2011博鳌房地产论坛现场实录（一）
作者: 时间: 2011-08-17 14:14:41 来源: [ 观点网 ]
2011年8月17日，“下一个十年 改变中的房地产”2011博鳌房地产论坛正式开幕，本届论坛邀请了朱中一、樊纲、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强等专家学者及八百位企业精英参会。
以下是2011博鳌房地产论坛，8月17日上午致辞及演讲现场实录。
主持人：尊敬的各位领导，各位嘉宾，大家上午好！欢迎大家来到2011年博鳌房地产论坛现场。
每一年的8月，对于我们来说，都显得有些特别，无数的新老朋友们再次聚集在博鳌这个万泉河畔的天堂小镇。
过去十年，博鳌房地产论坛记载了中国房地产行业无数个精彩的瞬间。房地产人在这里共同演义着一幕又一幕的精彩大戏，有慷慨激昂，有泪洒当堂……
博鳌，在每一个地产人心中，都是一个符号、一种象征；过去十年，每一届的博鳌房地产论坛，一如缓缓流淌的万泉河水，带给了我们无数的美好记忆与改变。
今天，我们将在这里送别过往的博鳌十年，开启博鳌房地产论坛下一个新的十年大幕。
2011年，中国房地产行业站在一个新的起点。承载着上一个十年辉煌与骄傲的中国地产人，将找寻着新的光荣与梦想。
十年一轮回，今天，我们再一次站到了起点，不仅仅是因为未来的美好，而是前进的道路并非坦途。
调控未因人的意志而转移，行业的发展更有其规律与主张。“下一个十年，改变中的房地产”将如何开启？在这个关键时期，我们更加应该认真地思考。
海纳百川，又是博鳌房地产论坛新的一年，我们在这个万泉河入海口的博鳌小镇，再一次眺望中国房地产行业崭新的未来。
各位来宾，在论坛开幕之际，请允许我代表论坛主办方--观点新媒体、《每日经济新闻》报社、搜狐焦点、华夏时报、证券日报欢迎大家来到博鳌。
主持人：下面请允许我介绍一下出席本次论坛的嘉宾：
中国房地产业协会副会长朱中一先生
琼海市人民政府副市长赵军先生
中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏先生
著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生
中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲先生
香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生
华远地产股份有限公司董事长任志强先生
路劲地产集团董事局主席单伟豹先生
海尔地产集团董事长兼首席执行官卢铿先生
阳光100集团董事长易小迪先生
著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生
凯德商用中国总裁骆伟汉先生
建设部政策研究中心副主任秦虹女士
深圳世联地产顾问股份公司董事长陈劲松先生
瑞安建业有限公司行政总裁黄勤道先生
中原集团主席黎明楷先生
中远博鳌有限公司董事总经理邹斌先生
证券日报社长谢镇江先生
山东省文登市人民政府副市长谭远国先生
方兴地产（中国）有限公司副总裁、金茂集团总裁张辉先生
万科企业股份有限公司执行副总裁周卫军先生
远洋地产控股有限公司副总裁周彤女士
富力地产股份有限公司执行董事吕劲先生
呼和浩特市委常委、统战部部长云建东先生
复地（集团）股份有限公司副总裁殷嵘先生
金科集团副总裁李战洪先生
四川蓝光和骏实业股份有限公司副总裁徐凯先生
呼和浩特市人大常委会副主任、工商联主席李岳清先生
兴业银行首席经济学家鲁政委先生
大和资本大中华区首席经济学家孙明春先生
戴德梁行大中华区行政总裁张国正先生
搜狐焦点总经理曾伏虎先生
《每日经济新闻》报社编委黄波先生
华夏时报总编曹胜杰先生
观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士
此外，著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生、金地集团总裁黄俊灿先生、德意志银行亚洲区投资银行部主席蔡洪平先生正在赶来的途中，他们也将为我们奉上精彩的演讲与对话。
主持人：感谢大家光临博鳌，并预祝我们的博鳌房地产论坛圆满成功。同时，在这里也请允许我代表论坛主办方与论坛代表，感谢2011博鳌房地产论坛的合作伙伴们，他们是：
年度战略合作伙伴：山东省文登市人民政府、华誉景观、星月门业
战略合作伙伴：圣象集团、卓宝科技
支持单位：雅居乐清水湾、方兴地产
主办地网络支持：南海网
主持人：再一次欢迎各位朋友的到来！2011博鳌房地产论坛将因你们而更加精彩。接下来我们将请出本次论坛的致辞嘉宾。
首先，有请琼海市人民政府副市长赵军先生，掌声有请！
赵军：尊敬的各位来宾、各位朋友，大家上午好！值此金秋时节，一年一度的房地产盛典、博鳌房地产论坛又一次在美丽的博鳌盛大开幕。在此，我谨代表中共琼海市委、市人民政府向各位到会嘉宾、房地产界、其他各界的朋友们表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
作为国内房地产界规格最高、规模最大的专业性论坛，博鳌房地产论坛已经在琼海博鳌连续举办了十一届，博鳌记录着论坛成立和十多年每一届的历史性时刻，论坛所塑造的博鳌精神也一直引领着中国房地产行业的发展。
今天，博鳌房地产论坛再次邀请了众多专家学者以及全国各地的房地产行业精英参与盛会，同时对当前政策调控和房地产形势进行深入剖析，并对中国房地产行下一个十年的发展趋势作出进一步的判断和预测。可以预见，本届论坛必将能够延续十年来的盛况，再创新的辉煌。
