　　陈启宗：时间非常有限，我先问几个问题。一年前在这个地方发生了一件我认为是非常奇怪的事，不知道在座三位记不记得。我坐在这个台上，还有其他大概9位都是内地住房房地产商，主持人问了一个问题，他说你们看这一年政府的调控成功吗？九个人都说不成功，到了我，我不是在内地搞房地产，所以最没有资格说话，我说了我不敢低估政府对调控的决心跟能力。结果就是9：1，我输了。完了以后我想这个大问题，要是9位中国内地大的住房商都认为政府的调控政策不会成功的话，那政府一定不成功。因为大家都要去买地、抢地，结果又出现了很多的所谓的叫“地王”。当然这个恐怕要逼政府继续的加大力度，刚才朱会长等等都说了，逼政府加大力度，最终可能我是对了，但是到时候没有人记得我说了什么话。因为地王涌现。现在我提醒三位请你们再次回答去年在这里那位主持人问我们的问题，明年一年政府调控政策会成功吗，任志强你先答。

　　任志强：2003年开始所有调控政策哪一次证明它成功过？

　　陈启宗：你认为不成功吧？陈淮？

　　陈淮：很多政策也一样，有很大成功的地方，也有不成功的地方。

　　樊纲：现在房地产已经没有那么火了，说明已经部分成功了。

　　陈启宗：第二个问题，政府长远来看，能够让住房的价格达到比较平稳的发展吗？要是行的话，主要要做哪一两件事？

陈启宗

　　任志强：改变土地制度就很容易做，解决土地的供求关系不用政府垄断，就非常容易。如果我们不解决户籍制度问题和土地制度问题的话，不行。80年以前的法律不是现在这种土地制度，只要把土地制度回到80年代以前就可以解决问题。

　　陈淮：我觉得主持人问了一个上帝能不能想出一个他自己都回答不了的问题。悖论，全国哪一个城市把房价控制在老百姓接受的范围。古往今来，我不知道耶稣行不行，但是我认为用这个目标本身来评论成功就是错误。政府在第一个满足老百姓住房，增加更多需求。第二，消除发展中的不平衡。第三，缩短波动的高度，延长波动的频率。第四，让住房严重困难的群体优先改善住房，政府没有办法一夜之间让大家需求都同时满足，但是他可以使最困难的群体优先得到满足，这是比较合理的答案。谢谢！

　　樊纲：陈淮讲了三点，都是很难的，但是理论上是可能的，特别是少一点波动，实现有限目标，这都是可能的。但是很难做到，需要很多经济学知识。

　　陈启宗：现在请你们三位，任志强，有没有不同意两位说的话？

　　任志强：我觉得我可以同意他们说的话。价格是一个相对而言的东西，在解决了土地制度问题以后，可能会大大缓解价格飚升速度。倒过来来讲，陈淮先生说的为什么你要控制房价？因为全世界没有一个国家可以让房价使所有人都买得起房子，更重要的是我们要让收入增加速度高于房价增长速度，这是可以做的。你减点税就可以了。国家提出减税，但是上半年收的税结果比全年计划还多，今年下半年继续这么收的话，全年可能比人大提出的预算报告增加100%个税，给老百姓留点余地好不好，拼命这么加税，怎么让个人收入增加高于房价增长速度。我觉得中国不是没有能力让房价跟收入距离拉近一点，我觉得我们中国急于收税的心情太重了，这可能是一个很大的问题。

　　陈启宗：樊纲，你刚才讲到财税改革是需要的，你没有时间发挥，现在给你一两分钟讲一讲。

　　樊纲：财税改革是一个很大的概念，包括土地出让制度，包括中央地方的税收关系，财政关系。包括差别税率制度，包括房地产市场的差别税率制度，就像这个级差地租。如果没有一个好的对高档住房税收制度，真正用差别的收入，如果不能被公共收走的话，这是不行的。获益者是房地产商，而不是公众的话，最后会产生很大冲突。包括各种资源税收，其他国家石油价格上涨，利益归国家的，而我们是归石油公司的。包括富人对房地产高档房高征税，用这个高征税补贴保障房这一系列的制度从财税体制角度，最终稳定市场，你做不到，市场没有波动。但是使这个市场波动小一点、大家冲突小一点、贫富差距得到适当缓解，这是任何一个公共政策追求的目标，在这个问题上我们过去做了很多事情，但是在财税制度改革上要做的事情更多。

　　陈启宗：地方政府，土地是控制在他们手上，他们有诱因去把土地价格卖的越来越高，你认为这是一个难处吗？

　　陈淮：都让他们到中央党校学习。我们别企图用20、30分钟才3、4个人说话就把中国房地产问题都说明白。化解房价和老百姓收入之间的问题需要四个调整，第一，城市结构调整。大城市住不下了，而三线城市才能住下。第二，中央预地方财政关系调整。第三，土地制度要调整。宅基地，刚才任志强说的政府是土地唯一供应。第四，收税制度调整。这四个调整都不是我们可以在这里猜地方政府怎么让他们有科学发展观这样能回答。就算收税制度，不仅仅是收入，收入重要，但是与此同时还要提高老百姓持有资产的抗风险能力，就是现在买得起和已经买房的人，如果利率提高一倍，你还付得起月供吗？第二，要努力在一个更长期过程不断降低老百姓收入中正常生活支出所占比重，如果老百姓吃穿用住还在比重70、80%，即便提高，也不具备资产累计能力。我们这20分钟的主题本来我看到写的是政策选择，我昨天晚上一晚上没有睡觉，就想了半天还有什么选择，房地产政策还有选择吗？反通胀是因为房地产价格高低就不反了吗？该反的还是要反。因此货币政策不是你房地产可以选择的，和你没有多大关系。第二，保障房，政府是公共产品唯一供应者，调不调控房地产，政府也要永远建保障房，永远承担兜底职能，永远履行社会公共基本角色。你就接着干就完了。我们是一个人多、地少、发展不平衡的国家，限制在短缺情况下扩大供不应求缺口的投机性需求，这样的政策我想也没有什么选择，大概我们这一辈子眼不闭之前，这个政策没有多大变化，谢谢！

　　陈启宗：樊纲，你同意吗？

　　樊纲：不知道你这个政策是不是问的是认为政府地价要高。咱们说地价这个事情。现在地方政府仍然想卖高价，但是他能决定吗？他决定不了。唯一能决定的一件事情就是放多少块出来。中国放多少块地出来，国土资源部放多少地出来，中国有多地放出来。这个涉及到农村土地、宅基地等等地的转让。多年强调了这个问题，农村有这么多地闲置，而转换不进来，这个问题是需要解决。有些政府为了地价高，少放地。如果是这样的话，可以说是操控地价。但是如果土地供应没有像他这么操控的话，区别于货币市场。这个问题没有那么简单，不是说因为政府要搞高地价了，这个地价是市场供求来决定，而不是单独来决定。

