　　卢铿：谢谢各位！只有20分钟，万言书是不存在，我是不久前起草了一个给辽宁省政协的一份提案，文字是过了万言，提条有150多条，待会儿会提到这个事。我今天讲的事情是延续上午的发言，今天的楼市当中我们看到一种普遍的、深入的一种乱象。可以说我搞房地产已经22年，现在是最乱的时候。至于调控的政策是不是成功，各人有各人的见解。

　　经过12年，正好是一个时代的轮回，这个时候需要我们思考很多问题。房地产一方面成为国民经济的支柱，实际上是一个重要的支柱产业，但是又几乎被所有的人辱骂。甚至说房地产是绑架中国经济的一个行业，其实我曾经排过有97个行业受房地产直接影响，如果房地产倒下，97个行业受影响。今天我们宏观经济，楼市低迷、保障房、制造业遇到很多困难、地方政府债台高筑等等、这些所有问题为什么会发生呢。这里面有一些我们行业里面的数字，比如新增建筑量已经超过全球一半，比如房屋寿命实际上只有30年。大家买到的房子，平均下来就30年。最近北京公布30年以上房子要加固，说是为了抗击8级地震，我觉得不是这个原因，是本身就有问题。

　　今天确实是乱象横生，行业政策、地方政府、房产市场、开发商、媒体、相关的行业等等都遇到各种各样的问题，政策是否需要更改。这就是我写给政协的一个提案，为什么有这么多问题呢？今天房地产丛生的乱象，绝不是一个一两个通知可以解决，他需要相当各方面共同思考这个问题。所以我利用我的业余时间把我所想到的东西都从正面提出了建议，有100多条。正在整理过程中，整理完后会递交给全国政协。比如说房价贵，房价贵是被成本绑架，成本贵是被地价绑架了，土地为什么贵，是因为地太少了。地太少是因为有一个18亿亩耕地的问题。我们今天应该重新思考一下我们看问题的角度，比如说18亿亩耕地据我知道是根据传统最保守的土地的单产算出来中国的粮食安全所需要的土地数量，其实中国现在情况完全变了，人们吃的东西的结构变了，食品的来源完全可以思考农业改革的问题，我们也在我们项目中探讨这个问题。也许作为开发商，我们跟政府合起来能够走出一条道路了。就是在一块，比如说我们以前做过一个数学模型，在一块100平方公里土地上，如果要把这块土地变成一个城市开发用地，你只需要用80%土地就可以还原。所以这里大家看到的是一个数量，由四个字组成的100多条，代表了要解决当前的房价问题，绝对不是一个限制可以解决的，需要许许多多方面的考虑。

　　从上半年排行榜也可以看出来，前十名的企业底线还在上升，上升幅度还很大。可以看出行业潜力很大。我觉得中国楼市也不可能停滞，因为城市化、工业化、现代化都不可能停滞。城市化至少还有20年。刚性需求不仅仅是第一居所叫刚性需求，其实刚性需求也包括改善性，也包括适度的投资性，应该重新对刚需有一个了解。还有土地财政实际上是短期没有办法替代的。同时中国人对房屋的欲望也是很特别。全世界人口最多是中国、资源最少是中国，但是中国只用了12年时间在住房私有化率上就成了世界第一，而且超过了中国的台湾，台湾现在是80%，中国现在官方公布是86%，如果把农村加上去已经达到93%。

　　中国房地产的理想彼岸在哪里？我们今天都折腾在泥潭上。互联网正在改变中国，所以出现了苹果的成功。我们跟五年前、十年前相比，我们生活时代发生了一个完整的改变。这个改变必须引起我们开发商的思考，这个时候新时代的地产企业必须有一些新的观念。张首席最近有一些讲话对我们很有提示，比如形成品牌竞争力和规模竞争力，抢占创新的制高点、选准创新的落脚点，现金流是企业的血液，利润是企业的空气，张主席很多管理观都在影响着海尔。其中最重要的提到一定要从卖房子转型到做理念和服务。不局限于做地产，以创新影响力改变行业风向，不局限于做企业，而应该引领市场和创造社会价值，不局限于造房子，而因为用户导向而自我优化。

　　有专家把企业分成四类，包括山寨企业、资本企业、知本企业、自慧企业，中国应该有一批企业具备做自慧企业的条件。第四个层面就是不局限于做企业，要追求引领市场和创造社会价值，因势利导，以创新改变行业。海尔地产希望走到时代领先型地产企业，在战略、理念、模式、管理各个方面追求领先。

　　我去了三年多后，海尔地产从一个小小的名不见经传的小企业，发生了很多变化。从变化之中大家更多看到海尔地产跟别的企业不一样，深深烙下的海尔集团的烙印，比如一直继承海尔创新精神、奉行海尔管理模式，整合海尔综合资源创建海尔地产品牌，形成海尔产业链要素等等，这一切都可以看出来海尔地产走一条不同的道路，在全国只有海尔是一个纯制造业背景的地产。

　　这是我们三个核心竞争力，第一，海尔管理思想的践行。第二，海尔综合资源的整合力。第三，海尔地产自己的创新，就是我们在理念、技术各个方面的创新。

　　云社区，还有几个月，第一代云社区就出来了，它实际上是利用了家庭的、社区的中网、社会的大网形成了一种新型生活方式，使得大家可以在一个不大的区域享受互联网、物联网的技术和智能化技术带来的生活空间。第九代商业是在第八代商业基础上滋生出来的，我们通过第九代商业创新，也改变我们商业的性质。

　　总体来说，当互联网发生很多深入变化的时候，人们更追求的是一种生活方式的改变。只有智能化的技术才能结合我们有限的物理空间给人们带来新生活。

　　云生活一个生活理念就是创新物联网时代新生活品质，下班后的生活方式决定人们的竞争力，让服务升级、让生命升级。所以中国房地产业、房地产企业、房地产产品应该有一个追求，应该从国民经济支柱产业逐步发展成为城市化发展的平台和载体。中国房地产企业应该从一个开发商逐步转型为美好住居生活整体解决方案系统集成商。从造房子和物业管理转型为互联网时代创新产品和创新服务。谢谢！

　　主持人：谢谢卢铿先生，接下来有请著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生。陈淮先生的演讲主题是：中国城市化进程的新挑战。　有请陈淮先生！

　　陈淮：我讲到40分钟，给巴所长留足了批评我的时间。我们中国大家讨论房地产问题，其实只不过是一个城市化或者叫做城镇化这样一个伟大历史进程中的一个组成部分。如果把中国城市化比喻为100集电视连续剧，房地产不过是其中若干集里头一个引人注目的角色。在这几节情节中，社会主要矛盾集中在它身上。别指望房地产把问题都解决了。今天上午欧一个问题说宏观调控成功没有？人们有一个潜台词是你还没有调整到共产主义那个理想状态，那是绝无可能调整到。你无论举出100个例子，人们总能举出第101个例子。中国城市化是我们这一代和我们儿子这一代这两代要完成的历史重托。在这个过程中我们要面临资源配置利益矛盾、私人利益和公共利益矛盾，眼前利益与长远利益矛盾，政府利益和市场利益矛盾。有人说干嘛要发一个最万恶的城市化，桃花源记那里面多好，坦率说，我们如果没有城镇化历史进程，中华民族新的一轮复兴的机会可能要再走百年。有人说没有听说哪一个国家通过城市化、房地产业成为现代化国家，这话非常对。真没有哪一个国家靠盖房子成为现代化。但是也没有任何一个现代化国家能躲过大规模人口向城市迁徙集中，老百姓住房从脱困到改善期不断发展，基础设施大规模完善，而走到今天。

　　在座诸位都非常有出息，能够到博鳌论坛共商中国发展大计，这么有出息，你一定在16、17岁经过，中国有一句话，人在十六、十七这个阶段特别能吃，经常被父母抱怨，吃这么多，学习不长进，都吃哪去了？你今天这么有出息，绝对不是因为十六十七吃那么多，但是离开了十六十七，你绝对不会有今天。我们希望不希望中国产业都拥有最强大的国际竞争力，希望我们有一天不用讨论美国的航空母舰到不到黄海军演的问题，我们要讨论的是这个长休假把航母到墨西哥湾演一遍怎么样。我们希不希望一两代人消除多年来困扰我们的城乡不平衡，根本解决三农问题。我们希不希望让13.8亿中国人、6.6亿城镇人口都过上比美国人还阔的日子，我们希不希望克服老天爷给我们留下的资源严重匮乏这样一个先天不足，这样一个困扰我们经济和社会长远发展的瓶颈因素，我们所希望所有这些重大难题的解决只有一条出路，不是宏观调控，而是城市化、城镇化，舍此无它。

　　在过去几十年中，我们的确在城市化、城镇化取得的历史成就是前所未有。中国从一个战乱平庸的国家发展到今天，我们有了开奥运会世界一流的大都市，但是也在城市化、城镇化问题上不断面对新的挑战、新的难题。我们曾经在一个很长的时间人们以为楼上楼下电灯电话就是共产主义，在我们住房和城市建设过程中，我们没有城市建设的经验。我们今天面对一个保障房建设中一个特定的房型，棚户区改造，这个棚户区专门指第一个五年计划和此后老工业基地建设中的工人新村，我们在建国之后只有建设工业基地的经验。我们只有第二、三、四个五年计划，建设三线。我们只有改革开放农村兴起过程中给农民进厂不进城的经验。我们没有建设、管理、发展现代化大城市的经验。直到十几年前，长达十余年过程中，北京上海这样的一流大都市遍地都是占道市场，三四年前媒体批评政府搞政绩工程，宽马路、大广场，一场汶川地震让人们意识到原来城市不可或缺宽马路、大广场，是城市资源要素的几何体必不可少的因素。我们城市还在初期阶段。今天讨论住房，我们50年代讨论楼上楼下电灯电话就是共产主义的时候，专门盖了三座共产主义大厦，三年前拆了一座，现在还有两座，希望把这个历史遗迹留下来，选择了280户最有觉悟的大家庭住在里面。最有特色的就是没有厨房，共产主义吃饭不要钱，满大街吃就可以了，家里要厨房干什么。我们曾经对住房、对城市是这么简单认识。

