥华邦集团有限公司总裁

　　夏卫华法国亮维科技国际有限公司中国区运营总监

　　陈岳西平阳县泰宇房地产开发有限公司董事长

　　曲在平中冶京诚工程技术有限公司房地产事业部总经理

　　徐祥圣阳光新业地产股份有限公司独立董事

　　及所有与会嘉宾

　　欢迎各位，请董少鹏先生、黄波先生开启对话。

　　董少鹏：听了两天的会有一个感触，在房地产调控政策持续背景下，也听到业内对政府政策的批评声还是比较多。但是另外大家都在想方设法推动这个行业转型、拓展更大空间。我们这个主题讨论金融创新问题。但是我想来想去，房子还是人居人用，而且要传人。好的房子，要传承下去。他是以人为本，提高生活品质。金融是房地产这个产业不断升级，一代一代传承进程过程中它是一个手段、工具。开发只是一种途径，金融也是一种途径，最终要服务于人。现在大家都谈到经济的发展速度，从高铁到实体经济，把速度降下来。政府宏观调控一个重要目的也是把房地产局部的过热，虽然城市化阻挡不住，而且是必须的，速度要跟我们实际的资源禀赋等等相吻合，降速度提高质量过程中，政府的监管是不是伸手太长了。我们也知道国外政府管的少，但是社会中介机构，包括对工程质量细致到监理，包括金融服务，都相对的完善。我们中国无论从金融，还是建筑、开发、服务等方面中介都不够完善，这也是一个具体模型。

　　我们今天就围绕金融创新问题，结合中国现阶段模型大家讨论一下。第一个问题，现在我们房地产开发缺不缺钱，需要从哪些途径投钱，钱该怎么用？今天参加论坛很多是基金的老总，从左边的蓬钢开始，每个人谈谈。

　　蓬钢：两天来一直都说这个事，紧缩是今年很重要的特点。所以缺钱是肯定的，这个不需要讨论。我们在平常工作上碰到的也都是缺钱的开发商。现在不管大的，小的开发商，相对都是缺钱。就是你的钱和你要做的事是不是成比例，大部分人是不够的。这个时候两种选择，要么是尽快以相对低的价钱把手里资产卖掉，换取现金，有限的现金集中在比较重要的想做的事，要么去市场上融来相对成本比较高的资金，因为现在紧缩，传统投资渠道拿不到钱，就要寻找新的资金来源，新的资金来源成本比较高，这两个哪一个好，取决于你对未来怎么看？如果你相信发展趋势是健康的，我建议还是尽量少贱卖优良资产，但是控制它的量，我相信这轮调控后，资产价格还有大幅度上升，这个时候留住资产，会更划算。

　　白勇：缺钱肯定都缺的，但是核心是怎么创新。一个点就是从前端就是私募基金，中端就是经营物业抵押贷款，后端就是发RIETs。全世界每一次金融危机的时候实际上都是国家进行金融改革的好时机。中国这个问题大家都想明白了，核心就是是否敢做决断。巴曙松所长昨天说领导跟他说咱们中国过去哪一次调控不是成功的，其实这个说的很对，我也还是相信政府，基本上调控还是成功的。只不过到目前我们金融上的手段，是应该民主，但是民主之后就要做决断。前两天看到有一个小缎子，第一，不会选择。第二，选择后不会坚持。从而导致第三点，人生不断选择。现在这个窗口期就这么短，过了之后就再也没有机会了。这是我个人一点心声。

　　董少鹏：白先生和苏先生都讲到现在的的严冬是躲不过去的，有人问过怎么跑赢CPI，CPI跟过山车一样，风浪来了根本挡不住。刚才白先生谈到股权基金、信托基金、RIETs三个层面。这个创新怎么借鉴国外的做法，结合中国法律制度进行完善，在这个前提下我们继续深入讨论。请曹先生。