　　任志强：现在地价是因为政府把市场给压缩了，有钱也不让你买。这就是供求关系一个方面。但是正常情况下，如果政府不采取限购政措施，土地供应量是不足的。现在限制市场，扭曲后，名义上好像土地供应大于求，因为今年楼盘已经大量出现了。但是实际情况是因为如果你说任何人不去买房子，那供应更多了。关键是你是不是限制需求，还是说在正常允许需求下。

　　樊纲：即使正常情况下，你敢拿多高价的地，取决于房子能卖多少钱。这个连锁关系应该是承认的。

　　任志强：你说的对，土地价格来源于它的产出，这是经济学道理。但是这是非垄断的情况下。因为我不从这里拿，可以从别的地方拿。垄断情况下就决定了只有这么多，而需求那么大。现在政府用行政命令扭曲所有供应关系。03年取消协议出让，才形成新一轮土地短缺，关闭土地和银行两个闸门，这个时候形成价格上涨。而之前基本看不到价格暴涨。

任志强

　　樊纲：土地改革是一个相当复杂的事情，包括孟晓苏说的协议住让，多少是协议转让、怎么转让，多少是拍卖，怎么拍卖。这一系列问题要综合考虑，才能平衡一点。

　　陈启宗：我觉得中国房地产行业很特别，就是到现在为止好像没有看到太多破产的情况。那当然是我们国家历史不够长。特别是商品住房历史不够久。但是在外国早就有很多破产的事发生了，在中国会不会发生呢？要是发生的时候，会不会有传染呢？会不会带到更大对整体经济的破坏呢？我们又如何预防这个事呢？

　　陈淮：这个问题问的比刚才那个问题有意义的多，今后十年，房地产主要情结，业内优胜劣汰，但是是不是这样，就会导致行业衰退。绝无可能。我们今天很多大产业都是经过非常残酷的优胜劣汰到今天，包括90年代家电业、汽车业，没有优胜劣汰的选择，物种就会全面退化。当食物不足的时候，鸟儿只喂给强壮的个体，宁愿把弱的饿死。

　　任志强：不是这样，我们在80年代死掉一批、93年死掉一批，但是是被收购，收购完了工商执照没有变，因为变一次，要多交一次税。换了股东就少交钱，其实只是你不知道。

　　樊纲：你刚起来就有点调控，基本上就是收购，他不出现大规模破产。那个大危机来了，大公司都不收购了，就是烂尾楼了。

　　陈启宗：从这样讲法，中国政府调控非常成功。

　　樊纲：所以我说部分成功，说句实在话，我们中小企业得益于比较早的调控，没有大的波动。大的企业愿意大波动，那个时候才是廉价抄底，中国有太多的小楼盘，说句实在话，中国市场应该多一些波动，但是从经济学角度来讲，平稳一点为好。其实大家仔细想一想这个整个过程。

　　任志强：实践证明房地产行业调控不是成功，但是宏观经济是比较成功。

　　陈淮：我觉得任总之前都没有讲，肯定还是比较成功。

　　陈启宗：我想我们主持人做得很成功，他们讲的都很精彩。再次谢谢三位嘉宾。

　　主持人：谢谢陈启宗纲先生，谢谢樊纲先生，谢谢陈淮先生，谢谢任志强先生，谢谢你们为我们带来的精彩讨论。好，请来自香港的陈启宗先生留步，接下来我们将继续我们的论坛演讲。

　　陈启宗先生，他已经连续五届出席我们的论坛，同时也是我们论坛的顾问，他为我们论坛出谋画策，提出了非常多的好建议，让我们的大会更加精彩，在此我们表示感谢！陈启宗先生演讲主题是：商业地产热蓝海还是红海，有请！

　　陈启宗：我听说今年来的投资基金的朋友特别多，去年我曾经尝试邀请他们来，好像没有多少人来。今年来的特别多，这或者就证明了陈主任说的慢慢要用RIETs来解决问题。投资基金的朋友对住房有兴趣，对商业房地产也有兴趣，允许我在这里讲几个观点，关于中国商业房地产发展。

陈启宗

　　很多人说，我可能前年在这里说过一句话，姚明是打篮球最优秀的运动员之一，李宁是跳马也是世界最优秀的运动员之一。但是此运动不是彼运动，你让姚明跳马肯定就不行。所以商业房地产和住房地产这两大块之间，这两个都是房地产，但是此房地产非彼房地产。如果我们在概念上不搞清楚，恐怕就很难从住房房地产过渡到商业房地产。大家都知道以往这一年，因为住房房地产那个饼好像越来越小了，所以就难怪很多住房的房地产商就往商业房地产去走。有一个数字其实不是那么准确的，在座各位知道，但是外来的基金经理他们是外国人，可能就听不明白了。我举一个例子，2010年全国出售的商品住房是930万套左右，温总理说今年就要盖1000万套保障房，明年差不多要盖好了。外国投资基金就很难想象去年的全年的商品住房供应930万，如果明年真的出来1000万套的话，那怎么办。那1000万套有很多讲究在里面，不是1000万，就是500万套也不得了。比起去年一年销售的930万还是很大的数字。所以难怪很多住房房地产商看到市场随着政府调控，那个饼对他们来说可能是越来越小，所以很多人就会过渡到商品住房去。

　　商业房地产跟住宅房地产有很大区别。第一，住房99.9%是要卖掉。商业地产一卖掉，除非你一整栋卖，只要你分层出售，一定把它的水平降低到不可再降低的水平。也就是说商业地产不可以分层或者分单位出售，一个是要卖的，一个是不能卖的，两个是根本不同概念。由此可见，各方面发展过程中，理念完全是两个概念。但是好像今年人没有意识到这个事，以为姚明就是跳马，以为李宁就是打篮球。住房或多或少或者说比较大部分是一个量的竞赛，你要用量来取胜，反正政府大概不大允许价格的飞升，一定要有量。但是从那个商业房地产来看，绝对不是量的较量，是一个质的较量。在量的较量里你要很快很快盖起来，但是在质的较量上，你就必须细工才能做出好产品。现在在内地听到很多朋友说我可以12、18个月就把商业楼宇盖起来，但是你盖的是垃圾大楼。今天中国越来越多垃圾大楼，这是视觉污染，我实在替我们中国人感到悲哀。住房离远一点、差一两个地铁站不是很重要，但是商业地产那个地点重要性远远大于住房。比如办公楼对地点要求比较高，要求最低的就是工业的楼宇。还有当你谈到商业地产的时候，土地规划条件绝对是一个极度重要的事。所以凡是搞商业房地产，而单是从政府买地，不在规划上谈条件的，恐怕都是没有水平的发展商。因为政府的规划有他的局限性，政府不是房地产商，不是商业房地产商，他们有的知识不可能超越有经验的商业房地产商。所以在规划方面有很大的不同。