　　坦率说，这样一个认识过程是和我们几千年历史文化积淀遗留密切联系在一块，农民、小生产，自给自足的自然经济，男耕女织，天生的对交易、对风险、对城市充满着轻视、蔑视、藐视、敌视，人们宁愿日出而做、日暮而息，我们在建国之后很长一段时间始终把城市认为是恶的代表。当时人民日报发的社论叫做我们也有两只手，不在城里吃闲饭，我们认为城里是吃闲饭的地方，是一个罪恶产生的地方，是与我们制度相异己的地方，今天我们才知道真正能够带领中国的社会、中国老百姓进入现代化、进入世界一流强国的是城市经济，我们消除城乡发展不平衡根本出路不是简单把城市资源分配到农村，而是让城市反哺，我们面对的挑战主要有四个：第一个大的挑战是农民工进城，大家别以为中国住房建设第一位任务是房价，我们第一位任务是住房建设目前仍处于绝对短缺状态。什么叫绝对短缺呢？假定今天有500人到会场，会议主办方只预备了300个盒饭，不管价格多少，总之有200人吃不上，这就叫绝对短缺。中国面对的第一位问题是房子盖的还远远不够的问题。上午大家说什么叫成功？我曾经提到消除发展不平衡，政府做的只是这个，他可以防止有些有钱人一下买100个盒饭，让本来有200个人吃不上，一下变成300个人吃不上这样的过度占有资源投机需求。如果说最迫切的任务是建设保障房，那么我们住房任务最基本目标是满足农民工进城。我刚才说了一个数字，我说第六次人口普查数据我们城镇人口有6.66亿，占总人口49.7%，差不多就是一半。如同大家每一个人都心知肚明的，这里面至少有1/4是伪城市人口，他们的学名叫农民工。统计局没有说假话，统计口径是户籍人口加常住人口，常住人口是居住半年以上就统计为常住人口，这部分人群他们的根还在农村，没有享受到城市资源均等化覆盖，远没有享受平等就业地位，远没有享受定居落户住房。中国城市化成功与否、质量高低不取决于房价是否平稳，取决于最终能否解决农民工、农村人口向城市稳定的有序转移和定居落户，这才是中国城市化面对第一大挑战。如果说中国和美国住房建设有什么区别的话，美国人口在城和乡分布结构早就相对稳定了，而中国正处于农村人口向城市大规模纤细集中的高潮过程中。第一大难题，这个问题在十二五期间如果仍不能破题，那么中国城市化往下走的艰难和以后遗留的后遗症可能要超出我们的想象，要记住伦敦用了100年才把它最初由于发展不平衡导致的贫民窟彻底解决。美国的纽约用了整整50年才把贫民窟现象基本解决。发达国家唯一没有形成贫民窟的只有日本，到今天新兴经济体的南非、印度、巴西以及我们能举出来的印度尼西亚、菲律宾所有这些国家无一例外在城市化过程中面对着贫民窟和城市向农村两极化尖锐对立。

　　第二，我们城市发展的严重不平衡，我们有着世界一流可以和纽约、伦敦相媲美的外部景观，国际化大都市。但是也有国际上最脆弱的地下管网和公用设施，我们开了奥运会的北京、开了世博会的上海，无一例外都在公共危机临界点预行着。从2001年到2011年，老天爷很有意思说你们中国发展可以用日新月异来说，但是你们减防灾设施呢。所以老天爷这两年下雨都往城里下。所以今年流行一个词，到城市中去看海。这个看海集中暴露了我们薄弱环节，其实我们远不止地下管网排水设施，包括交通基础条件。我们到了十一五规划前才知道300万以上人口大城市没有立体交通体系是根本没有办法解决拥堵问题的。我们给大家看到的这张地面塌陷的照片，我的电脑里面有200多张，我们之选择这张照片而不是选择看海的照片有点意义，这个地方是北京长安街，时间是08年10月份，好像奥运会已经开完了，没有让我们在世界面前丢脸。还好不是08年10月，如果09年10月，胡主席正在阅兵呢，同志们，坦克掉坑里了。

　　第三个难题，我们面对一场真正的国际竞争，我们媒体说地方政府又欠了10万亿，怎么还啊？有这么忧心忡忡吗？这10万亿变成好了设施怎么了。我们把钱借给美国，今天大幅缩水，没有人担心，怎么地方政府借了10万亿就把你担心成那样？这个钱真正形成有价值的优质资产，借给美国人没有对应的资产，你为什么就不担心呢？我们想请待会儿巴曙松博士，大家可以问他这个问题。

　　第四个问题，我们面对的是城市结构严重失衡，我们今天面对的房价问题，其实在很大程度上是中国过去十年进入21世纪后的前十年，我们大城市加速发展和二三线城市中小城镇发展差距不断拉大的结果。真正在过去几年房价反复异动的主要是沿海屈指可数的特大城市。大家老问限购的事，坦率说不管房价，城市人口已经过载的。限制人口涌入恐怕是一个长期不可避免的政策。我们要让大多数人住在城里，又要防止人口过渡涌入，那么人口住哪？二三线城市、中小城镇。如果不能实现这个结构调整，我们永远用限购、限生孩子，限什么，都解决不了今天所面对的房价和其他一些困扰社会的一些重要问题。我们不希望把城镇化变成一种畸形的令人可笑的中小城市发展，我们希望有产业依托的，能够提供更多更充分就业能力的这样的中小城市，这个城市结构调整问题可能我们还有机会以后有时间再讨论。

　　有些事情也许大家认为是可笑的，当你看到一件事的时候，人人都看得到的东西，一目了然的东西，传达的信息不一定是最有意义的，一目了然和人人都看得到的地方所能传达的信息不一定是最有意义，别以为看看背面是一种愚蠢，我们今天希望领着大家对背面有所思考，谢谢大家！

　　主持人：谢谢陈淮先生，接下来我们有请著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生。巴曙松先生的演讲主题是：回归正常化过程中的房地产金融：趋势与展望。有请巴曙松先生！

　　巴曙松：现在是41分，谢谢主持人。根据大家的预期和上午的承诺，我对陈淮老师的演讲作一点回应。我自己的内容就PPT也不看了。首先我想说第一点，总体的评论，我发现出乎意料的今天陈淮主任的演讲非常的四平八稳，非常的温和和容易接受，这表明即使监督是错误的，像我这样，只要监督存在，就会给决策者形成一个制衡和约束。因此，我呼吁我们的业界不应该只是对政策不发意见，要多像任志强先生这样多提建议。因为只要提，他讲话就得注意，决策者就得注意。所以监督是有价值的，以至于让有些嘉宾开始PPT半天找的有点紧张。我们首先相信决策者水平是高的，但是如果在这样的环境下，更审慎、更专业，我们房地产市场发展的更平稳。

　　第二，我想评论的就是我们在回应的时候特别要关注公众和业界真正关注的问题。公众和业界希望你正面讨论问题，结果你给看一个背面；公众希望你谈当前的困局，他给你谈传统文化的局限；公众希望你谈政府的责任，他给你谈演进的历史；公众希望你谈政策的不足，他给你谈进步很大。所以我觉得我也制衡一下。换了别人，我也不敢说。我尝试着正面的说一说，要像刚才这张图片好奇的老农民一样，我们就是要看到正面，不能只让知名专家只给我们看背面，我们对正面很好奇。

　　我对陈淮主任提的四大挑战作一点回应，他这四大挑战恰恰表明我们在房地产调控中的四大错位。第一个说城市化快速推进，十六七八，吃死爹妈，这就是我们调控房地产的理由吗？它是真实的反映什么方面责任的缺位呢？我很谨慎的注意到陈主任在日本待过，城市化、工业化，除了日本之外，其他城市都不同程度出现贫民窟的问题。我最近到巴西看贫民窟，提心吊胆。司机说别下车拍照，很容易冒出枪了。日本为什么没有出现贫民窟？你看日本房地产，在进行工业化过程中，政府建设了大量的这一些我们把它的叫日本农民工的住房。这是在工业化推动城市化过程中政府的责任之所在。日本真正的房地产投资，金融化投资，商品投资，是在城市化基本接近尾声，基本上叫做城市的家庭数量和住宅数量达到1：1大致平衡之后，才房价出现一个明显的主声浪。所以不能因为工业化快速推进、城市化快速推进，就回避我们房地产结构、房地产政策、保障房方面的重大的缺位，而我们十年的调控有一点明白的话，就是意识到有一部分该你承担，不是该市场承担。如果不从这个角度思考，不进一步推进户籍制度、土地制度这些改革，我估计还会用工业化城市化推进来掩盖有些领域的一些缺位。

　　第二个，我们说基础设施建设说不足，基础设施建设不足是我们房地产调控的原因吗？恰恰是有些主管部门工程监理质量管制方面的原因，恰恰是因为规划不足的原因，恰恰是因为对地方政府约束不够、透明度不够，大量卖地，从我们房地产获得盈利建了大量广场而不是建公众使用的基础设施。所以这个也不应该是可以推诿的调控理由。

