　　我的基本认识是这样的，在中国要完成社会经济转轨，真正构建可持续的社会主义市场经济，房产税实际上是经济学上所说的不动产税、房产税，改革方向应该肯定。对应于中国地方税收体系不成型来看，房产税改革是非常必要的。对应国民经济中房产调控需要标本兼治这个角度来看，从中国收入分配需要有效遏制差异扩大来看，房产税改革也是非常必要的。它实际上在四个突出重大现实问题方面都将显示出不可忽视正面效应。大的方向我们路径选择就必须承认中国路径依赖、渐进改革，在某些特别有争议不可能取得共识的具体的改革事项上，比如说房产税改革，必须注重怎么先做试点，寻求在试点上经验初步总结和体制框架初步构建，然后再向前推进。

　　改革要领上特别关键的就是要进一步营造开明的氛围和要给社会公众必要的信息，使中国社会的各个阶层能够吃定心丸，而不是像现在这样被一些似是而非的说法造成比较普遍的恐惧。这样的基本观点先向各位做一个勾划，下面我简单说一下房产税至少四个方面重大正面效应。

　　首先是怎么解决中国税制结构里直接税比重偏低的问题，其实从宏观税负，就是税收和GDP相比这个比重来看，我们现在看到的所有数据对比，严肃的口径上面的横向对比都不能证明中国宏观税负在世界上偏高，它明显低于发达国家水平，也是和发展中国家的平均水平相比没有表现出任何的偏高的特征。在数据处理下来，应该说中国的以财政收入占GDP比重指标表现出来宏观税负是比发展中国家，也就是说欠发达这一部分他们平均值稍微偏低一点的状态，但是并不意味着中国宏观税负有问题，我们实际上真正的税负痛苦就是间接税比重高，直接税太低。实际上在我们消费品所含的税收是比较普遍的，以相对重的税负结构存在。而消费品消费实际负担方面，在相对数来说就是低收入阶层由于恩格尔系数很高，他们实际上在消费过程中承受了相比而言痛苦程度更高的税负。你如果从一个合理税制来说，降低间接税比重、提高直接税比重实际上是使我们中国社会中低收入阶层减少税负痛，减少总体社会上痛苦指数水平，这是必须在中国社会转轨中解决的问题。中国现在的直接税非常可怜，企业所得税这方面没有提高的空间，我们也应该寻找机会还要给企业所得税往下调，比如结合碳税改革。个人税就是优化再分配的必要工具，但是现在已经看到非常尴尬的局面，个人所得税这次改革之后，它代表的结果，中国直接税比重不升反降。剩下来可以考虑的直接税改革方面可做的事情，遗产税、赠与税，十二五期间官方肯定不会正面涉及。唯一可以在这方面改进的，就是不动产保有环节，我们称为财产税表示的不动产税或者房地产税。这个税制建设首先在中国整个税制合理化方面抓住的必要环节。第二，中国地方税体系不成型，直接联系各方面现在都在批评的中国地方土地财政问题，从土地财政各个环节来看无可厚非，要推进工业化、城镇化，就必须扩大建城区，因此必须征地，征地后拿来开发，竞争产生，我们必须优化它的机制，招拍挂具体技术方面可以改进，比如不要单一价高者得，还要综合指标，但是竞争是一定应该坚持的。不可能再退回行政调拨、协议出让。如果那样退回的话，又黑又烂的事情防不胜防。土地财政有什么大问题呢？实际大的问题在外面，地方政府除了土地批租环节之外，很难从地方体系取得大比例收入支撑。所以单靠土地批租形成了短期行为进一步扩大，在自己任期之内把这个地块尽量高的价格拍出去，取得收入，完全任期内政绩目标，后面十几届甚至二十几届政府任期内按照这个方式不可能再产生一分钱现金流。这是把矛盾后移，只是考虑严重的短期化，这是土地财政偏颇。真正校正它就是地方税体系实际进展，必须在房地产税形成制度框架。第三，我们论坛对应的房地产业界的发展。我们已经从各个方面做过论证，房地产业健康发展不能够设想在中国不构建不动产保有环节上合理的税制，这样的不动产税是要支持房地产业长期可持续健康发展，压抑它的泡沫，使它的正面效应更好贡献于国民经济全局。时间关系，不展开这里面的机制分析了。

　　最后一点，也是大家关心的，中国矛盾凸现。除了资源环境之外，就是人际方面，收入分配等等，以及管理当局和民众之间种种的在发展过程中带有火药味的矛盾，这些矛盾凸现需要我们找到有效化解它的路径和方法。从中华民族伟大复兴、人民群众长远福祉这样共同角度出发，我们就必须求得共和精神下的妥协，找到一些必要的再分配的工具去优化收入分配结构，抑制两级分化、抑制收入差距、财产差距过度扩大。这里面必须用的工具就是不动产保有环节的房地产税。

　　我们说说大方向上的路径选择，讨论这个路径就是怎么做这个事情，我觉得必须充分肯定上海和重庆试点，敢为天下先。反对做房产税改革和试点的，舆论上看起来是有不少的，有开发商方面的人士，学者群里的人士，但是实际上我们可以问一下，官员内部是不是疑虑重重、有明确的反对意见呢？就我接触来看，确实有如此。有明显的不赞成态度。我们的实际情况是，其实官员队伍里面很多人现在住着很好的房子，也比较普遍有多处房子，比如第二处、第三处房子。他们也感觉这个对既得利益的威胁很大。但是我们要问为什么上海、重庆决策层能在十八大之前愿意积极启动这个改革试点。我们还是要承认在我们现在执政党共产党内有这样一些人士，他们是愿意看得更远一些，愿意更多的追求大局的利益，所谓远见卓识，毕竟有一批这样值得肯定的远见卓识之士。他们把握着邓小平理论里面非常重要的哲理，就是方向判断后不要争论，你要争论这个东西来取得所谓共识，100年也取得不了。就在我们博鳌论坛上，我就听到有的学者说房产税有这样那样的障碍，在中国做可以，100年后再说。我们必须按照邓小平理论哲理抓住它的实质精神，在中国必须改革，有大方向判断后，必须允许先行先试，小平同志的话叫大胆的试、大胆的闯，通过试点探索初步经验，看看能不能搭建起制度框架，搭建起后再考虑动态优化。现在舆论有说法说上海、重庆的成效不足。一个说法是说他们收的税很少。另外一个说法是并没有看到他们的房价有下跌。这些都是非常表面的认识。这个税是按年征收的，我们不要急于马上判断这一年可以征多少税上来。试点同志也跟我交流过，我们有意跟相关纳税人你们不用着急交这个税，年底前结清就可以了，他们目的是减少表面上不满情绪，毕竟是从别人那里拿钱，让这个冲击波相对而言感觉上缓和一点，如果接近年底的时候我们才好判断这一年这两个试点城市可以收多少税。但是其实这两个地方都不太看中第一年可以收多少税金。而且我观察他们对这个税的成长逻辑都心里有清楚，以后不动产环节上房产改革收入成长性肯定是没有问题的。但是这个税最重要的任务在上海、重庆这样的发达的地区，一定意义上他们不缺这点钱，主要是调节经济和社会生活，是要寻求可持续的长期越来越体现出健康特点的我们市场经济长远的发展。我们的发达地区先行先试，从现在的感受里说，随着经济社会水涨船高式的发展，未来财源支柱属性一定会逐渐显现。但是我们现在用意并不首先看中财源支柱的性质，但是以后逐渐会体现出来。

　　还有一点，房价并没有应声而落，这也合乎逻辑。只是两个点有了这样的改革先行先试的安排，房价总体明显回落不是那么简单的事情，我不认为中央的意图是要看到我们房价怎么样明显回落。国务院的表述没有改变过，房地产调控要遏制部分城市房价的过快，这个基本表述改变了吗？我没有听到。他虽然在遏制房价过快上涨之后还有很多后续工作要做。但是真正这个调控绝不是说像有的意见所说的要把房价打压到多低，然后让某些社会阶层自己相对低的购买力可以直接买到商品房，不是这样一个简单的逻辑。我自己的观点简单的说，我认为这样一个税制在改革如果成型之后也不可能改变中国现在城镇化水平40%多一些，以后要一路走高70%、80%这个区间才能相对稳定下来的，整个历史过程中间我们中心区域不动产价格上扬曲线。不动产价格上扬主要在一些中心区域，是一些大家都愿意集中在那里有自己一方地这样的所谓黄金地段为最高水平的人口聚集区，不是960万平方公里平均下来一人一片那个价格。这种价格总体上扬曲线是没有任何力量能改变的。但是我们有了这个税以后，它发挥的正面效应会使今后几十年间这个曲线斜率降低，发展更平稳、泡沫更少。在这个过程中不会像原来那样动不动来一个大起，大起之后大家恐惧的就是大落，对经济和生活负面杀伤力就会明显抑制。现在重庆、上海都已经明显出现成交量下降、价格趋稳，这就是明显效应。在经济方面有一定常识的朋友都可以按照逻辑推出自己的看法。重庆的统计，今年前面几个月里面，高端住房成交量下降28%，上海同志讲他们也看到了一系列正面效应。重庆高端住房成交量下降预示着什么呢？预示着价格的企稳，甚至以后有可能适当回落，还有什么别的解释吗？这不是正面效应？我看不出被人们所说的它没有效果的判断的依据。上海同志说原来想追求优化目标，这次发现通过税制具体设计很好的取得了意愿中的调节效果。比如上多年苦恼的就是大家都不愿意在原来周边地区购置物业，确实现在上海周边地区已经发展很好了，但是由于种种原因，共性、惯性，导致大家都不考虑周边区，第一考虑是中心区。现在这个改革是非常有意义的。他们在正式公开宣传方面没有高调说他们自己如何肯定这些正面效应。我作为调研者，我听到这个以后我觉得这个也完全合乎逻辑，这就是必须考虑长期可持续发挥经济杠杆作用。