　　住房的设计是比较简单的，来来去去，跳不出一个框架，但是商业房地产在设计方面无论是外面的还是里面的，在设计方面的要求都比住房的发展是困难的多。所以刚才我说有些商业房地产说可以12、18个月就能够盖起来，我可以告诉你全国最有经验之一的商业房地产公司恐怕是我小弟的公司，我们一般12-18个月才能把一个好的设计方案做出来，他们是18个月就从买地到出租都完成了，我们要花12-18个月就是在设计一个环节上动很多脑筋。

　　再来，住房因为是出售的，管理不是一个大问题，但是如果是商业房地产商，持续的管理是极度的重要，但是这方面又是被忽略了。

　　最后因为一个是出售，一个是出租，所以在财政上的要求也是完全不一样。住房没有盖好就可以卖，资金回来就可以继续投进去。但是商业房地产不可能这样做，因为你只有出租，出租得到的租金远远低于支出，所以在财务方面的安排又是两个完全不同的世界。

　　第二点，商业房地产既然这么多人进入这个领域，将来前途会怎么样呢？我想有两个可能性。第一，有些人失败了。失败的话，问题就是有没有连锁的反应。如果有的话，那非常糟糕。就是没有的话，中国商业房地产从今开始要进入一个战国时代。战国时代在以往十几年很少见，因为中国需求太大。100万人以上的城市有180多个，没有战国时代出现的可能性。但是当你做商业房地产的时候，大家都往市中心区的时候，都往最好的城市去的时候，这个时候就有的战国时代的可能。我讲一个历史给你们听，1999年我在上海开了一个商场，叫做港汇广场，现在每年8000万人次进入我们一个商场里，美国最好的商场3200万人。在上海港汇广场每年8000万人。但是在我们开头的3、4年光景，我们的邻居，我进去的时候旁边已经有5、6个非常大的商场已经在那里，我进去后，他们就抵制我。很多他们的大客户，因为他们是全国有不同的店，他们就抵制恒隆，凡是进入恒隆港汇广场的，休想在我的百货店里有店。所以那个竞争是极度激烈，不过经过3、4年下来，从99年到2003年，基本上在上海徐家汇商圈领域战国时代基本结束，恒隆就变成秦始皇，一统天下，你现在再去徐家汇商圈，只有两个商场人流最多，两个商场从回报率来看，恒隆的绝对比另外一个高很多。

　　我作最后一个总结，在商业房地产前面有很多不确定性的因素，因为战国时代谁赢谁输很难说。但是有以下几件事我认为是非常可以肯定的。第一，中国要来的50年，所有的大城市是买了垃圾大楼。垃圾大楼充斥了全中国。我是香港来的，香港有一个好事，叫做50年不变。恐怕在中国的大城市，这些垃圾大楼、视觉的污染也会50年不变。因为房地产盖好了，就不可能挖掉。几十年来，中国是越来越多垃圾大楼。现在住房房地产这个饼对业界来说越来越小，所以就越来越多人进入商业房地产领域的时候，垃圾大楼会大大增加。第二，这个对社会来说，对一个经济体来说是一个非常大的浪费，市场基本上比较可以支配资源，好叫资源比较少浪费。市场不可能解决所有问题，但是市场确有他的一面。中国商业房地产虽然基本上是一个市场所支配的环境，政府也不太干预，但是太多人进去，而且是没有水平的人进去，中国经济发展也实在太快，所以资源的浪费会非常非常严重。第三，好处。老百姓选择是多多了。你要垃圾的商场也有，你要最优秀的像恒隆盖的也有，所以老百姓的选择是增加了，那是好事。最后，今天中国房地产好像还没有看到很大的一轮淘汰的过程，但是我相信特别是是在商业房地产，因为政府的干预比较少，今天的赢家不一定是的明天的赢家，今天你看到意气风发的商业房地产商，可能5年、7年后不见了，很有这个可能。谁是优秀的，谁是最优秀的，暂时看不出来。我们行内的人比较能看得出来，但是一般人基本看不清楚。所以很多人就以为某某公司一定是赢家。可能过两年他就破产了。因为我们这个行业最重要的不是盈利，最重要的也不是回报率，最重要的是现金流。现金流转不过来，资产有多大，也没有用。你一次过不了关，就沦为破产。所以在这个行业里，我相信未来的5-10年，是一个相当残酷的年代，在这个领域里不像住房，住房可以很多赢家。在商业房地产，大家都往几个城市去的时候，在那个城市就有一个非常激烈的竞争，而且第一名跟第二名回报率分别非常大。一般来说第一名是第二名的2-3倍。

　　恒隆今天在上海的商场跟写字楼在不贷款的情况下，我们去年达到了30%，能够拿到17%的有几家，我相信这样的企业非常非常少，也就是说在这个行业里你必须做老大，你不要小看我个子矮，里面不能矮，要不就不要进入这个行业，进入这个行业，做老二回报率非常低，要是老五老六根本就没有回报了。因此这也是很刺激的，因为未来几年里有战国时代出现，竞争非常非常激烈。这个实力不仅是财政的实力，更是经验的实力，更是能力的实力，唯有经验实力和财政实力两者兼有的时候情况下，才能在这个领域赢出来。基本上在全中国在商业房地产没有见过蓝海，除了恒隆以外，其他都是红海，也就是说其他都是水平不行的。但是红海也可以赚钱，因为只有一家蓝海，中国太大的，所以就给了很多机会大家一同来赚钱。有一个限制条件，就是蓝海的还没有来，蓝海来了，就是你失败的日子。谢谢！

　　主持人：谢谢陈启宗先生精彩演讲，接下来我们将请出另外一位重量级的嘉宾，华远地产股份有限公司董事长任志强先生演讲。

　　任志强先生演讲主题为政策与市场，有请！

　　任志强：陈总刚才给我们大家说调控政策是不是很成功，刚才被他们记者围追还要问这个问题，我觉得衡量成功不成功，是看还要不要出第二个政策。如果继续出政策，前面一定是失败的。如果一年出三四个政策，我说养猪还有一个周期呢。一个前提就是中国房地产到底有什么问题？很大问题就是中国房地产到底有没有泡沫。我不知道什么是泡沫。但是最近出了一个报告，用房地产总量把中国房地产总量做了一个估算，大概有97万亿总量，这个数字比我们官方数字大概高出一倍左右，官方数字是48亿。当然官方数字里没有包括在建工程和工业这一块。他同时又把它和美国、日本的情况作了对比，如果按照和美国资产泡沫已经破灭以后的情况看，这个数字不是它房地产高潮的时候，大概和居民储蓄存款相比是2.8倍，和M2相比是1.2倍。他们比较完了，觉得我们和泡沫之后的美国情况基本相同。但是远远低于日本，不但低于日本泡沫以前的情况，也低于日本泡沫以后的情况，同时中金认为每年保持8-10%增长，和我们M2增长，我们资产速度增长会低于他们。如果房产占国民经济总值情况看，会发现我们只占GDP16%，而美国个贷要占GDP90%，接近15亿个人消费贷款和住房贷款。