　　第三个，对我们金融界的批评，10.7万亿地方债务和3.19万亿外汇储备，我认为是两个性质的问题。3.19万亿外汇储备，是中国这个经济结构和特定人口结构下一个储蓄的盈余。储蓄减投资等于经常项目顺差，我们储蓄率高，投资为了防止过热不能增长的很快，才有贸易的盈余，回流形成外汇储备。所以在某种意义上说如同石油这些国家，他主要通过出口石油，然后拿出一部分做储备，进行主权投资一样，我们是人口红利时期，什么都没有，就有勤劳的双手，我们通过大量加工，赚一点这个盈利。当人口红利拐点到来之后，这一部分外汇储备会被逐步消耗，这只是我们储备了人力而已，安全性是第一位的，它有改变的重大的迫切性，也有很大的毛病、缺陷。但是缺陷比10.7万亿地方债务缺陷要小，这两个不好之间，我宁可选择外汇储备，原因是我们10.7万亿这些资产是真的是优质资产吗？它的决策过程是怎么样的？平台的公司治理是透明的吗？决策程序是怎么进行的？它成为了我们房地产不断向这个平台输血的理由吗？是这些烂尾工程损失大还是这些外债，现在我们投资的债券它的安全性高，我想是一个风险收益的平衡。至于这一点，我们看到城市化是有推进的理由，包括刚才陈主任讲的我们农民工进城是一个挑战、一个大的问题，但是把它几个问题和第四个问题城市结构失衡结合起来来看，为什么这个问题我们主要领导，陈主任这样我非常敬仰的专家看得非常清楚，但是实际政策执行过程中似乎一点都没有看清楚。比如说如果我们认为城市结构需要调整，大中小城市功能要合理定位，如果说农民工问题我们要让市民化，好，那我们房子的建设就要重点解决这部分人的问题。但是我们3600万保障房是怎么算出来的？你考虑了这四个方面的因素吗？你分配给谁了呢？农民工是怎么流动的？在金融危机之后，沿海土地、劳动力成本上升，促使加工业、制造业向中西部转移，09年以来中西部投资高于沿海，似乎你这部分保障房就应该跟随农民工迁移，各省计划是怎么分配的，标准是什么，后续怎么维护的，从这样影响深远的重点领域结果就没有体现陈主任说的四个方面的担忧，这就说明我们理论判断比较前沿，但是没有体现在一些具体政策和实施里面。你如果一开始就设计了3600万套，农民工进城国展你测算了吗？评估了从沿海向中西部转移吗？考虑到了基础设施建设的需要吗？考虑到城市功能的再调整吗？所以我觉得下一个十年我们值得反思总结的还很多，可能就是要更多的把这些理论界的优秀研究成果、业界的意见更加平衡的反馈实施到我们政策和执行过程中，这是下一个十年的挑战。我们应该从简单的原来的批评、对立转移到整合和形成有效的公共政策决策这样一个大方向上。

　　我跟陈主任是好朋友，所以才有这样一个调侃，但是体现了我们一个期望，已经过了十分钟了。今天他讲的四平八稳，说实话漏洞不太多，不太好批评。所以我只是想表达一个意见，我们这些理论判断，趋势的判断，业界专业的意见，在这些政策执行和实施过程中应该得到体现，这样才是真正的科学发展观。

　　还有十分钟我谈谈我本来准备好的题目：“回到常态化的过程中的宏观政策”。七月份新增贷款4962亿，比之前看到的市场中位数的预期5500亿大幅的低。这表明信贷政策根本没有松的意思，目前还没有看出来。尽管你说7月份的数字普遍偏低，但是今年低于市场预期。从未来的8-12个月，市场通常预期大概还有2.8万亿左右，月均算下来5000亿，没有明显松的，紧缩进行中。第二，M1、M2增速也超预期回落，M1增速大幅回落表明实体经济的活跃度确实在明显降低。在这样的情况下，我们应该做好相应的政策的讨论和准备，那就是我们看到外部的动荡使得我们现在证明还在金融危机里面，而且两次金融危机有内在逻辑一贯性，09、2010年危机是过度杠杆化，所以他要去杠杆，要减少债务，政府大量发债及承担的责任，就使得经济没有出现大规模崩溃，但是政府债务被极大增加了，这就是欧美出现的问题，也是我们地方政府债务担心出现的问题，但是我们可以比较一下两次危机，我们把这一次叫做债务危机，上一次叫次贷危机，用了一些异同，政策怎么应对，大家心里可以有一个大致的底，可以对我们行业有一个参照。因为对未来方向迷茫的时候，历史的对比可以提供一个参照。09、2010年的危机是一个恐慌性的危机，恐慌就在于雷曼兄弟倒闭其实大家都没有想到。雷曼倒闭导致的冲击有多大也没想到。次贷产品到底损失有多大，也没想到，对全球影响有多大，也不知道，很困惑。美国资本市场转折点之一是美联储和美国财政部做了一个银行压力测试，表明有多少银行有问题，是恐慌型的。而这次危机我一直认为是一个风险型的，债务压力上升，市场波动，市场一直有这个预期，一直在谈。包括说美债降级，不是今天才开始谈的，不是8月2日，3、4月份标准普尔就在说，市场一直在做资产组合调整。上一次这个危机应对主要措施在欧美来看就是我们说量化宽松，QE1、QE2，它提供充足流动性，避免了流动性危机。但是这次它的压力在什么地方？物价上涨。但是它有利的一面，美国上市公司现金比较多，美国这些企业库存并不高，现在只不过处于没有新的投资增长点，寻找新的投资增长点一个迷茫期，经济没有那么坏。我最近跟美联储交流，他们有一句话，我们刺激政策慢慢拿去之后，经济大概就是这个样子。他经济会回落，我们出口会影响。

　　我们会有什么工具呢？08、09危机来的时候，我们刚刚银行业改革完，资产负债表很健康，地方政府和企业负债率很低，所以我们的措施跟美国正好相反，他是去杠杆化，我们再杠杆化，加大负债能力。这是一个对应很明显。现在呢，你再应对外部大幅下滑，你很难进行再杠杆化。地方政府债务压力已经10.7万亿，所以我们也有牌可打，这一次我们对外部的需求的依赖程度很低，上半年进出口对增长贡献值是负的，我们还有9点几增长，07、08年我们依赖程度是两个点，所以下滑对我们冲击不大。第二，房地产。当时房地产是危机时期，一紧缩，出现非常惨烈的箫条回落。到现在我们房地产的投资、开工各方面还不错，这是支持我们应对外部危机很重要的力量。大家可以从两面看，我这么紧，你还这么活跃，我接着紧。另一方面看出房地产实际需求空间和应对危机可能会发挥的稳定力量。第三，我们储蓄率很高。上一次我们靠贷款扩张。储蓄率高反映在资产负债表各方面指标上，我们准备金率21.5%，实在出了问题，我估计准备金率会作为一个很重要的下调的工具，可以提供比较大的流动性支持。第二，我们利率跟美国比，尽管跟上一轮4.4我们低一点，我们是3.5，但是出去真要调，也有空间。所以两次危机做对照，可能再出原来大规模4万亿空间不大，但是我们手里还有回旋余地，其中很重要不同就是房地产在两次危机表现很大不同。我们之所以讨论今天房地产行业不能仅仅讨论我们自己，它跟应对危机、宏观经济关联度联系是很大的。谢谢大家！

　　主持人：谢谢巴曙松先生，接下来有请万科企业股份有限公司执行副总裁周卫军先生。周卫军先生的演讲主题是：在创新中进步在发展中成熟。有请周卫军先生！

　　周卫军：各位来宾，大家下午好！听了两位专家的PK，我觉得很过瘾。但是作为企业，在这种变化的市场当中、在变化的政策当中，我们可能还是要脚踏实地地把我们自己的应对做好。今天借这个机会把万科在这一轮宏观调控，还有市场变化过程当中这样的一些案例跟大家分享一下。第一个案例是一个小户型。6月24日有一个不到50字的微博引起广泛关注，说开发商研发的15平米的极小户型，绝对够用，放在广州首付只要5万，月供700、800，转载次数1万多条。各大主流网站进行转载。相当多地区考虑在当地能不能适用。讨论这个房子买回来做什么？是出租还是自用。还有对这个户型感兴趣。说这个户型很好，我都动心了。当然还有一些表达感慨的，说无奈的年代只好选择蜗居了，当然还有问询建议，问这个房子哪里可以买到。当然也有一些质疑声音，说这也是房子吧？一个盒子吧，因为它确实很小。

　　为什么在这样一个低迷的市场下，一个产品概念会受到这样的追捧呢？我们总结一下有这样几个特点，第一，总价低，真的很便宜。首付5万，月供700、800元。第二，功能齐全，麻雀虽小，五脏齐全。第三，满足了一部分年轻人过渡需求。第四，实现了一部分人置业梦想。初步看来还是比较吸引人的，能够尽快成为有房一族，这就是对房屋的渴望，通过这样一个小房子可以实现。

　　在这个小房子背后实际上是万科对客户需求真实的理解。客户的定位我们是把它定位为在校大学生和刚毕业两三年大学毕业生，年龄在18-25岁之间，基本上来讲他们现在租房子住。在客户研究方面要使这么小的房子空间最大利用效率，我们做了几轮研究。比如说以收纳系统为例，来看看我们在这里面做了什么研究，可能一个年轻人需要多少件衣服，有多少双鞋子，有多少书，他要的厨房是什么样的，包括家电用品需要多少空间，我们都进行了精确计算。通过这样一些市场定位到需求研究，我们最终转化设计成果。在客厅里面我们增加了一个影音室功能，这也适应了80后、90后年轻人基本生活需求。在厨房当然也是满足基本生活需求，材料物品要耐用、清洁、容易更新。这都是我们研究极小户型当中做的工作，这是我们第一代样板房，这个样板房在我们东莞建研基地。把基本的小户型应该具有的功能全部设计出来，而且做出来了。这是第二代样板房，第二代在第一代基础上进一步改进，基本上达到了现在可以推出去推广的阶段。

　　通过这样一个极小户型的研发过程，给我们也带来很多启示，到目前为止这个极小户型只能说是一种尝试，并没有大规模推广，也远远谈不上成功，甚至在后续尝试过程中可能还有不断的质疑和批评。尽管如此从这一产品引发的舆论反响中我们可以感受到即使在调控背景下，市场的需求依然巨大。对于企业来说最重要的是通过合适的产品挖掘潜在的需求，这需要对客户的需求有深刻的理解。通过产品的创新，关注以往被忽略的群体，可能带来意想不到的收获。这是我们做极小户型的时候，我们得到的这样的一些启示。

　　第二个案例，工业化。万科在做工业化当中的体会。我们2010年在深圳参与了深圳市政府龙华保障房建设项目，在这个项目里面我们有三种颜色，红色和白色是另外两个开发商负责建设，绿色是万科负责建设。所有的项目都是在2010年9月15日开工，我们看这个照片，这是现在的照片，同步开工的情况下，万科建设的三期这部分这样的进度已经达到14层，还有两批是由另外开发商做的，现在到了6层，我在进度上已经有了非常明显的差距。为什么会产生这样一个大的差距呢？这里面体现了工业化的效率。我们看到的万科做的这栋楼，外墙板全部是PC(预制强板)，窗框也做在里头，外墙最后刷一遍涂料就完工了。所有后期工程在建设中基本一步到位了。因为工业化施工手段，为后期装修施工也带来非常好的前置条件。从这样一个项目来看，只要是封顶，从封顶到落架，基本上来讲我们有两个月左右就可以完工。要是常规这样一个项目，比如28层这样一个项目，从封顶到落架需要6个月时间，这就是效率上我们提前了4个月。