　　我觉得这样一个调控长此下去，这种效果就明显体现了市场经济中间所需要的间接调控、运用规范经济手段这种追求在现实生活中怎么实际贯彻落实。经济手段里面的税收是不可忽略的组合工具。当然往前看发展路径上肯定还要考虑这个问题的艰巨性，我们现在先考虑试点方案怎么优化，然后再考虑怎么扩大覆盖面。十二五我们看到中国主要城市先后跟进，但是时间表还是次要的，我们觉得应该看清大逻辑，按照这个大逻辑，排除原来怀疑，理性看待这个事件，追求不同角度的诉求，按照我们纪念辛亥革命百年，辛亥革命有一个共和的主题词，我们要按照共和的精神使中国经济社会进步的博弈理性化，造福全体人民优化。在这个方面说说要领，简单说管理部门应该更加开明，为什么把前些年做了8年的物业税模拟空转封闭，具体数据可以保密，里面基本情况应该向社会披露，特别是对未来社会走向应该给大家吃定心丸，必须使大家现在预期明白，这个税无论怎么演进在中国不会覆盖所有成员家庭里的第一套或者家庭人均一定标准下那个单位面积的住房，这是政府基本住房条件。无论这个家庭是富裕还是不富裕，第一套或者一定标准下是不涉及，这个定心丸一定要给社会大众。要不然就会使大家误解。另外我认为第二套房在可以预见的历史发展过程中也应该做特殊处理，很多人认为买第二套房是给自己买一个商业性的保险。有道理，第二套房如果覆盖，税率应该从轻。至于更高端的具体界限划定后，应该是我们调节的重点，这也不是跟先富起来的人过不去，是再优化的应有之义。这个应该开明讨论，大家在改革试点上共同研究，把经验总结和今后改革优化做得更好一些。

　　这些看法还比较粗糙，请各位批评指正，谢谢大家！

　　主持人：谢谢贾康先生，接下来我们有请阳光100集团董事长易小迪先生。易小迪先生的演讲主题是：地产企业的转型与发展。有请易小迪先生！

　　易小迪：今天博鳌的主题是讲下一个十年，我听了一天，比较让我们感到确定的是大家都知道我们下一个十年走到了一个转折的十字路口，比较不确定的是大家都感到很迷茫，不知道下一步往哪个方向转。就像有些人认为泡沫将破，这可能是一个最坏的十年。也有人下一个十年是一个黄金十年，是最好的十年。

　　面对这些问题我们企业首先考虑的是我们明天市场到底在哪里。第一，对于我们房地产来说，基本大环境是没有改变，我们中国城市化还在继续进行。只不过这次严厉的调控了成了一个出发点，加速了中国城市化往二三线城市的转型，实质上如果把上一次城市化过程变成第一轮城市化，这次城市化变成第二轮城市化，城市化热点已经不在沿海大中城市或者一线城市。城市化过程未来我们要从现在50%人口到80%人口，还有4-5亿人口要进城，这个是我们做房地产最基本的市场调节。我们基本发展环境、广阔市场还是存在的。

　　第二，通过地价的上升推动房价上升这个周期应该可能要转变了。或者可能这样的模式时代要结束了。实际上我们可以看到过去我们所有的地价推动房价上升，每年这个游戏起点都是，我们老百姓感受到的是房价，其实他背后的原因我觉得还是地价的原因，土地上升成了房价最最主要的推动作用。实际上我们统计可以看到大概每年房价涨幅都在15%以上，尽管我们有时候统计数字在12%、11%。比如说2010年70个城市土地房价涨幅24.2%，当然大城市更高，北京是42%，上海是40%，我们其实还没有算，这个基本原因是什么？有人统计了一下土地价格上升。我们看到每年公布的土地价格上升是17%、18%，但是这都是不同的土地在买卖。有人做过土地重置成本的上升，大概会接近30%。如果一块地你大概买了三年，要去转让的话，差不多就要涨一倍。所以土地重置成本上升是最最主要的房价上升的原因。如果我们城市的房价平均24%、25%，真正我们开发房地产上市公司毛利绝大部分在30%-40%之间，我们基本上2/3毛利空间来源于房价的自然上升。在这个过程，投资带来了主要的价值。而真正的产品开发只创造了1/3不到的利润。中国房地产最近这几年的发展，我们主要的房地产决策人干了什么事？第一，借钱。第二，买地。至于产品开发过程这个环节已经放到次要位置。所以使房地产越来越成为一个类金融化，越来越成为一个地产行业。

易小迪

　　如果到三线城市的话，可能这个局面会发生一些变化房价，可能会稳步上升，小幅度上升，或者有涨有跌。这个判断的基于原因，二三线城市土地不那么稀缺。现在我们宏观调控政策可能特别在抑制住宅价格上升方面会有很多政策延续下去。第三，中国平均房价已经到了一个高度了，跟老百姓收入达到了一个比较难以，就是他认为比较高的价格水平了。有人告诉我，美国其实到今天为止，全国房价到6月份跌破1000美金，中国到7月1号全国平均房价5535，是不是我们要涨到超过美国？所以我认为房价继续疯涨的过程，可能这个时代不能更长期延续下去了。所以我觉得过去我们做房地产企业盈利的这个模式其实大家都知道来源于投资带来升值的模式，很可能在这一轮城市化过程中会受到很大的挑战。是不是把土地储备放在那里，过一两年开发自然就会赚到30%、40%以上的毛利。最起码对粗放式经营会带来很大挑战。

　　第三，新的政策里面我们有很多限购、限价行政手段，但是我们要看到政策里面有保障房、房产税这样一个长期调控手段可能会长期存在，我觉得这才是影响下一个十年政策因素。因为所有行政因素都不可能持续好几年，限价更不可能长期存在。但是保障房、房产税可能会伴随我们今后十年都会存在。我们往往忽视了这种长期因素，保障房量非常大，如果真的要存在的话，住宅市场肯定会成为两分天下局面。房产税如果全国推开的话，肯定有很大影响。

　　第四，市场需求依然是很旺盛的。这个旺盛除了城市化之外，改善性的住宅需求，房地产非住宅多功能方面的产品需求，会逐渐的成长起来。这是我们要看到下一个的亮点。毕竟货币的超发，房地产在这个环境下是抗通胀首选，所以很多投资保值产品还是会有很强的需求。基于这个判断，我们会存在一个机遇和一个挑战。下一个十年我们仍然有很多的这种机遇。第一，我们发展重点可能确实是往二三四线城市去拓展。二三四线城市发展跟我们上一次城市化有什么差别，如果说我们第一轮城市化其实是工业化推动了城市化，我们也看到其实人口集聚带来房价上升效应。就是说我们城市规划落后于经济发展，北京有1600万人口的，他已经有2600万人口，这是很荒唐的。它是被动享受城市化的成果。实际上这一轮城市化，它是产业发展的需要，城市化要带动产业的发展，所以很多城市在这里面有很多城市功能需求。在招商合作的时候，提了很多对城市发展有利的要求。有很多人到二三线城市做，尤其三四线城市，感觉到纯住宅用地反而越来越贵、越来越少，多功能用地越来越多，甚至政府还会给很多优惠政策。有些人到外面做商业地产、综合地产，可以得到近乎零地价的优惠。城市功能发展会带动城市效益发展。发展房地产的时候，对功能的升级、品质的改善放在了第一位。所以我觉得这是一个新的挑战，或者说它提高了我们的门槛。不是说有钱买一块地就欢迎。他反而提高了专业门槛，反过来也是一个机遇。

　　第二，住宅市场反而有很大的不确定性，住宅市场依然是下一个十年的主流，但是面临变数更多一些或者说住宅市场环境不像原来那么简单了。投资升值变来的模式也发生变化。首先我认为住宅发展在二三线城市不仅仅是短缺，很多二三线城市不是缺房，是一个改善型、投资型多方面需求。所以反过来升级的产品更有市场。我们要看到真正的保障房如果能够持续推行下去，对中低档产品市场面临很大挑战。不仅是抢了客户，对价格影响也是非常大。对于我们年轻人购房、刚性需求有很大冲击。所以住宅市场不确定因素更大一些，甚至我认为有可能会走向一个微利时代。就是住宅不再是房地产可以产生暴利的产品，必须在产品创新、品质方面，才可能获得利润。如果任何一个人投资买了一块地都可以获得暴利，市场也不允许长期存在。

　　第三，二三线城市综合体产品有巨大需求。第一个是城市功能的缺乏，第二个是对品质提升的要求。中小城市更希望改善城市形象，引进这些国际大品牌，能够促进城市国际形象的改变，包括生活条件改变。所以在城市发展中不断形成新的，比如说商务中心、商业中心，你可以看中国最小的城市他们都说要做CBD，他们都说要建摩天大楼，我们不要忽视，这个需求不是简单的攀比，它其实要创造新的城市功能，创造新的城市中心。所以我觉得这是一个城市的需要，因为他们城市本来缺乏这个，而且中小城市也没有能力自己建造新的时尚城市中心，所以对发展商来说就是一个很大的机遇。在这方面我们阳光100还是有一些经验探索，取得了很好的效益。