任志强

　　得出结论是什么？如果按照国际情况相比，我们远远低于这些国家的一些基础数据对比情况。中国不应该算房地产泡沫，或者说中国房地产没有泡沫。这是今年上半年的数据，这个数据一方面可以看出我们高速投资增长的过程，无论是投资、销售面积、销售额、开工面积、竣工面积都在增长。最严重的是竣工和销售比例。我后面有一个表来说我们竣工一平米房子，卖掉1.6平米房子的时候，会是一个什么样。为什么今年的数据里头有些东西我们掰不清楚，是因为往年数据里基本上不包括保障性住房部分。所以商品房去年6.1亿平方米住宅，而非商品房是2.2亿万平方米住宅。8.3亿平方米里面，大概6：2的关系。但是今年有些保障性住房进入到商品房行列里，这个统计数据拔不开了。所以我们没有办法计算两者销售差别。现在情况是我们处于严格限购情况下，让很多有钱人无法购买房子。这种有钱人有些是不用银行贷款。还有一些是想用银行贷款买房子，但是没有资格。还有一部分老年人也被抹掉了，他们也没有资格到银行申请银行个贷。相对来说，也就是说在限制第二套住房同时限制了相当一部分人没有办法去改善自己的住房需求。刚才有人举例子说万科、恒大、雅居乐、碧桂园等等，这些已经公告的上市公司，利润是迅速增长。很多人认为这是有史以来最严厉的限购措施，为什么投资还是增长、为什么销售还是增长，都说日子已经非常难过了，但是为什么所有已经报告的上市公司，平均30%增长。大部分都在二三线城市或者非限购城市获得了良好的业绩。整体而言，中国房地产市场并没有因为严格的限购措施而大幅度下滑，更没有出现类似于08、09年初这样的恶劣的情况。从资金上看，我们的个人按揭贷款是负的5.1%增长，也也是说中国政策并不支持和鼓励大家去改变住房消费。不支持市场。但是并没有因为中央政府不支持，老百姓有不买房或者说不需要房。

　　从供求关系来看，今年是1：1.6，如果从历年看03年以前大部分情况是我们供应大于需求。总的竣工面积是远远低于销售面积。招拍挂制度和关闭土地闸门之后，出现了反弹。到05年就出现逆转，销售一平米房子结果竣工不到一平米房子，这个距离不断拉大。到了上半年仍然是1：1.6，恰恰说明我们还是在超卖，而没有超竣工。所以看不到竣工所形成的巨大积压，我们没有办法说这个市场是不好的或者说因为调控政策证明我们市场已经出现了泡沫。今天大家看到的价格也没有出现恶性的，今年上半年土地供应21万公顷，比去年增长17.6%。房地产用地增加额度并不大，只增加了4.9%，只有7.02公顷，前两者比重已经超过了60%，我们认为土地制度问题恰恰在于，每一平米工业用地增加，包括基础设施会配五平方米住宅用地，日本如果用工业用地和住宅用地计算，大概1：3.7，任何一个以民为主的国家都会考虑GDP增长、工业发展同时，保证必要居住条件。所以居住用地会大于GDP、公共服务的用地。但中国恰恰相反。我们大概拿出2/3用地用于基础设施和社会建设。其中还没有计算其他几项，比如旅游用地、军事用地以及其他用地，房地产用地只占4.5%，纯商品房只占全年总供应的1.5%。这就是严重供不应求和中国不可能出现泡沫的情况。

　　从土地价格来看，并没有因为宏观调控措施减弱了地方政府通过土地财政获取暴利的念头。所以商业用地仍然增长11.8%，居住用地增长11.7%，工业用地只增长5.5%。2/3土地都用低价方式转让给能提供GDP的工业、基础设施。而大头的钱在商业用地、住宅用地获取。土地价格增长幅度远远高于房价增长幅度。土地这种高增长情况下能不能让地方政府满足于房价限制在一个合理的范围。最后推手一定是政府拼命推动。很多记者问我你是不是认为房价下跌？我说还没有找到任何一份中央红头文件或地方红头文件提出要让房价下跌。在这种情况下，我们的价格增长会是一种什么情况？三季度出现情况是土地价格仍然上涨，很多地区不断上调土地收益金基础价格。上调后就出现一些流拍，今年上半年是去年流拍整体数量的268%，个贷、现金流、应付工程款都已经证明开发商合理的现金流开始出现紧张。我们的投资大概分为四类，整个投资里头第一类是土地购置资金。第二类是基础设施。第三类是建安工程。第四类是安装、装修。房地产投资四类里头，第一类指标在降低。而建筑安装在上升。一方面说明4万多亿到位资金大量扶持银行贷款，银行贷款同期下降56%。仍然在支撑。所以我们无法看到，一方面大家都喊日子不好过，而另一方面投资持续增长。很多增长是我们去年、今年把房子卖掉，而新开工相对增长减慢，如果新开工中扣除政府已经公布的700多万套保障性住房，我们商业和住宅绝对值是下降的。