　　当然从另外一个角度来看质量，工业化给我们带来最大的好处是质量，过去我们盖房子用传统方式盖房子，建筑尺寸误差按照公分来计。但是现在工业化时代，我们墙板建筑尺寸完全可以精确到毫米，基本上实现了从厘米到毫米的跨越。而且基本上解决了外墙的开裂、渗透等这些质量通病。这是通过工业化给我们带来的好处。从节能环保角度来看也降低了很多能耗和污染，比如说这里列的一些项目，能耗，包括水耗，包括对于木材的消耗，包括垃圾的产量，工业化项目相对于传统的施工项目，能耗降低20%，水耗降低63%，木材耗量减少87%，垃圾产量可以减少差不多一倍。这就是通过工业化对于环境、节能都带来很多好处。当然住宅产业化获得越来越多的关注和支持。传统建筑需要大量的劳务，随着中国城镇化加快，我们的劳务数量越来越少，劳动力成本逐年上升，现在一个高技术的技工月薪已经超过1万，我们这个农民工跟传统农民工已经不一样了。但是我们现在采用工业化的方式来建造之后，可以大幅度降低对人工数量的依赖，可以提升劳动力效率，有助于缓解社会劳动力不足用工紧张的矛盾。在这个时候地方政府已经开始认识到产业化的意义，并加大支持力度。我们在2010年3月，北京市带头出台了关于推进本市住宅产业化的指导意见。这个指导意见在原规划的建筑面积基础上，只要用工业化方式建房子，就可以奖励3%容积率。同年12月，北京万科长阳半岛项目也成为一个全年首个可以享受奖励的项目。今年6月，上海发布关于加快推进本市住宅产业化若干意见的通知，通知表示上海将制定土地、规划、金融、财政和税收等方面配套鼓励政策体系，形成政策聚焦，培育装配整体式住宅设计、开发、施工和构配件生产等企业的发展。奖励也是3%容积率。一直以来，相对于其他行业，房地产行业给外界印象是喧嚣和浮躁，关于房价各种言论争议也永远是行业最关注主题，如果将视线放宽广、深入一些，我们就会发现一些真实变化已经开始发生了。

　　第三部分，看看关于这个行业。第一，我们说行业格局从分散走向集中。和国外成熟市场相比，我国房地产行业集中度仍然比较低。不可否认市场竞争加剧已经加快了行业整合步伐，优秀企业实力进一步增强。到2010年国内前十大开发商市场占有率已经超过10%，我们看看右边这个表，这是我们跟美国、日本、英国相比，我们在前五大开发商市场份额同比这些发达国家还是比较低，集中度还是不够。物业的形态也从单一走向多元，我们面对日益多元化市场需求，比如普通住宅、城市综合体、度假物业、酒店公寓、SOHO、养老住宅等等，这些产品有些已经出现的，还有一些则代表了市场未来发展趋势，所以我们还是要不断研究。我们以养老住宅为例，国际上关于人口老龄化社会的定义是60岁以上人口比例超过10%，或65岁以上人口比例超过7%，到2010年底我国60岁及以上人口占比达到13.26%，65岁及以上人口超过8.87%，就是说中国已经进入老龄化社会。在这样一个老龄化社会到来的时候，养老住宅市场机会已经出现了。我们在研究日本养老物业类型的时候也发现很有规律的一些现象，根据健康、收入、需要照料这三个不同纬度是需要政府和民间协力提供不同产品和服务，比如5%的老人是住在老人机构里面，还有95%老人住在普通住宅里，老人机构这里面有经济型的老年人养护院、养护之家、特别老年人养护院、老年人疗养保健机构、老年人医院，实际上更多老人住在普通住宅里。我们拿北京和东京比较，这两个城市其实现在已经很相象，人口规模差不多，东京人65岁以上老人有269万，北京60岁以上老人是226万，65岁以上是166万，这边占的比例，北京是13.4%、东京是20.87%。在北京从09年开始也是在大力发展养老机构，东京民间投资的老人机构设施大量出现，2000年开始。北京是2009年开始。东京23个区有389家特别老年人养护院，如果按照平均每间100个床估算，可以提供4万个床位，北京现在可以提供床位数量是将近5.6万张。应该说现在在老龄化社会到来的时候，这个城市也是在发生着非常大的变化。

　　刚才除了产品多元化，接下来市场更关心开发商提供什么样的产品，这个产品越来越省心了，提出来一个问题，是不是做装修房。反对的声音也挺多，房子卖的挺好，为什么搞这么多附加值？精装修后，客户挑毛病多了，何必多此一举。客户不喜欢发展商的装修，一点个性都没有，政府限价了，再加大成本，怎么卖？当然支持的声音也很多，成本比客户自己装修要低，质量比客户自己装要好，设计比客户自己装修要专业、漂亮，时间比客户自己装修要快，比客户自己装修减少建筑垃圾，少产生噪音，创造更好邻里关系，少影响建筑结构，保障房屋质量安全。从2008年8月1日，住房和建设部也发了进一步加强住宅装饰装修管理通知，引导商品房一次装修到位，逐步取消毛坯房的目的。在国外发达国家已经很难找到毛坯房踪迹。装修房施工过程当中我们发明了装修化四化管理，图纸标准化，材料加工工厂化，现场管理可视化，施工现场整洁化，通过这样一些动作，我们装修房质量得到非常好的管理和控制。

　　当然我们现在房子也会变得越来越绿色，中国新建筑中8成以上还是高耗能建筑，存量建筑中95%是高耗能建筑，城乡建筑能耗占25.5%。所以说中国在全球经济中扮演月来关键的角色，中国政府在可持续发展方面也做出了郑重承诺，2010年万科落实绿色三星项目面积是75万平方米，占全国绿色三星面积54%。今年6月份以后万科所有具备规划条件项目都按照绿色标准设计建造，谢谢大家！

　　主持人：谢谢周卫军先生，接下来有请山东省文登市人民政府副市长谭远国先生。谭远国先生的演讲主题是：扬帆蓝色经济托起养生之都。有请谭远国先生！

　　谭远国：各位朋友，大家下午好，我先给大家讲一个故事吧，8月7日中央电视台发出红色警告，超强台风简称梅超风有可能在山东登陆，最后他绕道而去，为什么这样？因为这里有一座美丽城市，文登。文登有一座名山。

　　文登是山东省威海市下属的县级城，与韩国、日本隔海相望，面积1645平方公里。文登有两大特色，虽然是县级市，但是已经上升为国家战略，成为蓝色经济核心。第二，中国长寿之乡，滨海养生之都。今年是十二五开局第一年，2011年1月国务院发布的第一个国家战略规划就是山东半岛蓝色经济区发展规划，在这个战略规划中重点发展区域就是三个海洋经济新区，其中有青岛西海岸、潍坊滨海新区，再就是威海蓝海新区，也就是文登蓝海新区，160平方公里，总投入50多亿，各种配套设施完善。这个地方一分为二，发展临港产业区，文登这个地方不但适合建大港，而且适合建成本较低的大港。目前为止，世界500强以及中国500强以及上市企业有15家来到这里，投资项目90多个。

　　第二，12公里金色沙滩，完美的松林，三条景观河流为依托的养生度假区。到目前在座很多知名品牌已经在这里发展。

　　文登养生之都，第一，文登有得天独厚的，地处北纬35度，四季分明，经考古发现，中国24节气发明自这里。从中医、西医角度来讲，这种气候最有利于健康长寿。这里冬天有很好的雪景，夏天25、26度。文登有一座名山——昆嵛山，山东这里为什么环境这么好？就是关键在于昆嵛山。

　　第三就是海岸。第四个重大特点就是温泉。到目前已经建了两个五星级温泉度假村。第三个温泉度假村就是海尔地产开发的。

　　文登85岁以上老人2万左右，百岁老人47岁，我曾经春节期间走访一个老太太，她说我最近得了一个怪病，她说我就是得了一个不死的病，100多岁。文登这里有丰厚的文化，为共和国培养了120多位将军，在全国也是独一无二的文物之乡。也是道教发源地。

　　综上所述，大家应该记住文登是一个长寿之乡，第二，是一个沿海经济发达的长寿乡。第三，是一个沿海经济发达并且已经上升国家战略的中国长寿之乡，所以我们今天讨论的主题，下一个十年看什么，下一个十年必将是文登崛起的十年，随着国家战略实施，文登必定会成为一个移民城市。下个月的今天将在文登举行第二届国际养生产业峰会，希望各位朋友到文登看一看。

　　朋友们，选择文登，就是选择成功，好客山东，长寿养生之都文登欢迎你，谢谢！

　　主持人：谢谢谭远国先生，接下来我们有请深圳市卓宝科技股份有限公司董事长邹先华先生。邹先华先生的演讲主题是：建筑节能与防火安全。有请邹先华先生！

　　邹先华：各位嘉宾，下午好！非常荣幸与大家分享建筑节能防火安全这样一个主题。首先分享一下前几年，看一下前几年几次大火烧出什么问题。第一场大火是09年2月份央视大火，7个月后建设部和公安部联合出台了一个42号文件，这个文件对建筑行业还是比较温和的。祸不单行，2010年11月15日，上海静安区教师公寓大火，死了几十年，公安局消防局发了一个65号文件，这个文件对外墙保温材料和外墙保温施工进行了中外历史上最严格的界定，也就是不允许非A级保温材料用于外墙保温。这个文件出台后，结果全国绝大部分工地处于一个非常尴尬的境界，或多或少会受到一些影响，设计、监理，包括在座各位甲方，大家在做的时候无所适从。更重要的是绝大多数保温材料生产企业可以说面临着非常大的困境，有的企业面临着倒闭的危险。