　　第四，旅游、度假、养老这些特殊的市场在未来十年是一个非常大的成长空间。我们其实已经看到了旅游产品、度假产品它的销售价格、销售市场也是很广阔的。这个方面在未来我想是不受政策限制影响，反而有更大的一个发展的想象空间。度假产品不仅仅有类似三亚全国型度假中心，我想随着城市发展、老百姓效应，在很多城市周边度假产品也会得到很大发展空间。

　　基于这个机遇和判断我讲了二三线城市既有很大挑战，但是机遇也同样存在，但是每个人看法和经验不一样。我想举一个案例，阳光100在三线城市做了哪些产品开发，有哪些经验可以分享。我们做综合体十几年了，但是真正取得成功，最大的一个项目反而是在一个三线城市，一个接近100万平米，在广州柳州市。在这样一个城市里面，综合体有多么大的需求。大概四年多前，我们做这个项目的时候，我们对市场是很迷茫的。感觉在100万城市人口做一个接近100万平米综合体，有很大风险。所以我们提了很多规划需求。政府在这个方面也做了很多让步。在这里面他们唯一提到的就是说你必须做一个有国际水准的，全广西最好的五星级酒店，做两个酒店，还要做一个大型购物中心，还要做一个接近20万平米的写字楼。这个要求对很多人，这个项目第一次划出来的时候，我们跟他谈，还流拍了。我们又跟他谈。这个项目做完了，我们4年销售完毕，同时主力店得到很好的招商引资开业。取得了很好的效益。四年时间，我们认为做了这么大规模，实际上相当一个小城市的CBD，正好在城市对面，我们处于写字楼的价格可以从6000、7000卖到1.5万，真正住宅价格从4000元可以卖到1万，增值最大的是商业，商业从1万多卖到6万块钱。这是第一个我们感觉到巨大的市场需求。第二，我们有一个很好乐观经验，就是做这样的综合体他其实地价并不贵，重要的是连续投入是巨大的。实质上我们经验是租售并举，滚动式开发，我们一直是项目现金流是正的，也就是说我们投资回报率非常高，总利润接近20亿，我们启动资金就3个亿。做主力店的时候，必须把主力店档次做高，比如有当时最好的百货店进去。还有你必须树立这个城市数一数二的品牌，这确实是重要的。千万不要低估了三线城市就是落后的需求，你怎么超前都不为过份，一定要发挥做第一第二。目前我们这个经验已经在二三线城市推广我们的模式，现在在潍坊等等城市都在做我们的产品，我想把这个经验分享一下，就是说机遇还是巨大的。谢谢！

　　主持人：谢谢易小迪先生，接下来我们有请金地集团总裁黄俊灿先生。黄俊灿先生的演讲题目是：下一个十年复合型地产时代的来临。有请黄俊灿先生！

　　黄俊灿：今天我们博鳌论坛主题是下一个十年。要谈下一个十年，要看看前一个十年，前一个十年是中国房地产迅速成长的十年，在这个十年很多企业就只做一件事，就是住宅开发。他集中在快速增长的这个领域。观点的博鳌论坛也已经办了十年，我是第一次参加这个论坛，我觉得这个论坛规模也是非常大的，肯定是比十年前第一次是有了巨大的进步。

　　就金地公司自己来讲，今年是上市十周年。这十周年看一下，我们规模增长了100倍。可以说前一个十年是快速增长的十年。下一个十年我认为我们将会走向复合型的地产，下一个十年越来越多房地产企业会去做加法。住宅开发，现在虽然被调控。我觉得它内在的基本面都没有改变。非常同意易总的说法，就是我们城市化进程还在中间阶段。虽然现在城市化率有50%，但是实际上我们去看看只有不到40%，因为这50%中间还有人在城市中间漂着。虽然城市基础设施都有了，但是这些人群没有在这些城市中间沉淀下来。所以我们觉得城市化率将是支撑我们住宅行业一个非常重要的内在因素。

黄俊灿

　　虽然现在我们的行业是被调控，但我们认为调控只是在优化供应结构，将来就会从商品房、保障房两条路来一起优化居住产品结构。而且我相信随着未来两三年保障房的上市，可能政府会在商品房方面对我们行业的调控力度有所调整。既使是这样，我们觉得政策调控的近忧和行业发展的远虑都应该使我们去琢磨怎么去培养新的业务增长点。我们昨天讨论最多的就是目前我们行业已经从市场化调控成不那么市场化。我觉得在一定发展阶段，在市场化行业中间加一些行政调控应该是有它一定的合理性的。住宅这个行业，我们说将来保障房能不能建那么多，或者说需要保障房这些人能不能在目前的3600万套建完后还能够基本上得到解决或者说保障房能不能在2-3年内解决一些民生问题，都会困扰我们现在商品房这个行业它的市场化程度。这是我们要面临的近忧。

　　远虑，未来当城市化进行到一定程度，可能住宅就发展到一定程度。所以我们必须着眼于未来转换。城市化到一定程度后，城市中间的功能需要有一定的综合体，这样的土地机会也越来越多。第二，随着现在居民收入提高，对消费这块的需求也越来越多，对消费的需求也必然带来对我们商业地产的需求在提高。我们可以看到全国平均的商业面积还是非常低的，只有0.6，十年前我们说中国的住宅市场有很大前景的时候我们看到人均居住面积只有8、9平方米，现在已经接近30平方米。商业地产这块从人均角度来看还是非常低的。作为住宅地产公司，我们觉得开发商业地产可以去对公司的产品结构进行优化，同时收入结构方面也能够消除单一的住宅收入带来的影响。另外，住宅公司去开发商业地产，我们认为它有它天然的优势，虽然说商业地产和住宅不是一回事。但是不管怎么讲，从拿地里说，从整合资源来说，从开发建造等等方面，转型还是相对比较容易的。要避免用住宅的观念去开发商业地产。商业地产在资金方面就必然会比住宅地产带来更多的一些需求，它会沉淀更多的资金在这些项目上，因为你要持有经营，除非你分散销售。如果你要对一个综合体或者对一个商场甚至是一个写字楼要有一个好的品质的话，我觉得持有经营是一个应该要去做的长期比较对的选择。这样一个资金的需求就必然对地产金融会产生一些要求，而我们也看到这样一个稳定的、长期的资金流可以是作为一个金融产品非常好的载体，所以我们也可以看到比较成熟的房地产证券化的产品，也就是持有型的这些商业资产。所以我们觉得未来在地产金融这块应该是自然而然的这个链条会延伸到房地产金融。

　　从调控开始，政府用的最多的手段是金融手段，现在不管从个人消费按揭还是开发商银行贷款包括信托等等不断在收紧对行业的资金，所以我们觉得未来地产公司如果你要发展，很重要的是你的资金和资源的整合，如果说一个项目公司你的能力是把项目公司做好的话，那么作为一个专业地产公司就是需要去整合资金资源。所以我们觉得传统模式，你拿了一块地就可以赚钱，它是一个以产业链以土地资源为核心的产业链。未来十年我们地产产业链将是以房地产金融为核心的产业链的资源。因为越来越多的现在的项目他们在开发的时候，品质越来越好，我想不管大开发商还是小开发商，对一个项目来讲，我们现在在市场上看到它的同质化程度越来越高。这家地产公司能不能持续发展就看你在地产金融资金的整合方面能不能有一些创新。现在我们地产商的角色是开发与投资一体，我们可以看到未来可能会去把开发建造和投资，也就是说资产这块逐渐乐观分化开来。我们现在已经看到在市场上有一些地产公司给别人做代建，我想他做的是开发建造这块，也有一些地产公司开始替别人做资产管理。我们预计到2015年投资中国房地产的第三方的资金差不多可以达到9100亿人民币。投资的第三方资金占比中间我们中国目前的比例还是相对比较低的。所以我觉得这块未来发展前景还是比较广。地产金融这块不管从政府这个角度看，还是从投资人这个角度来看，还是从买房人这个角度来看，还是从开发商角度来看，这几个方面都可以受益。从政府角度来看，我们可以利用社会上闲散资金或者说看好地产的资金来投入到地产的开发链条中，这样我们给大家多提供了投资地产的渠道，如果以前大家看好地产，你只有自己买房子或者是买我们这样的房地产公司的股票。将来还多了一个渠道，就是跟我们这样的地产公司一起去做地产开发，分享中间的收益。这样的资金就从消耗社会上成品商品房转化到制造、供应这个角度。从这个角度来讲应该是符合目前的导向。

　　投资人也可以多了一种选择，对于开发商来讲他可以通过资产管理和自己资金一起去扩大你的规模，实现你的开发能力的输出和品牌输出。对于购房者来讲，市场上多了房子供应，我觉得也是一个好事。作为地产金融的从业者，我们发现有两类人，一类就是从开发商演变过来的，一类就是从传统金融业转变过来，我们认为开发商更有机会成为比较出色的地产基金管理人。因为我们是在行业里头有自己的专长，我们了解这个行业主要的价值驱动因素，同时我们有自己广泛的渠道能够获得投资的机会。同时我们有强大的专家和团队对项目的甄选、评估以及项目运营都能够提供强大的支持。

　　金地公司现在已经成立了一个投资平台，叫稳盛投资，主要做地产管理业务。一类是做股权型基金，一类是做债权型的基金。现在地产调控形势情况下，越来越多开发商找到我们，如果缺资金的话，我们可以入股，也可以借钱。我相信通过我们金地公司对这个项目的理解，附加值的提供，这样的债权投资是物有所值的。