　　曹少山：还是就着刚才那个话题。现在大家都谈金融创新，我们做的金融创新放在国际视野来看根本不是新东西，都是人家走过的路。中国很多金融创新其实都是舶来品。纯粹只是靠金融端的改变还不足以改变开发商这个群体今后业务模式上的一些变化，就是开发商可能还是要从自己的角度去思考，就是过去这种模式是不是能够持续下去。过去十年当中，你们可以问自己一个问题，你们真的是赚钱了。如果你规模不断扩大，今年做500亩，做完后想买1000亩，买了1000亩，想买2000亩，你所有赚的钱再次变成生产资料，变成房子，这个房子你仔细算一算，过去十年中赚钱最多的是买房的人，第二位的可能是银行。开发商赚的钱全部是纸面财富，全部是资产负债表不断扩张，而且资产负债表扩张根本不可能用自己的盈利支撑，所以必须外部输血。上市的企业能够增发。没有上市的企业，现在银根一紧，日子难过的不得了。包括今天大华经济学家孙总讲的，我觉得大家要清醒认识到这一点，一定要自己去思考这个模式上要发生一些变化，在中国目前土地制度下和这种土地供给制度下，走规模扩张的道路究竟是不是一条，我认为这是一条不归路，最后会碰得头破血流，绝大多数还是做一些小而精，自己把它经营好，变成每年可以生产现金流的东西，不要指望全卖了，我觉得这样走下去肯定是一个误入歧途的道路。大家不要看到那些比较风光的大企业，大企业越是调控危机当中，就像恐龙一样，出现大危机的时候死的是恐龙，而不是小老鼠。金融创新是好东西，但是不要指望金融创新可以救原来维持经营的地产行业。

　　张民耕：我很同意曹总的说话。这几天随着讨论宏观形势和中国经济转型，创新、再造这些词，不绝于耳。一方面是创新，一方面是回归，比如房地产基金的出现既是创新，也是回归。表现四个方面回归，一个是像成熟的金融产品回归，像RIETs已经搞了几十年了，他们在发达国家成熟市场起了重大作用，是一个成功经验。它的合法性以及合理性已经被验证了。第二个，中国这么大背景的几亿人，甚至近十亿人城市化背景，确实不能仅仅靠政府公共投资和开发商私人投资所能解决资金问题。解决这样的社会问题，还必须用社会资金，以前老百姓的钱，社会上的资金，所谓非本行业的资金留不住在房地产行业，现在有了房地产基金，社会的钱、老百姓的钱也可以进入，来分享这个红利。社会资金、个人资金得到了真正的发挥作用的回归。第三，开发商。开发商资本金也需要回归，以前开发商用借贷资金，是流动资金贷款，不是资本金贷款，资本金严格意义上是借不来的。必须有这个东西才能拿到更多东西，这是借贷的原则，必须有抵押。现在随着中国土地获得的模式和整个房地产竞争越来越激烈、规模化要求，开发商资本金从哪里来，从银行信贷、信托公司都借不来。房地产基金实际上也是回归到原来资本金的面目，你是可以从各种基金借到愿意承担各种各样风险、分享各种各样利润的资金，那就防止了仅仅用自己资金把大饼做成月饼的竞争窘态。还有从房地产本身属性来说，房地产本身属性，有了基金，房地产本身属性也就回归了金融的属性，房地产本身具有居住功能，又具有投资功能，这种属性本来就是固有的，完全打压投资属性确实也是不合理的。但是为什么现在要抑制他呢？因为它在需求端，无端创造出许许多多需求，而这种需求作为投资需求很难满足，有了基金后，可以把末端需求变成前端需求，增加它的生产，在变换之中也是回归房地产金融属性，也是使得增加供给后，这种金融属性起到一个好的作用，增加供给后，平衡供求关系能够平抑房价，所以创新本质上又有回归的意义，所以房地产基金发展和壮大我觉得是一种必然，谢谢！

　　黄波：我觉得博鳌房地产论坛做了十多届，从来没有哪一次像今年这一届这样请到这么整齐的房地产基金和基金业界的晶莹跟我们探讨有关金融创新的问题。而且今天联盟也成立了，宣言也发布了，真的非常值得纪念。对于更多的非上市公司而言，特别对于我们现在的中小企业而言，他们的融资渠道，从方法论或者从操作层面上，应该说是目前最能够行之有效，能够急用先学的，你觉得有什么渠道和方式，听一下苏总的高见。