　　下面是几场大火触目惊心照片，这个是央视大火，烧的最厉害的时候，从空中滴落的触目惊心的场面。这是上海静安区教师公寓大火，十几分钟从四楼一直烧到顶上。火灾原因，大家都从新闻媒体知道，我们简单分析一下，根本原因是所使用的保温材料为易燃材料，一个是XPS(挤塑聚苯板)，还有一个现场喷涂聚氨酯。直接原因就是施工管理过程中有火种、火星火花，当然还有一些间接原因，有机保温材料有引火通道会加速燃烧。保温层燃烧产生的滴落物会引燃其他没有燃烧的部位加速燃烧。高层建筑保温层内没有防火隔离带，上下贯通燃烧。消防设施不够完善，100米以上的火情人们无法控制，建筑物被动燃烧。总结前面这些问题，第五个还有一个间接的原因，就是施工现场管理混乱。无论公安部也好，作为施工单位也好、新闻媒体也好，大家总结的时候无非就是这样一些根本原因、直接原因、间接原因。

　　火灾发生后，公安部发布了一个历史上最严厉的65号文件，65号文件发布后，似乎可以解决防火的问题，但是却带来更多其他问题。我相信这些问题也困扰着在座开发商，它到底引来什么样的附属问题？首先因为几场大火就封杀所有的有机材料作为保温材料，这个是武断的，是因噎废食。打个比方说，全中国的交通事故每年要死掉8、9万人，你能不能把所有的汽车制造厂全部关掉。交通死那么多人，汽车不能行驶。菜刀是用来切菜的，也可以用来杀人。危险的汽油，现在不是也管的好好的。保温材料是好多年形成的，因为几场大火动则封杀一个行业，我们觉得非常武断，因噎废食。取消所有有机材料为外墙的保温材料，既不科学，也不现实。用什么可以替代？按照65号文的要求，只有保温棉。保温棉在国外已经是被淘汰的东西，导热性非常高，而且不环保，况且全国中国产能不能满足我们在建建筑的10%。所以这个文件出台后，有些地方开始停下来，特别是北方地区，这个文件根本就没有执行。第三，它彻底的混淆了到底哪些是材料本身的问题，哪些根本就是一个管理问题。你比如说北京的它使用的是劣质的挤塑聚苯板，这纯粹是管理问题。第四，它的问题还表现在基本排斥或者抑制了创新技术，不一定所有有机保温材料用在外墙上都会发生火灾的。我们觉得这是最主要问题，要讲详细问题，今天几个小时也讲不完。

　　有这些问题，有没有办法解决呢？出路何在？第一，我们在座新闻媒体和所有房地产企业应该敦促政府有关部门尽快出台符合基本国策的、符合科学的政策法规，彻底扭转保温市场的混乱局面。第二，避免系统性风险，绝对不使用易燃的保温材料。一个是挤塑聚苯板、一个是聚苯乙烯泡沫板。第三，大胆、创造性使用新材料、新技术，我们做了一个燃烧实验，我手上拿的东西就是一个新技术。它就是有机保温材料，但是燃烧的时候可以达到国家规范规定。这是200公斤非常干净的木材，用水泥砂浆贴在墙上，聚氨酯有一个特点，烧的时候离火即熄，根本不会扩展火源，也不会加速燃烧。这个产品是通过车间发泡出来，跟普通聚氨酯有本质区别。这个就是有机材料，但是非常遗憾这个有机材料在使用过程中遭到很多政策壁垒。

　　文件是好，但是不可太极端。大家如果有兴趣我们外面有一个展台，希望在下面跟大家进行沟通，谢谢大家！

　　主持人：谢谢邹先华先生，接下来我们有请方兴地产(中国)有限公司副总裁、金茂集团总裁张辉先生。张辉先生的演讲主题是：从绿到金房地产发展的下一个黄金十年。有请张辉先生！

　　张辉：尊敬的各位领导、专家，地产界和传媒界的朋友，女士们、先生们，大家下午好！

　　根据会议安排，我代表方兴地产（中国）有限公司和中国金茂集团作一交流发言，发言的题目是《从绿到金房地产的下一个十年》。在此，感谢博鳌论坛组委会让我们在这样一个重要的行业盛会中，和大家交流方兴地产（中国）有限公司在绿色战略方面的思考、规划与实践。

　　2011年是联合国国际森林年，联合国环境规划署确定今年世界环境日的主题为--"森林：大自然为您效劳"，中国主题为"共建生态文明，共享绿色未来"。此时此刻，在这个南中国的美丽海岛上，我们依然能尽览"岸芷汀兰、郁郁青青"的优美风景，尽享温暖湿润、沁人心脾的清新空气。然而面对日益严重的全球气候变暖等环境问题，留住这片绿壤、保护地球的绿色已经成为政府、NGO组织、企业公民以及消费者无法推卸的责任和使命。

　　2006年，耶鲁大学的两位教授丹尼尔o埃斯蒂和安德鲁o温斯顿撰写了《从绿到金》一书，提出实施环保战略来创造源源不断的价值已经成为世界经济的发展趋势。今天，方兴地产同仁们认为，"从绿到金"也将是中国房地产行业下一个十年的必然选择。同样，实施绿色节能、品质保证、科技领先的战略，以提升客户居住品质、保护资源环境和为股东创造价值的"三赢"发展路径，也将是方兴地产未来的前进方向。

　　方兴地产是全球500强--中国中化集团旗下从事地产酒店业务的旗舰企业，致力于成为中国领先的高端地产开发商和运营商。方兴地产于2007年8月17日在香港联合交易所正式上市，今天恰逢公司上市四周年。秉承"释放城市未来生命力"的产品理念，方兴地产不断将绿色建筑理念和先进的绿色低碳技术应用到公司的产品之中，打造了在超高层建筑领域创造多个第一的世界知名高楼--上海金茂大厦，打造了上海北外滩两大地标建筑--上海港国际客运中心、上海国际航运中心，打造了北京金融街与长安街交汇处的顶级写字楼--北京凯晨世贸中心，打造了海南国际旅游岛排名第一、第二的两大酒店--金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿酒店，打造了创造北京上半年单盘销售冠军的--北京金茂府项目。目前，方兴地产正式把"绿色建筑、低碳节能"纳入企业重要战略部署和发展方向。

　　在此，我们愿意和业界朋友共同分享方兴地产绿色战略的目标与具体作法；与关注环境、倡导绿色的各位同仁共同交流"从绿到金"的创想与实施路径。首先，方兴地产致力于成为中国温室气体减排领跑者，实现了国内首个自愿减排标准"熊猫标准"的交易项目案例，"金茂府"为中国房地产行业首个"碳中和"项目。方兴地产首先采用国际通行的排放计算公式及排放模型，结合行业及金茂府项目节能特点，由专业机构计算出建筑使用过程中的二氧化碳排放量（16,800吨），并通过北京环境交易所VER（自愿减排量）交易平台认购熊猫标准的自愿减排量并声明碳中和，实现二氧化碳零排放。

　　此次交易的自愿减排量产生自首个熊猫标准碳减排扶贫项目--云南西双版纳竹林碳汇项目，该项目属于2010年11月胡锦涛主席访法期间中法双方共同签署的一揽子项目之一。法国开发署和法国全球环境基金为该竹林碳汇项目提供资金资助，科技部中国21世纪议程管理中心提供技术支持。该笔交易的达成标志着中国碳交易体系的建设又向前踏出了坚实的一步。

　　其次，方兴地产致力于成为中国绿色校园开创者，旗下金茂府小学实现了中国首个国家绿标三星及LEED-SCHOOL铂金双认证绿色学校项目。

　　"绿色校园"的概念是指能创造一个健康的环境，有利于学习，同时能够节约能源、资源和资金的学校建筑或设施。绿色校园的建设有助于减少学校运营能耗，提升教室内空气品质及自然的视野效果，环保的建材的使用有助孩子健康成长，绿色课程设置有助于师生深入地认识和理解环境问题的重要性，提高师生环境知识、意识、技能、态度、价值观和行为等环境素养，使其在今后的个人和家庭生活中更加重视环境问题。

　　金茂府小学的绿色建筑按照国家绿标三星及美国LEED-SCHOLL铂金双标准最高等级原则，同时考虑引入绿色低碳教育体系，"硬软件"同时提升校园的绿色低碳教育意义。

　　目前，该项目已进行基础结构施工中，预计明年5月竣工，明年9月份开学。目前该项目施工图正在进行绿色学校专家内审，预计8月底可获得国家绿色建筑三星级认证，同时竣工后可获得LEED铂金认证。正是基于这种对未来负责的思考，方兴地产以后的所有项目配建校园均将按照绿色校园的标准进行打造。

　　再者，方兴地产致力于成为卓越的低碳生态城市运营商，旗下长沙梅溪湖国际新城名列国家财政部、发改委组织的全国八个节能减排示范城市项目之一。梅溪湖国际新城位于长沙大河西先导区，占地面积为7.6平方公里，约11452亩；总建筑面积约945万平方米，综合容积率约3.36，总体战略定位为中国国家级绿色低碳示范新城。

　　梅溪湖国际新城将以突出"生态、节能、创新、科技"的理念为开发建设主导思想，贯穿在"规划、设计、技术、建设、营运"全过程中，采用新思路、新体制与新机制对新城进行资源整合，梅溪湖新城生态规划指标体系采取"总量目标+平行规划"型的生态规划指标体系。

　　目前，长沙梅溪湖国际新城已经获得国家财政部、改革委《关于开展节能减排财政政策综合示范工作的通知》中选定的全国八个示范城市--长沙入选项目，通过打造梅溪湖生态城，方兴地产将尝试实现由绿色建筑开发向低碳城市综合体，低碳城市开发的转变，并要求公司旗下20万建筑平米以上的综合开发项目，均需按照绿色低碳理念和技术要求进行设计和开发。

　　另外，作为中国地标性建筑、世界知名高楼的金茂大厦在建设之初就采用了当时世界上先进的节能技术，诸如排风系统与新风系统的热交换装置，节能灯具的使用，楼层空调的变频控制，3万多个大楼BA控制点对大楼运行进行实时调控，冷冻机的冬季节能运行模式，以及大厦特殊的玻璃幕墙设计等。