琼海市作为东道主，我们很高兴论坛一直选择在博鳌举行，并为全国各地房地产界朋友在博鳌相聚论道感到荣幸，博鳌房地产论坛迸发的思想火花所提供的专业性意见不仅对中国房地产行业发展具有前瞻性意义，同时也启发琼海的经济发展思路。琼海市博鳌镇地处万泉河入海口，是一个近乎完美的地方，近年来琼海的房地产也不断发展，而且随着海南东环高铁开通，博鳌机场建设以及博鳌知名度提高，这里将获得前所未有的发展契机。未来，琼海将以海南建设国际旅游岛为契机，以万泉河为灵魂，以博鳌镇为品牌，以生态环境优势突出会议会展休闲独家核心功能，建设国际会议会展中心，国际休闲度假中心，成为海南国际旅游岛重要的旅游目的地之一。
最后，我热烈的欢迎各界人士到琼海、到博鳌旅游、度假、投资、创业，让我们共同祝福下一个十年中国房地产行业的前景更加灿烂，也让我们共同祝愿2011博鳌房地产论坛取得圆满成功，同时祝大家身体健康、工作顺利，谢谢！
主持人：谢谢赵军副市长，接下来我们有请中远博鳌有限公司董事总经理邹斌先生致辞。
邹斌：尊敬的各位领导、各位与会代表，各位嘉宾，女士们、先生们，大家上午好！
今天我们汇聚在位于三江入海口风景秀美的东屿岛上，参加2011博鳌房地产论坛。首先我代表海南中远博鳌有限公司对各位嘉宾表示最热烈欢迎！中国的房地产行业是一个新兴的产业，肩负着推动经济健康发展，促进社会和谐稳定，保证国民安居乐业的历史使命。同时也面临着各种新的挑战和压力，由观点主办的博鳌房地产论坛为我们提供了一个很好的沟通交流平台，经过十年打造已经成为我国最具影响力的房地产行业论坛之一。
作为博鳌亚洲论坛所有的会议设施的投资方和经营者，中远博鳌公司能够接待本次论坛房地产界顶级人物、专家学者和所有来宾，我们深感荣幸。相信本次论坛碰撞出的智慧的火花将为下一个十年中国房地产业健康发展，增加新的亮点，注入新的活力。
十年前，中远集团领导以高瞻远瞩的战略眼光决定投资建设博鳌亚洲论坛这一重要的平台。自2001年，江泽民主席出席成立大会之际，博鳌亚洲论坛已经走过了十一个年头，成功召开了十届年会，仅从2003年之际，胡锦涛主席先后三次、温家宝总理先后两次出席博鳌亚洲论坛，并发表主旨演讲。博鳌亚洲论坛已经成为全球关注与探讨最具活力的亚洲经济发展的重要窗口和平台。特别是今年4月份，胡锦涛主席邀请各国领导人共同出席博鳌亚洲论坛2011年会，使博鳌亚洲论坛地位上升到一个新的高度，随着我国经济快速发展，博鳌亚洲论坛国际影响力日益剧增，已成为我国重要的外交平台。
博鳌不仅是公认的会议圣地，更是理想的休闲度假天堂，博鳌位于三江交汇入海处，中外来宾可尽情享受沙滩、海岸、宁静的田园、清新的空气、宜人的美景。东屿岛独占山海精华，博鳌亚洲论坛高尔夫球会也被全球高尔夫协会评为十佳高尔夫球场。每年博鳌亚洲论坛期间，经常看到各界嘉宾在清凉海风中享受挥杆的乐趣。东屿岛温泉也被誉为最纯粹的温泉，拥有理疗、康复、美容的功能。在此，我盛邀各位代表在论坛期间能够体验东屿岛高尔夫球场的美丽，品味最独特的海河交融的美景温泉。
最后，预祝2011博鳌房地产论坛取得圆满成功，祝各位领导、各位来宾在博鳌度过一段非常美好的难忘的时光，谢谢大家！
主持人：谢谢邹斌先生，接下来我们有请证券日报社长谢镇江先生致辞！
谢镇江：尊敬的各位来宾、各位朋友，大家上午好！
盛夏之中的海风吹拂我们相聚在美丽的博鳌，共同探讨中国房地产业以及中国经济的现状和前景。作为本届论坛的联合主办方，我代表2011年博鳌房地产论坛组委会热诚的欢迎各位的光临，祝愿此次盛会取得新的成果，为我国房地产业健康发展提供新的动力。
过去三年来，中国在应对国际金融危机冲击过程中取得了巨大的成果，也获得了宝贵的经验，但中国经济稳定发展的环境还有待稳固。一些不可测的因素随时存在，需要加以克服。从近期持续演绎的欧债危机和新近爆发的美债危机来看，欧美危机还会不断给世界经济带来新老麻烦，而国内物价、经济转型压力依然很大，能源、资源和环境压力有增无减。为中国经济快速发展做出了卓越贡献的房地产业也表现出一些新的特点，值得各方面重视研究。有房地产业就有财富，有财富就有分配，有分配就有矛盾，有矛盾就有责难。中国房地产业也是在责难中发展的。
目前北京、上海等一线城市房价过快上涨，受到遏制，二三线甚至中小城市又出现异动。限购令降低了国内城市炒购热潮，却引燃投资者去海外购房的热潮。外资绕过调控政策以及各种途径渗透，部分国内房地产企业则在资金困局下不惜饮鸩止渴。毫无疑问，2011年是中国房地产业发展史上一个拐点，从这一年起，一路单边上扬的风光不再，只要做地产就赚钱的日子已成过去，莽撞发展的房地产业逐渐增加理智。在中央一再强调房地产调控决心不动摇，方向不改变，力度不放松的情况下，我国房地产业和市场正处于空前的历史剧变中。明天将会怎样，房地产业的前景和出路在哪里？这个问题的回答需要在座的各位房地产业集体智慧，你们和你们所代表的机构不仅是富豪榜的坐上宾，更是房地产业的中流砥柱，你们集聚市场经济活力的思想，又掌握着相当的行业话语权，大家的智慧及作为很大程度上决定了房地产的未来。大家还需要一个表达观点和意见的平台，这正是我们搭建这个论坛的价值所在。
在博鳌举行论坛是再适合不过的地方。博是赌，赌也争，鳌是头。博鳌就是争论一下谁当头。在这里举办亚洲论坛非常合适，我们可以争一争谁来当头。在博鳌举办世界论坛，目前中国还不够格。不久的将来，在博鳌也可以举办世界论坛，不过随着人类文明的进步和理论的深化，论坛无论对房地产业来说还是对整个经济发展变革来说的作用不可或缺，证券日报和观点新媒体等财经媒体一道对房地产行业和房地产市场的发展给予了特别关注。我们也愿借此机会表达我们对房地产行业的美好祝愿，我们期待着聆听各位智慧和富有远见的声音，期待与各位共同共建房地产市场和资本市场的美好未来。预祝本次论坛圆满成功，祝大家身体健康，谢谢！
