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观点时评：保障房“大跃进”要避免豆腐渣
作者: 赵卓文     时间: 2011-08-04 22:02:47    来源: [ 观点网 ]

规模空前的“造房运动”，给城市缺房户带来了希望和憧憬，但也带来了保障房也需要被保障的诸多问题。

　　观点网 2011年全国要新开工保障房1000万套，广东省要开工31万套，广州要开工8.5万套。规模空前的“造房运动”，给城市缺房户带来了希望和憧憬，但也带来了保障房也需要被保障的诸多问题。

　　首先，工程质量问题。

　　2011年保障房建设在各地“大跃进”，“豆腐渣”工程频频出现。典型如，安庆太湖县开发区的最大拆迁安置小区，房屋交付后出现承重梁、屋面、外墙裂缝和渗水，部分住户甚至出现楼板踩穿、房屋沉降等严重问题，令人触目惊心。

　　建房子，是百年大计。表面上技术含量不多，实际上对管理要求非常高。

　　在地方政府大规模兴建保障房的同时，应首先明确建设主体、管理体系、监管机制，才有可能把工程质量做好。

　　历史上无数的项目经验已经证明，由政府成立一个“重点办”，搞一个“指挥部”，这种管理体制和管理模式已经不能适应现代建设管理的要求。

　　广州90年代重点兴建的三大解困小区、政府2010年重点打造的“亚运城”，都遭遇了“质量门”问题。作为一面镜子，对广州保障房的建设模式提出了“变革”的要求，否则，出现质量问题，“手尾”很长，百姓不满的声音会很大。

　　保障房建设全面采用“公司化管理”，是目前必须立即作出的选择。只有“公司化管理”，才能把房子建好。

　　把这个结论引申一下，就是保障房建设，引入更多的社会力量（包括开发商），会取得更好的结果。

　　作为保障房建设主体的地方政府，2011年不能光顾着开工量，更重要的是要把管理体系做好，把工程质量管好。

　　为避免“豆腐渣”工程，建议中央管理部门对保障房建设质量问题，也搞“一票否决”。

　　其次，保障房建得起、养不起的问题。

　　广州2011年计划建设的8.5万套保障性住房中，以公共租赁住房为主，共4.65万套，约占57%。廉租房0.65万套，经济适用房0.8万套，限价房2.0457万套（含拆迁安置房1.8157万套），发放租赁补贴0.3502万套。

　　从这个建设计划看，广州未来将增加“天文数字”的公共租赁住房和廉租房。廉租房按1元每平方米象征性收租金，公共租赁住房的租金（含物业服务费）按照市场租金的40-60%不等来收取。

　　以此算来，公共租赁住房和廉租房的租金，非但不能还本付息，连维护费用和物业管理费用都不够。广州政府以后相当长的时间内，将背负保障房管理维护的巨大财政负担。

　　倘公共租赁住房和廉租房等保障房没有“造血功能”，政府将长期被迫当“奶妈”，长期供养保障房。难免有一天会出现“养不起”的问题。

　　目前急需研究保障房的“造血功能”问题。例如，商品房项目配建部分保障房，是一个好的思路。又例如，大规模的保障房建设项目考虑增加商业和经营性物业，以一次性投入，以换取未来的稳定收益。

　　一句话，保障房也要引入经营思路。

　　第三，保障房建设的标准问题。

　　2011年广州将投入89亿元资金建设保障房。另一个隐形投入是土地资源的投入，实际上政府在保障房建设上投入巨大。

　　关于保障房的建设标准，很多专家认为，应该降低标准，即保障房的建设标准不能高于商品房的标准。例如，在绿化面积、停车位配置等方面，应该压缩投资。

　　这种观点听起来很有道理，实际上值得商榷。

　　事实上，在近年来楼价飙升的同时，房地产开发商的楼盘建设成本的投入，并没有相应的增加。保障房项目拥有一般商品房项目的绿化标准、配套标准，我觉得完全有必要。最贵的土地资源，政府都划拨了，多一点建设成本，政府也完全有能力支付得起。

　　需要保障房的群体，也需要“有尊严”的生活。“有尊严”的生活打造，当然应该从建设标准做起。

　　按高标准建设保障房的另一个好处是，有效解决了“租售”互换的接口。在适当的时机，让有能力的部分人持有产权，政府也可卸下负担。

　　如果需要调整标准，我认为，户型可以更小一些，推行香港模式的“标准化”的小户型。

　　值得关注的是：广州保障房建设已经四面开花，广州保障房的建设标准，至今仍然没有出炉。

　　2011年，保障房就象是政府“怀胎”着的孩子。这个孩子有没有未来，要看“生”的质量（工程质量）和“养”的方法。

　　赵卓文 观点新媒体专栏作者

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