　　说到玻璃幕墙设计，世界最大、最先进的环楼双层智能呼吸式玻璃幕墙落户在北京凯晨世贸中心，它由世界幕墙技术的绝对领先者--瑞士旭密林公司（Schmidlin）担当技术总顾问，耗资2亿人民币，采用最好的材料建成，使北京凯晨世贸中心成为一座真正意义上的环保节能型顶级写字楼。

　　最后，结合公司发展规划，方兴地产已经制定了具体的工作目标和可行的三年计划，深化开展绿色建筑专项技术的研发工作,建立完善的绿色建筑支撑平台，与专业绿色建技术研单位，学术机构，专家学者建立战略合作，与政府机构，新闻媒体，金融机构和产品供应商积极合作配合，共同推进方兴地产"从绿到金"的发展之路。

　　以上是对方兴地产实施绿色战略的一点分享。在房地产行业发展日趋多样化的今天，绿色节能对于企业来说既是责任也是机会。我们认为，高能耗、高污染、低创新的"黑金"必然发展为低能耗、低污染、高创新的"绿金"；我们呼吁，更多的房地产企业承担起"从绿到金"转变的时代重任，共同探寻企业绿色战略的可持续发展之道。

　　下一个十年，我们将共同拥有一个从"绿"到"金"的美好未来。谢谢大家！

　　主持人：谢张辉先生，接下来我们有请深圳世联地产顾问股份公司董事长陈劲松先生。陈劲松先生的演讲主题是：路向何方：房地产行业的大趋势与小趋势。有请陈劲松先生！

　　陈劲松：前面的演讲，尤其是上午大家都说了，刚才周卫军先生给我们演示了非常好的，万科在怎么做。万科做的都是趋势，实际上我就不讲这个趋势，我今天想讲的主题是：目前依然是房地产重要的市场的窗口期，供大家参考。因为我们来自前线，今年上半年世联大概卖的楼超过630亿，当然收钱是有点问题，但是整个增长超过我们预期。如果这样的话，目前我们对市场怎么看，就成为一个重要的问题。我在来的飞机上我读谢国忠先生一本书，他说房地产泡沫来临的时候我会告诉你。他书中有一个重要的预测说中国房地产泡沫必须要现在就开始爆，而且目前已经开始到了临界点，下降的幅度可能会非常非常深，具体数我就不说了。

　　我读了一系列包括国际机构的一些预测，好像有一个共识，就是中国房地产市场泡沫在这一轮重压之下，应该在今年或者是明年就应该出现而且爆堡。这个共识跟市场是不是一致的？由此我想起我在研究生时读的一本书叫做《增长的极限》，可能在座诸位都有印象，当时这本书非常非常有名。《增长的极限》是1975年左右出的，我在80年代读到，当时他有几个重大预测，而且花了大价钱，很多很多研究。到现在就没有人追究他了。这个预测到底准还是不准。我跟大家回顾一下当时是怎么预测的。当时增长的极限，这个国际一流研究队伍做的预测是，有几个非常简单的，大家一听就非常有意思。2003年全球黄金就消耗殆尽，已经挖空了。2006年全球白银已经全部挖挖掘完毕。2013年全球石油开采完毕。按照当时世界的增长，当时平均增长不超过5%，按照这个持续增长就会出现这些问题。我们知道从80年代开始世界的增长远远的超过了罗马俱乐部当时的预测，我们现在的增长，因为中国因素、印度新兴国家的因素，远远超过了当时的速度，而到目前位置，罗马俱乐部预测的所有全部失效，包括森林面积、包括淡水、包括垃圾、包括我刚才说的石油，可见权威的预测有的时候并不是共识。这个所谓的共识是一个媒体的共识。今天在座有很多媒体朋友，我要说的是明星或者权威的说法只是一种说法，我们怎么判断目前市场形势和未来走势呢？我的建议是看看沉默的大多数。沉默的大多数不被写进新闻、不被微博关注，但是可以被细心的统计，这就是我今天来这里给诸位打打气一个基本的原因。

　　我想说几个问题，第一，我们中国房地产界为什么总是关注短期的资讯，太关注短期资讯了，以至于每年的博鳌论坛成为大家互相感受气场的一个重要场合。否则大家觉得心里没有底。我们的媒体也在关注非常短期的资讯，我问媒体朋友大家喜欢听什么呢？说大家还是希望听到下半年房价是跌还是不跌，政策出到什么程度，还是希望听到这些。为什么十几年来我们一直在这个短期上打转转，而忽视了我们的中长期呢，不是因为我们水平低，实在是因为我们的环境带给我们所有的人，房地产参与人，一种完全的不确定性。这种不确定性体现在，首先第一，市场规则。市场规则不确定。市场规则的不确定性体现在我们可能两年发生180度转弯，可能一年内不断加码，比如说限购，我们不知道下半年怎么限购，哪些城市、哪些项目应该做什么安排。这些是完全的不确定性。当市场规则不确定。第二，市场规则发展到今天到了什么程度呢？叫做叫停市场的程度。比如说一个正常的市场哪有从资金来源、土地供应、购房者资格到贷款全部的限制。所以我当时有一句话，管他叫中场休息，就是市场已经不是市场了，市场已经被叫停了，现在完全是行政。在这种情况下，我们关注短期我认为也是一种必然。是不是我们关注短期能够救到我们呢，或者我们有一个确定的战略呢，本人认为根本就不是。我们一个房地产发展项目怎么也得3、4年，我们现在土地越圈越大，要搞十几年。如果总是在短期打转转，我们连一个项目的策略都制定不出来，那么何谈长远发展？

　　在这种情况下我要跟大家说千万不要被虚假共识所迷惑。我们现在要看到的是沉默的市场，被细心统计的市场和以前被管制的市场发生的事情能够给我们一个什么样的长远提示，我认为这个极其重要。这是我说的必要性。

　　第二点，央行说房地产下跌50%，对中国银行体系没有影响，经过了压力测试。我跟大家说这是极其不负责任的说法。我们知道吗？全球浮动资产总体的分布大概是这样的，如果以正常年份，不说经济危机发生，也不说非常泡沫的时候，如果按照2004年全球浮动资产大概是这样分布的，55%是房地产，当然包括商业地产。25%是债券。19%是股票，不到1%，大概0.9%是黄金，不到0.2%是所谓的收藏品。房地产到目前也是全球浮动资产最主要的承担者。这是第一个数据。第二，全球浮动资产有多大？全球浮动资产是GDP的4-5倍。中国跟它有没有差距？有，中国是一个浮动资产不发达的国家。说央行的说法为什么有问题呢？就是它单只考虑房价按揭的因素。如果房价下跌，抵押贷款不出事，50%问题也不大，这一点我坚决同意，没有问题。但是总体经济将发生严重的问题，而银行是总体经济直接的承担者，银行当然会有问题。大概是如果房价下跌25%，不用50%，GDP下降15%是过去几年来OECD国家统计的基本概念。同时我们的建造、我们的相关所有行业会出现所有问题，这依然是真理。我认为刘明康脑筋不正常，这样说肯定有问题。

　　目前为什么说房地产还是面对着重要的市场窗口期呢？诸位，今年的市场发展当然有一些结构性的变化，但是市场依然是非常非常强劲。我们知道在如此所谓的市场机制叫停的情况下，今年上半年我们看到的市场成交的总量依然超过了我们去年最乐观的预期，今年前十位开发商的数，刚才周卫军已经说了，事实上前TOP20成交总量中位数增长已经超过了50%。在这种压力下，市场有如此的表现，意味着什么？意味着我们这次所谓房地产周期是一个完全政策造成的。我管它叫做资本支出和库存周期引发的一个波动，是政策造成的资本开支和库存，引发这场波动。这场波动看到今年上半年价格依然挺在那里，成交量主要在二三线城市还在增长，在这种情况下下半年会发生什么事情？难道不是重要的窗口期吗？所谓窗口期就是开发商资金回笼还有没有机会再投资？如果开发商资金回笼，没有新的项目，地价还在上涨，然后我便宜一点卖，这当然不是什么窗口期，我就同意大家可以挺一挺，但是今年下半年显然不是，我们看到上半年土地出让，出让量实在太低了，这样的话使得下半年地方政府出让土地压力暴增，下半年土地出让价格将会有明显的下降。第二，今年并购活动在房地产业超过了以往任何一个年份，这就是上午任志强说的说有破产的，没被你看到。实际上并购活动和企业重组活动，包括项目合作程度，它的金额和个数全创了历史最高，上半年。本人预计下半年依然如此，依然加速这个进程。如果这样的话，目前的市场只要价格理性，本人认为政策窗口期就会关闭，就不会再出新的进一步的调控政策，包括限购政策，你这个价格不理性，当然他会出。这就取决于民间跟政府的互动，我们的三线城市如果限购，将会对中国城市化进程遭到阶段性严重的影响，因此我认为下半年金九银十还是大概率事件。加上我们目前的开发商回款压力，这种大概率事件将使得中国房地产摆脱目前这种被政策强压的局面，然后我们就面对着一个新的什么局面呢？那就是应对世界经济危机，国内生产GDP增长降温，通货膨胀年底会有一个明显的降幅之后，整体行业的氛围应该有所改善。

　　因此我是来呼吁，金九银十和下半年成交量的增长是我们全行业应该大家为之共同努力的。关键对我们是好事，并不是坏事。政策主导期随之将转向供求主导期，这就很好。当转到供求主导期的时候，未来的市场是由我们自己可以把握的，如果政策主导期，这个窗口总是敞开着、总是在出的时候，我觉得我们没有办法把控，谁也把握不了。这是我要说的一个。我想回应商业地产一个说法，大家普遍认为商业地产是未来一个大的趋势，本人不同意。原因是全球房地产市场价值的分布是这样的，一定是75%是住宅，25%是商业，这是第一个数。第二个数，商业地产正如陈启宗先生说的，只有20%享受充分的回报。80%就是随着大流走。因此说我们目前开发商能够全力转向商业，从财政、从信贷我都觉得这是不应该出现的事。如果出现，可能大家会享受到难处。易小迪先生在，十年前我们当时说了一句话，叫做商业地产是埋没英雄的地方，大英雄都被商业所埋没了，所以说盲目转向商业地产，本人并不看好。第三，住宅是房地产先行指标，商业地产是房地产滞后指标。商业地产什么时候达到高潮了呢？取决于央行，目前是达到了沸点，大家都觉得好，当央行认为经济过热，不支持信贷的时候，商业地产往往达到历史性高点。接下来就是一轮所谓的洗牌。所以目前商业地产热，我不认为是有问题，因为正好符合全球的OECD的规律。