主持人：谢谢谢镇江先生，接下来我们有请搜狐焦点总经理曾伏虎先生致辞！
曾伏虎：各位来宾、房地产业的业界同仁们以及在搜狐网上观看这次博鳌论坛现场直播的网友们，大家上午好！首先我代表主办方之一欢迎各位光临2011博鳌房地产论坛现场。21世纪作为第二个十年，我作为一个与房地产行业相关的媒体人，我也深深感受到了过去大半年房地产行业的动荡。从上半年的调控至今仍然是主调之一，似乎有愈演愈烈的势头。限购政策向二三线城市扩散显得势在必行。随着本月8号搜狐焦点在江西九江上线，已经成功实现布局百城战略。使搜狐焦点更全面观察市场的基础，通过覆盖全国一二线、三四线，搜狐焦点可以及时掌握动态，把握市场发展脉络。
随着搜狐焦点本身壮大，也随着搜狐本身的门户优势，搜狐焦点也在更大覆盖面产生更为巨大的影响力。事实上，搜狐网门户全频道矩阵支持这也是搜狐最重要也是最难以为他人所复制的优势之一。而这种跨行业、跨领域传播恰恰是新时代房地产行业媒体所做出的需求。随着市场化前景，很难找到行业能够在每次波动中独善其身。早期加息、上涨存款准备金率，让我们看到这个调控不仅仅是房地产行业，预见在相当长时间内国家对房地产行业调控都很难放松，但是从业界来看，房地产行业还有十年好时光。从各家公布的销售数字中，我们也可以看到今年上半年行情似乎没有大家想象的那么糟糕。这与商业市场的受追捧以及各位翘楚积极应对有着密切关系。美国、欧洲的债务危机让我们看到中国经济的脆弱，作为中国重要的房地产行业在趋紧的政策市面前也是危机四伏，如何克服危机，在困境中谋求进一步发展是摆在新十年开端行业所需要思考的问题，新十年、新开始，我们也需要有更多创新模式。
搜狐焦点电子商务平台易购房也于今年7月份正式上线，开启了搜狐焦点网上售房的全新模式，这是一个全新模式，但也不是一个从零开始的探索。我们在网络媒体耕耘十多年时间，已经积攒了一大批忠实网民用户，这也是该平台一上线就受到关注并且持续发展的原因。另外我们也考虑电子商务特点，一直保持开放态度，加强与专业的房地产中介公司以及电子商务网站沟通联系，通过深度合作，保证房地产线上交易按质按量完成，今天到场的都是房地产行业的佼佼者，除了一如既往的尊敬以外，或许我们还需要更的胆识和勇气去完善、创新我们的产品和服务。而这也是搜狐焦点所一直秉持的精神所在，今天有幸在这里与大家分享经验，真诚希望各位地产大腕、业界同仁以自己丰富的学识、经验和影响力为创造房地产更辉煌的十年建言献策，谢谢大家！
主持人：谢谢曾伏虎先生，接下来我们有请《每日经济新闻》编委黄波先生致辞！
黄波：尊敬的各位嘉宾、各位朋友，大家上午好！一年一度的博鳌房地产论坛开幕了，去年的这个时候我们在这里纪念中国房地产黄金十年，今年这个时候我们同样在这里共同开启崭新的新十年。在这里我谨代表每日经济新闻、代表本次论坛的组委会对2011博鳌房地产论坛的开幕表示衷心的祝贺，对房地产各界人士的莅临表示热烈欢迎！
最近一年来，上市、保障房、二三线城市、道德的血液都成了年度的关键词。几天前，最高法司法解释将物权、伦理推向上了新闻头条。一年一届的博鳌论剑，相信我们的讨论和观点影响了许多人，影响了他们的投资，影响了他们的生活，也影响了我们房地产的发展。所以我们在这里又开始了我们今年新一轮的讨论，预期对中国楼市有所引导，对人们困惑有所疏解，尤其我们这个论坛正在走进全新的十年，下一个十年怎么走法，目前正是一个值得关注的关口。
每日经济新闻作为博鳌房地产论坛联合主办单位，当然有责任在这个时候反思中国房地产行业的进退得失，在短短几天中我们将用准确、深刻的报道完成对行业的反思和提炼，作为中国主流财经日报，以权威、专业、好看、实用为办报目标，已经全面覆盖中国核心经济区域，我们愿意和在座的所有的企业家一起、和所有专家一起，共同见证中国楼市的健康持续发展，最后祝愿本届论坛圆满成功，谢谢大家！
主持人：谢谢黄波先生，最后我们有请本次论坛主办方观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛女士为我们致辞。
陈诗涛：尊敬的各位领导，各位来宾，上午好！
今天非常高兴地告诉大家，今年的博鳌房地产论坛是历史上最多开发企业及金融企业参与的一届论坛。大家的积极参与预示着行业正逐渐走向成熟。
从2001年到2010年，中国房地产行业度过了第一个非常精彩的十年。第二个十年的八个月已经过去，对于房地产行业来说这个十年的开始真不是很美妙，所以我们可以说它是“山坳上的房地产”，大家在爬坡中前行，有些吃力有些不顺畅，但是如果成功翻过去，风景却是更加美丽。
博鳌房地产论坛与中国房地产行业一直紧密关联，一个论坛可以连续十一年举办，它已经成为一个事业；从喧嚣热闹逐渐沉淀为专业的热情与参与，我想这也是论坛的改变及未来的生命力；而我们在坐各位更有理由相信，只要在改变中不断创造更多新的模式、不断调整适合自己的战略步伐，那么在这个十年收尾之际，我们的房地产行业一定比上一个十年更加灿烂更加辉煌。
最后再次感谢所有出席论坛的来宾及支持我们的媒体朋友，希望我们每年的相聚都可以激荡出最绚烂的思想火花！
谢谢大家！
主持人：谢谢陈诗涛女士。2011年，是房地产行业未来十年的起点，但我们还不能为之欢呼。站在新十年的门口，门外的世界充满想象但仍需我们为之努力和付出。因为我们的起点并不美妙，未来亦非坦途……以下，我们开始今天的讨论。
主持人：首先我们有请，中国房地产业协会副会长朱中一先生为本次论坛致辞并做主旨演讲。他演讲的主题是：顺应政策，加快转型，促进发展。有请朱中一先生！
朱中一：各位同仁、各位专家、新闻界的各位朋友，上午好！
博鳌房地产论坛是一个回到前十年展望后十年的论坛。