　　苏鑫：如果说中小企业，首先我们要把形势看清楚。先看看未来行业发展怎么样，你能不能生存下去，如果生存都是很大问题，你就降价吧。预售款是最好可以拿到兜里的钱。当然还有一些微型企业，就一个项目，原来做实业的，干脆就把项目卖掉，做其他事情。可能这一轮我们不可能在这个行业继续做下去了。中型的房地产企业就可以用股权融资方式跟基金合作，当然也有一有企业自己做一些基金，这里面备受争议，不做讨论。还有一些企业需要短期资金，可以跟信托合作。当然还有一些迫不得已的，民间的高利贷，这里面有很多风险，但是不得不用了。房地产金融创新我们先要回答的是允许金融创新思维的存在，为什么这么说？有一位国外媒体比较苛刻观察了中国目前金融环境就是在剥削老百姓。因为我们的利息很长时间负利率，有钱人可以找到其他投资渠道，老百姓不行。这个钱通过国有控股银行，这个渠道在4万亿宏观背景下给了国有企业，我们看到高铁投资的争议，所以有些境外的人就认为中国现在金融环境非常不好，就是因为我们只允许一种模式存在，不允许创新的精神。连思考都不可能。如果金融没有创新，我们看到所谓活跃的民间资本，温州、鄂尔多斯，不就是典当行吗？不就是小额贷款公司吗？实际上变相还是在搞高利贷。因为我们没有金融创新的平台、政策，做不下去。如果金融创新都不允许，房地产金融创新也很难有大的发。房地产金融创新同样也要回到政治化看待这个问题，如果目前政策是政府希望房地产价格降下来，不快速上涨，如果说所谓的金融创新就是给房地产融资的话，那么现在这个环境能够被继续吗？信托不是也叫停了吧？基金会不会也会成为一个争议的焦点呢？实际上换一种角度，现在我们考虑考虑老百姓，现在钱非常多，有没有投资渠道？没有。国外是怎么样的呢？你也可以分享房地产上涨的收益，通过RIETs。相对有钱的人可以通过基金、通过其他形式。当然你可以买一些有投资属性的房产，这都是可以的。但是我们现在把房地产老百姓习惯的投资属性完全封堵住，这是有问题的。所以就出现了民间资本投机乱象。如果高利贷没有疏导的话，是非常可怕，会出现一些社会问题。如果说房地产创新，首先从监管层、开发商、媒体，包括老百姓，我们要有一种容忍、允许，让房地产公司在这种情况下用新的金融创新形式来发展，来增加供给，如果没有增加供给，未来还是会重蹈历次房地产调控不是很成功的覆辙。

　　黄波：这个问题同样问一下张映光总。

　　张映光：我这里观察几个现象给大家分享一下，我上周刚从榆林回来，对榆林大家可能不太了解。我说几个数，鄂尔多斯2010年财政收入500多亿，榆林财政收入400多亿，其实就是两个地方特别富，一个实木，一个复古，复古的土地最高价可以拍到1500万/亩，靠黄河边最破的房子都可以上到2万/平米。那个地方有多富？大家去了才知道，而且可能都是一夜之间报复。鄂尔多斯去年利润最多的是鄂尔多斯商业银行，只是一个地方小银行，但是利润400多亿。还有它的伊泰，第二大企业，利润也是将近400亿，只是做煤矿。鄂尔多斯一年新建房地产的量2000万平方米，销售量1000万平方米，这个地方城市人口只有不到70万。我们拿这样一个特例对比十年前蒙牛找外资借那么点钱，就要签对赌协议。那天蓬总说外资在中国似乎是没戏唱了，因为现在中国的钱很多。

　　第二个现象，下一个十年我们的货币可不可能还发这么多，可不可能还维持这么宽松的货币政策。一致的观点是觉得不太可能。因为现在市场钱太多了，另外一个就是出口型的经济，低成本的打火机、袜子，换外汇的经济。随着各种环境变化，可能也很难维系下去。但是从另外一个角度，钱的效率可能提高很多。因为我们跟着秦主任去到这几个地方，看到民间资本钱很多，但是缺乏投资渠道，他们不知道投什么。第一个当然是知识结构的问题，比如在北方他们不了解股票，他们只认房地产，只投房地产。另一方面，确确实实市场上提供给他们投资的产品非常少。原来我听张总的观点讲，金融创新都是倒逼出来的，尤其在中国如此。就是说当没有办法的时候会出现新的途径。比如基金，基金就是在现在这个形势下，为什么他规模很小，但是引起所有人关注，因为在调控以及信贷紧缩背景下，开发商没有其他途径了，他们都想通过这个途径融资。我想如果有更便宜、更简单方式，我能够取得银行贷款，谁也不会找基金。调控、限购也许这种极端政策是一个短期现象，但是这个大环境，就是房地产原来仅仅依靠快速开发、滚动、规模效应，维持这个行业不断发展的既有模式正在土崩瓦解，在美国没有房产的概念，美国只有投资商，没有说开发企业，只有在中国有门户网站一样，全世界只有中国有开发制、高杠杆开发。但是这是前一个十年，下一个十年恐怕房地产真的要向投资转型，越来越有投资倾向。现在房地产开发企业成立基金，可能以后他们这个基金会代替他们成为投资商，真正下面交给下面专业的公司去操作。我想中国不是一个特殊国家，早晚会跟全世界一样，所以我也觉得很看好基金，很看好基金未来的发展，我觉得基金未来早晚会成为主流。