　　时间有限我想用这句话作为结束，我们正在面对着剧烈变化的发展前景，我们有着巨大的压力和可能会面临许多不确定性的发生，但是推动行业向前发展的始终如一，那就是我们普通人日常的生活和工作，他们不被媒体关注，但是可以被细心的统计，借用王石先生的话说，王石上个礼拜在深圳说，“既然是不确定性，那就有可能向好。”希望同志们保持信心、灵活激动，然后在市场中创造并找到我们自己的位置和自信，谢谢大家！

　　主持人：谢谢陈劲松先生，接下来我们将开始下午论坛的对话环节，今天下午我们论坛对话的主题是：2011博鳌房地产论坛主题论坛：模式的革命

　　主持人：下面我们就要开始我们今天下午的“2011博鳌房地产论坛主题论坛：模式的革命”。首先我们开始的是“模式的革命之主题论坛上半场：创新路径”。接下来我们请出上半场的对话主持：
　　金科集团副总裁李战洪先生
　　搜狐焦点新闻中心总编李晨先生
　　还有我们的对话嘉宾：
　　戴德梁行大中华区行政总裁张国正先生
　　恒亿集团董事局主席、总裁郭建平先生
　　江西康庄控股集团总裁孙建强先生
　　用友软件股份有限公司助理总裁蒋骏先生
　　福晟集团常务副总裁何建华先生
　　深圳美佳华实业有限公司总经理陈培源先生
　　美国兄弟公司中国区董事总经理苏广平先生
　　高纬环球中国区董事总经理张良军先生
　　加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表高志先生
　　欢迎各位，请李战洪先生和李晨先生开始本次对话。

　　李战洪：下午的对话上半场由我来主持，首先我一看到模式革命，我想改变这个话题，我们今天在台上我们不来说革命和反革命的事情，因为下午我看到网上一个消息，山东一个拆迁户，一个城市拆迁队200多人，局长亲自带队要来拆那个房子，后来那个拆迁户用刀直接把局长给捅死了。拆迁大队长冲上去，又被捅死了。在美国车间队捅人那个人是革命者，而且网上接着报道市长去慰问被捅死局长的妈妈，就说谢谢你，为党培育了一个好干部、好儿子。所以我就想革命和反革命，究竟谁是革命，谁是反革命，就不在这里说了，我们就把革命变成变革好一点，在此不去谈革命。40分钟时间坐在台上11个人，可能每个人只有4分钟时间。我就做一个开场白，为什么变革，变革最主要原因就是出了问题，我一直在想为什么出问题，哪种情况下出问题，后来我就了一个生活上的问题，爸爸多了，妈妈就有问题。为什么妈妈有问题？因为妈妈家里又有钱，而且姿色还不错，谁都想拥有这个妈妈快乐的享受一下，所以开发商就是这个有问题妈妈结婚证上的丈夫，然后他这个妈妈背后还有很多情人等等，我就想开发商的的确确这一路因为和这个有问题的妈妈是结婚证上的夫妻，所以戴了很多绿帽子、背了很多黑锅，还被誉为身上流的血有问题，所以在这种情况下，我们不得不来变革，第一个就请我们曾经的老领导张总，张总曾经说过一句话，行业的冬天，我们更要学会游泳。究竟这个行业是不是冬天来？这个冬天有多长？游泳怎么游比较合适？

　　张国正：这个的确是不容易，尤其是现在这种环境，我看我用我们公司的一些最近的一些发展来说明一下，刚刚主持人说的这个冬天有多冷，冬天还需要游泳。我们作为房地产服务企业，因为我们重点不在住宅，我们很长时间一直是商业房产作为主导的。过去在住宅兴旺的时候我们还是坚持着在商业房产这一块的运作。但是最近因为金融风暴后，商业房产变成一个热的板块，我们就出台了很多迎合开发商、客户的需要，来帮助他们去度过寒冬，举个例子，过去开发商对商业、房产不重视，他们希望资金快一点回笼。现在要做的时候，他们对整个策划和营运实在不在行，所以我们就很快整合了资源推出一个商业管理和策划的平台，把整个商业房产运作，应该说是融资、策划、然后运作放在一个平台上提供给他们。我们开始跟他们接触的时候有一个感觉，他们想做，等于在冬天里面看到别人游泳了，他们想跳进去，但是思维方式没有改过来，还是用短平快、资金快速回笼方式去做。回答主持人的问题，要有这个决心，但是有这个决心还不够，还是要找专业的专家一起来出谋划策，共同应对。

　　李战洪：张总是说商业地产在运营的时候一定要依托专业，要专业运营，用一句话回答这个行业的冬天就多长？

　　张国正：主持人也像媒体一样最有兴趣的是冬天有多长，其实我们看市场的波动这个是很自然的一个现象，我们没有办法去预计，也没有办法去驾驭市场的转变，但是唯一如果说从企业来讲，我觉得应该要多元化了，应该以一个，比如说我们研究一些比较成熟的开发商，他一定有三个大块支持他的营运，第一，有商业房产。第二，住宅。另外他是一个很长期的持有的方案，不会销售不好，他们就出现问题。所以持有是一个很重要的问题。

　　郭建平：刚才你问冬天有多长，好像已经有一个命题是说已经是冬天，我觉得首先来讲不是冬天，尽管刚才陈劲松先生已经提到了说预测是一件非常危险的事情，我们也不敢说既使是冬天，这个冬天还会有多长。我想首先不是冬天，我也没胆量预测冬天有多长。但是我想说的是前一段时间观点有一个采访，我在上面提到了房地产暴利时代，当然不止我在说，我相信所有人都认同，房地产暴利的十年已经过去，我们现在开始是一场新的游戏，所以我觉得我们都应该换一下思维，换一下观点去面对未来的十年。

　　李战洪：我简单说一下，房地产规律就是大年之后是小年，小年之后是大年。09、2010年连续两个大年后，不出政策也是小年。所以我们要做好两个小年的准备。行业周期规定也决定了两个小年连续来。下面请焦点网李总主持。

对话现场

　　李晨：我看了给我们的题目“创新路径”这几个字，我突然觉得我们房地产行业在主力行业里最讲创新的行业，无论金融、建筑、开发、运营、销售，其实对房地产从业者来说都是从无到有，从什么没有经验、没有案例，没有支撑情况下自己摸索了一条具有中国发展特色的一条路。我在嘉宾名单里看到用友软件总裁蒋骏先生，我们好像见过一次，我还想把上次那个问题再问您一次，上次您给我的印象是你们提供了房地产行业一个解决方案的数据库，数据库是资料的总结，是创新的开始，我也知道用友软件也参与到了一些旅游地产的开发，比如长白山，如何通过用友强大数据库来支撑房地产行业的创新，特别是在房地产行业这种多行业纠结、多频道拼凑组合情况下发挥出各家房地产的个性优势，如何将个性融入创新。

　　蒋骏：谢谢，我是专门在用友软件负责房地产行业，在这个行业做了7、8年时间，国内有600、700家大的房地产公司都用我们的软件，刚才主持人提到数据库，数据库是管理的基础数据。对于用友来讲，用友主要是支持企业本身商业模式创新，管理的创新，还有基本能力的创新，因为对于房地产企业来好，其他企业也好，首先是企业，自我能力增长是最重要一点，这个从原来投机的东西，慢慢转化成靠自我能力和商业模式创造价值。我们把国内主要房地产商业模式一些管理的流程、一些管理的方法通过软件解决方案固化下来，给大家提供一些既有行业特性的东西，又有个性化的平台，这些东西支撑管理创新。像前几天，google收购了摩托罗拉，他为什么要这样做？要突破苹果专利限制。今天网络在讲web2.0，企业也在讲企业2.0，商业模式改造。前几天我从一个大的房地产公司过来，他在讲云企业、云计算。他圈了97平方公里的土地来，把所有道路建了、桥梁建了，交通归他管、所有景区、游艇、住宅、别墅，他要做一个云的企业，给入园的企业提供服务，说要做一个云计算，所以商业模式对一个企业越来越重要了，房地产企业跟其他企业一样，一定会把科技力量运用起来。

　　我提出一个要求，你在给我们标准件的同时，希望能给房地产企业分分级，因为在我们印象当中中国房地产企业只有大企业、小企业，我希望有还有中企业等等。

　　蒋骏：从规模来说，200亿以上上的大企业，50亿以上的中企业，10亿以上的小企业，从管理上我们分成集团企业、城市区域企业、项目企业，从多元化来讲，我们分成跨行业企业，还有相关多元化、上下游产业多元化，还有房地产内部的多元化，住宅、商业等等，我们分了几十个象限的企业，都不同方案在做。

　　李战洪：请福晟集团常务副总裁谈谈，在采访中有一句话，西南战略从坚信开始。是不是对福晟集团来说下一个革命模式的变革。你不但执行西南战略，还坚定的信。请你谈谈。

　　何建华：我觉得有四大资源必须要看清楚：第一，市场资源。我们的产品或者我们核心竞争力在这个区域有没有优势，未来发展潜力有多大。第二，金融资源。除了银行，还有其他金融机构的，我们有没有这个优势。第三，政府资源。因为毕竟在中国做企业，中国目前来讲还是政治经济学比较深。这也是一大资源。最后资源就是人力资源，团队。我们在这个地方开发，必须看有没有团队，怎么带动，怎么把我们品牌做起来。我们福晟集团无论到全国哪个地方，我们主要是把这四大资源做一个对称。谢谢！