过去的十年，我国的房地产业在城镇住房制度改革的推动下，取得了快速发展，成就举世瞩目。
过去的十年，也是房地产市场在政府的不断调控及众多争议中螺旋式发展的十年。
虽然，社会各界与人士对政府调控的认识及未来市场的判断还不尽相同，但十一届人大四次会议通过的国家“十二五”规划纲要，已对2011年至2015年期间房地产的调控目标、健全住房供应体系、加大保障性住房供给、改善房地产市场调控等重大问题作了精辟的表述。本人相信，“十二五”期间的中国房地产业，将会朝着国家“十二五”规划的目标和方向平稳发展。
2011年，是我国“十二五”规划的开局之年，也是房地产转型发展的关键之年。今年上半年，在“国八条”及相关政策的引导下，多数城市的房价涨幅明显趋缓，投机、投资性购房需求得到有效抑制，部分房价过高城市出现稳中有降态势，市场总体平稳发展，保障性安居工程着力推进。但是，市场在积极变化的同时，也出现了一些值得关注的问题。部分二、三线城市房价涨幅过大，商品住宅用地供应仅完成今年计划的四分之一；有的城市调控力度有所放松，保障性安居工程在资金筹措、建设、分配和管理方面也还存在着一些问题。在这种情况下，国务院于7月12日召开了常务会议，提出了加强和改善房地产市场调控的五点意见，意在巩固“国八条”的调控成果，同时给地方政府和房地产企业一个明确的预期，当前进行的房地产调控方向不动摇，力度不放松，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。
中央政府之所以再三强调对房地产市场调控的方向不动摇，力度不放松，本人认为主要有三点理由：
第一、住房的基本属性是满足百姓的居住需求，再加上我国人均占地面积稀少等原因，必须要遏制投机、投资性的需求。去年与今年，新加坡、香港和台湾地区也通过差别化的印花税或奢侈税来抑制投机炒房行为。
第二、不少城市的房价仍在高位，与多数购房者的支付能力不相适应。尽管近几年来房价快速上涨的原因是复杂的，但不少城市房价的过快上涨已经成为社会关注的焦点，也关系到社会稳定。对此，政府必须高度关注。
第三、房地产业的关联度高、带动力强，对相关产业的带动和对经济增长的贡献是不言而喻的。今年1-7月份全国房地产开发投资同比增长33.6%，即使今年后五个月或明、后年商品住宅的投资有波动，但今年开始的大规模保障性安居工程能在很大程度上冲抵商品住宅投资的波动，因而对相关产业和经济的影响不会太大。加上我国经济状况总体良好，国家也在有意识地降低对房地产业的依赖度。基于上述几点，我认为中央政府对房地产市场的调控力度不会放松。
至于大家关心的调控方式，希望政府尽量采用差别化的信贷税收政策，尽量减少行政调控的措施。我也有同感。但我同时认为，方向是第一位的，措施是可以因时制宜、因地制宜的。如2007年，韩国政府针对首尔等地区房价快速上涨的情况，也采取了限购、限价和问责制度。日本政府在二战后不久，针对当时住房的严重短缺及之后的改善性需求，也连续制定了若干个住房建设五年规划，并通过政府组织与市场运作相结合的办法认真实施。最近，我还认真阅读了香港行政会议召集人梁振英先生编著的《如果是你的子女》的一本书，书中有多篇论述住房与房地产的文章。他在其中一篇文章中引用了1972年10月时任香港总督麦理浩在立法局的一段讲话。麦理浩说：“住宅的质量和数量不足，和所有相关的影响，以及因此造成的严峻困境，是政府和市民之间出现不快和摩擦的一个重要和经常性源头。这种情况冲击着我们的人文精神、我们的自尊和我们在政治上的良好意识。”麦理浩总督在讲这番话不久，很快启动了港英政府的十年建房计划。梁振英还说，这个总督，不是计划经济社会的总督，而是香港这个号称资本主义堡垒的总督；这番讲话也没有拉拢选民的动机，因为他的总督职务是英国政府任命的。我在这里列举韩国、日本的例子和引用梁振英先生书中两段话的意思是，住房问题是所有的国家和地区都十分关心的重要民生问题。至于解决的方法，是市场多一点，还是计划多一点，在不同的时期，不同的阶段和不同的经济制度中会有所不同。关键是看能否解决实际问题，能否促进经济社会的协调发展。
至于大家希望的政府能将短期的调控政策与中长期制度结合起来的问题。我也有同感，中央政府也早有这种意愿。我们协会也多次提出过建议。但我在换位思考后又感到，现在的许多改革确实到了攻坚阶段，许多改革措施涉及面广，需要做好顶层设计。如征收房产持有税，不仅涉及到住房普查，还涉及到对房产的评估，涉及到与土地出让金的关系等，情况相当复杂。又比如要将房价调到合理的区间，就涉及到地价的合理性问题；而土地招拍挂制度的完善，不仅关系到如何发挥好市场对土地资源的合理配置问题，关系到公开、公正、公平的问题，还涉及到中央政府与地方政府事权、财权的合理匹配问题，难度同样很大。所以，我们希望中央政府抓紧建立中长期制度的建议是合理的，但过急的要求也是不现实的。
加快转变经济发展方式是我国经济领域的深刻变革。早在1996-2000年的国家“九五”规划期间，中央政府就提出要把经济增长方式从粗放型增长转为集约型增长，但由于多种原因，十多年来效果尚不明显。在房地产领域，一方面是开发建设模式传统粗放，资源能源消耗大；一方面由于这十几年正处于快速发展时期，各类需求旺盛，多数企业对转型发展未引起重视。今后，我国房地产业的发展将由数量增长型为主转为性价比提升为主，所有企业都必须要重视这个问题，否则将面临优胜劣汰的局面。