　　未来十年我们看到越来越多地产公司可能向复合型公司转变，昨天国务院也开了一个十二五规划的养老，现在中国的养老，超过60岁的人已经差不多2亿人，我估计在座参会的同志，等我们老的时候，可能我们养老模式跟现在养老模式应该不一样。现在绝大部分都是居家养老，在辅助机构养老，我相信等我们老的时候可能更多的是机构养老或者社会养老。所以养老这部分也是未来的方向。可以说我们这个行业未来越来越多的地产商会涉足于这些持有型的地产物业的开发以及地产相关衍生出来的房地产金融业务。将会从以前快速增长型这样的特点变成一个价值型公司的特点，如果说以前大家投资地产公司股票，30倍PE可以买，40倍PE可以买，是因为他今年销售300亿，明年销售400亿，后年销售可能600亿，未来我们销售速度有可能会降下来，未来市场也给我们创造了更多的从事持有型地产开发物业类型的机会。所以我相信将来我们的地产行业将慢慢从增长型变成价值型、复合型地产时代，我就分享这些，谢谢大家！

　　主持人：谢谢黄俊灿先生，接下来我们有请圣象集团有限公司副总裁曾欣先生，他的演讲题目是：与时俱进的产业链关系。

　　曾欣：尊敬的各位嘉宾，大家早上好！非常荣幸有今天这样一个机会参加本次博鳌房地产论坛与在座的各位专家还有地产界的精英们共同探讨未来的地产发展之道。今天与大家分享主题是与时俱进的绿色产业链。

　　圣象是一家经营和销售木地板为主的一个企业，同时多元经营相关的木门、衣帽间的一个供应商。面对当前市场的变化，我们又怎么看待房地产对我们的影响。我们认为就房地产这种调控它是成为一个常态，我们从2011年初开始就感受到调控政策的再度发力，二套房贷、二手房交易、限购、安居工程、房产税成为人们热议话题。在我国房地产市场面对的根本性矛盾短期内无法缓解的时候，政策调控已经是常态化。面对这种形势我们怎么样去理解？我们圣象对调控的理解是，政策调控目的是为了促进房地产健康发展，是为了更好为经济社会服务，提升转型和创新，也就成为了我们地产企业未来发展方向。在这里我们有一个预计，认为房产企业必须面对一个过渡，它从高速发展时期可能要过渡到一个平稳发展阶段。特别是这种多重政策调控，我们房地产发展可能会面对一个拐点，就是商品房发展速度明显滞缓，而保障房增量将持续增长。在宏观政策调控下，房地产市场新的投资很可能就像精装房和商业地产，以至于现在正在热议的保障房方面倾斜，成为一个新的增长点。而恰恰在这个时候我们怎么去把握这个机会，怎么在巨大空间下我们的企业怎么能够获取它这种挑战下带来的利益。

　　我们说精装修成为了房地产市场新趋势。随着经济发展水平提高，生活节奏加快，消费能力和生活品质的提高，楼市会进入一个精装修的时代。精装修最大好处，我们大家在这些年来已经感受到了。一个是省力、省时、省心、省钱，备受业主欢迎。它也符合国家低碳经济发展战略，有利于我们住宅产业化形成和发展，能够助推房地产行业升级。

　　同样我们商业地产发展越来越被看好。在这次会上我们也强烈的感受到了。在房产政策影响下，很多开发商已经向商业地产进军，同时中国国内的消费能力保持了强劲增长，我们有专家预测中国很可能在十二五规划末期就能超越于美国，成为世界第一大消费市场。而商业设施建设和商业地产开发作为推动消费升级的一个巨大载体，将发挥更加重要的功能和作用。这是我们对商业地产的一个认识。还有就是保障房增量持续增长，当我们的商品房遇有瓶颈的时候，当我们调控在关系到我们的民生的时候，我们保障房这种空间就开始显现出来，它是我们国家一个重大的民生工程，上升到政治上这个角度。加快建设保障性安居工程对于改善民生、促进社会和谐、稳定发展具有重要意义。在未来新增3000万套保障安居房的建设，它是我们国家经济社会发展的重要方向。这样就对我们的建材，特别是对我们建材商，包括配套供应商，包括我们地产行业，可能会带来一个共同的思考。就是无论是精装房，还是保障房、商业地产，都无清晰的装修界定标准，也就是需要制定一个系统的解决方案。

　　这个解决方案应该是这样形成的：第一，建立一个精装修统一标准。包括材料标准、产品标准、环保标准、个性化设计标准、服务标准。第二，加强上下游沟通。也就是说地产行业它的发展或者它的产品形成是关联着上游和下游的资源，而且作为我们配套供应商来讲，它的下游这么一个合作或者需求。它是需要加强上下游沟通，表现在要实施全程对接服务，确定产品标准，提高附加值和竞争力。下游我们要共同给力，要提供配套服务。

　　圣象怎么在这个机遇里面对这个新变化、新应对，这就是我们说的我们要加强我们的核心竞争力，在圣象最集中体现的是一个绿色产业链，也就是说一个可以承载未来发展，能够可持续参与地产建设进程，我们从几大环节，林业资源、基材、工厂、研发、设计、服务等方面来应对我们保障房、精装修房、商业地产的需要，这里面我们圣象很集中体现在品牌优势，可以提高楼盘附加值，产能优势，可以满足全国地产装修需要。还有产品优势，样式多，研发能力强，创新步伐快，可以提供产品多样化解决方案，特别它还有一个网络，还有服务的优势，能够在全国这么一个大范围内，提供我们及时的服务。也就是说圣象在发挥现有的品牌、规模、品质服务等综合优势基础上能够凭借绿色产业链不断增加附加值，谋求与上游产业长期深入合作，而且在我们十几年工作中，我们已经多家地产企业进行过合作，而且我们品牌已经获得了众多的社会认同，并且获得了许多荣誉，今后我们圣象希望与地产界携手并进，共同发展，谢谢大家！

　　主持人：谢谢曾欣先生，接下来我们有请中原集团主席黎明楷先生，演讲主题是：淡市中的营销启动三级市场力量。

　　黎明楷：各位好！这次很多大佬已经从很宏观分析了市场未来趋势，我们是卖楼的，所以这次比较直接地讲一下，我这里写的是淡市中的营销应该怎么去做。但是其实也可以改一改，应该也可以说是下一个十年的营销。我觉得应该启动三级市场力量去做这个市场。

　　先分享几个故事，一个就是2006年的时候发生在深圳观澜湖大宅，本身观澜湖有很多物业，他是一个高尔夫球场的地产。但是大宅都是一些别墅型项目，有168套联排、独栋别墅，都是偏大面积。观澜湖本身不是在市区，比较靠远，曾经花了很多的广告费、推广费，他原本希望推动公寓楼的时候，把销售带动起来，但是其实也带不动，因为买公寓楼的是没有能力买别墅。也曾经试过拿到香港去销，结果也没有成功，也卖不动，也是通过中原来卖，我们也卖不动。后来我们重新把它这些大宅重新命名，让人家忘了以前做得不好的。以一个新的案名来做，同时启动的二三级联动，当时有华侨城这些类型的铺面，它的类型都是当时的豪宅区，也搞了很多圈层活动，把很多客户，深挖背后资源，这个客户本身是经营某一个行业的，根据这个客户联系商会，组织商会方面推介活动。大概06年12月份一期销售，两个销售把168套原来卖了很长时间卖不动的大宅一天就卖完了。当时成交了12亿，联动方面就是通过三级市场带客户卖了4个亿。价格在当天就已经有提升，一些主力户型从1200万卖到1700万。另外一个是最近发生的事情，是在中海的塞纳时光，这是今年4月份出来的事情，当时深圳市场已经受调控影响比较深了。市场还是很差的，销售量也不高，开发商给我们的要求也很高。当时之前有另外代理公司做，后来想找中原来参与，我们入场只有7天。做销售之前还有一个铺垫期，给中原只有7天，签约也很短，只有10天。我们启动联动，全城找我们的客户，虽然手段比较低，但是效果还是不错。从第三天开始就把整体客户到访量拉的很高的，4月20日之前还是很少客户，在我们开始联动了，达到了800多户。这是开盘场面，当时7个小时销了1200套单位。

黎明楷

　　另外也是一个深圳的，佳兆业的项目，也是在今年5月份，之前也是给中原卖，但是我们4月份开始卖的时候卖的不好，没有通过联动，只是通过原本二级市场力量，推了200套，开盘售了12套，肯定是捱骂的。所以我们5月7日也启动了联动，从每一周来访量已经大幅度提升。到这个月初，700多套单位现在也卖了500多套，接近600套，其中80%也是通过三级市场客户。