　　李战洪：在规模化发展的时候，需要注意些什么？你们的体会是什么？

　　何建华：在这个舞台上原来我们王石先生说的一句话非常好，市场好的时候你就猛卖房子，市场低迷的时候你就扩张，加强投资，我觉得这个就是真理。谢谢！

　　李晨：我看见对话嘉宾有一位苏广平先生，是美国开发商，我们讲创新，美式房子在中国市场里面，大多数以别墅形式出现。第三、四代别墅，可能美式别墅占了5成以上。首先您给判断一下，它到底正宗不正宗，是不是美式的？第二个，大家印象中已经有了一个中国版美式房子，您作为一个美国房地产开发企业到底如何去打破可能不正确的一个房地产样式的认知。

　　苏广平：其实我觉得房地产是一个区域性的行业，每个地方有它独特的生活方式和习惯。当然你说这边的美式别墅是不是跟美国的一样，我想用一个简单的话说是不一样的。但是不一样的产品是不是就是错的，也很难这么说。它毕竟有中国自己独特的国情、独特的生活方式。我们到中国来主要一个感觉还是看到基本面多一些，今天上午有很多人说最近气候怎么样，严冬会持续多久，我们其实在这个方面没有经验。但是我们看到这些年总的来说，中国房地产市场是趋于成熟，消费者也趋于成熟，以前所谓黄金十年的时候大家也许就是需求非常旺盛，参差不齐的开发商大家都做得很好，谁的房子盖出来都卖出去了，今年感觉跟同行交流的时候，我听到很多比较优秀的开发商会有一个共同的说法，就是说在调控的环境下，在需求被压缩的情况下，出色的产品是经得起考验。这个我觉得可能就是市场成熟的一个表示，现在消费者的品位也高了，也比较挑剔了，也识货了，在这个时候我们不能说我们做的东西是最好，但我希望把一些美式风格的，算是给消费者一个选择，就是可能有人喜欢现代风格、有人喜欢古典风格，什么样的都有，一个产品加进来，在一个城市市场，这样的企业可能更能发挥一些优势。

　　李战洪：请问一下恒亿集团董事局主席，我看到你有一句话，我们在等待并购的机会，说得很校长。我想请问一下你是不是很看淡目前的房地产开发企业，因为只有他们状态很糟，你才有并购的机会。这一块你怎么想的？准备怎么做？

　　郭建平：政策我感觉会持续比较长时间，按照我的预期，明年国家领导人换届，还要再观望一段时间估计要到2013年，在这种情况下，我们就要调整自己的战略了。恒亿集团之前做了全面扩张，中西部等等，这次调整把山东、宁夏项目卖掉，资金全部盘回来，我觉得每一次都有发展的机会。就像炒股一样，低潮的时候买进，高潮卖出去，在调控过程中有一些开发商顶不住了，实际上我们坐在上面的也知道，我们在第一线的很多企业顶不住的时候，作为全国这么多企业，一定范围内中小企业还很多，他们之前拿的项目也不错，我们也想利用这个机会兼并收购他们。每一次金融风波也好、调控也好，我想有些人是跳楼的，有些人是发大财的。谢谢！

　　李战洪：每一次市场调控的结果，我以前写了一篇文章，三分天下，可能恒亿集团就准备收购1/3的企业或者项目。谢谢！

　　李晨：一直在讲房价、政策调控，今天也有设计师，坐在旁边就是高志先生，我们谈谈建筑。刚才高先生说他们正在做商业地产研究。其实对我来说商业地产正是我琢磨了很久都没有琢磨透的一个字眼，我不觉得商业地产是不是一个完整的词。我们谈谈建筑，我曾经采访过一位建筑学大师，六脚拐杖，他是日本建筑学泰斗，他几乎没有做设计，他仅仅是在一个商业综合体开了若干个大洞，他说这是日本区域风最大的地方，他要为这个地方的风留有出口，这句话让我觉得非常有意思，他给我总结了对于公共型商业建筑设计原则，他的总结就是顺势而为就是最好的建筑。面对我们现在光怪林立的建筑，我想请问一下高先生，此方向是不是对，中国商业型公共综合体是不是应该走出一条具有中国特色的创新道路？

　　高志：谢谢主持人，这个题目太大了，这个题目在博鳌住一个月都说不清楚。您这个事回答用三句话吧，第一，我说中国商业地产快出事了，住宅那边火还没有灭，商业地产火要烧起来了。为什么？我们现在很多打着商业地产旗号，实际上就是商店地产，不是商业地产。为什么这两年商业地产逐年被人重视，活起来了。实际上商业地产要搞清楚两件事，第一，什么叫城市。我们所说的各种各样商店、各种各样建筑都归纳于城的概念，这些年我们建了很多城，但是终有一天我们闹明白了，没有市，这个城就是一个空城。所以要想做好商业地产，首先要把城市看懂。在哪个城市做商业地产，要把这个城市研究明白。这个城市的市在哪里，这个城市缺什么样的市，把这个事搞清楚了，你这个就活过来了。像刚才说的各种各样光怪陆离的建筑，其实对我一个搞了30年建筑的人，现在回头看，其实什么样的建筑都还是第二位的，第一位是你的市，如果你的产业没有，什么都是零。第二条就是给大家讲，做商业地产的设计，我们平常那种做住宅的办法不能用，平常做一个建筑住宅就可以了，商业地产不行，商业地产要给你提供四个设计，第一，城市设计。商业地产商店那只是街区一部分，商业地产关键是街区设计，不懂城市怎么设计街区呢？所以第一个设计叫做城市设计。第二个设计叫做产业设计，商业地产有市有城，可是很少有设计公司能做产业设计，但是很幸运的，我们公司有一个30人的团队，这个团队别的不干，就是干产业设计，都是学金融、学商业、学土地的。第三个设计叫建筑设计，刚才你问美国公司老总中美建筑区别，其实从他们本身来，美国建筑也分很多种。我自己是在美国、加拿大待了差不多20年。我换了五六个城市住，每个城市都不一样。最后一个，可持续发展设计。商业地产不火还可以，一火，把城市都毁了。商业一火，路全都堵，商业一火，城市马上污染。我的体会就是这些。

　　李战洪：请江西康庄投资孙总谈谈，你说了一句话，文化、旅游、地产三个方面有效组合，我想问一下这是不是下一个十年开发商主要的选择。

　　孙建强：谢谢主持人，应该说旅游地产已经说了很多。地产是以满足人们居住功能的地产，旅游地产是带有休闲与度假功能的居住地产。旅游地产在我理解，带有休闲度假功能的地产，但是在居住期间的时候有利于文化的提升、有利于品位的地产。我是这么来理解文化旅游地产的趋势。中国近几年经济增长非常快，大家都感觉物质增长需求这块特别多，但是在满足了物质增长的同时，大家也都发现文化的需求会非常的多。文化需求也遍及到各个消费品、也是遍及到各个生活空间，我们来反思地产，作为我们住宅角度来讲，首先他是最大的，我们人们最大的一个消费品或者之一，对于普通老百姓来讲，地产绝对是他的最大消费品。第二，地产又是人们最主要的一个生活的空间。在这样一个空间里面，我们物质增长之后，我们对文化需求更多之后，是不是我们在这样一个地方能够附加更多文化的东西呢。所以对于人们居住这块，按照我们理解是分成四个阶段。第一，房子只要满足基本居住功能就可以。第二，满足品质居住要求。第三，满足休闲居住功能。也就是说在家里除了能比较好的居住之外，并且在家里能够放松心境。第四，品位居住阶段。品位在我们理解来讲就是文化素养和品位的集成有关系。从当前角度来讲，房地产这块，确实以后土地是稀缺资源，拿地越来越难，我们当前调控之下，我们地产开发也不容易，我们所面对的市场又在变化，需求在不断提升，又基于前面所讲的住宅是最大的消费品，也是最主要生活空间，前面主持人也讲到过其实我们做地产这个产品是有很多东西可以整合，现代的社会是一个资源整合社会，也是一个跨界整合社会，假如我们有利于人们的居住、人们习性养成、文化品位提高的综合项目，我觉得它是符合产业趋势，我们做的就是这样一个产品，谢谢！

　　李晨：下一个问题请问一下张良军先生，两个月之前，我在一个论坛，省委书记作者陆天明先生对台下一群开发商说了一句话，我代表全国地产消费者我想咬你们一口，第二，我今天终于见到开发商了。我为什么说这个话？是因为在中国消费者与销售两端信息不对称是一个大问题。对于高端房地产项目也是如此。高纬环球是私人房地产投资，我希望让更多不理解、不知道、产生误解的高端消费者能够得到更多的资讯。高纬环球在这方面能不能把一些国外先进经验带到中国来，让中国那些卖二手房的中介公司得到彻底的更新换代？

　　张良军：今天我们讨论的话题主题是创新，我们怎么把创新在我们服务中体现出来。中国房地产里面不缺少创新的内容，有我们嘉宾也提到中国房地产是非常具有创新能力的行业，至少在概念层面上，我们见到了很多在国外见不到的概念，比如CRD，中央休闲区。CLD，中央居住区。这都是诞生的新概念。现在有旅游地产、养老地产等等概念。我觉得我们需要秉承一个原则，在任何一个项目上本着对这块土地，因为每一块土地都是唯一的，每一块土地都有它的属性，每一块土地我们怎么从它的属性、地缘优势、周边具备的物理条件、社会自然条件，帮他找到最佳用途。从这个找到土地最高价值使用方式，我觉得这是我们服务于任何一个项目所秉承的态度。现在任何一个开发的项目也好，我们所面对的一种模式改革，我们传统开发模式是发展商拿下地，老总有这个意愿说做成什么，然后就沿着老板思路做方案，这是传统开发模式，我们现在所做的一件事情是在这个模式中进行改变，把在市场的导入提到最前面，就是任何一个地块的获取、融资到概念，到最后产品设计、销售其实最核心的东西是市场的需求，我们在任何一个地块研究过程中和咨询服务过程中都是花很多的时间和精力去了解这个地块所真正适合的需求是什么，找到这块地使用的方式。我很欣喜看到万科做15平米的房子，他们不是拍脑袋做15平方，而是非常精确的计算，做到非常细致的研究，这是我们任何一个产品除了概念模式创新，实实在在做的事就是对需求的定义、了解，然后有针