为了认真落实中央关于加快转变经济发展方式的要求，促进房地产业加快转型创新，提升行业整体发展质量和效益，今年的6月下旬，我们中国房地产业协会、中国房地产研究会在广州清远恒大集团开发的一个项目现场召开了主题为“推进产业转型，创新管理模式”的论坛。刘志峰会长在会上做了“加快转变房地产业发展方式，全面提升房地产业发展质量”的报告，恒大、万科、绿地、绿城等一批骨干企业在会上介绍了经验。与会者普遍反映收益匪浅。有关广州会议的具体情况，大家可从中国房地产网上作进一步了解。我个人对会议上交流的房地产业转型的内容作了归纳，认为主要应抓好调整供应结构、转变开发建设模式、推进科技进步和技术创新、拓宽房地产融资渠道和强化企业内部管理等几方面工作。
调整供应结构，一是健全住房供应体系，加快构建以政府为主提供基本住房保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系；增加保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房的供应；二是健全差别化住房信贷、税收政策、合理引导自住性和改善性住房需求，遏制投机投资性购房；三是坚持租售并举，注重培育和发展租赁市场及二手房市场；四是在继续增加住宅有效供应的同时，积极引导商业地产、旅游地产、老年住宅的开发；有能力的企业，也可由单纯从事住宅的开发销售向兼顾持有商业物业和租赁型住宅转型；但企业在考虑多业态发展时一定要结合企业的人才、资金和管理的实际，切不能盲目跟风。因为从近几年的发展规模看，非住宅投资占房地产投资总量的比例一般在30%左右，而且每一种非住宅业态的发展也有一个总量基本平衡，结构基本合理的问题，还要与当地的相关产业发展与百姓的消费能力相适应。
转变开发建设模式，首先要推进工业化的生产，推进标准化的设计、部件部品的工厂化生产、现场施工的装配化和土建装修的一体化，尽快实现住宅的全装修；二是严格执行节能减排标准，大力发展绿色建筑；三是积极开展住宅性能认定，提高住宅的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能与耐久性能；四是提倡房地产企业与上下游企业的强强联合，减少采购成本，提高工程质量。
推进科技进步和技术创新。首先要鼓励企业大力推广运用国家倡导的先进适用技术。二是鼓励企业与高等院校、科研单位建立产学研联盟，实现研究单位的科研成果与企业的技术运用相对接，尽快将研究单位的研究成果运用到生产实践中。
拓宽房地产融资渠道，改变房地产企业单一向银行贷款，拓展向债券融资、股权融资、基金融资、信托产品等多渠道融资。既能防范金融风险，又能改变部分居民对房地产的直接投资为间接投资，解决政府建设公租房等资金不足等问题。建议有关部门在这方面加大创新的力度。
强化企业内部管理，由粗放式管理向精细化、信息化、规范化管理转变，是企业得以持续健康发展的基础。在市场环境宽松的时候，企业转方式、调结构的愿望和动力都不足。只有在市场环境相对严竣的形势下，利用宏观调控的倒逼机制，迫使企业眼睛向内，通过强化内部管理，提高产品性价比，赢得市场占有率；通过优胜劣汰，做好做强做大一批企业，提高产业集中度和竞争力，才能使行业健康发展，使百姓得到实惠。
我们的房地产企业，对企业与行业的转型发展，认识有早有晚，进展差异较大。为什么同在国家调控政策的背景下，有的企业能以平和的心态，顺应政策调整，认真分析市场变化，及早进行全国性布点，认真制定中长期规划和年度计划并付诸实施，而有的企业左顾右盼观望不前，重要的就是对调控政策与转型发展认识的程度不同。今年上半年，万科的销售额已达到了644.2亿元，比去年同期增加了81%；恒大的销售面积达到了620万平方米，比去年同期增加了一倍左右，就是很好的例证。象万科、恒大这样在转型发展中已取得了较好成绩的企业还有不少。我们希望更多的企业都能向他们学习。
关于我们协会在推动房地产业转型中如何发挥作用的问题，刘志峰会长在广州会议上讲了四点意见：一是要推动企业间的战略合作共赢，鼓励强强联合和上下游合作经营，支持优势企业并购落后企业和困难企业，提高产业集中度和资源配置效率；二是要积极推动产业化技术标准规范的制定和新技术、新产品、新材料的转化应用；三是要努力为企业转型争取好的政策环境，加大对转型发展成功经验的交流推广；四是通过“广厦奖”的评选、信用评价体系的试点与推广，鼓励企业为老百姓建造“好房子”。
我的发言有不当之处，欢迎大家批评指正。
最后，预祝本次博鳌论坛圆满成功！
主持人：谢谢朱中一先生，接下来我们将请出中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲先生。他的演讲主题是：不平衡的世界，通胀与泡沫阴影下的房地产。有请樊纲先生！
樊纲：很高兴再一次参加博鳌的房地产论坛，已经连续多届了，越办越来大。当然都是后祝会议圆满成功，我上来先祝会议圆满成功。在座各位嘉宾，就我不是搞房地产的，巴曙松也不搞。只有我一个人可以不讲房地产。想着大家会讲很多东西，我也实在没有什么要讲的。今天就不讲房地产问题，讲讲这次世界的金融动荡问题。从金融动荡中，讲讲我们吸取什么教训的问题，最后不得不涉及房地产，就讲一讲我们吸取的教训跟房地产大概有什么关系。
最近闹了一轮美欧主权债务危机。标准普尔下调美国主权债务评级，从一定意义上来说这个有点闹剧的味道。因为持有任何国家的国债都有三个风险：第一，通货膨胀风险。就是说这个国家通货膨胀了，你拿着这个国家的债券去到这个国家买东西就会买的少了。第二，汇率风险。就拿着这个国家的货币，这个国家货币换别的国家货币换少了。到别的国家买东西就买少了。第三，债务违约风险。这次评级主要问题就是美国可能会出现债务违约。这个风险是非常大的，而且这个风险应该说是最大的。因为其他都还是一个汇率、通货膨胀率的变化，你一违约，所有本金都没有了。当年俄罗斯违约，整个股市动荡，美国最大的资产运作公司都搞给垮了。一搞金融危机，很多国家还不起债了，就违约了。这次最厉害的借是冰岛破产，后来冰岛搞了一个全民公决，决定就不还国债，这就是违约风险。希腊面临这个风险、葡萄牙面临这个风险，爱尔兰等等，这些都属于闹美欧债券危机的典型国家。而美国风险在哪呢？美国是发行国际货币的国家，用这次爆发的债务危机之后格林斯潘的一句话说：“我们没有这个风险，我们只要开了印钞机，就可以还债。”这是真的，所以全世界只有美国没有国债违约风险，到现在他仍然是这个地位。