　　这是广州项目，去年政策不好的时候，我们也是启动联动销售。当时有500套洋房。上海我们这次跟金地做的一个项目，做的是金地的格林世界，有130万平方米，这个项目我们是06年就代理到现在，我们也并不是集中一次性发动联动来做的。这个我们是分阶段的。可能一批一批单位的出，每次出单位的时候我们会主动联动的做法来推动。目前应该也销售了接近3000多套单位。另外一个项目也在上海周边，在昆山的，总套数5500套，也算中大型项目。主要联动的概念是从什么时候在什么地方开始的呢，其实应该是始于2000年代在香港。因为1997年香港整体市场下滑比较厉害，做中介代理、三级市场的经纪，卖楼也很辛苦，但是开发商也很辛苦，以前在1997年之前开发商卖楼基本上不用找代理。因为香港跟内地不同，内地还有很多专业策划顾问公司负责销售，但是在香港都是开发商自己一手抓。但是在1997之后，开发商本身销售也出现很大难度。开发商也开始在2000年尝试利用地产代理替他们卖楼。开始的时候，效果只是一般般，因为开发商跟代理公司磨合也出现很多问题。开发商对于代理公司也不信任，会觉得代理公司过来是抢他们客户，并不是帮他们销售。当时有很多限制给代理公司，比如说在开盘的时候不让代理公司到场。连在场周边范围500米之内都不允许代理公司出现。反正他们要求有广告的哪一天，就不需要代理公司来。没有广告的时候，你有客户你就带过来卖。但是后来演变出来，他们发现推广告的时候，因为没有代理公司，销售反而不好。不出广告的，代理公司带效果反而明显。后来慢慢把整个销售模式转变。所以现在基本在香港90%以上的开发商卖楼都会找代理公司，我们代理就是做二手的同事来参与销售。开发商自己销售部门已经不敢自己开盘了。销售部门自己开盘如果不找中介公司协助他们销售，他们怕卖的不好，会被上层老板给压力。现在他们给的佣金也越来越高，从原来百分之一点几，到现在有些开发商为了吸引一些中介的公司过来替他们销售，去到4%的佣金，这是很高的。但是应该也是开发商会觉得物有所值才这样做。因为在香港一些开发商通过利用中介公司替他们营造整个气氛，对于他们去做高楼价是一个很有利的手段。现在很多香港开发商，我们的销售之神、什么楼神，其实他们怎么去用这些中介公司，还是让他们做一些超高的新的指标价格出来，都是通过他们给中介公司大量的压力，让中介公司去把市场上仅有的愿意付出这么高价钱买楼的人找出来。找出来之后他就可以有一个很好的价格标出来，我这个项目能卖到30万/平米，往后下面其他单位就比较好推了。

　　那是不是我们纯粹的就是靠拉一个三级市场过来参与就可以呢？其实中间一个是内部的条件，还有外部的条件，我们需要去关注。先说内部条件，第一方面，你要找三级市场，不一定找中原。因为每一个市场本身都有人在做三级市场。但是你要启动一个庞大的三级市场网络，你如果找一家公司，这家公司最好是当地最大的。如果你不找一家公司，需要找几家中介公司一起去做。因为在三级市场尤其目前状况来讲，现在客户含金量比以前低，以前你要找一个客户，可能十个客户就有一个能买。现在因为限购、限贷，现在可能要找三十个才能中一个。所以你的网络肯定要铺开。第二方面，为什么我说用三级市场来做。三级市场这些销售人员去维系客户的手法跟二级市场是不同的。其实二级市场售楼处也有很多客户，为什么不调动这些客户来去别的项目去卖呢？因为从一手方面来讲，某程度上我们都说销售人员跟客户关系是一夜情。基本上你在售楼处跟客户的接触，卖完了这个单位，很少再跟这个客户能发生什么关系。因为客户并不是每一个都是有钱的人，可以今天买完明天又买。他买完有一段时间不会再买。所以销售人员也没有兴趣跟他继续保持联系。但是三级市场是另外一回事，三级市场都是在小区当地蹲点，他日常工作就是维系好这个小区这些业主的关系，熟悉这些业主，而这些业主进入二手市场以后，就算他不卖房，很多业主也很心了解到目前的房子多少钱，所以他们偶尔经过这些中介公司，也会跟这些中介公司打交道，了解一下市场状况，所以三级市场销售人员掌握的客户深度比二级市场大很多。他们对于客户熟悉，我们也要内部有一个比较完善的信息平台，让他们信息平台可以衔接上。现在还剩多少单位卖，这个项目有有多少优点，内部要有一个比较好的激励制度去推动三级市场销售人员去推一手楼盘。尤其是我们比较难处理，我们觉得我们要经过很长时间才能慢慢成型的，就是二三级的销售人员本的心态我们要掌握的很清楚，他们其实是是有利益冲突的。二级市场人员觉得三级市场人员会抢生意。三级市场人员方面来讲，凭他们自己去销售一个一手项目是不行的，因为他们不了解这个项目优缺点，他们很难凭着短短了解说服客户下定决心。如果两方面心理有矛盾，合作不好，其实销售也不好。我们内部也做了好几年心态平衡工作，才能让二三级市场同事觉得是同坐一条船，所以也需要公司配合推动。

　　除了内部以外，从开发商层面，开发商以前为什么做不了联动呢？很简单一句话就是佣金太低。因为三级市场每做一笔平均都有2、3个点佣金。现在纯粹做一手的佣金比例偏低，零点几到一左右，凭这个佣金发动不了三级市场人员参与。我们推动很多联动，先要跟开发商做好思想工作，让他知道做长销售，0.8到1.0点是正常的，要发动外面的人来做，就要有额外补贴。但是开发商一听可能会觉得很怕你代理公司骗了。你明明是自己上门的，你又说是外面拉过来的，又想收高一点佣金，这中间也需要一个磨合、互信慢慢建立起来才可以做起来。如果佣金提不到一个高度，三级市场的人不来的，他宁可把客户锁死在二手盘里头，也不愿意把客户拿出来。另外我们要发动二三级联动，这个项目本身也需要在市场有一定的认可度。因为三级市场销售人员带客户过来都是他们的熟客户，有些都是经常跟他们买卖的投资者，他是很怕介绍了一个不好的项目给他，以后这个客户不跟他了，原本是长期饭票来的。他也需要推荐给他的是市场上的好项目。所以我们比较差一点的项目，我们是不愿意推的。因为推给下面，会以后影响到我们三级市场业务。开发商有些人以为启动这个销售会把整个营销费用降低，其实没降多少，一方面，你给销售人员的佣金要提高。第二方面你也需要有足够的推广的一些宣传的投入进去。你让你的产品在市场叫得出名堂，就是当三级市场人员跟客户谈，他也是知道这个项目。如果听得没有听过，一点兴趣没有，也拉不动的。所以营销费用没有减少多少，但是销售速度来讲，肯定启动三级市场会有大幅提升。而且从销售价格来讲，理论上来讲，通过三级市场，因为它带动客户量也比较多，也可以把一个项目价格可以卖高一点。

　　刚才说的是应该我不能说是未来营销唯一模式，但只能说这是一种应该在未来十年比较重要的其中一种销售模式，这些小时也需要别的一些推广计划，可能现在也开始用电子商务了，有通过互联网来吸纳客户，但是只是因为我们要落地，要落到实际上能够销售出来的时候，其实我觉得我们以前经常忽略的三级市场一些销售力量其实是应该可以启动出来的。

　　主持人：谢谢黎明楷先生，接下来我们将请出德意志银行亚洲区投资银行部主席蔡洪平先生，演讲主题是：房企IPO与资本市场融资。

　　蔡洪平：今天我的题目可能跟资本市场有关系。特别是最近将近一年来，最近两周来，全球资本市场发生巨大变化甚至灾难性的。我想我讲两点供大家参考，第一，目前怎么看资本市场。就像昨天我说的一样，我们做了那么多年投资银行生涯，今年上半年居然没有一家象样的房地产公司在香港上市。目前管道里据我估计将近有14-18家公司准备上市，目前也没有成行。相反有一些公司还退市了，像复地。关于资本市场这块，我并不是太悲观，但是也不是非常乐观。我在年初说了一个基本观点，我说目前全球市场的势头还是从私人债务危机向国家主权债务危机演变的过程中。我曾经说过一句话，我说如果说08年美国次债危机是私人债务危机，是上半场，现在这个足球就踢到下半场，因为当时的解决私人债务危机主要办法是国家来救，国家印票子，发债券，国家承担的私人债务危机转移到国家手里。

蔡洪平

　　目前下半场比较难踢了，在两周前全球资本市场发生重大变化的时候，每天都500点上下跳，所以现在这个市场承受力很高，我记得98年的时候，有一天晚上我在美国，当天晚上美股下跌500点，克林顿总统马上出来说话，他说请大家放心，美国是没有问题的。现在我看每天跌400、500点，奥巴马很少出来说话。除了动他的AAA评级的时候他出来说美国永远是AAA。现在两地来回振荡，主要是欧洲和美国。看起来美国主权债务危机已经告一段落，我不认为美国这块还有更大问题发生。奥巴马总统，经济不一定懂，他只是说AAA永远不变，但格林斯潘说了一句话，他是印票子的国家，他有什么债务危机。事实上他这个印票子，不是印票子，是发债，是收紧票子。有时候一个地区、一个国家、一个人，包括一个公司，这个领导人太重要了。我既不是民主党，也不是共和党，我还是比较尊敬克林顿，克林顿虽然生活不点点可是从7.6万亿降到5.8万亿美国国债，占GDP总量58.4%。小布什借是富二代，整整八年把美国负债从6万亿一下干到13万亿，你说一个领导人混蛋，可以把美国干成什么样子？好在美国大，容灾率高。所以我认为富二代大部分没有用的，对不起，这里可能打击一大片。是说官二代，但是富二代15%人有用，85%没有用。美国昨天晚上出了开源节流，增加经济刺激，我想这个政策是对的，目前美国不会有太大问题。