　　政府积极推行双轨制，98年我们就提出希望能同时兼顾双轨制，但是那个时候没有人愿意听。结果是07、08年后增加保障性住房，用各种手段强制要求，形成补一个短板的时候砍掉另外一个短板，这是孟总的结论。从实际情况看，我们政策从来没有限制过对保障性住房的分配，而他偷偷变成某些公务员或者单位的单位福利。中国不是社会公开的保障性住房大量供给的制度，而是用权力和寻租隐藏的一个保障性住房的制度，这个制度从来没有停止过。如果从中央各部委情况看，这些部委在分别用这种保障性住房制度获取的土地建设是大量的，如果按照十一五规划，土地供应情况，北京大概有73%土地被这些单位使用了。如果把这73%土地平均在所有土地价、房价中，北京的大概不到8000多。包括我们看到的清华大学、北京大学1万套住房以及其他类似住房都占用大量土地，并获取了优惠政策而用最低的价格卖给了这些享有特权的人。这种双轨制度在现在情况下形成结果是不断增加了。保障性住房制度并没有停止过，而是用某种特权方式进行。而今天公开的保障性住房制度是否给我们老百姓真正可以享受到呢？这是一个问题所以今年我们提出政府报告要求今年完成1000万套保障性住房，我个人认为根本不可能。在博客上你们可以看到我的文章。温总理做了一个很严肃的批示，还挑出了我中间有几个错别字，用很多人力物力去答复能不能完成。现在建设部不提出完成1000万，改成1000万套开工。我认为今年及时开工1000万套，明年也完不成。我没有看到建设部最后对我这篇博客给出的答复，但是从我们竣工能力看，这里列举了到2010年我们全部峻工面积住宅6.12亿平米，1000万套保障性住房大概需要多少平米，大概需要竣工10亿万平方米，我们一年仅仅竣工8亿平方米，现在能不能竣工10亿平方米，如果大家说8亿一定能，那就意味着我们没有商品房供给。换句话说，明年下半年开始我们商品房供给就会处于极度紧张。有人问会不会取消限购，说保障房出来了就会取消限购，根本不可能，因为我们总供应量只有这么多。我们是丝毫没有能力在现在8亿情况下再增加10亿平方米竣工量。

　　核心问题，现在我们不是进入了一个无房时代，谁也不敢说自己没房，包括农民工，你只能说你住的房子小，改善就成为最核心的问题。我们基本上实现了户均一套，户均一套表示有人没有一套房，要实现人均一间房，可能是未来重点发展的过程。要真正进入到提高生活质量发展阶段，我们至少还有20年或者更长时间。不依赖市场行不行？绝对不可能。发达国家做不到。所以撒切尔把公共房全部卖了。发展中国家更不可能，我们相信最后中国一定会依赖于市场解决最后的住房问题，谢谢！

　　主持人：谢谢任志强先生的精彩演讲。今天上午我们的演讲和博鳌铿锵行主题讨论的内容环节到这里就结束了。接下来我们将迎来博鳌房地产论坛的最为精彩的环节--地产精英、博鳌论剑。今年的论坛我们共安排三场精英对话，今天上午进行的是本次论坛的首场精英对话。

　　“我们的平台正在燃烧。”这不仅是行业的预言，学者们也警示中国经济正进入更不可测的未来。这种变化意味着中国房地产已行至关键时刻，若无突破，将受到更大的压力，未来更不确定。

　　现在让我们期待今年博鳌房地产论坛的首场地产精英博鳌论剑“改变中的房地产之一：失了火的行业”。

　　嘉宾主持：

　　著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生

　　对话嘉宾：

　　中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏先生

　　著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生

　　海尔地产集团董事长兼首席执行官卢铿先生

　　瑞安建业有限公司行政总裁黄勤道先生

　　深圳世联地产顾问股份公司董事长陈劲松先生

　　远洋地产控股有限公司副总裁周彤女士

　　富力地产股份有限公司执行董事吕劲先生

对话现场

　　巴曙松：谢谢主持人。听了一上午，我感觉到会议的议题和气氛和以前的每一次紧缩时期非常的类似，一种对政策的愤怒，对政策不理解市场的批评和对未来的迷茫感。我们房地产调控搞了十年，我们陈主任所在的部门部长曾经在财经上写过一篇文章，他中间有一句话：“经过我们十年摸索，终于掌握了一套行之有效的调控方法。”结果这句话就结束了，其实我最关心句号后面的内容。从上午听下来，似乎一直在打圈圈，后来我在想作为一个主持人总得找点积极的一面，应该表扬观点的博鳌论坛，至少它在不断进步。比如今天时间掌握的不错，无论多大的大牌，陈启宗先生、任志强先生一样的打断、一样的提醒。所以我们不管房地产调控有没有进步，我们办房地产论坛的水平在不断进步。

巴曙松

　　现在按照原来要求是50分钟，我看有8位嘉宾，每个人差不多不到6分钟。给我们时间安排叫做对下一阶段房地产已经发展到了关键的时刻，如果没有突破，将受到更大的压力，未来更不确定。我想先给每位嘉宾两分钟，就是对这个主题点评一下，我们房地产为什么调控？是因为公众压力还是土地财政，还是因为金融担心房地产跟银行捆的太紧？好像每个都，每个都不是。所以下一个十年怎么打破这个怪圈，首先请我一直非常尊重的陈淮主任，我估计建设部部长的那篇文章就是他把关起草的。总结过去犯了很多错误，说片面注重哪一个方面、不注重哪一个方面，我们有请陈淮主任。

　　陈淮：房地产研究好了，没有想到金融专家没有研究好，2011年币值稳定成为了第一调控任务。所以不管房地产今年要不要，升息、收紧货币成为影响房地产最重要的政策。

　　巴曙松：我们房地产业界为什么有那么多愤怒的房地产老板，就是跟我们的政策决策部门善于把问题往外推是有直接关系。金融部门不是这样，你比如说我最近在台湾一个会上批评了台湾，我说两岸三地这次应对金融危机在资本市场的表现，我就看到我们内地资本市场监管者在市场培育下、教育下，不断进步。香港再怎么市场跌，特首休假去了，香港是国际金融中心，只要你不违规，你玩你的，我玩我的。

　　大陆已经跌的这么厉害，就出来讲一讲基本面不错，因为我们每次教育、批评，每次你救市你救的谁？你救市，我还在卖空，你不是让我不赚钱。而台湾现在都说救市好，你救的是谁？你看大量卖出的都是外资。非市场化，泛政治化，我狠狠把他们批判了一下。结果这个媒体在台湾不敢写文章，跑到香港媒体写文章，所以我要感谢香港的存在。我想说的是我们业界和决策者要建立一个良性互动，我们后面专家一定要狠狠抨击一下，要不然他还是会打排球的。

　　卢铿：今天得感谢我们会议主持人和会议发起人，在非常严峻的时刻办了一个七彩斑斓的会议，如果说我们行业感觉的话，就用一个字：空前的“乱”。地方政府因为债台高筑，土地卖不出去，感觉到乱。开发商因为不让卖房子，存货太多，资金流出问题，也感觉乱。老百姓也不知道现在该买房子还是不买房子，感觉到乱。保障房，我觉得两个问题挺麻烦，一个是品质问题。还有一个问题是各大城市都解决不了的问题，保障房不知道往哪放，中国城市没有轨交网，要解决这个问题非常困难。从各个方面来看，用一个字归结的话，现在就是一个“乱”字。