所以用违约这个标准来下调评级，对于美元是没有什么道理的。也正是因为这样，美国特殊地位和债券特殊风险的特点，决定了天下一出现动荡的时候，大家都把美元债作为避风港来持有，世界动荡的时候，美元反倒升值，正是因为他和其他所有国家国债差别所在，他的特点。但是这次毕竟也说明一个问题，说明就连美国这样的国家，就连自己的货币是国际货币这样的国家，人们对他的国债的信心也在下降，他的前两个风险不断贬职，通货膨胀预期等等，使得人们越来越不愿意持有这种主权债券，因此从这个意义上，就连美国发债也是有限的，也不可能是无限的。而且如果一个国家财政赤字，就连美国这个国家也会出现问题美国国债和GDP比例关系是接近100%，都说欧洲很厉害，欧洲加在一起其实只有88%，当然希腊140%，西班牙120%，爱尔兰130%，他们加入欧元都有很严格的财政纪律的。
从这些债务当中我们看到什么共同点？共同点都是财政斥资、财政负担越来越重。为什么呢？就在于各种社会福利制度。在于各种越来越增长的福利支出，而收入特别在危机时期，政府的财政收入大幅下滑，问题就暴露出来的。所以你就看所有这些危机背后都有一个共同点，用一个词来描述就叫做“民粹主义”。民粹主义这个词说起来挺复杂，用一个通俗的话说就叫不计成本，讨好人。或者叫讨好人主义。希腊就是因为帕潘德里欧政府一届一届用高福利承诺拉拢选票，不断当政。美国这次极端背后不就是两党之争取麻烦？一个党得罪穷人，另外一个党得罪富人，所有各个国家、各种案例背后道理都是一样的。都是因为在最初的时候承诺的支出比最后你的收入可以支撑的支出要大。这里面当然有一个预期的问题，当你设一个社会福利项目的时候，你可能没有正确的预期到将来这个支出会有多大。或者你没有正确预期到你的收入会降低多少。可能是错误的过高的估计了你的收入，过低估计了你的支出，当所有国家推行这些福利项目的时候，有一个共同点就是报喜不报忧，都是有倾向于低估支出，而夸大收入。因此有一个系统性偏差就是支出早晚会大于需求，最后入不敷出，财政赤字导致了债务危机。
因此这次什么教训呢？最重要的教训，这次其他的都是短期的，什么金融动荡、股市下跌、对中国出口市场的影响，这些都是短期的。真正从这次危机当中要吸取的教训就是民粹主义问题。拉美是这个问题，最后一次一次金融危机，债务危机，这次发达国家也来了。拉美之前早年是发达国家，后来发达国家对这个问题注意了，而这些年又来了。而美国，恰恰因为有了金融特权，所以多年可以比较放肆搞这个债务，过高的债务负担来支撑福利制度。现在还有人在说这次重要的教训不要搞凯恩斯主义，这次危机是因为美国搞凯恩斯主义，扩大了支出。这叫不懂经济道理，凯恩斯主义是一个短期宏观调节，经济低迷的时候，用点赤字托住，最终财政长期是平衡的。没有任何一个经济学家会像你这么愚蠢说永远要搞一个不可平衡的财政。美国经济高涨的时候，讲泡沫和财政的关系。美国经济高涨的时候，克林顿时代，IT泡沫加房地产泡沫的时候，美国财政是盈余的。但是那个时候是因为高涨、泡沫导致盈余，等到泡沫一过去，过度负担就显现出来了。所以根本问题是这些债务是长期的问题，是长期的这些民粹主义社会福利制度问题。这是第一个大问题，怎么来看这个。
第二个大问题，在全世界范围内，这些公共财政的问题是和市场波动相关的。市场波动有时候掩盖这些财政的赤字，而当市场泡沫破灭之后，这些斥资就会显出来。当市场泡沫破灭的时候，你还需要用更多财政赤字支撑经济。财政的窟窿就显得更加大，就会水落石出。
哪几个国家是和房地产泡沫相关的呢？看这次主权债务比较严重的，主要是三个，葡萄牙不算，第一，美国。这次危机是跟房地产联系的。然后是西班牙、然后是爱尔兰。爱尔兰比西班牙更厉害一点，爱尔兰过去长期低迷，好不容赶上一个高涨，大家各种需求导致泡沫。然后西班牙，房地产市场高涨，助推股市高涨，金融泡沫形成，然后这个时候国家税收迅速增长。而这些税收的增长导致政府就进一步扩大了各种社会福利，而债务本身基础就形成了。这次危机爆发，大家采取刺激性财政政策，问题就爆发出来了。希腊几乎很少，意大利也没有多少，这些国家就是典型的社会福利，一轮一轮高涨的社会福利。这个应该说对我们是需要思考的，市场的波动和政府行为的关系。
美国政府这些年特别是一个典型，他是因为有美元的特权，加上自己国际金融市场中心地位，多年形成泡沫，但是自己不感觉有风险。总认为美国人就可以是只花钱，不存钱，以此论证金融市场多么的优秀，我们就可以从里面不断提钱，而不用存钱。结果给政府也一个假象，我们就可以扩大各种各样支出。由于住房本身是消费品，刚才朱会长也讲了这个问题，和一般老百姓生活密切相关，而且在贫富差距当中，最重要一个差距最后就表现为住房问题上的差距。因此政府还特别在住房的问题上会采取很多措施，包括次按，搞了房地美、房利美。我们中国主权国债不包括房地美这些东西，但是如果要扩大一点，包括地方融资平台，我们也有很大一块，我们比一般严格意义上的国债要大得多。这些东西本身又刺激了市场泡沫，市场泡沫又掩盖了财政问题，泡沫当中怪圈就形成了，然后走不下去了，一下子爆发，突然10%赤字。所以也值得我们高度重视。高度重视在危机当中各种公共的福利制度和市场波动的相互关系，不要被问题所掩盖。