　　再看欧洲，情况就比较严重。欧洲整体情况我认为不会有太大问题。今天发言代表我自己，不代表我们德意志银行。整个欧洲整体来说没有问题，甚至比美国还要好，但是问题是欧元区国家太分散，他是一个货币联盟。我上周在欧洲参加了一些国际性会议，总体来说欧洲是社会主义国家，他们欧洲早就称他们是社会主义国家。其实南欧、北欧就是社会主义，它的社会制度、福利政策，几乎就是不干活的人和干活的人相比，生活只相差50%左右，北欧和南欧大的区别就是，北欧有工业，南欧没有工业，我们想清楚了，看清楚了我开玩笑说，真正的社会主义，我们历史上中国搞的是封建贫穷主义，也不是社会主义，在文革的时候。我们早年读中国的很多书，我早年参加文革后期写作班子，我们早年看的马克思写的社会主义今天就在南欧实现，很经典，他们真的是劳动成本低于需要，很少人干活，很少人生孩子，我们西班牙同事中午12点到下午3点不上班，睡觉，晚上吹牛要到1点，早上8点吃饭一直要吃到12点，他们说不完的故事。这些人的工作是为了生活，我们这代人，包括我自己，亚洲区的人是生活为了工作。不工作还不行。南欧的问题就是由于社会主义制度推行，导致整个和德国为首的资本主义国家发生了冲突。今天欧洲的问题是怎么样把一个货币联盟走向一个财政联盟，或者是进一步说是一个经济联盟。法国总统说要成立一个经济国。我跟一些欧洲的老人谈过，他们都非常珍惜今天的欧元，他们认为欧元绝对没有问题，因为欧元的不仅是一个经济联合体，它更加承担了，他们认为欧元是一个和平的票子，在过去200年里，死人最多是欧洲战场上，一次大战、二次大战，至少今天有了欧元，欧洲太平了，所以永远记住欧元不会散掉。不仅如此，欧洲比较大的国家，像德国、法国等等，他们做了一个梦，从货币联盟走向财政联盟。前几天发生了一件很大的事，法国总理和德国总理在巴黎开了会，资本市场反应一般般，因为资本市场通常是短视的。其实你会看到他开会提出的倡议，很快推行的，明年开始所有欧元区国家年度预算必须经过欧盟批准，同时他们建议也要求各个欧盟国家把当年财政不亏损写到宪法，这在美国不可肆意。

　　今天欧洲的问题是怎么样把一个货币联盟走向一个财政联盟，或者是进一步说是一个经济联盟。法国总统说要成立一个经济国。我跟一些欧洲的老人谈过，他们都非常珍惜今天的欧元，他们认为欧元绝对没有问题，因为欧元的不仅是一个经济联合体，它更加承担了，他们认为欧元是一个和平的票子，在过去200年里，死人最多是欧洲战场上，一次大战、二次大战，至少今天有了欧元，欧洲太平了，所以永远记住欧元不会散掉。

　　不仅如此，欧洲比较大的国家，像德国、法国等等，他们做了一个梦，从货币联盟走向财政联盟。前几天发生了一件很大的事，法国总理和德国总理在巴黎开了会，资本市场反应一般般，因为资本市场通常是短视的。其实你会看到他开会提出的倡议，很快推行的，明年开始所有欧元区国家年度预算必须经过欧盟批准，同时他们建议也要求各个欧盟国家把当年财政不亏损写到宪法，这在美国不可思议的。这个已经是一个强迫性非常强的条例。这会逼到很多的小国家，社会主义国家，欧洲、南欧这些国家，会逼到他们死。当然不会死，不用担心。因为政权有资产，希腊这么好的爱琴海不能做到100年吗？意大利3000多吨黄金可不可以变卖一些？所以国家可以变卖土地的，国家的问题没有。慢慢在欧元区，未来5到10年里会从一个货币联盟走向一个主权联盟，最后希特勒二战没有实现的东西投入欧盟实现了，最后是德国和法国配合，来主导整个欧洲。这个过程很痛苦，这是一个政治体制演进的过程。从这一点说我不太担心。但是中间可能会爆发一些阶段性雷阵雨。前一段时间法国也冲了一把，说兴业银行也完蛋。这种情况的发生可能会持续2到3年，也就是说欧元区从一个货币联盟走向一个财政联盟甚至国家联盟的过程是必然的。但是中间暴露很多的财政问题，将会不断发生，这是大家要有思想准备。这两点使得全球资本市场经常处于动荡过程中。这是关于全球资本市场。

　　第二，关于中国的房地产企业，像很多大的房地产上市公司上市，都是我参与的。包括SOHO、龙湖等等。今年没有见过没有上市公司1-9月份上市，反而有退市的。今年所有地产上市公司，特别是红筹公司，发债非常踊跃。其实市场是一个金融资产，如果上市拿不到钱，不要上市，没有意义。所以为什么90%公司在香港发红筹股就是这个道理。上半年还有一些配股，融资量将近250-300亿港币左右，但是新股发行没有发生。从目前今年市场来看，从25000点下跌到20000点，地产公司跌幅不大。相反过去8个月时间里，房地产公司成为继金融板块行业的最大的交易量，交易量非常大，比如雅居乐，8.5元升到13元，然后下去，又回到9元，然后又一步步上升。它的股性非常活跃。2010年市盈率，华润地产还有16倍，不太低。中海11倍左右。恒大升到7倍，碧桂园9.7倍等等。看起来两大点，第一，目前投资者交易，看中中国的商业地产。当时我做潘石屹SOHO上市的时候，就定位中国有品牌的商业地产。所以商业地产市盈率高一点，住宅地产10倍多一点。很多投资者还是在买地产，因为还是在增长。在这么困难和政府重重打压、限购令、掐断银根、停批项目，像一个镇压式政策下，中国地产公司还有这么好业绩，说明地产板块非常坚强，非常有生命力。所以今天很多投资者还有大把房地产股票，总体来说，今天投资者还是非常看好房地产业。问题是为什么没有IPO上市呢？主要是没有一个人到香港来，跟我说清楚中国房地产投资政策，现在主要投资者是不买重要投资政策。

　　我经过好几个风暴，06年做绿城上市的时候，正好反潮流，“70、90”，后来我问要不要退后一点，现在大风暴，世贸推迟了，你要不要等一等。他说老蔡，我要上，我要等资金。我说PE可能没有那么高，可能没有11倍，可能是8.5倍到9倍，他说没有关系，只要上了就OK，因为我需要这个平台。一个诚实和以心换心的老板和投资银行说了这样的话，我当然非常信任这样的话，我说不用担心，我来帮你忙，既然定了，咱们帮你发。后来跟一些同志商量怎么发呢，我们倒过来讲，宏观调控不断推进房地产行业发展，每一个调控过来怎么发展的，去把这个路径说出来，结果发行非常成功。做完后，世贸看到绿城出来了。当时好讲，房地产调控，不断有利于房地产发展，成功了。06年7月13日挂牌，那天是我女儿生日，上市后涨13%。问题是今天老调重弹不行，不能再说有利于房地产发展，人们看不清楚脉络是调控逻辑是什么，我跟北京一位副总理谈过、跟一个部长也谈过，我找不到调控的逻辑是什么。投资者也听不懂。所以今天碰到阻力就是对中国宏观房地产调控政策不理解。外国人真的看不懂。上次碰到欧洲一个最大的一个基金创始人安东尼，他也听不懂，为什么这么好，还打压房地产呢？所以很多想买，但是可能是看政策。

　　但是在我看来，我觉得还有机会。我相信再过两三个月，应该这个政策，明年我看是上一届政府最后一年了，相信温总理也不会太。总理最后一年一般不会大动，所以今年10月份经济工作会议和明年3月份是一个试金石。按照我个人看法，我不敢保证，好像隐隐约约，现在反倒是房地产公司下半年考虑启动，明年上半年上市，说不定是一个好时机，我从来认为反潮流是对的。现在市场很多投资者已经来问哪些公司可以上市，特别是有品牌的。特别是商业地产他们看好。我认为估值也不低。当然想清楚了，你认为未来走10、15年的，你来找我。如果只是想圈一笔钱，不要来找我。目前30%的都是没有交易量的，没有人买。相对规模大一点的，真的把事业当事业做，不是为了财富去。财富增长是没有用的。巴菲特说向我加税，我认为为了一个事业发展可以走很远很远。我们德意志银行去年把深鸿基这么困难也做上去了。我认为好的地产公司，投资者还是看好。我们不是跑道不好、飞机不好，主要是气象不好。老是打雷，没有一架飞机可以起飞的。但是投资者还是乘客，他们还是要乘坐中国房地产这架飞机，我相信房地产还是中国中国经济增长很大的火车头，很多基金都在等着看。我认为未来6个月里面一定有公司出来，现在地产公司IPO停了9个月，应该往前推进，谢谢大家！

　　主持人：谢谢蔡洪平先生，随着蔡洪平先生演讲的结束，我们今天上午的演讲环节部分的内容就结束了。接下来将进行的是本次博鳌房地产论坛地产精英博鳌论剑的最后一场。

　　未曾想，商业地产热浪潮如此快速袭来，企业纷纷增持和准备转型，但资本也并非都向商业地产蜂拥而去，住宅地产未来亦有可期，春天不远，我们需要做好准备。

　　现在让我们聆听，改变中的房地产之三：商业与住宅的革命在资本时代的房地产。

　　对话主持：

　　德意志银行亚洲区投资银行部主席蔡洪平先生

　　对话嘉宾：

　　著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生

　　兴业银行首席经济学家鲁政委先生

　　大和资本大中华区首席经济学家孙明春先生

　　易城中国总裁祝惇若先生

　　复地(集团)股份有限公司副总裁殷嵘先生

　　IBM全球战略联盟新兴国家云计算总经理寇卫东先生

对话现场

　　蔡洪平：第一个小问题，对我刚才的发言有什么评价没有？投资者现在担心的第一个问题就是怎么看待未来12个月中国的房地产宏观政策。因为不管调控也好，像我06年做绿地上市，你严也好、松也好，只要保持一个稳定政策，我们在资本市场融资都可以做。你们怎么看待未来一年里面中国宏观房地产政策的变化，是多变还是趋于稳定还是放松？我想请一个一个来，首先是财政部的大爷。