　　黄波：旁边这位是北京开发商朱总。您对金融创新，包括房地产基金这个话题怎么看？

　　朱仝：两天论坛都提到转型，我觉得转型首先要转型思想方式，过去的拿地、盖房、预售、回钱，产生利润的模式可能已经不存在了。作为我们开发公司来说，作为我们北京世嘉地产来说，我们现在做的调整首先是降低发展速度，把现有手里住宅产品做好，因为住宅你也不可能发展太快。限贷、限购、限价，北京还有一个资金监管，销售来的钱还要政府帐上监管，在这种情况下，对于开发企业住宅项目开发肯定不可能非常快速。与此同时，我们在未来，现在我们也正在经历着做综合性商业项目的这种过程。除了山东做的综合性项目以外，我们在天津、风景名胜区这些地方我们也在做养老、旅游、教育、宗教性质的业态，比如禅宗、武术，中国的少林武术也是非常有名的，医疗、艺术，禅、武、医、艺，这四个类型的综合性项目，包括教育、书院。我们思想转变另外一个思路，刚才大家都提到美国模式，也有人说是导演加制片模式，我们把土地征过来后，跟政府协商切成若干块，分成有旅游、教育、养老、宗教的，这种类新我们都放在一个区域里来做，这样从融资角度来说，肯定能互相帮助、互相补充，给融资的资金进到这个项目里面提供很多的门路，这样才能在融资方面取得更大突破。

　　另外一个，现在微博上有三句话：有钱大家挣。有话慢慢说。有事慢慢做。铁路都降速了，咱们也应该降降速了。跟金融界专家谈的意思差不多。有钱大家挣什么意思呢？把这块地分成若干块，利用不同方式，让不同专业团队，包括资金、包括度假村，我们有酒店管理的专门公司做，专业的人做专业的事，大家共同获利。有事慢慢做，我理解就是作为开发企业，作为导演加制片这个角色来说，你所要的就是练内功、管理、综合协调能力、规划设计能力。有话慢慢说就是要把自己从过去闷头干活包工头思路转变成接受资本监督、接受社会监督、接受政府监督、接受客户监督以及公开透明我们的财务等等这些方面，通过这些思路调整使我们项目从包括融资这个方面能有很大的突破，这个我认为是我们作为开发公司来说未来所要遵循的思路，谢谢

　　董少鹏：前面七位嘉宾讲的非常精彩，我总结两点，一个是对中国房地产产业速度要更加稳健，同时要精耕细作，对金融创新有两点，一个是对已有的资本市场，包括股票、债券这样一个融资渠道，在此基础上，对股权基金、信托基金、RIETs启动起来。政府要让这些力量释放出来。第二，相关法律完善起来、相关监管建立起来，使这些创新活动规范稳定运行起来。

　　黄波：我们在座各位还是从朱总开始，我们今天也成立了这么一个联盟，也宣读了这么一个宣言，我想我们台上各位嘉宾用一句话对我们房地产基金、金融创新寄语或者一个警示。

　　朱仝：首先作为开发商，祝贺基金联盟成立。第二，希望我们能够共和、共赢、共生。

　　张映光：因为长期跟北方投资型客户打交道，对他们比较了解，我觉得有这么活跃的民间资本，有这么凶猛的民间资本，基金必将有一个美好的未来。

　　苏鑫：高和是一个刚刚创立的时间不长的小公司，虽然也取得一定小成绩。我们定位就是三年之内能活下来，能够有一个团队模式。未来三到五年，我们相信这个行业还有一个蓬勃发展时期，在那个时候，浪来了，我们还能冲上需，我相信那个时间离我们不远了。

　　张民耕：作为房地产基金从业人员，我们十分珍惜这次千载难逢发展机会，我们觉得这个行业必须规范发展，健康成长。通过房地产基金发展，使得基金、投资人、开发商三赢。

　　曹少山：我们深深感受到自己身上的责任重大，我们会抱着一种使命感做我们事业。河山资本会致力于成为中国地产金融界独立、专业、勤奋的投资人，我们会为我们背后投资资本贡献我们勤奋和专业智慧。

　　白勇：作为基金，诚信道德是非常重要的。我们发起联盟就是要自己做好自律。第二，真正地产基金能够解决大家什么问题，还很难解决企业发展根本问题。你要是觉得这个行业真的很难，或者没有必要留恋，你也可以把它卖掉，或者可以跟我们一起来发展，跟基金一块来发展，这样才是真的共生、共赢。比如讲到复地退市，我们可以一起来合作。

　　蓬钢：基金一定是一个历史必然，它的发展前景非常好。另外我希望我们同业同行尽量把眼光放的长远一点，不要只顾眼前利益，只要能生存下来，我相信我们大家明天会更好。

　　黄波：我们今天圆桌对话到此告一段落，再次感谢各位嘉宾。

　　主持人：谢谢大家的精彩讨论。