　　巴曙松：孟总从长安街那个海出来我们商业这个海，非常熟悉，你来谈谈。

　　孟晓苏：刚才说调控，这些年我们在房地产调控方面有比原来更明白的地方，比如完善住房供应体系。有比过去糊涂的地方，比如说延续限购令。这两个现象同时存在，人比过去聪明了还是更糊涂了，我都弄不清楚了。再一个谈到行业，人们应当注意到是我们这个行业正在发生新的变化，一批新的房地产企业正在进入，这就是根据不同阶段的不同的房屋建设任务所产生的企业，现在各地成立了一批保障房开发公司、土地投资公司、城市投资公司，这不就是当年的北京城建，他们也是20%获得80%贷款，他们为什么可以用协议方式取得租赁房土地？也是因为保障房。他们是以低利润为目的，主要目的是社会责任。如果把这些算进来，我就不能说我们这个行业目前还是在一个迅速壮大的行业。

孟晓苏

　　巴曙松：调控政策变糊涂了还是变聪明了，我想变聪明了是跟我们业界反复训导有关系。变糊涂了，到底是真糊涂还是装糊涂，大家还可以讨。接下来陈总，我跟陈总在新浪微博都是活跃的发贴人，互为粉丝，他的阅读量非常大。我跟他还有一个非常大的共同爱好，就是两个人每天早上起来第一件事读香港信报，他每天把信报要点摘一下。他是在一线买卖双方的一个桥梁，应该两边的心态都能体会到。比如说从我们地产前面三位嘉宾有一位会说政策引导房地产回到一个适当的区间。两位说房地产下降。他在微博上房地产调控压力加大，主动迎接价格调整是赢得主动。我回应了，结果马上就有回应，地产商老在说房价不会跌，调控者希望房价回落，他是做中介的，他希望买卖活跃，管你涨还是跌，我们听他的看法。

　　陈劲松：给大家汇报一下前线的情况，今年初我们有一个预测，最乐观的，中等看，持平看，最悲观的。当时我在中城联盟说了后，万科郁亮同志就说我们市场预测得太好了，万科没有这么预测。

陈劲松

　　到了今天这个此时此刻，全国房地产售卖统计数据，非常好。按照我们正常统计，按照中央的统计来看，但是出现了很多怪现象，我管他叫中场休息阶段，交定不等于签约，签约不等于备案，备案不等于按揭，按揭不等于放款，市场限购、限贷、限价，在种种压力下，事实上目前中国房地产最大压力还不在开发商，事实上在我们的中介商。

　　卖了很多楼，钱没有收到，我估计诸位都有感觉。在这种情况下，为什么有这么大量，万科增长80%，为什么？我觉得这是一个很好的市场，在市场完全叫停的时候还能出量，这是重要的价格弹性窗口期，就是只要价格合适，量是可以走出去的。这个窗口期，我有责任跟各位说，巴博说我们的责任是促进成交量增长，事实上刚才陈启宗先生说的特别有道理，现金流可能是我们今年下半年乃至明年上半年是极其重要的，我们没有量怎么办？市场依然存在，而且是价格弹性窗口。谢谢！

　　巴曙松：我再追问一下陈总，有公司报告说明年一季度是当期的竣工量和当期销售量缺口最大时期，而且这个缺口又是供大于存，大于08年底，你有没有补充？

　　陈劲松：目前看，从现在开始，今天建设部又出台了关于三线城市限购的五个原则，事实上本人认为根本不用出，市场进入了存货积压周期了，也就是说上半年如果三线城市还在上涨的话，下半年本身市场的积压就会带来价格调整，中央一定要给市场留一点时间，否则的话，阻碍三线城市的城市化进程，这是非常不好的。

　　巴曙松：现在已经过了15分钟了，前面分别从政府一流政策研究人员、从地产商和地产专业服务机构，后面我们有请瑞安公司，他从建筑这个环节来看看目前大家讨论的这个问题，为什么说是关键时期？下一步应该怎么做？

　　黄勤道：我的国语一定没有陈先生说的好，是一个港人。我们是瑞安集团一家比较小的上市公司，我希望跟大家分享一下过去几年在房地产在经济架构的改变。其实过去5-10年，港商每年接待很多省市招商的活动说来找房地产的投资。过去一两年出现很大的变化，其实这方面招商的活动，从房地产角度是逐渐减少。我最近也见了省的领导，他说假如以房地产商姿态见我，我基本上不想见你。在香港这样类型的房地产招商活动逐渐减少，现在增加的活动是什么样呢？是省市很多领导、很多招商团去到美国找科技创新的活动、找科技创新的公司，美国尤其是西岸他们去招商的活动时间多。我希望表达的是房地产行业在整个中国经济架构里面会逐渐调整。

黄勤道

　　巴曙松：我也听到很多业界负责人这样的判断，说以前什么能能赚钱的房地产大发展时代已经接近尾声。我几个做房地产做得不错的说我手还拿着一些，等限购令取消，把购买力释放，我就准备战略性撤退了，你提的这个观点我也听到了，我有一些朋友也是这样操作的。接下来请我们远洋地产。

　　周彤：今天来参加这个会我感到有一个变化，去年我来的时候我觉得我们同行、开发商这些朋友在一起的时候大家讨论宏观形势怎么样，宏观调控政策还会有什么新的政策出来。但是今年再来的时候，我发现开发商朋友谁都不谈这个问题了，大家都在问相互企业现在目前情况怎么样、销售怎么样、你们打算怎么办。

　　我想这个变化其实就说明了问题，我也不用多说。现在我们开发商越来越务实、越来越理性，大家也不再去问为什么去调控，去年大家还在争论说温总理说是遏制房价上涨还是说让房价下降，其实大家已经不再关注这个问题了，大家不再关注为什么，大家关注的现在我们应该怎么办。我们各个房地产企业大家都没有闲着。谢谢！

　　巴曙松：究竟是一种妥协还是一种对政策沟通的放弃呢，还是变得务实呢，我觉得应该打一个问号。如果做得对，执行就行了。如果做得不对，你还默许、鼓励，那你后来会获得更不愿意让你看到的结果。因为每个人在市场上，不能回避。

　　周彤：谁也不能独善其身。

　　巴曙松：所以你也提出另外一个好的角度，到底是不是变得务实了，打一个问号。最后一位，是我们富力地产的吕总。我08年曾经问过他为什么香港房地产股票跌的这么厉害，为什么香港筹资成本这么高。现在又得问类似问题，因为现在香港市场估值跟08年底估值PE差不多了，也就是8、9倍。怎么看这个问题？

　　吕劲：今天大家各种话题都提到了。刚才老巴说上市公司市值跟它的真正价值。我们台下有一个公司最近私有化了，是香港的H股公司复地私有化了，干嘛私有化？因为把他私有化的这些资金觉得他们真实价值比他们股价要高得多，所以才私有化。