　　贾康：我不是财政部的大爷，我是财政部研究机构的研究者。蔡总这个问题提的非常好，业界朋友首先要看大市，不能只看局部。最大的市应该在中国经济里面就是十八大，十八大前后有一些事是相对敏感的，但是因为敏感，也可能就是相对稳定。

　　首先已经明确的房地产调控新政不会简单的告一段落，会按照原来的逻辑继续往前走。我的理解现在看起来一些比较严厉的行政性控制手段必须是过渡性的，如果没有真正的制度建设，就把行政的限购等等看做理所当然，长此以往，这个宏观调控应有水平体现不出来，还会引出以后的矛盾积累和麻烦。

　　关键就是在今后大概一年左右，这样一个发展过程中有没有可能越来越实质性地托起保障轨上低端的有效供给，就是越来越清晰的廉租房、公租房，而淡化那种过去把产权一下推到完全产权的经济适用房，继续限制成有限产权。

　　把双轨制越来越有效托起来，加强管理，防止扭曲，就创造了一年、两年，更长时间段主要靠市场机制加上必要经济手段调控，让市场轨道的房地产业更有活力发展的制度条件。这是我期待的一个发展过程，一年的进展我认为还是相对有限的。已经表现出来的严厉态度还会在一定程度延续，另外有一些不声不响的事情还会继续往前做。

　　保障房是硬任务，上海和重庆房产税试点还要有耐心，观察并总结经验，延续以后的改革。我先谈这么一点看法。

　　蔡洪平：我们请经济学家鲁政委说一下。

蔡洪平

　　鲁政委：首先感谢蔡总，您刚才这个评价首先是一个非常成功的广告。从一年以内的政策来说，应该不会有特别大的变化，虽然我们已经看到转变的端倪。

　　比如由过去单纯对房价过高的强调，同时没有注意到背后的原因，而现在更多开始强调可能供需失衡，以前只是强调增加供给，是保障房，没有提到普通商品房，但是这次在4月份温总理已经说了增加普通商品房供应这一手也不能放松，已经让我们看到政策转变小端倪，但是步伐还是不够快。

　　对于未来十年，其实转变还是很多的，因为虽然从理论上说时间越久我们就会把这个东西想的越清楚，但是一些东西还没有厘清，比如物业税还有争论，房价泡沫的问题依然没有弄清楚。

　　我们从05年就说有泡沫，可是我们没有看到如此坚韧的泡沫在7、8年时间不仅没有破，而且越来越大。关键是没有理清楚价格作为一个市场的东西，政府来判断它本来就是不可能的。

　　我们是不是可以从泡沫生成机制入手，如果我们果真怀疑房价是否有泡沫，可以从降低抵押贷款人入手。关于保障房其实也没有想清楚，保障房初衷是为了解决低收入群体住者有其居的问题，那么有没有可能考虑房租补贴，房租补贴可以解决目前存在的问题。

　　盖房子资金压力很大的，但是通过租金补贴，分期付款，这个资金压力很快缓解了。政府直接盖房，把低收入群体都盖在一个小区，小了不经济，大了就形成了贫民窟的风险。如果有租金补贴，就把这个风险变小了。如果房租这个月你收入够，就给你补钱。下个月不够，就没有补钱，具有动态调整特征。

　　孙明春：贾所长是这方面专家，贾所长讲完基本上我就没有什么话说了，我非常同意他的观点。行政控制式政策是一个过渡式的，我认为接下来也应该再推出一些更多的通过税收、通过利率等等这些方面做的间接式调控，一旦间接式调控出来后见到效果，过渡性措施可能就会取消。不过我个人观点十八大之前不能有太大希望。

　　寇卫东：我不是做房地产行业的，是做IT的，我从另外一个角度分享。第一，目前房地产行业面临巨大挑战，如何应对这个挑战，我觉得企业转型、行业转型是非常关键一步。我就讲一个例子，我们IBM公司到今年6月16日是100年，我们公司经历了100年风风雨雨有很多次转型，在1992年、1993年的时候，IBM就面临一个非常大的挑战。我们92年一个季度的亏损是90亿美金，当时差点被倒闭。

寇卫东

　　当时IBM做了一个大的转型，一个就是从向IT服务的转型。第二，向软件的转型，我们原来从卖硬件的公司变成三足鼎立公司，一年后扭亏为盈。去年我们收入大概1000亿美金，57%是IT服务，23%是软件，硬件只有18%，另外2%是金融业务。我们把大概不到5%的业务卖到联想，联想就成为世界第三大PC机厂商了。

　　蔡洪平：你认为是卖对了还是卖错了？

　　寇卫东：都对，我们运行成本比联想要高得多，而且联想在全世界根本没有任何一个分支去销售它的PC，买了IBM的PC后在全世界有销售网络，所以它是赢了。IBM也赢了，我们把注意力转移到IT服务。

　　房地产行业面临的挑战，我觉得主要是要转型，昨天几位专家老总都说要转型，比如向租赁市场转型。向服务转型，向商业地产转型等等，适者生存，转型是很重要方面。

　　第二，IT怎么帮助房地产迎接挑战，实施转型。昨天朱会长老先生特别讲到房地产行业是要科技推动进步，任志强也谈到目前房地产面临主要是现金流问题，香港恒隆陈总也讲到现金流是关键，所以怎么用科技帮助我们现金流，我想讲一点点意见。

　　第一，通过IT我们可以掌控地产集团整体运营情况，保证资金运算严格执行、合理使用。IBM和用友提供为我们企业提供了很多解决方案。比如广州富力，为他们整个产业提供一些服务。昨天我跟富力执行董事吕劲总还专门交流过。

　　另外比如碧桂园，在信息化方面也是通过IBM和用友一起帮助他们做。整个提高他们财务信息的准确性，提高整体运营效率。现在有一个新的技术，昨天很多专家也说过包括海尔、用友都讲过云计算，云计算可以帮助我们房地产做跨越式发展。

　　我们国家房地产行业信息化非常弱，我们虽然说资金多，但是非常弱。我们不能按照西方的路子走。按照传统建设IT的话，投资大、周期长。所以我们要一个快速发展。云计算就好在你不需要买机器、软件、设备，马上就可以得到服务。需要什么服务，你可以租赁，生意好了就多付一点钱，生意不好久少付一点钱，对现金流有好处。

　　蔡洪平：第一就是要转型，第二是信息化。还有什么？

　　寇卫东：我们要通过新的技术使房地产行业有一个跨越式发展，增加现金流。

　　蔡洪平：云计算能计算中国宏观调控政策吗？

　　寇卫东：云计算并不能对宏观政策有多大影响，但是可以影响中国的产业，比如很多城市，重庆、上海、北京都有云计划，一投资都是上百亿的，这样对整个行业产业链规划整合是很有好处的，所以这是一个新的趋势。

　　蔡洪平：刚才寇总说得非常好，未来十年改革转型这个是对的，但是目前工业不一样，我们听听祝总的。

　　祝惇若：关于调控政策的过去，我非常同意任志强说的，调控出了多少轮，新一轮就是对上一轮的否定，自己打自己耳光，到现在没有成功的。

祝惇若

　　我们举一个美国例子，70年代的时候，美国经济一塌糊涂，里根上台刺激经济，上台第二年经济腾飞，连续8年腾飞。之后老布什打了一场仗，威望如日中天，最后经济不好，就下台。

　　克林顿上台，也是经济不好，从第二年开始，美国经济连续8年非常好。这里面我们可以借鉴一个什么问题呢？一个新政府上台，最迟最迟第二年一定会有起色。我们明年开十八大，明年十八大开了后，可能明年下半年就有起色。但是其实我现在有一个新的问题，最近美国债务危机搞得全世界都是风声鹤唳的。会不会中国政府又要跳出来挽救中国、挽救世界？如果中国政府今年下半年又要扮一次英雄的的话，可能这个市场年底就会有变化。

　　蔡洪平：有人说中国经济像开赛车一样。你的意思是年底又要踩油门了？

　　祝惇若：我觉得中国政府比较喜欢扮英雄，如果债务危机一直下去，把欧洲拖下去，我们这边又要出来扮一次英雄，显得财大气粗的。这就是老蔡你的课题了，如果中国政府今年年底因为债务危机原因出一些政策的话，可能这个市场形势就会掉头。

　　蔡洪平：你的意思是既然可以踩刹车也可以踩油门，是这个意思吧？

　　祝惇若：对。

　　蔡洪平：我们听殷总。

　　殷嵘：今天安排嘉宾对话是非常有意思的现象，我是唯一一位开发商代表。在座几位有学者，也有经济学家，还有我们供应商，还有我们咨询服务机构，唯独我是开发商代表。

　　昨天任总上来说，陈劲松也说这次会议很成功，来了将近800位开发商代表，我想可能台下有很多开发商，我是作为他们的代表上来对话，其实我们是真的希望在座的能够影响政府决策的我们的经济学家，我们贾所长，能够帮忙呼吁呼吁，我们希望政策能够保持稳定，不要太频繁、太波动了。

