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碧桂园：限购的机会
作者: 见习编辑 李欣鞠     时间: 2011-08-17 01:19:28    来源: [ 观点网 ]

“只要产品符合市场的要求，只要性价比能够吸引足够的人群，我相信限购对我们整体集团的影响是在可控的范围之内。”

　　观点网 见习编辑 李欣鞠 “限购的话我们一分为二来看，一个是国家为了房地产的健康发展，再一个就是限购有可能给我们带来更多的机会。”在8月16日举行的中期业绩发布会上，碧桂园总裁莫斌如是回应二三线城市的限购。

　　出于对政策的充分准备，积极应对市场变化，2011年上半年，碧桂园取得了215亿元的合同销售金额，同比增长约64%，已达全年目标430亿元的64%。

　　半年业绩

　　碧桂园上半年的总收入及毛利分别约为156.42亿元、50.87亿元，同比分别增长约32.9%及27.5%；权益所有人应占利润约为28.71亿元，同比增长约62.8%。

　　在销售面积方面，实现合同销售建筑面积约343万平方米，同比增长约42%；实现交楼面积约293万平方米，同比增长约39.6%。

　　2011年上半年，碧桂园有4个全新项目开盘，有3个项目位于大本营广东省，而4个新项目的合同销售额共约人民币34亿元。

　　其中，位于江苏省的第二个项目碧桂园·凤凰城(句容)于5月15日开盘，推出近2500套单位，开盘首两天逾7成(逾1800套)获认购，认购金额近12亿元。

　　此外，在不断扩展物业开发及销售的同时，碧桂园的酒店业务拓广了非住宅项目业务的经常性收入来源，使得物业收入组合更加多元化。报告期内，碧桂园酒店业务收入约3.23亿元，同比增长约58.5%。

　　截至2011年6月30日，集团已有5家五星级酒店、13家五星级标准酒店及1家四星级酒店开业，共拥有客房5827间。

　　在现金流方面，上半年碧桂园持有122亿元现金及银行存款，总借贷余额约为275亿元，其中必须一年内偿还的银行借款为49.4亿元。碧桂园首席财务官伍绮琴称，因为有足够的现金流，公司暂时没有融资需求。

　　上半年，碧桂园的负债比率从2010年末的48.4%上涨至66.5%。对于负债率的上升，伍绮琴表示，这主要是期内曾发高息债券及楼花销售数据未能在上半年反映所致。中长期而言，公司将维持50%至60%的负债比率。莫斌亦强调，集团高层一直很看重负债比。

　　截至6月底，碧桂园未付土地款为43亿人民币，未付土地增值税66亿。据莫斌透露，碧桂园全年土地款约为133亿，上半年购地887万平方米，已付土地款61.2亿。

　　莫斌称，碧桂园对于拿地没有硬性计划，下半年有好的、符合集团发展的土地，碧桂园肯定会出手。目前碧桂园正在实施总部、区和下部三级联动拿地的激励措施，“应该说下半年（限购）政策如果真的要出台的话，我们对土地会更加的关注。”

　　下半年，碧桂园将推出近330万平方米的货量，预期有10个新盘入市，目前已经开了2个，还有8个新推的楼盘，预计碧桂园全年的去化率约为70%或更高。

　　限购机会

　　7月12日，国务院常务会议要求在房价上涨过快的二三线城市采取必要的限购措施。对此，碧桂园总裁莫斌表示，关于二三线城市限购的消息，相信所有地产商都非常关心，虽然到目前为止政策还没有出台，但碧桂园一直在关注。

　　莫斌认为，政府会根据二三线城市的涨价、涨幅的情况来进行限购。“对于二三线城市限购，我们也做了充分的评估，应该说我们自己已经做好了对这个政策出台的充分准备。”

　　他指出，对碧桂园而言，限购对客户的买楼预期的影响会更大一些。

　　他举例称，碧桂园今年一月份在佛山开盘的城市花园，推出的货量是5.8亿，当天就全部卖完。在3月份的限购政策出来后一天，新推出了2亿多，但当时的销售只是达到了4千万左右，仅为20%，与第一期的情况大相径庭。但截至6月底，已销售了将近6.4个亿，到目前为止已经超过了10个亿。