　　其实中国能够上市的公司，能够真正通过证监会、香港联交所审查通过的公司，都是一些非常优秀的公司。我们中国发展商都很厉害，对付各种各样政策的变化都能够很及时找到办法，不管是资金方面，限购方面等等。所以我个人觉得有这个全世界最快的城市化支撑，还有全世界最稳定的政体支撑，虽然土地政策、房产政策不断变，但是我们共产党执政不会变，不会明年变成民进党、不会明年变成共和党，只要没有这个大的政党执政方面的顾虑，也没有一些宗教极端分子搞一些事，令到大的方面有不稳定。

　　我们发展商也好、经济学家也好，或者我们这个行业的服务商，包括观点，我们本身做个行业应该是一个非常好的行业，虽然不断面临压力，但是整体经商环境还是非常好，需要我们自己不断练内功。

　　像恒隆陈老板他们过去主打在香港，现在香港好几家大的公司都把内地机会把握住了。作为我们内地发展商，大家也可以看到，全世界很多国家发展商都面临重大危机，但是我们排名前十名的发展商每年增长率都是很高。虽然面对各种各样不可预知的政策调整，但是不管怎么说，我们跟老百姓，跟政府，不管是中央政府还是地方政府，还是形成了一个多赢的局面。所以我说担心是担心，前景还是非常好。

　　巴曙松：谢谢吕总一个规范的上市公司新闻发言人的措施，找不出什么毛病，我觉得个别部的发言人应该向你学习，不应该讲这些“不管你信不信，反正我信了”这些话。

　　第一轮花了25分钟，我看观点已经很鲜明了。有踢皮球的，谁问他问题的，就把责任推给他的。也有对政府持建设性的，因为喜欢它，提批评意见。也有既表扬，又批评的。也有觉得市场在积极、提示、观察，作为一个中立专家角度提示的，还有从建设商的角度观察到政府现在的兴趣重点不再是建大楼了，因为楼已经建好，现在是请些高科技公司回来。还有的说我卖我的楼，你出你的政策。在座都是聪明人，不用点评了。

　　第二轮我们讨论一个什么问题，二季度的时候，跟一个财经方面的主要领导座谈，我就说每次紧缩，天天盯着物价，操作的太频繁了。物价是一个滞后指标，弄不好就超调。我最近在人民日报呼吁要有前瞻性，防止超调。结果被领导批了一通，“曙松同志，我告诉你，不要老是批宏观调控，干扰宏观调控的实施，你看改革开放以来哪一次宏观调控不是成功的？”

　　一语惊醒梦中人，哪一次不是把物价从高按住，每一次宏观调控都是成功的，我当时觉得这30年金融研究白做了。我说那我们要研究什么呢？他说你们要研究一下每次调控的代价多大，谁付这个代价？我就借用这个题目，因为这段时间被他说的很震惊，我想问一下如果现在的房地产调控按照目前的思路推下去，目前没有看到变化的迹象。

　　你看到7月份政治局会议、总理会议很重要一条是要保持房地产调控力度不动摇，继续推下去。打个比方，坚持到明年年终，我们房地产行业谁会付出代价，谁付出的代价大？第二轮就提这个问题，首先排除金融业代价大，把这个问题排除后，请陈主任说第二代价大的是哪些？

　　陈淮：咱们节约时间，我发现我们金融专家数学非常好，上来就算出来8个人每个人6分钟，但是我统计了一下过去时间里，他一个人讲的时间占了53%，这就是中国当前宏观调控的具体影响和特点。

　　实际上在当前的中国2011年最稳定的最危险的是房价还是人民币价格，是人民币价格最不稳定、最不确定。什么叫通货膨胀？就是货币贬值。对房地产影响最大的政策是什么呢？升息。我们在国际竞争中最没有把握的就是人民币升值与否。现在金融专家把币值、货币的价格最不稳定的祸害嫁祸在房地产上，你说这样的主持人还能当下去吗？谢谢！

　　巴曙松：现在大家不会得饿了吧？我非常感谢我们观点下午把我安排在陈主任后面演讲，反正我也是不会客气的。公然挑战主持人的地位，这也是反映了当前我们的房地产决策、政策研究人员的自负、自大这种影响，都是被你们惯的。你说我们证券金融调控，比如证券市场在证监会网页上要尊重市场，能让市场做的尽量交给市场，这就说明我们市场力量不够强大。请卢总。

　　卢铿：我们的股市在2010年是全球表现最差的，巴博提醒我不是最差，倒数第三。今年到现在为止又下跌了10%，他刚才问谁承担了这个代价？

　　大家说谁承担了代价。金融业收紧，是收紧了刚结婚的年轻人买房子的信贷，收紧了买第三、五套房的信贷，如果金融政策完善，我们根本不用限购。谢谢！

　　巴曙松：听出来了，跟我一样，炒股亏钱了。炒股亏钱了你可以骂证监会，中国有两个部门非常不错，让全国人民出气，一个是足协，一个是证监会。我们足球、证券进步了，因为老百姓不断在骂。房地产像老任这样的人太少，顺的人太多，所以进步就小一点。卢总，刚才他们说你找到了一个万言书，按照目前这个情况推下去，谁会付出这个代价？

　　卢铿：我的万言书几分钟根本讲不完，我下午发言会把万言书的标题，大概有150多个标题用半分钟时间解释一下，那是我是作为辽宁省政协常委给政协的提案当中提到的问题。

　　我觉得中国面临的房地产局面和相关的经济产业的局面绝对不是一两个政策可以解决的问题，他肯定是许多政策集合才能解决问题。主持人要我讲这个问题，我留到下午讲。我从樊纲老师关注点民粹主义讲一讲，我觉得这个挺可怕的。现在西方被民粹主义困扰，其实中国民粹主义已经很严重了。比如周边居民要签字，80%居民要同意你建才能建，这样产生的结果就是直接把这块地的成本又拉高了。因为你必须平息大家的公愿，而且这些公愿当中有很多不合理。所以中国一定要关注民粹主义的滋生。

　　巴曙松：我们期待卢总下午再系统阐述。请孟总。

　　孟晓苏：巴所长问到宏观调控，什么是今年宏观调控主要目标呢？是控制物价的过快上涨，是CPI，CPI主要是什么呢？主要是猪肉。6.5%CPI里面猪肉就占了1.46%。所以谈到调控，咱们就不能不谈到猪肉。

　　前一段看到猪肉价格上涨，我挺制着急，作为一个搞过房地产，同时又吃猪肉的人我写了一篇文章，贴在微博，我提出一个仿造楼市调控办法，限猪五条，第一，限购，户籍人口2斤，非户籍1斤。第二，约谈。约谈全国猪笼，实行一猪一价。第三，取消中间环节，今后生猪现卖。第四，动员全国人民骗购猪肉。第五，纳税证明到限猪办领取配额。结果这篇微博提出来后，马上有人骂——猪头猪脑猪政策。