　　其实从中国真正的住房制度改革以来，商品房建设开发以来，这十年来我们经历过的这种调控政策还少吗？但是作为发展商非常非常辛苦的，不谈可怜吧，很辛苦。

　　我们发展商一直靠天吃饭，发展商唯一办法就是政策出来了坚决执行。

　　第二，我们策略选择我们的路数。当年9070政策出来了，我们不停研究小户型；限购政策出台，一线城市做不了，就往二线城市跑。二线城市投资型客户限购了，我们只能往客户抓。我们发展商没有办法影响政策，只能坚决贯彻政策，但是现在这个苦只有心中知。

　　蔡洪平：昨天晚上去喝茶的时候，几个人告诉我，过去的9年，中国经济发展不容易是一个奇迹，一方面GDP全球第二位。

　　第二，9年是一个非常痛苦的9年，是一个天灾的9年，是一个人祸的9年，还有调控的9年。大概讨论下来，我明白了，还有一年，就是要过渡期了，该折腾的也折腾完了，明年反而是应该歇歇了，等待新的十八大，大家对十八大还是充满信心，也就是对未来还充满信心，估计交班前可能不会再折腾了。

　　有人告诉我朱镕基和温家宝什么区别：朱镕基是一个人说了算，现在温总理是谁都说了算，就他说了不算。朱镕基时代他一个人说了算，前后不能不一致。现在各个部说了算，政出多门，又跟地方搞不定，政策变成非常复杂的因素。不知道几位经济学家怎么看？首先这个不是我说的，是我听来的，你们怎么看这个看法。

　　贾康：做点评论吧，毕竟是部委研究所的，反正说话也不能太放得开。我不是官员身份，但是很多时候管是比照公务员来管我。

　　我是觉得蔡总刚才说的带点调侃的话确实反映现在在政策协调、管理层面的现实问题。我举一个例子，比如前一段说的沸沸扬扬的关于中国的奢侈品、关税到底应该怎么把握。按照常理来说应该在管理部门内部做一个充分沟通后，给一个清晰意见给大众，可以听取大众意见后再改进。但是没有道理是说我们管理部门某一个部门给出一个马上要实行的信息了，然后另外一个部门又给出一个信息，说他那个思路根本不对头。

　　这样的一个博弈也不是说绝对的不好，但是违反了我们一般的政策调节里面的那种他的比较合理的协调程序，这是我的一个评价。它表明我们随着社会经济发展，管理部门越来越带有特定视角、偏好诉求，更需要大家从全局出发有效率沟通协调，形成一个管理部门有连续性、有稳定性的政策意图公布给大家，这是一个比较合理的一个我们以后改进管理方面值得争取的方向。得要承认的是有的人说得很刻薄，中国现在有的管理部门实际上不是部委这一级决定事情，是司局长专政甚至处长专政。

　　蔡洪平：他们说是处长专政下的总理负责制，不是我说的，我听来的。

　　贾康：现实必须正视这个问题，一方面精简机构，另一方面必须有一个管理环节。如果没有一个好的制约机制、纠错机制、磋商机制，一定会在所谓的处长专政概念下引发出很多低效率甚至误配置，这是我们值得警惕的。

　　鲁政委：这次开会800罗汉济济一堂，多躲闪，少直面。这样情况下怎么会有真正的比较好的最终政策出来呢？因为我们独立冷静思考越来越少，包括学者的独立冷静也很少。尤其是美债问题后，国内声音一边倒，可是你看到中国亏的吗？没有亏。

鲁政委

　　蔡洪平：你说美债撤出来，昨天上午我参加李克强在香港一个会议，私下也讨论了。撤和不撤已经不重要，毕竟买了那么多国债。我们现在几个扭曲的，电价扭曲、房地产扭曲、外汇政策扭曲，我们就不能把外汇买回来不要结汇行不行，一结汇有3万亿，又增加了市场流动量。结汇后又买美元国债，这8年来，美国不断逼我们升值。接着我们增加出口，出口后，他们买了便宜货，还说我们中国人通缩、通胀等等。赚了外汇又买他国债，他拿了国债航空母舰一下开到南海，我们是什么模型？现在开始，外汇咱们直截了当，不要结汇了。你让中国的民营企业买，现在很多民营企业不坑不哈买了很多资产，南美森林、钻石、矿场都是中国人买的。为什么买那个票子。外汇改革势在必行，我认为这是一个改革的事情。

　　鲁政委：我只是由这个引出来说中国学者独立冷静思考依然很少，谢谢！

　　孙明春：我也借此机会讲讲我工作的特点，我们三位都称为经济学家，但是经济学家与经济学家是不一样的，就像医生与医生是不一样的。贾所长是属于政策经济学家，主要职责就是为政府出谋划策。我是属于市场经济学家，我的主要职责是为我的客户提供正确的预测，对市场的预测、对经济的预测，我的职责不是为政府出谋划策。

孙明春

　　另外我也注意到一点，我以前在政府做过，这些年我也不太为政府出谋划策，一年关于政策的也就讲一次到两次。为什么？一方面不在其位不谋其政。另一方面，我意识到一点，如果你在外面，了解的信息和在政府里面了解的信息感觉到的约束是不一样。

　　蔡洪平：你当过处长吗？

　　孙明春：我还没到就离开了。我想讲一个道理，我们在这儿说很容易做的事情，实际上我们看不到政策约束，所以我也不乱讲，讲了也没有用。谢谢！

　　寇卫东：我从另外一个观点看看，我们怎么样，一个是把我们3万亿存款用好。一个方面我们要向资源，向一些矿产，收购这些资源，而不是光买国债。另外，中国的转型，现在制造业很低端的，跟人家打工的，怎么向高端走，这就需要高科技。

　　我觉得用一些钱可以多投一些高科技，可以产生附加值的，这样对国家是很有帮助的。

　　比如新的科技技术，不光IT技术，包括生命技术等等。美国领先，最主要是两个东西领先，一个是科技、一个是金融。这两个是它最核心的东西。我们中国制造业，经常给人家打工的，所以我们要用一些资源做一些高端的事情。

　　另外，我们中产阶级、中产社会太少，在美国是橄榄球，两边小，中产大。所以稳定。我们国家不是这样，我们怎么样增加在座中产阶级收入，这是关键。如果把这两点，向高端科技发展，给高附加值，中产阶级收入多，对内消费拉动起来，这样中国可持续增长就有希望。

　　祝惇若：我今天上台前看名单，我吓一跳，谈资本，上面都是大名鼎鼎的经济学家。我上台之前就要掌握一个原则，今天最好不要和姚明打篮球。说到政策，所有政策归根到底最后就是两个字：维稳，这是国家的头等大事。

　　蔡洪平：在过往8年里关于房地产政策不用多谈了，各种报纸、各种聪明学者、各种地方政府，有上海模式、有北京模式、有重庆模式，都在讨论。中国基本上是没有统一的说法，现在已经没有对和错而已，但是我相信这是一个基本政策。

　　贾康：从研究者为谁服务这个角度谈点感想，比如我这儿更侧重为政府出谋划策，另外一些学者更侧重为市场、客户出谋划策。我的理解可能在某些分工方面这种特色是无可讳言的，但是在一个可以经受时间考验的研究者的出谋划策努力之中，应该努力使自己出谋划策为政府和为市场和为市场的投资者都能够起到正面、有益的作用。

　　我认为如果真正有一定水准的研究者，既对政府完善政策有用，也对市场主体怎么样顺应机遇把自己作为一个有所作为的企业家在市场上做大做强有所帮助，在内部这两者是互通的，不是简单截然对立的。只要真正把握住了经济内在所谓规律性，应该就是共赢的。政府和市场主体在以后，一定是要求共赢才行。如果不是共赢为前提，中国要出事，而且矛盾积累到一定程度，还是大事，我们一定要努力避免这个情况出现。

　　蔡洪平：有时候我们在外面讨论的时候，想起一位伟人说的话，他就是邓小平。深圳市委旁边邓小平画得最像，每次司机开车经过，我让司机开慢一点，我感谢他，我深深向他鞠一躬，他说发展是硬道理，我相信中国所有问题必须在发展中求稳定，在发展中抓科学，而不是科学发展。这几年火车跑得这么快，火车是抓运力的，怎么抓运速去了。这科学吗？不科学。

　　很多东西越来越不和谐，我们提倡什么，什么都没有做到。我们千万不要忘记一件事，咱们还是发展中国家，我们大而不强，我们富而不文明，我们还有许多东西需要不断完善，过去20、30年是数量建设，今后能不能是质量建设，人的素质、产品的素质。还是那句话，发展是硬道理，我们请殷总作一个总结，您是发展商。

　　殷嵘：主持人提到这幅伟人的画像，我家还在深圳。90年代初本人从事房地产业，看着这幅画像长大。其实这幅画给深圳人民、给全国人民带来非常大的震撼和启示。作为发展商来说，其实在座同业来说，全国人民来说，我们是希望整个社会持续永恒发展，但是我们希望这个永恒发展是一个有质量、有水准、有素质的，是能够让我们社会各行业充满幸福感的发展，谢谢！

　　蔡洪平：未来是有希望的，十八大以后更有希望，未来中国向朝着更加高质量的方向发展。国民素质更高，政府管理水平也更高，谢谢各位嘉宾，谢谢！　　