第三点，对我们进一步的教训是什么？大的原则，我们也得防民粹主义，我们的制度好像跟民粹主义没有什么关系，我们用不着去拉选票。但是如果我们搞工程、搞项目，为了这个地区的发展，同时也是有个人政治上思考的话，这也叫一种民粹主义。一般的定义，民粹主义叫做不计成本、求政绩，政绩可以是选票，也可以是形象工程。不计成本，不管将来这个债谁还，我这届搞完了，政绩有了，以后谁还债我不管。然后就用花钱的办法来求暂时的问题，不去搞真正的改革。这一系列东西都可以定义为民粹主义，某一种民粹主义。从这个意义，我们中国刚刚开始，我们是后来者，我们最重要宝贵财富就是吸取前人各种经验教训，以前有了拉美、发展中国家经验教训，现在又有了最发达国家经验教训，在这个问题上我们要长远密切思考。特别是经济学界，政治家们总是有一种倾向，我们需要不断的警告。
关于房地产市场，我不多讲了，房地产市场涉及税收改革的问题，我们现在要搞很多保障房，我们要思考保障房的界限在什么地方？第二，收入在什么地方？政府怎么支出，怎么来支持这个保障房建设。这里面有一个税收体制改革问题，财政体制改革问题，包括地价问题、房地产税收问题，包括对差别税收的问题。最近有的经济学者说我们现在问题是货币太多，要么就是通货膨胀、要么就是房地产泡沫，现在怎么把这个钱收回来，有人举了60年代初期中国通货膨胀，陈云怎么把钱收回来的问题，他买了一些伊拉克蜜枣，高价卖，然后钱就收回了。现在伊拉克蜜枣不行了，1961年的时候回笼货币办法是伊拉克蜜枣，2011年回笼货币办法也许就是高档住房。现在问题是有高档住房卖，你可没有税收收入，如果没有税收收入增加，这个货币仍然是回不来的。如果光有税收增加，其他其他方面税收减少的话，这个税收收入公式还是没有调整过来。
所以下一阶段我们要想持续经济增长，一方面要防止各种各样危机、各种各样入不敷出局面，另一方面把财税体制改革的问题提到议事日程，这样不仅对宏观经济有好处，对每个市场发展都有好处，谢谢！
主持人：谢谢樊纲先生，接下来我们将请出中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏先生。他的演讲主题是：谁的保障房，住房双轨制与市场化的房地产。有请孟晓苏先生！
孟晓苏：各位同仁、各位朋友，上午好！主办单位让我讲的是保障房、双轨制和房地产，我就讲这么一个题目，建设“两个体系”为房地产业带来的变化。现在保障房的事情已经引起了中央和全国人民的重视，并且着力去实行。其实关于建立住房保障体系是早在1998年我们进入房改的时候，在房改方案中就明确包括的。从去年年底中央强调要建两个体系，就把这个问题更为明确了，原来我们建立的是符合国情的保障住房体系和商品房体系，这样两个体系是一个双轨制并行。但是回顾十多年来，我们在建设两个体系方面已经几次走弯了，教训是深刻的，经验也是足够。
我讲五个方面：第一，房改方案早就要求提供廉租住房。我是1992年进入建设行业，进入后我就投身到保障房。因为当时市场全是保障房。当时住房公司就是全国最大的保障房建设公司，80年代初期这一家公司就占了全国房地产建设的20%比重，那个时候建的都是四、五层，没有停车位、没有外墙保温，平均户型46平米一套，租赁给员工。我们这些房地产前辈们在80、90年代以前建的房子都是保障房。中国要推行商品化，商品化是起源于1990年邓小平指示，97、98年进行房改期间，我有幸参与了房改设计，并且担任了住房分税制改革课题组组长。当时提出了由政府设立廉租住房供应体制这样一个重要的部分，我们的杨会长在这个方案中起到了重要作用。房改推动了住房商品化，正是因为推动了商品化，产生了一大批为商品房奋斗的房地产企业，才使得老百姓居住状况得到根本改善，人民群众住的更加宽敞、生活更有尊严。现在自有率已经达到80%，人们多数住房已经得到改善。本来房改方案里有保障房的，但是当时为了推动房改，考虑廉租房停建两年。在这两年里，主管部门大规模主持投资了2亿平方米经济适用房，为中低收入家庭提供了他们可居住的房屋。后来因为主管部门换了人，就把暂停2年，变成10年停建，前主管部门忘记了自身职责，严重忽略了保障房建设。应该说他们在推动商品房方面有功的，但是在保障房建设方面有过。随着房价上涨，弱势群体与商品房越来越远。这本来是政府公共服务不到位，却误导为对开发企业不满。
在老百姓需要保障房的情况下，他们设想用市场经济，让开发商来解决保障房问题。怎么解决呢？一个政策就是打压房价，设想把商品房房价降低下来就可以代替保障房。再一个误区就是切小商品房，用小户型政策来代替保障房。我们知道把鲍鱼切小了，仍然是鲍鱼，而不是老百姓要吃的东西。老百姓要吃的不是鲍鱼龙虾鱼翅，他们要吃的是野山鸡炖蘑菇，但是我们市场上没有适合老百姓的产品。这就引发了老百姓呼声，2007年人们发出这样的呼喊，说我们中国只有房地产政策，没有住房社会政策。前主管部门就成立了一个开发商管理部，而不是推动给普通老百姓建设住房的部门。这样长期误导下，原国有企业他们没有保障房任务了，从此不建保障房了，他们怎么办呢？他们只有转轨去开发商品房，国有企业比逼走他乡，要求国有企业也要盈利为目的。中国人被逼能走几条路呢？创红灯、走西口、下南洋。但是国有企业只有走一条路，只有进入商品房领域跟民营企业进行竞争。大家都去给富人盖房子，没有人管低收入家庭的事情。再一个，主管部门误认为今后没有保障房建设，他们认为只有商品房建设，因此就要取消三种出让方式里面的协议出让，2004年这种绝对化措施出台了，71号文件，号称813大限的文件，要求从此取消协议出让。我们都知道在立法里曾经明确三种土地出让方式，包括了协议出让。但是通过一个部令就改变了法律的规定，这真是一个笑话。