　　据此，莫斌认为，对碧桂园的楼盘来说，刚性需求是存在的，“只要产品符合市场的要求，只要性价比能够吸引足够的人群，我相信限购对我们整体集团的影响是在可控的范围之内。”

　　同时，莫斌指出：“限购的话我们一分为二来看，一个是国家为了房地产的健康发展，再一个就是限购有可能给我们带来更多的机会。”

　　这些机会中，就包括了买地。莫斌称，上半年碧桂园拿的土地中，其中好几块都是低价拿的，而之所以能够低价拿地，是受到限购的影响。“如果有适合的机会，碧桂园也会进入一些更好的城市，为我们将来的发展奠定更好的基础。”

　　他表示，再次限购下，地产行业会面临一些大家强强联合、重组、并购的机会，碧桂园也有机会进一步壮大。

　　对于碧桂园而言，最重要的是把资金、产品、土地、开发速度、优势、管理能力充分发挥出来，这样就完全有足够有力量面对国家政策的调整。

　　“我们已经做出了充分的准备，而且我们有信心完成全年的430亿元的合同销售，也能够成我们全年所预期的利润。”莫斌说。

　　“碧桂园现在在全国有93个项目，我相信93个项目如果全部进入限购，我们也不怕，更何况现在还没有这种情况。”他表示，目前为止，碧桂园受到限购的项目占比还不到4%，所以不必担心，即使占10%或者再多，碧桂园也有自身的安排。

　　十里银滩

　　在2011年中期业绩发布会上，碧桂园的惠州项目十里银滩也备受媒体关注。

　　碧桂园·十里银滩项目位于惠东海岸的亚婆湾，离深圳市区约1小时车程，是碧桂园旗下第一个滨海旅游地产项目，也是该公司今年的重点项目。由于打出了7.5折的低价以及提供三年期的贷款，该项目自7月30日正式开盘以来就受到关注。

　　据莫斌介绍，十里银滩开盘的销售现场去了将近2万人，当天的销售套数达到3700套，合同销售达30亿。截至目前，该项目已销售4000套，销售额超过了38亿元。

　　据悉，十里银滩开盘的销售均价分别是精装山景洋房约5500-6000元/㎡、精装海景洋房约10000-11000元/㎡、精装临海公寓约14000-15000元/㎡，在此售价上再打7.5折。

　　对于7.5折的优惠，莫斌称，集团定价是非常慎重的，有两个硬指标，一个是毛利不会拖累整个集团的指标，另一个是市场的需求。莫斌表示，7.5折具有很大的吸引力，“7.5折可以打动大家对这个楼盘价值的认可，这也是我们销售的一个策划和安排。”

　　因此，十里银滩不会影响碧桂园的毛利，只会增加，不会减少。此外，碧桂园开发楼盘一般采取的是“低开高走”的方式，希望能在第一期能够吸引大量的人气，为第二期、第三期和后面的开盘营造正面的作用。目前，该项目的整体均价已超过7000元/平方米。

　　至于三年期的贷款，莫斌表示，这其实是碧桂园的一个销售策略。虽然推出了这个付款方式，但是到目前为止，该项目的销售里只有9%是采用了这种方式，而且客户主动要求采用2年期贷款。

　　事实上，在十里银滩项目中，约50%是一次性付款。这是由于该项目囊括较多业态，有小户型、洋房、酒店式公寓，面积从50平方米到600平方米，总价并不高，市场能够承受，所以一次性付款相对比较多。

　　莫斌还表示，其他的项目会不会也采用类似的手段，集团会根据市场做适当的安排。

　　对于十里银滩有客户退房的传言，莫斌予以否认，并表示如果要退的话，不是无理的就一定会接受。他续称，十里银滩销售得很好，有些客户去排队还排不上号。

　　目前，十里银滩正在加紧二期建设，预计最快可于春节前后推出。

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