　　结果国务院很快出现了国五条，我又写了一条检讨，国务院国五条都是补贴消费、刺激生猪生产，还包括给老母猪上保险这样的鼓励政策，我却仿造调控楼市政策提出限购、约谈等等，真是猪头猪脑猪政策，哪个正确、哪个错误，我已恍然大悟。

　　巴曙松：如果我在微博上我会回应你，严重侮辱八戒。

　　孟晓苏：我没有说别人，我是说自己做错了。

　　巴曙松：你怎么能把什么责任都推给它。有人说如果这么重视猪肉价格，动员大家养猪，调控目标马上达到了。经济形势好的时候，打房地产，形势不好的时候请大家吃饭。下面我们请陈总谈谈，谁代价大？你的数据最全面。

　　陈劲松：不知道谁代价大，但是我知道得益最多。就是咱们论坛主办人陈诗涛，肯定她得益最多。代价怎么看？我分四个象限，中央、地方、消费者、开发商。目前是什么一种情况呢？目前是谁都不满意。没有一家满意的。我们想追求一个谁都满意，都不满意。就陈诗涛微笑，今天来了800个开发商，那是满意。中央、地方、消费者、开发商都不满意，我由此想到什么是和谐社会，四个象限全都满意，这个不可能，根本达不到。四个象限一个象限满意，这要出事。两个方向满意，目前没有。四个象限都不满意，就是中国的和谐社会。如果这样代价，我在前线，因为我支持陈淮主任观点，因为我们现在对首套住房、对首次改善住房利率优惠取消大幅提高，加上贷款门槛越来越高，加上首次成数的提高，我们认为可能老百姓损失最大。因为我们又是这么样的低息社会，所以说四个象限代价最高的可能还是老百姓。

　　巴曙松：有两位嘉宾批评银行贷款利率高，我只好站在银行角度解释一下，因为总体贷款规模非常有限，银行同样像我们开发商一样，一方面资金成本大幅上升，你不要只看到吸收存款的存款利率，你到银行一线员工看，桌子底下明的暗的利率也大幅上升。实际上利差没有明显扩大，再加上贷款规模总控制，他肯定是保证风险小的大央企，或者付高价的民企，按揭不太重视。所以只能在现有范围内发放。7月份4900多亿大幅低于市场预期，也跟这个有关系。我想他一个紧缩政策下来，本来紧缩房地产，结果消费者受到很大冲击，这个政策效果也要评估。刚才黄总提了一个很重要的角度，接下来你再看一看，目前情况下谁负最多多代价？

　　黄勤道：从开发商角度看，当然是现金流、融资成本高，未来半年是艰苦的。我们也做过一些特殊项目，最近我们预期未来几个月是机会越来越多，代价是一个层面。从机会的层面，过去几年房地产基金没有什么机会，未来几个月他们都在密切注意未来6-9个月中国房地产产生的变化、带来的机会。

　　巴曙松：今天台上非常稳，一直对政策没有什么批评心的踏踏实实销售的两位房地产老总，远洋的和富力的，把最后5分钟留给你们两位，每个人两分半，就是按照目前调控政策坚定不移执行下去，按照你们角度观察，你们认为在众多相关主体里面谁负的代价最多，最后代价总体多大？

　　周彤：我比较赞同陈总刚才的观点，如果从宏观角度来讲，在这个市场上任何一方实际上都要付出代价。并不是说有一方就可以不负代价。至于负多少代价，要到明年年终才能看到。第二，我们不能光付出代价，我们还要在代价当中看学到了什么。可能在业内从业人员或者在业内生存的企业必须要面对的，在这样的付出代价之后我们得到了什么、学到了什么，我想可能在这样的时候作为企业来讲更多的是想在这种情况下我们企业怎么样能够，我觉得现在很多企业大家也在做一些变化、做一些变革，有些是主动的，有些是被动的，可能那些主动的企业经过几年的变革，主动的变革可能就变成标杆，可能有一些被动的企业去被动的变革就能适应了形势的发展，还有一些企业不能变革，可能就会被这个市场所淘汰。我们现在也在尝试着怎么去适应这样一种形势去变革、去创新，包括我们的商业模式、产品，包括新技术的使用，实际上我们都做做一些尝试和探索，这是作为一个企业来讲要在这样的一个动荡年代里需要做的。

　　巴曙松：最后一位发言人交给我们非常温文尔雅的富力地产的吕总。

　　吕劲：作为一个发展商应该把心态放平衡了，过去年景好的时候，一年递增100%、一年递增30%都说少，放缓一点，不着急嘛，中国整个社会已经是全世界进步最快的社会，城市化最快，只要企业能做到安全，我们搭着这班车你想下来都下不来，只要别出事，大家要放宽心态，我们把自己调整好，跟着进步。

　　巴曙松：改变自己能改变的，接受自己不能改变的，很务实。时间非常准，说50分钟就50分钟，尽管有些人对我发言多了不满，但是主持人确实有一些特权。像有些人坐在某些位置就能说。我昨天等飞机的时候给陈诗涛女士发了一个短信，因为她的标题是十年，我说现在这个社会人都是高节奏、短平快的，都是投机浮躁心比较强，做一个事有十年了不起。所以为什么专家都来参加，就是对这个肯定。我昨天有一个缎子，有一个地方你愿意生活十年，在现在这个社会就是你的故乡。每年到博鳌来，博鳌在我们讨论上，它就是我们的故乡。第二，有些人你愿意跟他高高兴兴相处十年，在现在这个浮躁的时代，就是你的亲人。十年，现在离婚率很高的，十年根本到不了。第三，如果有一个事业、有一个行业你愿意在行业里做十年，他就是你的事业，是你的爱好、兴趣主要的依托之所在。我想在座的各位，未来十年可能还在这个行业，过去十年、未来十年就是大家的事业，大家的喜怒哀乐在里面，我想今天这个讨论也是对我们在过去十年的一个总结，大家的事业取得了辉煌，也是对大家未来十年的展望，谢谢各位嘉宾积极展望。

　　主持人：请台上嘉宾留步，另外请工作人员邀请台下的嘉宾上台，我们一起合影留念，谢谢！

　　主持人：到此为止，我们今天上午的论坛就结束了。下午的论坛仍将继续精彩，著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生，著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生，深圳世联地产顾问股份公司董事长陈劲松先生等嘉宾将为我们奉献精彩的演讲。同时今天下午还安排有“2011博鳌房地产论坛主题论坛：模式的革命”。敬请各位准时到场。