第三个，谈一谈，最近中央再次明确要形成两个体系。2007年国务院就第二次提出了关于两个体系建设的思想，这次的提法就是要解决中低收入家庭住房困难，把解决低收入家庭困难作为政府公共服务的一项重要职责。认识到位了，但是资金连续三年没有得到解决。07年中央投入了，地方没有钱。08年在两会上讲了，结果地方还没有钱。09年本来说每年3000亿投资保障房，结果年底算下来连1500亿的一半都不到。由于这样长期的第一没有认识，第二没有钱。没有钱说到底就是没有决心。所以12年没有建保障房，就形成了保障房成为一个短板，民间怨气顺着这个短板流出来了。我们高兴的看到从去年开始中央下决心要建保障房，当年竣工370万套，而在去年年底第三次明确了要建立两个体系，新建保障房的任务也很明确，今年1000万套，五年3600万套，而今年前7个月，根据主管部门新闻发布，我们看到已经开工率超过了70%，达到了72%，这是一个可喜的现象，我们要为好事说好话。
第四个，谈一谈完善住房双轨制需要多方面配合。本来如果持续建保障房就不会有今天的困难，香港和新加坡都用50年时间实现了保障目标，香港是为相当比例的家庭提供了居屋、夹屋、公屋、廉租屋，大概用了50年，从港英政府就实行居者有其屋。新加坡1954年推行居者有其屋，他是1965年独立，独立前就推动。而我们国家是十年旷课或者说十二年旷课，通过五年时间要补上去，那就是一个恶补了，这就需要大量投资，五年3600万套，需要7万亿之巨。现在为了推动保障房建设，国务院提出明确要求，而且要求要加强金融支持，关键在于建立健全资金筹措和管理机制。加紧建立保障房融资机制。我们要补保障房短板，不能打压商品房这个短板，因为商品房也是短板，不然就不会出现这么大面积的上涨了。什么是长板？中国钱多，所以要去找钱。在这种情况下，我作为一个保障房资深建设者就参与了。我率领的私募基金最近在昆明市投资40亿参与保障房开发。这是保障房第一个环节，土地。如果不去进行土地拆迁整理，光去找那些没有建过房的农地，就会把房子建到门头沟去，那就不适合低收入家庭居住了。为什么选择在昆明进行第一个合作呢？昆明实行了公租房和廉租房并轨，土地是协议出让，这样商业机构就可以参与了。
形成双轨制对房地产企业结构上的影响也是显著的。在保障房开发的第二个阶段就是直接生产保障房阶段，现在已经由各地政府成立一批新的国有企业，包括保障房开发公司、土地投资公司，他已经有别于现有的房地产机构，他们是一批新产生的房地产机构。由此我们可以看到，回顾30年在每一次，由于房屋建设任务不同，就造成了不同的企业，在80年代和90年代初期，由于当年大量的是福利房、保障房，所以出现的是国有企业。从房改前后90年代以来产生一批上市公司、民营企业主要建的是商品房，而现在适应今天的保障房建设任务，又出现了一批新的房地产企业，什么土投、房建、城投，包括我们各类基金这个时候重新回到保障房领域。现在问题是这些新的房地产企业是不是已经得到各界认可。还说国企拿不到保障房任务，拿不到保障房任务的是你原来那个国企，是已经转型干商品房的国企，现在新成立的国企是不是应当被我们承认、应该进入房地产协会呢？再一个，土地出让制度得到了完善。原来被主管部门通过所谓8.31大限去强行裁掉的协议出让，现在重新回到土地使用权出让领域，符合了当年全国人大立法。8.31大限已经是终局了。
最后谈谈谁来持有保障房，特别是保障房里的租赁房这个难题还要破解。如果是协议出让的土地可以介入，保障房建设方面地方政府已经成立了一批新的国有企业，通过国家贷款可以投资建设。在持有阶段却碰到难题，这就是三级市场。租赁型保障房是最难的，因为产权型保障房你可以卖，把钱收回来。租赁保障房，你让房地产企业持有，他怎么可以持有呢？现在一些房地产企业被要求配建保障房，这些都是以政府收购为前提的，现在不去收购，他也很着急。我们房地产企业很早就建议要引进国外成熟的产品REITs，我在07年就建议把REITs作为保障房持有基金。香港第一只REITs领汇基金就是用政府出租物业发行的。在我们中国经营城镇保障房和租赁房可以获得很好的收益，因为土地造价低廉、户型不大，而且商业是旺铺，REITs可以实现每年7%到8%收益就很知足了。这种模式早在2008年12月份就得到了国务院的支持，国务院还发出了126号文件要求开展房地产基金。现在进行的试点在天津、上海都是由REITs持有廉租房、公租房，土地并轨就创造了一个条件。之所以我们主张要在第三阶段动员社会资金进入，是因为我们中国已经不差钱，现在银行存款已经100万亿，资本市场22万亿，保险市场还有5万多亿，这些资金都找不到升值渠道。最近保险业全面的困难就是因为股市不好。保险业已经再三呼吁要求投资保障房增强收益。我们是不是设想缺乏资金的保障房建设领域和社会资金充裕的环境下，创造一个非诚勿扰的平台。再一个方面，REITs可以帮助我们股市早日走出熊市，年初专家设想说资金没有地方去，不让买房了，一憋就憋到股市里了，但是资金宁可去买收藏品、宁可去买旧的人民币，也不进股市。这正像当年侯宝林的相声所讲的，我不爬你这个光柱，一爬关电门就掉下来了。美国股市有18%就是REITs，他有稳定的收益率，还有免交税的优惠。如果我们能够创立REITs，并且让REITs进入资本市场，不仅可以解决保障房持有困难，而且还可以激活低迷的股市。现在是通过先发国债而没有推动REITs试点，刚才樊纲已经讲到了国外的经验，发国债不考虑还。而我们发国国债当然要还。一发国债，REITs又到了提起的时间了。发了国债只有两个方向可以解决，一个是发票子，另外一个就是发REITs，到底是哪一个好，我相信人们都可以做出一个正确回答。REITs在中国只差临门一脚，我相信通过这种金融创新可以有效推动中国保障房建设。谢谢大家！
主持人：谢谢孟晓苏先生的演讲。
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